我們?nèi)ベI房時(shí),，在售樓處接待你的,、給你介紹項(xiàng)目,、推薦房源,、辦理購(gòu)房手續(xù),、簽訂購(gòu)房合同的置業(yè)顧問(wèn),，雖然不一定是開(kāi)發(fā)商的銷售人員,，而更多的可能是代理銷售公司的銷售人員,，但他們?cè)诜课蒌N售的過(guò)程中的本質(zhì)工作是一樣的,。

為什么開(kāi)發(fā)商的房子自己不賣要花錢(qián)請(qǐng)外面的銷售公司來(lái)賣？開(kāi)發(fā)商在賣房的過(guò)程中，通常參與單個(gè)樓盤(pán)銷售的有：代理公司,、分銷機(jī)構(gòu),、自銷團(tuán)隊(duì)等，通過(guò)對(duì)比這三者在銷售過(guò)程中的優(yōu)劣勢(shì)來(lái)分析該問(wèn)題,。

①代理公司,，具有代理資質(zhì)，同時(shí)有相對(duì)穩(wěn)定的人員架構(gòu),，有能力全案代理,，或獨(dú)家代理一個(gè)樓盤(pán)，其兼?zhèn)洌翰邉?宣傳+推廣+銷售+后期服務(wù)等一站式的多樣化專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),；

②分銷機(jī)構(gòu),，有分銷資質(zhì)，主要還是以有客源為主,，例如：中介分銷,，其擁有遍地開(kāi)花的門(mén)店分布，眾多的經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)員,，下沉的客戶資源,，是開(kāi)發(fā)商提高樓盤(pán)推廣和提高去化率的高效手段；

③自銷團(tuán)隊(duì),，在開(kāi)發(fā)商自銷團(tuán)隊(duì)的搭建上,，從業(yè)務(wù)員招聘到培養(yǎng)到參與銷售，公司需要再設(shè)立一個(gè)營(yíng)銷部門(mén),，大的開(kāi)發(fā)商有充足的在售,、待售樓盤(pán)資源，基本都有自銷團(tuán)隊(duì),；

而相對(duì)小一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商在售、待售樓盤(pán)資源就相對(duì)較少,，在沒(méi)有可售資源時(shí),，不僅內(nèi)部人員流失率較高，而且往往開(kāi)發(fā)商自銷團(tuán)隊(duì)的“腐敗”行為,，也從內(nèi)部導(dǎo)客開(kāi)始,，與其花人力、物力,、財(cái)力和精力去培養(yǎng)一個(gè)自銷團(tuán)隊(duì),，倒不如花錢(qián)去請(qǐng)外面的銷售公司來(lái)賣。

三者對(duì)比：

①開(kāi)發(fā)商成交傭金成本：分銷>代理>自銷,，例如：成交傭金,，分銷3%，代理1.5%,，自銷1%,；

②開(kāi)發(fā)商人員薪資與管理成本：自銷>代理與分銷,，自銷團(tuán)隊(duì)需要發(fā)底薪，人員培養(yǎng),，繳納醫(yī)社保五險(xiǎn)一金,，而代理與分銷則只需要給成交傭金與銷售環(huán)節(jié)上的溝通；

補(bǔ)充：《商品房銷售管理辦法》第二十五條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的,，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限,、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利,、義務(wù)。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū),； 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況,。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房,； 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn),，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù),。