起初還以為是哪個(gè)冒牌,，查了下，發(fā)現(xiàn)是深圳世聯(lián)成立的公司,。整個(gè)世聯(lián)的業(yè)務(wù)包括住宅（前期定位,、后期營(yíng)銷,、銷售代理等）、戰(zhàn)略（區(qū)域開(kāi)發(fā),、工業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)）、工商和經(jīng)紀(jì)（二手房）,。重慶公司估計(jì)只有住宅的后期業(yè)務(wù),，但有成都和深圳公司支持。負(fù)責(zé)人一般都是深圳總部外派的,，你可以去深圳世聯(lián)的官網(wǎng)了解下,。不知道你是不是有業(yè)務(wù)要跟他們接觸，可以找他們要公司的介紹資料啊,。希望能幫到你,，還有需要的話可以給我信息

您好，世聯(lián)現(xiàn)在沒(méi)在重慶設(shè)公司,，我知道最近的就是在成都,，你最好在打聽(tīng)一下。

什么是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

一,、項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,。 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化,，減少或避免投資決策的失誤,，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益,。 可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況,；(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定; (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給,；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù),；(7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究,；(8)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;(10)結(jié)論及建議,。 可行性研究的工作階段 投資機(jī)會(huì)研究,。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ),，尋找最有利的投資機(jī)會(huì),。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析,。該階段投資估算的精確度為±30%,，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的,，就可以進(jìn)行下一階段的工作,。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”,。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%,。 詳細(xì)可行性研究,，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ),，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上,、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟,。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%,，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%,，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%. 項(xiàng)目的評(píng)估和決策,，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目,，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證,。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批,，更不準(zhǔn)組織建設(shè),。 可行性研究步驟 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究,；(3)方案選擇與優(yōu)化,； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告,。 二,、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)容 營(yíng)銷策劃內(nèi)容: A、定價(jià)策略 1,、根據(jù)市場(chǎng)情況,，合理分布各銷售階段,，并制定平均銷售價(jià)格表； 2,、實(shí)施后,，在銷售過(guò)程中視實(shí)際情況調(diào)整銷售價(jià)格； 3,、推出特價(jià)房的時(shí)機(jī)及數(shù)量建議,； 4、樓層,、朝向,、景觀差價(jià)； 5,、付款方式建議,； 6、售價(jià)調(diào)整與銷售率及工程進(jìn)度的關(guān)系 B,、銷售費(fèi)用及資金流量調(diào)控建議 1,、營(yíng)銷全過(guò)程中各階段銷售費(fèi)用（包括廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布,，售樓處及樣板房裝修,，銷售人員獎(jiǎng)金，名類促銷活動(dòng)等費(fèi)用）的數(shù)額建議,； 2,、銷售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議 C、開(kāi)盤(pán)時(shí)間及銷售階段的劃分 1,、開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)建議（根據(jù)市場(chǎng),、項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況綜合起來(lái)考慮）,； 2,、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1,、推盤(pán)手法建議,； 2、各銷售階段及銷售人員職級(jí)的成交折扣建議,； 3,、價(jià)格調(diào)控與促銷手段建議； 4,、簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)與合同的注意事項(xiàng) E,、人員培訓(xùn) 1、發(fā)展商簡(jiǎn)介,； 2,、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值,； 3,、項(xiàng)目環(huán)境資料說(shuō)明,； 4、項(xiàng)目規(guī)劃介紹,； 5,、公共設(shè)施介紹； 6,、整體理念介紹表表達(dá),； 7、營(yíng)銷理念,； 8,、營(yíng)銷技巧； 9,、逼定技巧,； 10、案名表達(dá),； 11,、廣告定位； 12,、廣告表現(xiàn),； 13、市場(chǎng)客源定位,； 14,、業(yè)務(wù)計(jì)劃介紹； 15,、買方心理障礙排除,； 16、現(xiàn)場(chǎng)接待流程及規(guī)定,； 17,、守價(jià)技巧； 18,、準(zhǔn)客戶資料收集及分類方法,； 19、電話拜訪與演練,； 20,、DM寄發(fā)及促銷活動(dòng)計(jì)劃說(shuō)明； 21,、自我促銷及組合促銷介紹,； 22,、現(xiàn)場(chǎng)買氣制造； 23,、認(rèn)購(gòu)書(shū),、售價(jià)與付款辦法介紹； 24,、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹,； 25、儀態(tài),、儀表與商業(yè)禮儀,； 26、答客問(wèn)演練與課程驗(yàn)收

