房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金,。

第二部分,，行政審批部分
根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律,、法規(guī)、規(guī)章,，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn),；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查,；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查,；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案,。

一,、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
1,、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng),。
2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3,、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū),。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）,。
5,、文化局、地震局,、園林局,、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6,、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū),。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段,，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2,、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審,。
3、公安消防支隊(duì),、公安交警支隊(duì),、教育局、水利局,、城管局,、環(huán)保局、園林局,、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,。
4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,。

三,、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查,。
2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查,。
3,、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查,。
4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查,。
5,、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6,、市政部門,、環(huán)保局、衛(wèi)生局,、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查,。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù),，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查,。
8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查,，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn),，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9,、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》,，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。

四,、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段,，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查,。
2,、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
3,、建委、市政部門,、園林局,、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,。
4,、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后,，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）,。

五、施工報(bào)建階段,，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記,。
2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,，確定施工隊(duì)伍,。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包,。
3,、建委組織職能部門對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》,。

六,、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》,。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書(shū),；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2,、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū),；
3、工程施工合同,；
4,、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置,、裝修標(biāo)準(zhǔn),、竣工交付日期、預(yù)售總面積,、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖,。

七,、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查,。
2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收,。
3,、規(guī)劃部門,、市政部門、水利局,、環(huán)保局,、文化局、衛(wèi)生局,、公安消防支隊(duì),、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律,、法規(guī),、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）,。
4,、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見(jiàn),，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,，作退件處理并要求限期整改,。


第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記,。
2,、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：
（1）申請(qǐng)書(shū)；
（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,；
（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證,；
（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；
（6）施工許可證,；
（7）房屋竣工驗(yàn)收資料
（8）房屋測(cè)繪成果；
（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件,。

以上幾個(gè)階段,，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況,，會(huì)有不同的差異,。各個(gè)程序的辦理時(shí)間,，絕大部分都少于15天,，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用,，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi),，所以就不再明細(xì)列表,，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì),。