1、定位 樓盤公開發(fā)售前,，要做好充分的準(zhǔn)備,，要進(jìn)行周密的策劃，不打無把握之仗,，不能匆忙上陣,，持以簡單、粗放的營銷心態(tài),，一定要有十分的把握,。因為樓盤在發(fā)售前，社會對此如之不多,，不太了解,，精心的準(zhǔn)備,，意味著已經(jīng)具備了搶占市場份額的先機(jī)，如果準(zhǔn)備不充分,，將直接影響到樓盤的銷售,，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對于銷售的意義要有一個準(zhǔn)確的把握,。 如何精心準(zhǔn)備,，樓盤公開發(fā)售前要注意以下幾個問題：首先，物業(yè)在投放的市場中怎樣選擇目標(biāo)群,，即什么樣的人會買這個樓,。市場營銷定位，消費(fèi)階層的選擇,，都離不開地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,，消費(fèi)者的生活習(xí)慣、文化層次等等,；其次，樓盤所在街區(qū)的功能,、人群分布情況,；第三，針對樓盤歸屬哪類功能,、檔次,。弄清這幾個前提，才能把握定位,。 定位分以下幾種內(nèi)容： 1）市場定位,。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費(fèi)群體的需求量,。在此基礎(chǔ)上,，一切推廣手段都圍繞著這一消費(fèi)群體展開，否則就風(fēng)馬牛不相及了,。例如：大型樓盤番禺麗江花園,，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬件,，不僅立足于番禺本地消化,，更放眼于廣州市區(qū)，定價對人也有吸引力,，結(jié)果取得了成功,。即購買者為60％的廣州市區(qū)人，30％的外地人,，10％為番禺人,。其中,，包括了二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者,。 2）功能定位,。所謂功能性，一般寫字樓,、商鋪,、酒店、公寓涉及較多,，由于公務(wù),、商務(wù)活動越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地,，對商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施,、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘?。因此,，在銷售寫字樓、公寓等物業(yè)時,，功能的作用愈顯重要,。國際上將寫字樓分為3A、5A,、智能大廈等,，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標(biāo)準(zhǔn),，一般來講,，5A即通訊、管理,、辦公,、消防、保安自動化,。寫字樓如果功能不全,，就難于啟動市場。中房集團(tuán)開發(fā)的北京京瑞大廈,、廣州中房大廈在香港,、國內(nèi)銷售時，都強(qiáng)調(diào)5A級,，當(dāng)時外商都很驚訝于中國大陸也有5A級的寫字樓,。隨著消費(fèi)者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求,。住宅不僅要滿足消費(fèi)者居住和休息的基本功能,，而住宅的外形美觀,，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理,，居住方便和舒適,，住宅面積寬綽，采光良好,，對消費(fèi)者就有吸引力,，也為其發(fā)展智力提供了條件。 3）專營性定位,。目前商鋪的市場狀況是供大于求,，小商販形不成規(guī)模，商場發(fā)展紛紛推出經(jīng)營性定位,，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝,、鞋業(yè)、電腦,、通訊設(shè)備等中心,，發(fā)展商設(shè)計營業(yè)方向，然后將之切割出售,，這就免除了客戶買了之后不知做什么,，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環(huán)境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求,，而且營造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家,。 4）象征性定位,。由于消費(fèi)水平的不同，通過價值取向的自然選擇,，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū),、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等,。房地產(chǎn)開發(fā)商,，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征――象征性定位,。如香港的半山,、廣州的錦城、名雅苑,、白云堡,、碧桂園，北京的龍苑別墅,，美國的比夫利山莊等,，都是這種自然選擇的結(jié)果,，也是開發(fā)商營造了象征性群體，通過購買,、居住使之實現(xiàn)歸屬感,、榮譽(yù)感、自豪感,。 2,、價格設(shè)定 一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的,。而消費(fèi)市場變化莫測,，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測,，可以說定價部分是藝術(shù),，部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多,，主要包括：成本,、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格,、同類樓宇的競爭因素等,。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格,。市場中消費(fèi)者總想以適中的價格獲得最高的價值,，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后,，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響,。從定價來講,，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業(yè),，應(yīng)清楚在同等樓盤中屬上,、中、下哪種,。2,、成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度,，是微利多銷或高價高利潤,，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場情況確定。3,、評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對樓盤進(jìn)行全方位的評估后作出定價,。無論哪種,，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額,。在弄清方法之后,，具體執(zhí)行有低價、高價,、內(nèi)部價,、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略,。采用低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松,，容易進(jìn)入，能較快地啟動市場,。采用高價策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃,、身份象征、完善功能,、優(yōu)良環(huán)境等,，可用高價吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價,，要物有所值,。此法風(fēng)險較大。 3,、定價比例 一般來說,，先設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1／2高度,，多層一般3－4層（9層以下）為最好,。然后確定一個樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價比例為0.8％,，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5％,。在高層建筑中,，7層以下因其視野受限,，一般應(yīng)為低價區(qū)，頂層與低層的價格一般相差約30％,。 用戶選擇購房不僅受樓層的影響,，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景,、馬路等亦是影響樓價的因素之一,，即朝向系數(shù)。