營(yíng)銷策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容：市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位,，市場(chǎng)推廣策劃,，項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）。詳細(xì)內(nèi)容市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位根據(jù)前期市場(chǎng)分析,，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位,，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析,，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃總體思路下,，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案,，產(chǎn)品規(guī)劃,、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位,。具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位目標(biāo)人群定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃建議 組團(tuán)規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 整體風(fēng)格建議 外立面設(shè)計(jì)建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會(huì)所建議 樓宇配套建議 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議市場(chǎng)推廣策劃根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析,，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃,，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備,。內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷策略,，銷售策略,，市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì)）,，廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作,，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等,。具體內(nèi)容是：市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題,，市場(chǎng)推廣概念，項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目案名建議銷售策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法,，付款方式,，銷售組織，銷售計(jì)劃,，銷售控制廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃,，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn),，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙,，戶外,，電播等）媒體投放策略 ：媒體選擇,，媒體組合，投放預(yù)算,，媒體計(jì)劃,，媒體排期公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫(xiě),，公關(guān)活動(dòng)策劃,，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開(kāi)促銷工作,，做好銷售現(xiàn)場(chǎng)管理顧問(wèn),，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。具體內(nèi)容包括：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇,，回款計(jì)劃,，回款方式，定價(jià)方法,，付款方式銷售組織,，銷售計(jì)劃，銷售控制,，銷售流程,，統(tǒng)一說(shuō)辭銷售培訓(xùn)，銷售制度,，銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略,，樣板間策略銷售漏斗，布開(kāi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò),，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主銷售現(xiàn)場(chǎng)管理,，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤,，促銷計(jì)劃促銷策略,，月度資金分配，月度銷售分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析,，深度賣點(diǎn)挖掘,，價(jià)格策略調(diào)整 銷售策略調(diào)整演進(jìn)歷史概述世界房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念演進(jìn)歷史我們熟知的房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念，并非與商品經(jīng)濟(jì)與生俱來(lái)的,，它是客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的產(chǎn)物,，當(dāng)然，它是一系列銷售觀念基礎(chǔ)上演化而來(lái)的,。（1）生產(chǎn)觀念階段此階段的房地產(chǎn)商認(rèn)為人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn),，于是他們找到密集的居住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡(jiǎn)單實(shí)用,，以節(jié)省成本,。因此那時(shí)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念就是價(jià)格為主導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)。（2）產(chǎn)品觀念階段此時(shí)房產(chǎn)商開(kāi)始認(rèn)為顧客的需求并非局限于價(jià)格上,，還有高質(zhì)量,，好性能和多樣化的特色，于是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將注意力轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)上,。