今年國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控明顯加大 對于一些熱門城市更是嚴(yán)格 各地房地產(chǎn)降溫明顯 所以開發(fā)商就開始變相搞促銷 比如進店看房就送小禮品 一些暖手寶 充電寶等等 拿出一些特價房參加搖獎 我就被邀請去看房 說看房送一箱蘋果 買房送蘋果手機 有的還送五年的物業(yè)費 購置稅 契稅減免 甚至還有開發(fā)商幫你把水電氣的費用全部報銷 為了救市 開發(fā)商什么樣的方法都想得到 言歸正傳 開發(fā)商不是慈善家 拿地造房就是為了賣個好價錢 碰上國家對房地產(chǎn)調(diào)控 只能犧牲一部分利潤 趕快回籠資金 不讓資金鏈斷裂才是王道 所以我們買房就要選擇大品牌的開發(fā)商 把房子闌尾的可能性降到最低 到時候真正能生存下來的房地產(chǎn)商才是真正的實力企業(yè) 所以我們不要為了一點蠅頭小利而急著買房 再等等也許后面還會有很多優(yōu)惠活動

如何做好房地產(chǎn)項目的營銷策劃

影響房地產(chǎn)營銷策略的有關(guān)因素分析

怎樣盡快把房屋賣出去,，是令開發(fā)商頭痛的事情,，所以房地產(chǎn)營銷策略被越來越多地重視起來。房地產(chǎn)營銷策略的制定是一項復(fù)雜的工作，涉及面廣,、難度大,，怎樣才能制定出好的營銷策略,，是值得我們深入研究的重要課題,。

消費市場比較突出的三個特點

一是消費者市場房產(chǎn)需求的多層次性。在同一商品市場上,，不同消費者群體由于社會地位,，收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會表現(xiàn)出多層次性的特點,。例如有人需要一室一廳,，有人需要二室一廳、三室一廳甚至豪華別墅,。

二是消費者市場對房屋需求多變性,，消費者人數(shù)眾多，差異性很大,，由于各種因素的影響,，對房屋就會有多種多樣的需求，隨著生產(chǎn)的發(fā)展,，消費水平的提高,，消費者需求在總量、結(jié)構(gòu)和層次上也將不斷發(fā)展,，日益多樣化,。這要求制定營銷策略時根據(jù)自身條件準(zhǔn)確地選擇目標(biāo)市常

三是消費者市場對房屋需求的可誘導(dǎo)性，消費者需求的產(chǎn)生,，有些是本能的,，生而有之的,，但有時是與外界的刺激誘導(dǎo)有關(guān)的，經(jīng)濟政策的變動,，社會交際的啟示，廣告宣傳的誘導(dǎo)等等,，都會使消費者的需求發(fā)生變化,，潛在的需求可以變?yōu)楝F(xiàn)實的需求，微弱的欲望可以變成強烈的購買欲望,。消費者需求的這一特征,，要求市場營銷策略的制定者不僅要適應(yīng)和滿足消費者的需求，而且應(yīng)該通過各種促銷途徑影響和引導(dǎo)消費,。

影響消費者行為的三個主要因素

一是心理因素,，除了由需要引起動機這一最重要因素外，還有知覺,、學(xué)習(xí)和態(tài)度三個因素,，知覺是指消費者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映,，屬于感性認(rèn)識,。任何消費者購買商品，都要根據(jù)自己的感官感覺到的印象,，來決定是否購買,，所以對樓盤的包裝、宣傳是非常重要的,；學(xué)習(xí)是消費者在購買和使用商品的實踐中,，逐步獲得和積累經(jīng)驗，并根據(jù)經(jīng)驗調(diào)整購買行為的過程,，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同于一般商品,，但開發(fā)商開發(fā)創(chuàng)意、布局以及房屋質(zhì)量的好壞,，都是購買者學(xué)習(xí)的對象,，消費者評價的優(yōu)、劣對開發(fā)商的形象和信譽也有著非常大的影響,，所以開發(fā)商應(yīng)樹立品牌觀念,，注重房屋質(zhì)量，讓消費者產(chǎn)生有利于己的態(tài)度,。

二是經(jīng)濟因素,，概括地說，影響消費者購買行為主要是經(jīng)濟因素和商品價格,、消費者收入,、商品效用,、房屋的價格等。

三是社會文化因素,，每個消費者都是社會的一員,，他的行為不可避免地要受到社會各方面因素的影響和制約，消費者的購買行為受到社會階層,、文化和亞文化,、相關(guān)群體、家庭等社會因素的影響,。

