一,、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)分析　　　　基于網(wǎng)絡(luò)的自身特點(diǎn)以及與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合,，同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相比,，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)具有明顯的優(yōu)勢(shì),。　　1,、真正做到以消費(fèi)者為中心,。就傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式而言，真正做到以消費(fèi)者為中心還有很大難度,。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)始終以消費(fèi)者為營(yíng)銷(xiāo)的出發(fā)點(diǎn)與歸宿點(diǎn),，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式信息交流，消費(fèi)者可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格,、地理位置,、品牌、咨詢有關(guān)信息,。通過(guò)BBS提問(wèn)并及時(shí)得到解答,，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中消費(fèi)者的地位,，給予消費(fèi)者前所未有的參與和選擇自由,，極大地強(qiáng)化了消費(fèi)者的核心地位,。　　2,、減少了市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng),，擴(kuò)大了消費(fèi)者的選擇空間。房地產(chǎn)是一種復(fù)雜商品,，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)需要了解諸如價(jià)格,、質(zhì)量、結(jié)構(gòu),、設(shè)計(jì),、合同、產(chǎn)權(quán)等大量信息,，由于互聯(lián)網(wǎng)具有傳播范圍廣、速度快,、無(wú)時(shí)空限制,、無(wú)版面約束、雙向交流,、反饋迅速的特點(diǎn),，對(duì)上述信息能夠做到全面快速準(zhǔn)確的傳遞，減少了信息在供求雙方之間的不對(duì)稱(chēng),。同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò),，消費(fèi)者足不出戶，就可了解所需商品有關(guān)位置,、戶型,、結(jié)構(gòu)、布局,、環(huán)境,、物業(yè)管理等微觀信息，還可以進(jìn)一步查詢建設(shè)設(shè)計(jì),、城市規(guī)劃,、能源利用、景觀布局等中觀信息,，使房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特征更加直觀,，更有利于不同偏好的消費(fèi)者選擇?！　?,、目標(biāo)消費(fèi)群集中，可以實(shí)現(xiàn)高效營(yíng)銷(xiāo),。報(bào)紙,、廣播,、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多，但人群分布過(guò)于廣泛,，年齡,、收入等差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)際命中率很低,。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)主要針對(duì)上網(wǎng)人群,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2005年底,，中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1．2億人,，在全球僅次于美國(guó)。他們的主力年齡是25-35歲,。而在未來(lái)幾年內(nèi),，這一人群也將是房地產(chǎn)的主力消費(fèi)群。與傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)相比,，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)有更為確定的目標(biāo)消費(fèi)群,。　　4,、降低成本,，提高效率，效果易于測(cè)量,。目前地產(chǎn)廣告主要依靠報(bào)紙,，網(wǎng)絡(luò)廣告與其相比，成本只有報(bào)紙廣告的約二十分之一,，而且,，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)，報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多,，報(bào)紙廣告表現(xiàn)形式單一,，人們對(duì)每個(gè)廣告的關(guān)注程度日益下降。網(wǎng)絡(luò)媒體則通過(guò)運(yùn)用三維展示,、電子地圖,、語(yǔ)音解說(shuō)等多媒體技術(shù)向購(gòu)房者展示項(xiàng)目的所有信息，信息量大而翔實(shí),，不受時(shí)空限制,，讓購(gòu)房者的選購(gòu)有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)采用網(wǎng)上采購(gòu),、網(wǎng)上設(shè)計(jì),、網(wǎng)上銷(xiāo)售方式，有效地降低了包括采購(gòu)費(fèi),、場(chǎng)地租賃費(fèi),、媒體廣告費(fèi),、推銷(xiāo)人工費(fèi)等在內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)成本，由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播與制作的快捷性特點(diǎn),，從材料的提交到發(fā)布,，只需要很短的時(shí)間就能把信息發(fā)布出去，提高了營(yíng)銷(xiāo)效率,。傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)效果很難測(cè)量,，而在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中，只要在相關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計(jì)和探測(cè)流量來(lái)源的代碼,，多少人看過(guò)此廣告,、多少人點(diǎn)擊詳細(xì)查看等數(shù)據(jù)都易于測(cè)出?！　　　《?、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)劣勢(shì)分析　　　　1、虛擬和現(xiàn)實(shí)存在矛盾,，消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)缺乏足夠信任,。