一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢分析　　　　基于網(wǎng)絡(luò)的自身特點以及與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合,，同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷相比,，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有明顯的優(yōu)勢,。　　1,、真正做到以消費者為中心,。就傳統(tǒng)營銷方式而言,，真正做到以消費者為中心還有很大難度,。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷始終以消費者為營銷的出發(fā)點與歸宿點,，重點強調(diào)互動式信息交流，消費者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動查詢感興趣的房地產(chǎn)的價格,、地理位置,、品牌、咨詢有關(guān)信息,。通過BBS提問并及時得到解答,，房地產(chǎn)企業(yè)與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位,，給予消費者前所未有的參與和選擇自由,，極大地強化了消費者的核心地位?！　?,、減少了市場信息的不對稱，擴大了消費者的選擇空間,。房地產(chǎn)是一種復(fù)雜商品，消費者購買時需要了解諸如價格,、質(zhì)量,、結(jié)構(gòu)、設(shè)計,、合同,、產(chǎn)權(quán)等大量信息，由于互聯(lián)網(wǎng)具有傳播范圍廣,、速度快,、無時空限制、無版面約束,、雙向交流,、反饋迅速的特點，對上述信息能夠做到全面快速準確的傳遞,，減少了信息在供求雙方之間的不對稱,。同時利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，消費者足不出戶,，就可了解所需商品有關(guān)位置,、戶型,、結(jié)構(gòu)、布局,、環(huán)境,、物業(yè)管理等微觀信息，還可以進一步查詢建設(shè)設(shè)計,、城市規(guī)劃,、能源利用、景觀布局等中觀信息,，使房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特征更加直觀,，更有利于不同偏好的消費者選擇?！　?,、目標消費群集中，可以實現(xiàn)高效營銷,。報紙,、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多,，但人群分布過于廣泛,，年齡、收入等差距較大,，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷的實際命中率很低,。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要針對上網(wǎng)人群，據(jù)統(tǒng)計,，截至2005年底,，中國的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1．2億人，在全球僅次于美國,。他們的主力年齡是25-35歲,。而在未來幾年內(nèi)，這一人群也將是房地產(chǎn)的主力消費群,。與傳統(tǒng)營銷相比,，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有更為確定的目標消費群?！　?,、降低成本，提高效率,，效果易于測量,。目前地產(chǎn)廣告主要依靠報紙，網(wǎng)絡(luò)廣告與其相比，成本只有報紙廣告的約二十分之一,，而且,，隨著房地產(chǎn)項目的不斷開發(fā)，報紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多,，報紙廣告表現(xiàn)形式單一,，人們對每個廣告的關(guān)注程度日益下降。網(wǎng)絡(luò)媒體則通過運用三維展示,、電子地圖,、語音解說等多媒體技術(shù)向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實,，不受時空限制,，讓購房者的選購有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷采用網(wǎng)上采購,、網(wǎng)上設(shè)計,、網(wǎng)上銷售方式，有效地降低了包括采購費,、場地租賃費,、媒體廣告費、推銷人工費等在內(nèi)的營銷成本,，由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播與制作的快捷性特點,，從材料的提交到發(fā)布，只需要很短的時間就能把信息發(fā)布出去,，提高了營銷效率,。傳統(tǒng)營銷效果很難測量，而在網(wǎng)絡(luò)營銷當中,，只要在相關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計和探測流量來源的代碼,，多少人看過此廣告、多少人點擊詳細查看等數(shù)據(jù)都易于測出,。　　　　二,、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷劣勢分析　　　　1,、虛擬和現(xiàn)實存在矛盾，消費者對網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏足夠信任,。房地產(chǎn)是一件價值巨大的產(chǎn)品,，每個購買者都是相當謹慎的。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu),，向消費者提供購買依據(jù),，但它無法向消費者提供親身體驗。房地產(chǎn)作為一種高價值、差異性極大的特殊商品,，現(xiàn)場感受對消費者來說是非常重要的,，況且我國的消費者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差，所以目前消費者是無法充分信任網(wǎng)上信息,，網(wǎng)上交易更是困難,。　　2,、硬件設(shè)施的制約,，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單。我國網(wǎng)絡(luò)營銷尚處于初步發(fā)展階段,，基礎(chǔ)設(shè)施,、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營銷人員等方面均存在問題,，網(wǎng)絡(luò)立法,、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也制約了網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)階段在我國的發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少,，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實力較弱,，服務(wù)內(nèi)容單調(diào)，在數(shù)量和質(zhì)量上都沒有超過傳統(tǒng)媒體,，僅是將網(wǎng)站當成傳統(tǒng)平面媒體運用,，缺乏與來訪者的互動交流，忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢,，使項目失去了與潛在客戶溝通的機會,。這樣的信息量是遠遠不足以促動網(wǎng)站訪問者做出購買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動態(tài)的樣板房,、小區(qū)的位置及環(huán)境,，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國家政策,、法律咨詢,、購房程序、技巧等知識也是很有必要的,?！　?、房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)營銷的認識和投入不足,。有些房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)上營銷的目的不明確,，缺少計劃性。