房地產(chǎn)銷售技巧

最好的樓盤,，就好像偶像明星,，萬眾追捧,。最好的房企,，通過宣傳創(chuàng)業(yè)故事,、信念,、儀式,、神奇口號(hào),、標(biāo)志,、對(duì)手,、領(lǐng)袖魅力等，集合起大量宗教信徒般的粉絲,。明星找個(gè)崇拜者做另一半是容易的,。最好的房企修建的最好的樓盤也一般是開盤即售罄。

而大部分樓盤的銷售,，就和普通人找對(duì)象一樣,，要耗盡心力,，方能成功。具體來說,，必須根據(jù)階段的不同擺出各種正確姿勢(shì),，具體有哪些姿勢(shì)？請(qǐng)看下文……

求愛,，不能一開始就肉麻地表白,。

賣房，不能一開始擺出大甩賣的樣子,。

小男孩小女孩剛開始戀愛的時(shí)候,，往往控制不住自己的情緒，一開始就做肉麻的表白,。這個(gè)時(shí)候成功率往往很低,，就如同葉芝的詩歌里所寫，對(duì)于某些女人來說“一旦愛情有了把握,，就好像想也不值得一想”,。而很多人可能有另外的經(jīng)歷：當(dāng)你最終受不了等待要離開的時(shí)候，你一直沒追到的人反會(huì)撲進(jìn)你的懷里,。因此,，愛情開始之初保持神秘感很重要，要讓對(duì)方逐漸對(duì)你有感覺后再進(jìn)一步,。

房產(chǎn)銷售也是這樣,。深圳某樓盤，在市區(qū),，本來先天條件很優(yōu)秀,，卻一開始宣傳就打價(jià)格牌，擺出一副大甩賣的樣子,，最終不可挽回,。而“萬科十七英里”，第一次發(fā)布只有一句話“萬科十七英里,，我能與這個(gè)世界保持的距離”,，一個(gè)月后第二次發(fā)布，再兩個(gè)月后第三次發(fā)布,。這種神秘感,，讓項(xiàng)目保持了持續(xù)的關(guān)注度。

朋友都是女神,，你自然也是,；否則，做公司山寨女神也很好。

周圍都是豪宅,，你自然也是,；不然，就要改變參照系自封,。

如果一個(gè)女孩所有的朋友都是女神,，她自然有機(jī)會(huì)認(rèn)識(shí)女神身邊的男神，她自己也就是女神,。以樓盤價(jià)格來說,，離市中心的遠(yuǎn)近不一定是可靠標(biāo)準(zhǔn)，周邊樓盤的市場(chǎng)價(jià)才是可靠標(biāo)準(zhǔn),。

以深圳而言,，西麗屬于原“特區(qū)內(nèi)”，但房?jī)r(jià)遠(yuǎn)趕不上原特區(qū)外的龍崗,、寶安中心區(qū),。沈陽鐵西區(qū)一環(huán)內(nèi)不如二環(huán)外的長(zhǎng)白島。有句話總結(jié)得好“你是誰不重要,，你周圍是誰才重要”,。

相信你的公司內(nèi)部有過“本司范冰冰”、“本司湯唯”之類山寨封號(hào),，很是招蜂引蝶，這就是說,，周邊沒有女神,，找遠(yuǎn)處的女神來類比一樣有效果。

同樣,，樓盤地段如果不好,，周圍沒有豪宅，盡可以把眼光放寬一點(diǎn),，和遠(yuǎn)處的豪宅類比,。這個(gè)做法的專業(yè)名詞叫改變參照系。舉例來說,，深圳的“星河丹堤”在梅林關(guān)口,，傳統(tǒng)的“關(guān)外”，不符合高端定位,，但其定義自己為“西銀湖”,，與傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域銀湖相類比；別墅項(xiàng)目“圣莫麗斯”在龍崗區(qū)大眾陌生的地方建設(shè),，其定義自己為“香蜜湖上游”,，與香蜜湖豪宅區(qū)類比。