但是這個(gè)階段忽視了消費(fèi)者的實(shí)際需求,，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費(fèi),。（3）推銷觀念階段此階段房產(chǎn)商大多認(rèn)為顧客總是處于被動(dòng)地位,，通常對(duì)產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來(lái)刺激人們的購(gòu)買欲望,。因此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候沒(méi)有詳細(xì)周全的項(xiàng)目前期研究和可行性研究,，只是關(guān)注銷售環(huán)節(jié)。（4）市場(chǎng)營(yíng)銷觀念階段與推銷階段相比,，市場(chǎng)營(yíng)銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”結(jié)合的模式,。在實(shí)踐中，以營(yíng)銷觀念為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，也確實(shí)取得了不同凡響的成績(jī),。發(fā)展階段概述世界房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃分3個(gè)階段。（1）單項(xiàng)策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是運(yùn)用各種單項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)行策劃,，并在某種技術(shù)手段深入拓展,，規(guī)范操作，取得了良好的效果,。諸如把“架空層”作為新穎特色,，讓每戶分享綠地的綠化理念，建筑群體變化豐富的空間設(shè)計(jì),，人車分流動(dòng)靜兼顧的功能分區(qū),，等等,。房地產(chǎn)策劃在實(shí)踐中創(chuàng)造出典范項(xiàng)目并為企業(yè)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益，引起了人們的極大興趣和關(guān)注,，以致出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)策劃和策劃人的神化,、無(wú)限夸大策劃的作用等思潮，使以后房地產(chǎn)策劃的發(fā)展受到不同程度的影響,。（2）綜合策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是各項(xiàng)目根據(jù)自己的情況,，以主題策劃為主線，綜合運(yùn)用市場(chǎng),、投資,、廣告、營(yíng)銷等各種技術(shù)手段,，使銷售達(dá)到理想的效果,。 此階段產(chǎn)生的主要策劃理論有“策劃基本理論”和“全程策劃理論”?！安邉澔纠碚摗钡膬?nèi)容主要包括：策劃的“四個(gè)”理論基礎(chǔ),、策劃的“生產(chǎn)力”本質(zhì)、策劃的“辯證”作用,、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),、策劃的“十大”流程,、以及策劃人的思維特征和素質(zhì)等。（3）復(fù)合策劃階段這階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是狹義地產(chǎn)與泛地產(chǎn)相復(fù)合,，即房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用各種技術(shù)手段外,，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的其它手段。 此階段的房地產(chǎn)策劃思想以“泛地產(chǎn)”思想較有代表性,。所謂“泛地產(chǎn)”,，就是不局限于以“房子”為核心，是在某一特定概念下?tīng)I(yíng)造一種人性化的主題功能區(qū)域,，“房子”在這里可能是主體,，也可能成為附屬的配套設(shè)施，這種功能區(qū)域的主題各有不同,，如生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū),、高科技園區(qū)、高爾夫生活村,、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等,。“泛地產(chǎn)”思想是對(duì)“概念地產(chǎn)”思想的進(jìn)一步發(fā)展,，對(duì)此階段的房地產(chǎn)策劃影響很大,。主要種類（1）房地產(chǎn)投資營(yíng)銷房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查,，認(rèn)真分析用地周邊環(huán)境,、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析,，歸納總結(jié)出房地產(chǎn)價(jià)值,，模擬出最有實(shí)現(xiàn)可能的價(jià)格方案，并進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析,，對(duì)價(jià)格方案進(jìn)行調(diào)整,，風(fēng)險(xiǎn)最低的價(jià)格方案與最高的價(jià)格方案同時(shí)列出，并提出規(guī)避的方法,，通過(guò)拍賣,、招投標(biāo)進(jìn)行最有把握的競(jìng)爭(zhēng)。（2）房地產(chǎn)定位營(yíng)銷營(yíng)銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏,，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石,，這只是定量分析的開(kāi)始,，市場(chǎng)數(shù)據(jù)因中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而出現(xiàn)“即時(shí)”的落后，或者說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)水平低給市場(chǎng)數(shù)據(jù)帶來(lái)的偏差,，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的,。開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場(chǎng)規(guī)律,、引導(dǎo)市場(chǎng),，方才會(huì)得到較高的利潤(rùn)，甚至超額利潤(rùn),，只是迎合市場(chǎng)未必會(huì)取得市場(chǎng),，占領(lǐng)市場(chǎng)的往往就是那些有明確的目標(biāo)消費(fèi)群，并能準(zhǔn)確把握引導(dǎo)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商,。只有站在市場(chǎng)的前沿,、引導(dǎo)市場(chǎng)、具有戰(zhàn)略發(fā)展的眼光,，才能鍛造出精品住宅,。（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn),。“以人為本”是任何房地產(chǎn)設(shè)計(jì)所必需的,，以人為房地產(chǎn)的主要的出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo),，這是創(chuàng)造精品房地產(chǎn)的最基本的條件,。從項(xiàng)目的人文歷史、地理地貌入手,，進(jìn)行總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格定位,，進(jìn)行園林設(shè)計(jì)，進(jìn)行配套設(shè)計(jì),，外觀色彩,、外立面設(shè)計(jì)。