我們?nèi)ベI房時,，在售樓處接待你的,、給你介紹項目,、推薦房源、辦理購房手續(xù),、簽訂購房合同的置業(yè)顧問,，雖然不一定是開發(fā)商的銷售人員，而更多的可能是代理銷售公司的銷售人員,，但他們在房屋銷售的過程中的本質(zhì)工作是一樣的。

為什么開發(fā)商的房子自己不賣要花錢請外面的銷售公司來賣,？開發(fā)商在賣房的過程中,，通常參與單個樓盤銷售的有：代理公司、分銷機構(gòu),、自銷團隊等,，通過對比這三者在銷售過程中的優(yōu)劣勢來分析該問題。

①代理公司,，具有代理資質(zhì),，同時有相對穩(wěn)定的人員架構(gòu)，有能力全案代理,，或獨家代理一個樓盤,，其兼?zhèn)洌翰邉?宣傳+推廣+銷售+后期服務(wù)等一站式的多樣化專業(yè)服務(wù)機構(gòu),；

②分銷機構(gòu)，有分銷資質(zhì),，主要還是以有客源為主,，例如：中介分銷，其擁有遍地開花的門店分布,，眾多的經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)員,，下沉的客戶資源，是開發(fā)商提高樓盤推廣和提高去化率的高效手段,；

③自銷團隊,，在開發(fā)商自銷團隊的搭建上，從業(yè)務(wù)員招聘到培養(yǎng)到參與銷售,，公司需要再設(shè)立一個營銷部門,，大的開發(fā)商有充足的在售、待售樓盤資源,，基本都有自銷團隊,；

而相對小一點的開發(fā)商在售、待售樓盤資源就相對較少,，在沒有可售資源時,，不僅內(nèi)部人員流失率較高，而且往往開發(fā)商自銷團隊的“腐敗”行為,，也從內(nèi)部導(dǎo)客開始,，與其花人力、物力,、財力和精力去培養(yǎng)一個自銷團隊,，倒不如花錢去請外面的銷售公司來賣。

三者對比：

①開發(fā)商成交傭金成本：分銷>代理>自銷,，例如：成交傭金,，分銷3%，代理1.5%,，自銷1%,；

②開發(fā)商人員薪資與管理成本：自銷>代理與分銷，自銷團隊需要發(fā)底薪,，人員培養(yǎng),，繳納醫(yī)社保五險一金，而代理與分銷則只需要給成交傭金與銷售環(huán)節(jié)上的溝通,；

補充：《商品房銷售管理辦法》第二十五條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的,，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限,、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利,、義務(wù)。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時,，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書,； 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況,。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房,； 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù),。