是初戀，就要讓她銘心刻骨,；不是,，就要給她創(chuàng)造新的需求。

是全新產(chǎn)品,，就要充分宣傳,；不是，就要挖掘出全新的特點(diǎn),。

許多人都對(duì)初戀銘心刻骨,，即使后來閱人無數(shù)結(jié)婚生子，仍然難忘,。其根本原因其實(shí)很簡(jiǎn)單,，就是在此前沒有類似的體驗(yàn)，所有的第一次體驗(yàn)都很容易成為標(biāo)準(zhǔn),。正如特勞特在《22條商規(guī)》中所說“成為一個(gè)創(chuàng)建定位者,，勝過提供更好的產(chǎn)品”。房地產(chǎn)營(yíng)銷同樣是這樣,，創(chuàng)造一種全新的不可替代的產(chǎn)品品類,，將獲得巨大的優(yōu)勢(shì)。

房子和愛人一樣,，在身邊才有用,。當(dāng)雙拼別墅、loft,、大平層,、辦公家庭一體化住房等第一次出現(xiàn)在一個(gè)區(qū)域乃至城市的時(shí)候，都將成為全新的產(chǎn)品,。在某些三線城市,，一個(gè)設(shè)計(jì)優(yōu)秀的樓盤甚至可以創(chuàng)造幾十個(gè)“第一”。這些產(chǎn)品帶來的震撼和沖擊,，和初戀一樣,。

當(dāng)然，不是每個(gè)人都是自己愛人的初戀,。這個(gè)時(shí)候,，就要?jiǎng)?chuàng)造一些嶄新的需求，比如帶她去潛水帶她去蹦極,，做她從未做過的事情,，或者每天睡前讀一首詩歌給她，讓她養(yǎng)成習(xí)慣等等,。這些全新的需求被創(chuàng)造后,，將形成依賴。

房子也是這樣。特勞特在《22條商規(guī)》中還說“如果不能第一個(gè)進(jìn)入某個(gè)領(lǐng)域,，就創(chuàng)建一個(gè)新領(lǐng)域使自己成為第一”,。或許有人會(huì)說,，創(chuàng)造房子的新領(lǐng)域很難,。其實(shí)在通風(fēng)、采光,、結(jié)構(gòu)等關(guān)鍵方面,，去掉一些添加一些都成新產(chǎn)品：深圳的“紅樹西岸”對(duì)“結(jié)構(gòu)”去除夸張，成為“超大體量無梁板式”結(jié)構(gòu)新產(chǎn)品,；天津“朗鉅天域”將通風(fēng)采光最大化,，就成了新產(chǎn)品“十米洋房”；長(zhǎng)沙“綠城青竹園”將景觀裝修創(chuàng)新,，就成“庭院精裝修別墅”新產(chǎn)品,。至于新科技更是可以成為創(chuàng)新點(diǎn)。

求愛,，要把自己的優(yōu)缺點(diǎn)有序展現(xiàn)出來且不斷創(chuàng)造驚喜,。

賣房，各種產(chǎn)品出場(chǎng)順序很重要且要不斷創(chuàng)造增值點(diǎn),。

男女交往的過程,，是將自己的各方面逐漸呈現(xiàn)在對(duì)方面前，并為對(duì)方所接受的過程,。如果你最差的一面在第一次見面就全部表現(xiàn)出來,，就沒有然后了。你的優(yōu)點(diǎn)也不能一次性展示出來,，讓對(duì)方期望過高，后期就會(huì)失望,。讓對(duì)方逐漸在你身上發(fā)現(xiàn)新的優(yōu)點(diǎn),，交往才能深入下去。比如,，對(duì)方最開始發(fā)現(xiàn)你有車,，后來發(fā)現(xiàn)你還有房……或者起初發(fā)現(xiàn)你懂音樂，后來發(fā)現(xiàn)你還是個(gè)才子……優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)按比例搭配著出現(xiàn),，才顯得真實(shí),。