（4）房地產(chǎn)形象營(yíng)銷通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝,，以到位的形象營(yíng)銷向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象,、品牌形象。形象設(shè)計(jì)包括：周邊環(huán)境包裝,、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝,、物業(yè)管理中心包裝、營(yíng)銷中心包裝,、營(yíng)銷廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等,。通過(guò)以上的形象設(shè)計(jì)及包裝，通過(guò)良好的企業(yè)聲譽(yù),、過(guò)硬的工程質(zhì)量,、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象,、打好品牌塑造的基礎(chǔ),。（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量房地產(chǎn)建筑的過(guò)程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，建立健全的監(jiān)理機(jī)制,，嚴(yán)格控制生產(chǎn)過(guò)程，對(duì)建筑材料采購(gòu)管理,、施工工藝流程指引,、質(zhì)量控制、工期控制,、成本造價(jià)控制,、安全管理、環(huán)境管理提出了較高的要求,，對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控,，是對(duì)客戶最有效的保障，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎(chǔ)的工作和必要的條件,。入世誤區(qū)概述入世后,，隨著外資房地產(chǎn)企業(yè)的涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當(dāng)程度的認(rèn)可,。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃雖然開(kāi)始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵,，從雜亂無(wú)章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為,，很多地方仍值得深思,。不少開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的認(rèn)識(shí)仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗,，而在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷策劃走向誤區(qū)：（1）過(guò)分夸大營(yíng)銷策劃的作用近幾年來(lái),，由于缺乏系統(tǒng)專業(yè)的營(yíng)銷理論的指導(dǎo)，房地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)被蒙上了一層神秘的色彩,，一部分營(yíng)銷策劃者又在其中制造了一股策劃崇拜風(fēng),。 策劃人為樓盤(pán)包裝，然后適當(dāng)?shù)貫樽约喊b,，本無(wú)可厚非,，但夸大事實(shí)，推行策劃迷信,，則會(huì)使房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃誤入歧途,。事實(shí)上，目前不少策劃人所做的策劃方案還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營(yíng)銷策劃的要求,，他們推出的更多只是概念和賣點(diǎn),，對(duì)銷售的促進(jìn)只起相對(duì)作用，而不是絕對(duì)作用,；另一方面,，賣點(diǎn)的收集和增加，讓樓盤(pán)的形象有所改變和提高,，同時(shí)也使樓盤(pán)的成本不斷攀升,。事實(shí)上，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃只是房地產(chǎn)資源配置中的一種無(wú)形資產(chǎn),，而不是全部無(wú)形資產(chǎn),，更不是全部資產(chǎn)。營(yíng)銷策劃雖然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已日趨重要,，但如果片面地利用策劃替代市場(chǎng)的潛心開(kāi)拓,，認(rèn)為策劃能包治營(yíng)銷百病，這不能不說(shuō)是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū),。（2）忽視營(yíng)銷策劃的作用目前許多營(yíng)銷策劃方案表面花花綠綠,，實(shí)則空洞無(wú)物，中看不中用,。不少開(kāi)發(fā)商也大有上當(dāng)受騙之感,，認(rèn)為“策劃無(wú)用”。事實(shí)上,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本,，而是結(jié)合所在樓盤(pán),，貫穿市場(chǎng)意識(shí)，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式,。高水平的營(yíng)銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本,，而且可以有效規(guī)避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，它是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作謀略,，是房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用,。“市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),，策劃如指揮”,，高層面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量，誰(shuí)稍有松懈,，就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底,。我們既要反對(duì)盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無(wú)用”的片面思維,。（3）營(yíng)銷策劃的“經(jīng)驗(yàn)論”不少房地產(chǎn)策劃人員往往堅(jiān)持把過(guò)往項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn),，照搬照套到新項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃中。他們忽視營(yíng)銷基礎(chǔ)理論的研究和項(xiàng)目信息的調(diào)查與分析,，以經(jīng)驗(yàn)型運(yùn)作居多,。事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域性極強(qiáng),，不同區(qū)域的購(gòu)房需求有很大區(qū)別,，生搬硬套個(gè)別項(xiàng)目的成功策劃模式，往往會(huì)產(chǎn)生南轅北轍的效果,。