一般來說,，江景,、街景等給人以視覺上的享受,，朝向系數(shù)大，為8－10％左右,，而臨馬路邊因其噪音大,，塵埃多，朝向系數(shù)亦低,，為3－5％之間,，樓盤的南、北兩個方位,，如無景觀差別,，一般南面售價高于北面。有的樓盤,，因其朝向系數(shù)不合理,，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的,，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài),。 商鋪的定價，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層,，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上,。車位的每平方米定價一般相當(dāng)于住宅的50％。 4,、概念的策劃與引導(dǎo) 從某種意義上講,，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題,。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費(fèi)者的觀念形成施加影響,，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距――感覺吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會截然不同了,。所以說,，我們要讓消費(fèi)者“學(xué)會”想要什么，在滿足消費(fèi)者需求方面的競爭便不那么重要,，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場的看法,、偏愛和決擇方面的競爭。發(fā)展商在樓盤推出之前,，先為樓盤樹立一個概念,，營造出一個品牌的形象，以吸引消費(fèi)者,，并深入人心,，之后畫龍點睛,，隆重地推出樓盤,，由此造成一種轟動效應(yīng)，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸,、一般化,。 5,、銷售的策略 銷售樓盤可以采取先易后難,，也可以采取先難后易的方法，先進(jìn)行試銷,，根據(jù)試銷的情況作一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,，最后全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應(yīng)達(dá)到85％以上,，才能保證毛利潤20％以上,。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價,，否則會導(dǎo)致市場崩潰,。應(yīng)該引而不發(fā)，或蓄勢待發(fā),，重兵投入一發(fā)而不可收,，“一網(wǎng)打盡”，抓住銷售高潮,，一鼓作氣,，不能惜售。 6,、銷售的組織和實施 樓盤的銷售要實行專業(yè)對口,，以互補(bǔ)的模式將自有隊伍與中介公司相結(jié)合。中介公司具有國內(nèi)外客戶的網(wǎng)絡(luò),，在談判,、銷售技巧等方面都有獨(dú)到之處，應(yīng)該為我所用,。但長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商,，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊伍。因此,，培養(yǎng)和提升銷售人員的敬業(yè)精神十分重要,。一個優(yōu)秀的推銷員不僅僅是推銷產(chǎn)品，同時也是人格,、品位,、審美價值的推銷,，如果沒有與客戶建立起良好的關(guān)系,，而是單單進(jìn)行產(chǎn)品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業(yè)意識的修養(yǎng),，因為任何一次銷售都會由于推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產(chǎn)生的推銷差異,。這也是一個合格的推銷員首先應(yīng)具備的基本素質(zhì)，推銷員是市場經(jīng)濟(jì)整個鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán),。 三,、大宗交易的策劃與運(yùn)作 筆者主持過多項大宗不動產(chǎn)交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）,、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米,，7.38億元）等項目的轉(zhuǎn)讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區(qū)）和影城花園（總建面積5.1萬平方米,，金額價1.99億元）等項目的銷售,。 1、不動產(chǎn)大宗交易的內(nèi)容和意義,。房地產(chǎn)發(fā)展商能夠?qū)⑺鶕碛谢蚺d建的物業(yè)整盤整幢一次性轉(zhuǎn)讓出去,，對于化解企業(yè)經(jīng)營的市場風(fēng)險，緩解資金不足,、實現(xiàn)預(yù)期收益,，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事,。必須抓住機(jī)遇,，果斷正確地決策，促使交易獲得成功,。這樣做的重大意義是不言而喻的,。 2、叫價,。大宗交易的叫價學(xué)問,，難處在于不可補(bǔ)救，零售就不會有這種擔(dān)心,。因此,，要注意幾種叫價形式： 1）直接式叫價。明碼實價,，回旋余地小,，這在房地產(chǎn)呈賣方市場時是常用的交易方式。 2）間接式叫價,。先試探性報價,，留有交易余地，最后雙方協(xié)商讓步完成交易,。 3）透明叫價（玻璃價）,。讓對方容易弄清你的經(jīng)營成本,，并在比較中與你成交。 4）隱蔽價,。對方不清楚你的經(jīng)營狀況,，以自身的購買目的為準(zhǔn)，在交易中一般采用此種交易方式,。 需要指出的是,，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常,，相反,，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導(dǎo)致失敗,。 3,、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久,，一般過程需要一年半載,，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽(yù)調(diào)查,，項目和公司評估審計,。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額,。④起草合同文本及附屬文件,。⑤草簽或正式簽字。⑥執(zhí)行和制約機(jī)制的設(shè)定（法人地位,、水,、電控制），定金5％,，首期款15－30％,。 談判的班子，主要由負(fù)責(zé)經(jīng)營的具有相當(dāng)授權(quán)的領(lǐng)導(dǎo),、公關(guān)人員,、會計師和律師組成。 4,、轉(zhuǎn)讓方式,。整盤計價轉(zhuǎn)讓，分項計價轉(zhuǎn)讓,，先回購后轉(zhuǎn)讓,，部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓（賣公司,、法人資格）,。 5,、風(fēng)險與防范。由于執(zhí)行合同時間跨度大,，建設(shè)周期長，期間建材設(shè)備價格波動,、進(jìn)口關(guān)稅,、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團(tuán)在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金,，,，由于匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預(yù)見性,，很可能預(yù)期利潤會不翼而飛,，還會出現(xiàn)虧損。因此有關(guān)合同,、財務(wù)的風(fēng)險以及成本敏感性變化都要有所預(yù)測和防范,，以確保預(yù)期利潤的安全實現(xiàn)。 考慮到合理減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān),，在可能的情況下,，盡量采用轉(zhuǎn)股形式。由于轉(zhuǎn)股價款受到注冊資本的公司權(quán)益的聯(lián)系,，不可能超出太多,。其余部分可以總承包來實現(xiàn)收益。

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