賣房子是這樣，一個(gè)樓盤把自己的優(yōu)點(diǎn)展示出來的節(jié)奏,，是決定樓盤銷售成敗的關(guān)鍵,。具體來說，需要好壞產(chǎn)品線搭配著進(jìn)行銷售。比如,，低密度大戶型的明星產(chǎn)品和高密度的小戶型產(chǎn)品,，按照比例搭配銷售，這樣不至于開盤就是最差的產(chǎn)品,，也不至于高開低走最后賣差的產(chǎn)品,。

樓盤銷售中間，要不斷給顧客驚喜,，其專業(yè)名詞叫“分期增值點(diǎn)”,，比如好的配套，好的景觀,，好的服務(wù)等等,。比如某度假樓盤，開盤后,，高爾夫球場(chǎng),、水岸碼頭廣場(chǎng)、水岸風(fēng)情和美食廣場(chǎng),、國(guó)際學(xué)校,、商業(yè)中心、國(guó)際會(huì)議中心,、地鐵站等陸續(xù)出現(xiàn),。

房地產(chǎn)銷售技巧

戀愛，切忌殷勤太過婚前婚后差異太大,。

賣房,，要注意產(chǎn)品“均好性”不能讓資源被部分產(chǎn)品獨(dú)占。

有的夫妻離婚就是因?yàn)橐环接X得“婚前婚后完全不同”,，差別太大,。

樓盤也是這樣，要注意“均好性”,。不能好的產(chǎn)品過好差得太差,。大連“眾益黃金海岸”，南邊有海景,，北邊靠鐵路貨運(yùn)站,，公交出行便利，本來整體資源不錯(cuò),。但其規(guī)劃成：靠南邊的是低密度的明星產(chǎn)品,，北邊是高密度無亮點(diǎn)的超高層，還有鐵路的吵鬧,。開盤后,，低密度明星產(chǎn)品迅速賣光,，高密度超高層全部滯銷，高密度產(chǎn)品占總面積的比例還很大,，項(xiàng)目整體銷售可以說基本失敗,。

求愛，找不到“空窗期”就打敗對(duì)手,。

賣房,，做不了“補(bǔ)缺者”就做“追隨者”、“挑戰(zhàn)者”,。

現(xiàn)實(shí)中很多這樣的例子,，某女神，許多優(yōu)秀的追求者追求,，其都不為心動(dòng),，突然某天嫁給了一個(gè)潘俊Ｕ飧銎涫狄膊荒呀饈停之前,，眾多優(yōu)質(zhì)男追求她的時(shí)候,，她身邊有更優(yōu)秀的另一半。而潘拷槿氳氖焙潁正是她的情感空窗期,。這就是“對(duì)的人不如對(duì)的時(shí)間”,。

賣房也同樣是這樣，在做同區(qū)域調(diào)查的時(shí)候,，如果該區(qū)域不成熟,，則可能沒有同類樓盤，自己可以稱王,。而如果同區(qū)域有類似樓盤,，就要注意時(shí)機(jī)了，推盤檔期上的空白點(diǎn),，一定是存在的,，抓住這個(gè)空白點(diǎn)，比與對(duì)手血拼省力多了,。

當(dāng)然,，推盤檔期可能因?yàn)榉N種原因無法更改，項(xiàng)目只能與已經(jīng)或同時(shí)開盤的類似樓盤競(jìng)爭(zhēng),。這時(shí)候就只有做“追隨者”或“挑戰(zhàn)者”。

“追隨者”與愛情中的“備胎”類似,，它的產(chǎn)品線可能與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手類似,，而且沒有優(yōu)點(diǎn)，但它的價(jià)格更低,，考慮經(jīng)濟(jì)壓力的顧客會(huì)選擇它,。這類似于愛情中的備胎的身段放得很低,，女神和他在一起很自在很輕松，遇到女神有壓力或變故,，可能轉(zhuǎn)正,。

而“挑戰(zhàn)者”則是有能力做出特色和差異化的，和愛情中“挖墻腳”者類似,，愛情中的“挖墻腳”者會(huì)帶來現(xiàn)任男友所沒有的很多東西,，而樓盤中的“挑戰(zhàn)者”可以增強(qiáng)產(chǎn)品的附加值，比如贈(zèng)送更多面積等等