另一方面,，“經(jīng)驗(yàn)論”也會(huì)使不少策劃人忽視市場(chǎng)信息的挖掘，不注重豐富自己的理論素養(yǎng),，缺乏研究市場(chǎng),、獲取信息、加工信息的能力和手段,，必然會(huì)制約房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃水平的再提高。（4）技巧決定論現(xiàn)在的房地產(chǎn)推廣中很多營(yíng)銷策劃人員沉湎于各種促銷方法,、促銷花樣的翻陳出新,。他們把營(yíng)銷策劃等同于出點(diǎn)子、找技巧,、搞促銷,，認(rèn)為技巧新就能取得推廣成功，這實(shí)際是把一門(mén)相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn),、專業(yè)的應(yīng)用型科學(xué)變得十分低級(jí)化,、庸俗化,。而在這種思路指導(dǎo)下所設(shè)計(jì)與提供的方案，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作往往缺乏系統(tǒng)的實(shí)際操作意義,。事實(shí)上,，隨著市場(chǎng)秩序的不斷完善，以及“尋租”平臺(tái)與區(qū)域級(jí)差的削減,，平均利潤(rùn)率規(guī)律的作用已在房地產(chǎn)業(yè)界初見(jiàn)端倪,。由于營(yíng)銷策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過(guò)程，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的始終,，并不是幾個(gè)點(diǎn)子,、幾組技巧就能涵蓋。樓盤(pán)品牌的創(chuàng)立,，也不是營(yíng)銷策劃方案的簡(jiǎn)單虛擬,，而是在營(yíng)銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意義的綜合體現(xiàn)，這些都不是一朝一夕之事,，而需要孜孜以求的努力,。（5）只講炒作不講實(shí)際現(xiàn)在不少營(yíng)銷策劃人言必稱造勢(shì)，作方案時(shí)時(shí)刻刻想到制造轟動(dòng)效應(yīng),，以求媒介的大力宣傳及消費(fèi)者的關(guān)注,。不少開(kāi)發(fā)商也滿足于做表面功夫，制造新聞,，擴(kuò)大效應(yīng),，大肆進(jìn)行新聞炒作、廣告造勢(shì),。炒作制勝其實(shí)是一種嚴(yán)重的投機(jī)心態(tài),，絕大部分只能做到知名度有一定提高。但如果營(yíng)銷策劃只停留于追求表面熱鬧,，將會(huì)引發(fā)不少營(yíng)銷后遺癥,，成為行業(yè)公害。事實(shí)上,，購(gòu)房者看重的不是炒作得是否熱鬧,，而是房屋質(zhì)量過(guò)硬、產(chǎn)品物有所值,、合同信守兌現(xiàn),、物業(yè)管理到家。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面的整體素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的今天,，營(yíng)銷策劃如果僅僅追求炒作,，必然難以長(zhǎng)期致勝。概念評(píng)述房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作,。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果,，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合,，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程,。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷工作一般可以分為前、中,、后三個(gè)時(shí)期,，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤(pán)想要搞得成功,，必須具備全局性的營(yíng)銷觀念,，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”,。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析,，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題,、規(guī)劃設(shè)計(jì),，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。房地產(chǎn)營(yíng)銷是一個(gè)有連續(xù)性的系統(tǒng)工程,，前期工作包括了土地判斷與評(píng)估,、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)定位、市場(chǎng)可行性研究,、建筑策劃,、建筑設(shè)計(jì)、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷的組織體系整合等,；中期工作包括樓盤(pán)形象包裝,、樓盤(pán)市場(chǎng)推廣、樓盤(pán)工程建議：后期工作有接盤(pán)交付使用,、余房銷售,、物業(yè)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃,，營(yíng)銷策劃的內(nèi)容,、怎么做好營(yíng)銷策劃？如何具體運(yùn)作房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃,？這些問(wèn)題一環(huán)扣一環(huán),，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須認(rèn)真考慮和對(duì)待的問(wèn)題。如果前期工作不扎實(shí),，那么后期工作往往也就容易出現(xiàn)預(yù)料不到的問(wèn)題。所以,，一定要注意搞清所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)容易出現(xiàn)的問(wèn)題多存在于哪里,，以及何時(shí)會(huì)發(fā)生等情況,，通過(guò)預(yù)測(cè)實(shí)現(xiàn)揚(yáng)長(zhǎng)避短。多年以來(lái),，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上,，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上。營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵,。在營(yíng)銷策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷策劃,、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化,，樓盤(pán)的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變,。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn)，成為樓盤(pán)賣點(diǎn)的主流,?！熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視,。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短,，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng),。