制定營銷策略的五個條件

在把握住營銷環(huán)境,，掌握了房地產(chǎn)消費者市場及影響消費者的因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)商品（房屋）本身的特點,、制定出房地產(chǎn)的營銷策略,。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，從房地產(chǎn)項目自身的商品特點和營銷的角度來看,，可操作的有五點：

1,、位置條件：房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件其實是多重因素所構(gòu)成的結(jié)構(gòu)條件，包括不同位置區(qū)域的不同人文條件,、交通條件,、市政條件以及周邊建筑條件、氣候等,。在制定營銷策略時不同的位置條件,，營銷切入點的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營銷切入點與原始條件的差異性越大,，反之則越?。唤煌l件越是發(fā)達的樓盤,，其對于營銷在交通方面所必需的商品特性和營銷切入點就越少,；市政條件越完善的地段，房地產(chǎn)商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇形成就越要奇特,，反之則必須全面,；在周邊建筑條件方面，周邊建筑條件對自身樓盤影響越大,，房地產(chǎn)商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇就越要直接,，避重就輕會適得其反。

2,、建筑條件：沒有兩個建筑會是完全一樣的,，因此在建筑本身尋找賣點應(yīng)該是可以的，但是應(yīng)將營銷切入點放在建筑單體的設(shè)計“限制”方面，而不應(yīng)該過深地切入到建筑的使用及功能方面,，因為無論是建筑設(shè)計師還是營銷高手,，對于建筑使用和功能方面的設(shè)計是“永遠超不過客戶”的，客房是直接使用者,，客戶更是“上帝”,。

3、建造條件：建造條件包括了工程施工,、建筑配套等方面,，這些在營銷推廣切入點方面，過去一般都選擇不多,，大多數(shù)集中在工程進度和配套設(shè)施方面,。建造條件方面的營銷切入點選擇,，更多地選擇在“建造技術(shù)的層次體現(xiàn),、建筑技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展”方面較為合適。目前,，客戶對房屋質(zhì)量的投訴越來越多,，撇開一些不法開發(fā)商不談，僅站在營銷策略的角度來看,，如果樓盤的營銷能夠?qū)⑵浣ㄔ鞐l件有效地傳達給客戶,，就是其有部分不足的方面，客戶不僅不會投訴,，還可能是一個很好的營銷切入點和商品特性表現(xiàn),。

4、使用條件：“良好的物業(yè)管理”是許多開發(fā)商的營銷切入點,，這只是作用條件作為營銷切入點的一個方面,，僅僅是房屋建成后的使用條件，還應(yīng)該重視建筑本身提供的“先天服務(wù)條件”,。如房屋的車位,、綠地等。拿車位來說,，小區(qū)停車位有多少個對客戶來說并不重要,，而車位與房屋的設(shè)計比例卻關(guān)系到客戶以后買車還有沒有車位停車。物業(yè)管理費是多少,，客戶能否承擔(dān),，客戶自己能算出，但物業(yè)管理所提供的內(nèi)容對客戶居住水平的提高是否等值,，客戶卻無從算起,。所以，在“使用條件”方面,，營銷切入點的第一個選擇就是設(shè)計,，管理意圖全面公開,；營銷切入點的第二個方面就是設(shè)計，管理意圖的“成本核算”,，不能只是訴說對客戶的“全面呵護”卻不講這樣的呵護值多少錢,。

5、商品附加條件：開發(fā)商自身企業(yè)品牌的知名度,，能夠塑造這個房地產(chǎn)品牌的知名度,，這是房地產(chǎn)商品附加條件之一；給一個房地產(chǎn)引進一個全新概念或營造文化氛圍,，也是房地產(chǎn)商品的附加條件之一,。在當(dāng)今競爭越來越激烈，信息交流越來越快,，開發(fā)商模仿能力越來越強,，房地產(chǎn)的附加條件就愈顯重要。作為不動產(chǎn)的特殊性,，完整的房地產(chǎn)商品不會只是一套房子那么簡單,，一個商品一旦開始它的使用過程，品牌就進入了再塑造品牌意識,。在商品附加值的營銷應(yīng)用中,，一般來說商品附加值都是后天的，但是這個后天的商品附加值是可以預(yù)支的,。因此,，后天商品附加條件在營銷切入點的選擇上是可以“預(yù)支”可能會更直接、更明確,，也更有利于消費者預(yù)先選擇,。

綜上所述，房地產(chǎn)營銷策略的制定應(yīng)根據(jù)營銷環(huán)境,、消費者市場特點,、影響消費者行為的因素、結(jié)合實際房地產(chǎn)的自身條件因素綜合考慮,，才能在瞬息萬變的市場中把握方向,，使自己的營銷策略完善，可操作,，有效益,。