房地產(chǎn)是一件價(jià)值巨大的產(chǎn)品，每個(gè)購(gòu)買(mǎi)者都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的,。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu)，向消費(fèi)者提供購(gòu)買(mǎi)依據(jù),，但它無(wú)法向消費(fèi)者提供親身體驗(yàn),。房地產(chǎn)作為一種高價(jià)值、差異性極大的特殊商品,，現(xiàn)場(chǎng)感受對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是非常重要的,，況且我國(guó)的消費(fèi)者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差，所以目前消費(fèi)者是無(wú)法充分信任網(wǎng)上信息,，網(wǎng)上交易更是困難,。　　2,、硬件設(shè)施的制約,，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡(jiǎn)單。我國(guó)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)尚處于初步發(fā)展階段,，基礎(chǔ)設(shè)施,、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)人員等方面均存在問(wèn)題,，網(wǎng)絡(luò)立法,、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也制約了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)階段在我國(guó)的發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少,，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱,，服務(wù)內(nèi)容單調(diào),，在數(shù)量和質(zhì)量上都沒(méi)有超過(guò)傳統(tǒng)媒體，僅是將網(wǎng)站當(dāng)成傳統(tǒng)平面媒體運(yùn)用,，缺乏與來(lái)訪者的互動(dòng)交流,，忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目失去了與潛在客戶溝通的機(jī)會(huì),。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促動(dòng)網(wǎng)站訪問(wèn)者做出購(gòu)買(mǎi)決策的,，至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境,，除了房地產(chǎn)本身的信息外,，為訪問(wèn)者提供一些有關(guān)國(guó)家政策、法律咨詢,、購(gòu)房程序,、技巧等知識(shí)也是很有必要的?！　?,、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的認(rèn)識(shí)和投入不足。有些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)的目的不明確,，缺少計(jì)劃性,。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí),，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo),，做出完整計(jì)劃，包括目的,、市場(chǎng)調(diào)研,、所需的資源、資金分配,、預(yù)期效果等,。由于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求企業(yè)經(jīng)常更新和維護(hù)的網(wǎng)站,，這會(huì)使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加,。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站保持較高水準(zhǔn),，否則網(wǎng)站缺乏吸引力,。目前不少企業(yè)滿足于建立一個(gè)網(wǎng)站，不愿意追加投資,，當(dāng)然不能取得良好的營(yíng)銷(xiāo)效果,。　　　　三,、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的主要手段　　　　1,、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站,。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁(yè)一般應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu),、企業(yè)新聞,、主要產(chǎn)品與品牌、營(yíng)銷(xiāo)與服務(wù),、企業(yè)管理與文化,、財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)狀況披露，行業(yè)動(dòng)態(tài)與政策法規(guī),、房地產(chǎn)知識(shí)在線,、BBS在線、站內(nèi)搜索,、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容,。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點(diǎn)在于提升企業(yè)的品牌形象。設(shè)計(jì)獨(dú)特,、內(nèi)容詳實(shí),、實(shí)時(shí)更新的網(wǎng)站更能吸引消費(fèi)者的目光，更容易在消費(fèi)者群體中樹(shù)立品牌形象,?！　?、網(wǎng)絡(luò)廣告,。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告,、彈出窗口廣告、浮動(dòng)廣告,、Flash廣告等四種類(lèi)型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時(shí)空限制少,，信息容量大,、即時(shí)更新、自由查詢等特點(diǎn),，同時(shí)它還具有很強(qiáng)的交互性與感官刺激性,，并且其受眾可通過(guò)點(diǎn)擊次數(shù)準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，正好匹配房地產(chǎn)廣告信息量大,、時(shí)效性強(qiáng),、廣告受眾經(jīng)濟(jì)層次高的特征。目前,，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低,、超越時(shí)空限制、可隨時(shí)更新,、動(dòng)態(tài)跟蹤統(tǒng)計(jì)效果等優(yōu)勢(shì)而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅(jiān),?！　