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”,，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化,，住房消費(fèi)平民化,，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝,，一年一個(gè)樣”的狀況,。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)主題更為明顯,，產(chǎn)品多元化,、客戶多元化、開(kāi)發(fā)主題的連貫性,、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性,，均是營(yíng)銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升,，企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌已開(kāi)始為買家識(shí)別,。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷全過(guò)程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù),、物業(yè)管理服務(wù),、24小時(shí)的專車接送服務(wù)，均給買家?guī)?lái)了方便和優(yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓,、買樓的良性循環(huán),。基本原則概述營(yíng)銷是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，在房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)踐中,，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則,。（1）營(yíng)銷策劃必須從客戶和市場(chǎng)需要出發(fā)雖然這條原則表面看起來(lái)是老生常談,，做營(yíng)銷哪個(gè)不知道客戶和市場(chǎng)的重要性？然而,，事實(shí)恰恰相反,，策劃人最容易的犯的錯(cuò)誤也在這里：以自己的價(jià)值觀，鑒賞品味去取代目標(biāo)顧客的購(gòu)房品味,，從而不顧市場(chǎng)反映平平,，一味陶醉于自己的策劃成果。須知特定的產(chǎn)品有特定的購(gòu)買群體,，他們的年齡,、性格、家庭構(gòu)成,、文化程度,、工作經(jīng)歷、愛(ài)好等形成的一定共性未必和策劃人或開(kāi)發(fā)商的相應(yīng)體驗(yàn)與表現(xiàn)相同,。所以惟有在搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,，從客戶出發(fā)，綜合分析,，投其所好,，才能打動(dòng)他們，奪得更多的市場(chǎng),。（2）始終保持整體營(yíng)銷的觀念營(yíng)銷策劃講究的是創(chuàng)意,，然而思維上的靈機(jī)一動(dòng)表現(xiàn)在具體的策劃工作上可能就成為了“孤軍深入”。因此,，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于總的主題,。客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中,，性價(jià)比是競(jìng)爭(zhēng)勝出的關(guān)鍵,，沒(méi)有哪一個(gè)因素是絕對(duì)第一重要的，同樣也沒(méi)有哪一個(gè)因素是可以被忽視的,。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排,，廣告的發(fā)布，工程的進(jìn)展,，設(shè)計(jì)的優(yōu)化,，物業(yè)管理，價(jià)格變動(dòng)等,，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào),，目的一致,，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷的整體性。（3）營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)營(yíng)銷策劃的最后工作就是銷售策劃,，銷售情況也是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn),。因此，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去,。策劃的目的就是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交,，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對(duì)項(xiàng)目銷售的幫助程度,，就必須強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃的反饋,，強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃思路的理解與配合。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的,，策劃與銷售二者互為表里,，彼此修正，緊密呼應(yīng),，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式,。主要特點(diǎn)1．“以人為本”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售,，增加利潤(rùn),，加快資金周轉(zhuǎn)。因此,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定是首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷策劃,。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都必須圍繞消費(fèi)者的愿望,、需求和價(jià)值觀念來(lái)展開(kāi),，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷的根本所在。2．房地產(chǎn)營(yíng)銷是各種理念的復(fù)合理念是營(yíng)銷策劃的靈魂,，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括：1） 人性理念,。房地產(chǎn)營(yíng)銷首先要講求“以人為本”，中國(guó)自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ),。2） 生態(tài)理念,。近代以來(lái),，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念,，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間,，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。3） 智能理念,。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用,，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù),。4） 投資理念,。投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。3．