實際上,，房地產(chǎn)項目在開展網(wǎng)上營銷活動時,，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標,，做出完整計劃，包括目的,、市場調(diào)研,、所需的資源、資金分配,、預(yù)期效果等,。由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求企業(yè)經(jīng)常更新和維護的網(wǎng)站,，這會使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加,。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站保持較高水準,，否則網(wǎng)站缺乏吸引力,。目前不少企業(yè)滿足于建立一個網(wǎng)站，不愿意追加投資,，當然不能取得良好的營銷效果,。　　　　三,、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段　　　　1,、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應(yīng)包括企業(yè)介紹,、企業(yè)組織結(jié)構(gòu),、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌,、營銷與服務(wù),、企業(yè)管理與文化、財務(wù)與經(jīng)營狀況披露,，行業(yè)動態(tài)與政策法規(guī),、房地產(chǎn)知識在線、BBS在線,、站內(nèi)搜索,、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點在于提升企業(yè)的品牌形象,。設(shè)計獨特,、內(nèi)容詳實、實時更新的網(wǎng)站更能吸引消費者的目光,，更容易在消費者群體中樹立品牌形象?！　?,、網(wǎng)絡(luò)廣告。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告,、浮動廣告,、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時空限制少,，信息容量大,、即時更新、自由查詢等特點,，同時它還具有很強的交互性與感官刺激性,，并且其受眾可通過點擊次數(shù)準確統(tǒng)計，正好匹配房地產(chǎn)廣告信息量大,、時效性強,、廣告受眾經(jīng)濟層次高的特征。目前,，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低,、超越時空限制、可隨時更新,、動態(tài)跟蹤統(tǒng)計效果等優(yōu)勢而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅,。　　3,、電子郵件(E－mail),。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。由于互聯(lián)網(wǎng)上電子郵件的普遍使用,，使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范疇,，成為網(wǎng)絡(luò)營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在四個方面,。(1)電子郵件適于最新的交互式個性營銷典型模式,，即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話,、傳真,、郵寄等促銷方式要低得多，營銷成本降低意味著競爭力的提高,。(3)電子郵件營銷具有直觀,、簡潔的特點，容易為受眾接受(4)通過電子郵件,，企業(yè)與客戶可以建立信任與友誼,，使它們之間的關(guān)系由買賣關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系，符合關(guān)系營銷法則,。電子郵件營銷日益成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段,?！　?、網(wǎng)上中介,。房地產(chǎn)中介是最早應(yīng)用電子商務(wù)的行業(yè)之一,，而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式是目前流行歐美國家的MLS(Multiple Listing Service)。欲購買房地產(chǎn)的消費者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標房地產(chǎn)的特征參數(shù),，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型,，并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標房地產(chǎn)的準確位置，通過網(wǎng)上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產(chǎn)的外觀,、環(huán)境,、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細節(jié)；若房源不夠充足,，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,，在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務(wù)更加專業(yè)化,，更能有效地滿足消費者需求選擇性,。　　　　四,、整合互補,、網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道　　　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種新的營銷模式，它并沒有完全取代傳統(tǒng)營銷,，傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷實質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷策略的兩個有機組成部分,，整合網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷，進行優(yōu)勢互補,，是網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道,。　　首先,，通過傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合,，促進房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。網(wǎng)站作為消費者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介者,，首先必須把自己推銷出去,，引導(dǎo)消費者進入網(wǎng)站，這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息,，推銷房地產(chǎn)網(wǎng)站通常有兩大類方法：一類方法就是通過傳統(tǒng)的廣告,、宣傳，以及企業(yè)形象系統(tǒng),、企業(yè)標志等方式去宣傳網(wǎng)站,；另外一類方法就是通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的方式，通過鏈接,、網(wǎng)絡(luò)廣告等等一些方式,，去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站,。在宣傳網(wǎng)站的同時，還必須把網(wǎng)站同企業(yè)的品牌形象緊密結(jié)合在一起,，只有這樣，消費者才會垂青于載有該品牌信息的網(wǎng)絡(luò),?！　∑浯卫镁W(wǎng)絡(luò)提供信息。網(wǎng)絡(luò)營銷的對象實質(zhì)上是大量信息,，包括房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價格,、位置、銷售情況及有關(guān)房地產(chǎn)的知識與新聞,。網(wǎng)絡(luò)雖然不能代替現(xiàn)場看房,，但能為消費者提供豐富的信息，對房地產(chǎn)營銷從理論到實踐意義都很大,。轉(zhuǎn)載請注明出自新時代網(wǎng)絡(luò)營銷網(wǎng)[ www.ymjr33.cn],謝謝.

美國