?、電子郵件(E－mail),。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體,。由于互聯(lián)網(wǎng)上電子郵件的普遍使用，使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范疇,，成為網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的重要促銷(xiāo)手段,。電子郵件營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個(gè)性營(yíng)銷(xiāo)典型模式,，即一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo),。(2)電子郵件營(yíng)銷(xiāo)成本較電話、傳真,、郵寄等促銷(xiāo)方式要低得多,，營(yíng)銷(xiāo)成本降低意味著競(jìng)爭(zhēng)力的提高。(3)電子郵件營(yíng)銷(xiāo)具有直觀,、簡(jiǎn)潔的特點(diǎn),，容易為受眾接受(4)通過(guò)電子郵件，企業(yè)與客戶可以建立信任與友誼,，使它們之間的關(guān)系由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系,，符合關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)法則。電子郵件營(yíng)銷(xiāo)日益成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的主要手段,?！　?、網(wǎng)上中介,。房地產(chǎn)中介是最早應(yīng)用電子商務(wù)的行業(yè)之一,，而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式是目前流行歐美國(guó)家的MLS(Multiple Listing Service)。欲購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的消費(fèi)者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標(biāo)房地產(chǎn)的特征參數(shù),，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類(lèi)型,，并且還可以通過(guò)網(wǎng)上電子地圖查看目標(biāo)房地產(chǎn)的準(zhǔn)確位置，通過(guò)網(wǎng)上播放的實(shí)地互動(dòng)畫(huà)面“考察”目標(biāo)房地產(chǎn)的外觀,、環(huán)境,、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)；若房源不夠充足,，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站,，在更龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)化,，更能有效地滿足消費(fèi)者需求選擇性,。　　　　四、整合互補(bǔ),、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的成功之道　　　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是一種新的營(yíng)銷(xiāo)模式,，它并沒(méi)有完全取代傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)，傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營(yíng)銷(xiāo)策略的兩個(gè)有機(jī)組成部分,，整合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)與傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo),，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的成功之道,?！　∈紫龋ㄟ^(guò)傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式和網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合,，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立,。網(wǎng)站作為消費(fèi)者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介者，首先必須把自己推銷(xiāo)出去,，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入網(wǎng)站,，這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息，推銷(xiāo)房地產(chǎn)網(wǎng)站通常有兩大類(lèi)方法：一類(lèi)方法就是通過(guò)傳統(tǒng)的廣告,、宣傳,，以及企業(yè)形象系統(tǒng)、企業(yè)標(biāo)志等方式去宣傳網(wǎng)站,；另外一類(lèi)方法就是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的方式,，通過(guò)鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告等等一些方式,，去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站,。在宣傳網(wǎng)站的同時(shí)，還必須把網(wǎng)站同企業(yè)的品牌形象緊密結(jié)合在一起,，只有這樣,，消費(fèi)者才會(huì)垂青于載有該品牌信息的網(wǎng)絡(luò)?！　∑浯卫镁W(wǎng)絡(luò)提供信息,。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)象實(shí)質(zhì)上是大量信息，包括房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格,、位置、銷(xiāo)售情況及有關(guān)房地產(chǎn)的知識(shí)與新聞,。網(wǎng)絡(luò)雖然不能代替現(xiàn)場(chǎng)看房,，但能為消費(fèi)者提供豐富的信息，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)從理論到實(shí)踐意義都很大,。轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出自新時(shí)代網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)[ www.ymjr33.cn],謝謝.

美國(guó)