求愛向?qū)Ψ胶糜验|蜜了解很重要

房企客戶調(diào)研做“深度訪談”很重要

一般來說,，追一個(gè)女孩,，和她的閨蜜保持良好關(guān)系很重要。對(duì)方喜歡什么討厭什么,，完全不能接受什么,，沒有人比她的閨蜜更清楚。

而項(xiàng)目開始規(guī)劃的時(shí)候,，需要做前期的深度調(diào)研,，一般來說調(diào)研對(duì)象包括當(dāng)?shù)匾?guī)劃國(guó)土房產(chǎn)等局的干部、銀行的房產(chǎn)信貸主管,、當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)專業(yè)人士,、專業(yè)銷售人員、媒體從業(yè)人員等,，而且要保證他們之間不互相影響,。這樣就對(duì)當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)有了一個(gè)具體的了解。

如果一個(gè)女孩完全不能接受另一半抽煙,，而追求者卻抽煙則必然失敗,。同樣，做樓盤的人不了解當(dāng)?shù)氐奶厥馇闆r,，房子也肯定賣不好,。湖南某樓盤做出了東西朝向、異形大客廳,、小臥室的房子,，就賣得很不好，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝讼矚g南北朝向 ,、客廳和臥室同大且方正的房子,。

約會(huì)有新鮮感有紀(jì)念意義很重要，而且盡量在晚上結(jié)束……

活動(dòng)有創(chuàng)意有由頭很重要,，而且要盡量留出簽約時(shí)間,。

要讓你追求的對(duì)象有約會(huì)的熱情，每次約會(huì)都有新的節(jié)目很重要,，不管是在不同的飯館吃飯,，還是每次都有郊游,、游艇、纜車等新節(jié)目,，總之要保持新鮮感,。約會(huì)結(jié)束的時(shí)間，當(dāng)然最好是晚上,，夜幕下,，大家情緒都會(huì)有變化，說不定哪天就會(huì)去滾床單,。

而項(xiàng)目要舉辦活動(dòng),，也要有新鮮感。

恐龍展,、熊貓展,、海底動(dòng)物展、烹飪比賽,、教孩子游泳……國(guó)內(nèi)房企近幾年做宣傳的時(shí)候?qū)页銎嬲?，活?dòng)新，當(dāng)然能吸引來客戶,。如果活動(dòng)參與感很強(qiáng),，那么活動(dòng)結(jié)束的時(shí)間要盡量在下午4點(diǎn)之前，以留出簽約時(shí)間,。萬科某項(xiàng)目曾在深圳做活動(dòng),，有全家參加的競(jìng)技項(xiàng)目，大家激情參與,，結(jié)束已經(jīng)6點(diǎn),。最后只有兩個(gè)客戶進(jìn)了售樓處，其它人很累都直接開車回家了,。

在約會(huì)是認(rèn)識(shí)一個(gè)月等紀(jì)念日的時(shí)候,，對(duì)方往往會(huì)感動(dòng)。樓盤舉辦活動(dòng)也要有由頭保持儀式感,，比如答謝會(huì),、消夏音樂會(huì)、正式認(rèn)購(gòu),、項(xiàng)目封頂?shù)鹊?，活?dòng)要盡量和樓盤特點(diǎn)有關(guān)聯(lián)。

求愛,，影響她周圍的人很重要,。

賣房，影響意見領(lǐng)袖很重要,。

許多美女的身邊會(huì)伴著丑女朋友,，有經(jīng)驗(yàn)的男生會(huì)去討好那個(gè)丑女，因?yàn)槟莻€(gè)丑女的意見將對(duì)美女發(fā)生巨大影響,。而對(duì)美女產(chǎn)生巨大影響的,，還可能有她的父母、親戚等等,。

同樣的,，現(xiàn)實(shí)賣樓中，“意見領(lǐng)袖”的影響將是巨大的,。這個(gè)意見領(lǐng)袖可能是有影響力的焦點(diǎn)客戶,，也有可能是業(yè)內(nèi)人士、客戶小孩,、媒體等,。