策略和手段是營(yíng)銷的生命樓盤(pán)最終需要通過(guò)市場(chǎng)的反應(yīng)去實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值,，由此,，營(yíng)銷中采用的合理策略、手段則成了“檢驗(yàn)真理”的試金石,。通過(guò)各種營(yíng)銷策略,，如產(chǎn)品策略、定價(jià)策略,、促銷策略,、渠道策略等的組合，再依靠營(yíng)銷手段使其具體化,，那么最終產(chǎn)生的結(jié)果也將是令人滿意的,。相關(guān)文章題目房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和發(fā)展，“市場(chǎng)營(yíng)銷”已扮演著越來(lái)越重要的角色,，什么是“市場(chǎng)營(yíng)銷”,？市場(chǎng)營(yíng)銷是西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家誕生的一門(mén)學(xué)科，在西方有一種說(shuō)法：“我是在市場(chǎng)營(yíng)銷的熏陶下成長(zhǎng)的”,。市場(chǎng)營(yíng)銷這門(mén)學(xué)科,，是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成的，它反過(guò)來(lái)又服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),，在當(dāng)前,，市場(chǎng)營(yíng)銷的哲學(xué)思想已成為西方所有公司整體戰(zhàn)略的基石。1,、市場(chǎng)營(yíng)銷的概念市場(chǎng)營(yíng)銷的觀念的核心是：了解消費(fèi)者的需求,，運(yùn)用合適的產(chǎn)品、定價(jià),、渠道,、促銷和服務(wù)等方法來(lái)滿足消費(fèi)者需要。它包括以下四個(gè)方面的含義：1．認(rèn)清消費(fèi)的需求,。2．激起和滿足消費(fèi)者的欲望,。3．制造所能銷售的產(chǎn)品并有效地組織實(shí)施銷售活動(dòng),。4．以顧客為主體，一切為了滿足消費(fèi)者,。市場(chǎng)營(yíng)銷不等同于銷售,，它不只是流通階段的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷觀念與推銷觀念也有本質(zhì)的區(qū)別,。市場(chǎng)營(yíng)銷觀念是以消費(fèi)者需求為中心,，通過(guò)分析把握者需求，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品滿足需求,，使消費(fèi)得在滿足需求的同時(shí)企業(yè)獲得利潤(rùn),。市場(chǎng)營(yíng)銷的手段是開(kāi)展綜合性的營(yíng)銷活動(dòng)，即整體營(yíng)銷,，在市場(chǎng)上把產(chǎn)品策略、定價(jià)策略,、銷售渠道策略,、促銷策略等四大要素在時(shí)間與空間上協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)最佳的營(yíng)銷組合,，以達(dá)到綜合最優(yōu)的效果,。在企業(yè)內(nèi)部，實(shí)行全員營(yíng)銷管理,，在增進(jìn)整體利益的前提下積極配合營(yíng)銷計(jì)劃,，很好地服務(wù)于市場(chǎng)，服務(wù)于顧客,，以實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)銷,，從而創(chuàng)出品牌效應(yīng)，達(dá)到企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,。2,、市場(chǎng)營(yíng)銷的發(fā)展階段市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段：（1）注重產(chǎn)品階段：開(kāi)發(fā)各類產(chǎn)品吸引消費(fèi)者；2．注重銷售階段：運(yùn)用推銷術(shù),，擴(kuò)大市場(chǎng)份額,；3．全過(guò)程的市場(chǎng)營(yíng)銷概念：了解消費(fèi)者需求，合理運(yùn)用資源和技術(shù),，生產(chǎn)出適合的產(chǎn)品,，滿足消費(fèi)者。通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)可以達(dá)到以下兩個(gè)目標(biāo)：1．?dāng)U大企業(yè)或其產(chǎn)品的知名度,；2．?dāng)U大產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率,，最終達(dá)到獲取更大的利潤(rùn)的目的。3,、市場(chǎng)營(yíng)銷理論的主要內(nèi)容1．市場(chǎng)分析：市場(chǎng)需求和購(gòu)買行為分析,、市場(chǎng)細(xì)分和選擇目標(biāo)市場(chǎng),。2．營(yíng)銷策略：四大策略的營(yíng)銷給合。3．營(yíng)銷管理：計(jì)劃,、組織,、控制。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略主要有四大策略就是就房地產(chǎn)的價(jià)格,、檔次,、類型把握好，進(jìn)行有針對(duì)性地銷售,。首先對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有正確的認(rèn)識(shí),。房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性,，又有其特殊性,，這種特殊性，歸納起來(lái),，主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：1．房地產(chǎn)商品的組合性組合性表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地與房屋的組合,；二是不變性與多樣性的結(jié)合；三是消費(fèi)品與投資品的組合,。2．位置固定性A,、市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場(chǎng)的研究,。B,、房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場(chǎng)上不可調(diào)劑余缺。3．房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性,，即個(gè)別性A,、不可批量生產(chǎn)。為分期開(kāi)發(fā),、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了條件,。B、沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)：位置（鬧,、靜,、方便、環(huán)境）,、建材,、結(jié)構(gòu)等判斷困難。C,、認(rèn)識(shí)檢測(cè)的專業(yè)性和復(fù)雜性,。4．房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性土地是稀有商品，房屋的建造費(fèi)用很高,、使用年限很長(zhǎng),，這兩方面造成了房地產(chǎn)這種商品價(jià)值量巨大,。A、房地產(chǎn)銷售是件困難的工作,；B,、專業(yè)代理的重要性；C,、發(fā)展二手市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的必要性,。