房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作
在報行政機關(guān)審批之前,，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù),，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖,，并落實足夠的開發(fā)資金,。

第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國當前法律,、法規(guī),、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點,；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件,；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查,；5）施工報建,；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一,、選址定點階段,。此階段一般辦理以下事項：
1,、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2,、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查,。
3,、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書,。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）,。
5,、文化局、地震局,、園林局,、水利局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
6,、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書,。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段,，此階段辦理以下一般事項：
1,、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2,、國土資源局辦理土地預審,。
3、公安消防支隊,、公安交警支隊,、教育局、水利局,、城管局,、環(huán)保局、園林局,、文化局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查,。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審,，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》,。
5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件,。

三,、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1,、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查,。
2,、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3,、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查,。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查,。
5,、國土資源局進行用地預審。
6,、市政部門,、環(huán)保局、衛(wèi)生局,、地震局等相關(guān)部門對初步設計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查,。
7、建委制發(fā)初步設計批復,，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查,。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查,，根據(jù)業(yè)主單位意見,，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9,、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》,，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四,、規(guī)劃報建圖審查階段,，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查,。
2,、人防辦進行人防設施審查。
3,、建委,、市政部門、園林局,、環(huán)保局,、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4,、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件,，在建設單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）,。

五,、施工報建階段,，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記,。
2,、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍,。招標類工程通過招標確定施工隊伍,，非招標類工程直接發(fā)包。
3,、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,，核發(fā)《建筑工程施工許可證》,。

六,、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記,，核發(fā)《商品房預售許可證》,。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書,；
（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算,，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上,，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
2,、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書,；
3、工程施工合同,；
4,、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置,、裝修標準,、竣工交付日期、預售總面積,、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖,。

七,、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1,、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查,。
2,、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
3,、規(guī)劃部門,、市政部門、水利局,、環(huán)保局,、文化局、衛(wèi)生局,、公安消防支隊,、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律,、法規(guī),、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）,。
4,、建委綜合各部門驗收、審查意見,，對符合審核標準和要求的,，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的,，作退件處理并要求限期整改,。


第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記,。
2,、開發(fā)商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,；
（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證,；
（4）建設用地規(guī)劃許可證；
（5）建設工程規(guī)劃許可證,；
（6）施工許可證,；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應當提交的其他文件,。

以上幾個階段,，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況,，會有不同的差異,。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天,，一般在7天內(nèi),。所需要的費用,，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表,，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤,，行政審批費用可以忽略不計。