所以，現(xiàn)場(chǎng)接待要注意這幾種人,。廣州星河灣開盤時(shí),，熱情接待業(yè)內(nèi)人士，一個(gè)月上門的業(yè)內(nèi)人士超過20萬,，產(chǎn)生巨大影響,。許多樓盤為孩子準(zhǔn)備小金魚、漫畫,、小玩具等,，孩子往往不愿意回家甚至第二天吵著還要來，而其父母在項(xiàng)目呆得時(shí)間越長(zhǎng)就越有可能買房,。

戀愛,，讓對(duì)方付出“沉沒成本”很重要。

賣房,，500元的“小定”許多時(shí)候也起關(guān)鍵作用,。

許多人不理解一個(gè)女孩為什么舍不得看上去對(duì)她很不好的男朋友。其實(shí)很大原因在于女孩已經(jīng)付出很多,，這種付出是“沉沒成本”,，不可能回來。因此她舍不得放棄,，總希望對(duì)方會(huì)變好,，有一天能“回本”。

正常的感情中,，對(duì)方買禮物給你,，你都不妨接受，這是沉沒成本,，可以加固感情,。許多時(shí)候,，一個(gè)動(dòng)作比一千句表白有用，比如你吻過一個(gè)女孩,，對(duì)方就會(huì)想“已經(jīng)被他吻過……”,。這都是沉沒成本的作用。

許多詐騙案件中,，被騙者最開始只是抱著試試看的心理付出幾百元,，但從此心理變化，為了拿回這些錢,，付出更加巨大的成本,。

賣房的時(shí)候也要利用這種心理。顧客來看房子,，哪怕不買,，也付出了時(shí)間成本。下定的時(shí)候,，即使只是500元的“小定”,，其付錢前后的心理也完全不同，成交的可能性會(huì)加大,。

約會(huì)第15天會(huì)有本質(zhì)進(jìn)展,。

賣房第15天可以“集中殲滅”。

曾有人做過總結(jié),，如果一個(gè)女孩或男孩連續(xù)15天與你約會(huì),，你們的關(guān)系一定會(huì)有本質(zhì)變化，如果在比較現(xiàn)代的城市,，一般都會(huì)去滾床單,。

而房地產(chǎn)銷售的規(guī)律與此類似，從客戶第一次到訪到成交,，半個(gè)月是一個(gè)很集中的時(shí)間,。根據(jù)這個(gè)規(guī)律，公司可以在這個(gè)時(shí)候集中一切資源打簽約“殲滅戰(zhàn)”,。

結(jié)婚生子后就有了“不可替代性”

賣房的最高境界是“結(jié)構(gòu)層次營(yíng)銷”,。

感情的幾個(gè)階段是求愛、戀愛,、婚后,，一般來說，婚前關(guān)系隨時(shí)可能變化,?；楹筇貏e是有孩子后雙方關(guān)系變化的可能就不大了。這個(gè)與賣房完全類似，房地產(chǎn)營(yíng)銷有三個(gè)層次：

1

第一個(gè)層次是財(cái)務(wù)層次的營(yíng)銷,，帶給顧客的只是經(jīng)濟(jì)價(jià)值,，很容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿。這就類似于雙方通過媒人談結(jié)婚,，只是談條件,，一旦有條件更好的對(duì)象出現(xiàn)就會(huì)發(fā)生變化；

2

第二個(gè)層次是社交層次的營(yíng)銷,，也就是建立客戶組織，搞會(huì)員制等等,，有一定的歸屬感,。這個(gè)就類似于經(jīng)過一段時(shí)間戀愛雙方已經(jīng)有感情。要注意的是,，如果只搞會(huì)員制不做深入經(jīng)營(yíng),，就還是第一個(gè)層次；

3

第三個(gè)層次是結(jié)構(gòu)層次的營(yíng)銷,，企業(yè)為顧客提供財(cái)務(wù)和社會(huì)利益之外,，客戶在企業(yè)這里能得到自身需要而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所不能提供的產(chǎn)品和服務(wù)。這個(gè)就類似于夫妻已經(jīng)有了孩子,，別人不可能給孩子親生父母的愛,，所以就不可取代。

房地產(chǎn)銷售技巧

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