5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策限制性，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),，相關(guān)行業(yè)多房地產(chǎn)商品與其他商品不同的地方還在于房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制,。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不權(quán)受現(xiàn)行政策的影響，還會(huì)受未來(lái)政策的影響,。A,、對(duì)投資區(qū)域前景正確分析和預(yù)測(cè)；B,、對(duì)投資時(shí)機(jī)的準(zhǔn)確判斷,；C、對(duì)投資方式和投資種類的合理選擇,；6．房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性、耐用性房地產(chǎn)是相當(dāng)耐久的生活資料和生產(chǎn)要素,，房地產(chǎn)具有兩種壽命周期,，其自然壽命期限一般可達(dá)幾十年至上百年。但經(jīng)濟(jì)壽命卻很難確定,。A,、了解當(dāng)代人的需要。過(guò)去以臥室為主,，現(xiàn)在是“三大一小”,、雙衛(wèi)、雙廳,、躍層,。B、預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展,，注重房屋的可改造性,。由于房地產(chǎn)商品有以上一些獨(dú)特的屬性，我們?cè)诖_定其營(yíng)銷戰(zhàn)略,，制定營(yíng)銷策略時(shí),，必須考慮到上述特征，在實(shí)施過(guò)程中必須對(duì)現(xiàn)有的營(yíng)銷方法和手段進(jìn)行舍取,、突破和創(chuàng)新,，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要,。2．房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利點(diǎn)房地產(chǎn)這種產(chǎn)品，在營(yíng)銷策略上,，可以將其剖析成四個(gè)不同的層次,，每個(gè)層次對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是些可撲捉的盈利點(diǎn)。1．核心產(chǎn)品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全,，這是實(shí)體,，也是一切消費(fèi)和服務(wù)的載體。2．形式產(chǎn)品層：通常指產(chǎn)品的品質(zhì),、外觀,、包裝、品牌,、設(shè)計(jì),，如住宅的套型、結(jié)構(gòu),、裝修等方面,。3．延伸產(chǎn)品層：是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務(wù)項(xiàng)目,。如裝修,、物業(yè)管理、安裝電視天線等,。4．潛在產(chǎn)品層：由產(chǎn)品帶來(lái)的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品,，如停車場(chǎng)、餐飲服務(wù),、特殊服務(wù),、娛樂(lè)服務(wù)等。3．產(chǎn)品策略的核心為誰(shuí)服務(wù)（消費(fèi)者是誰(shuí)）：產(chǎn)品定位,。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位：解決為誰(shuí)服務(wù)的問(wèn)題,。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量,、功能）,、形象差異（名牌、大公司）,、價(jià)格差異,、位置差異等，總而言之,，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力,。如勞力表總裁的回答。公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過(guò)一切言行表明自己選擇的市場(chǎng)定位,，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：1．定位過(guò)低：定位如果過(guò)低,，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別,。2．定位過(guò)高：如果市場(chǎng)定位過(guò)高,，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注,，這時(shí),，就有可能失去許多潛在的客戶。 3．定位混亂：如果定位發(fā)生混亂,，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識(shí),，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無(wú)所適從的感覺(jué),，從而喪失其購(gòu)買欲望,。準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位離不開(kāi)正確的市場(chǎng)分析。通過(guò)各種手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研作出的市場(chǎng)分析必須能夠回答以下5個(gè)問(wèn)題：1．誰(shuí)是消費(fèi)者2．消費(fèi)者買什么（樣）3．消費(fèi)者何時(shí)購(gòu)買4．消費(fèi)者購(gòu)買的目的是什么（5）消費(fèi)者如何購(gòu)買4．產(chǎn)品組合與優(yōu)化產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)能力和市場(chǎng)環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種,、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策,。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長(zhǎng)度,、深度和粘度等方面作出決定,。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長(zhǎng)度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層,、高層,、塔式、板式等）,；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少,；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途,、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度,。產(chǎn)品組合優(yōu)化就是一方面選擇最能適應(yīng)市場(chǎng)需要的,、企業(yè)盈利又最好的企業(yè)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)，另一方面根據(jù)市場(chǎng)的變化,，不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),、開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、整頓改進(jìn)老產(chǎn)品,，使本企業(yè)的產(chǎn)品適銷對(duì)路,。除此之外，產(chǎn)品命名也是產(chǎn)品策略的一部分內(nèi)容,。