這個問題問到了點子上,，可以說是核心問題之一,，買房子核心問題有兩個,，一個是選好房,，一個是少掏錢,?；卮鸷眠@個問題必須弄清楚三個問題,，第一有了售樓處為什么還有房地產(chǎn)中介,？第二售樓處和房地產(chǎn)中介是什么關系？第三什么是返傭,？

第一個問題：有了售樓處為什么還有房地產(chǎn)中介,？大家有沒想過為什么？傳統(tǒng)中介大部分代理二手房,，因為二手房沒有售樓處,，那么新樓盤有售樓處，為什么還有中介幫賣新房呢,？

答案有兩個原因,，其一原因就是如果新樓盤很好賣，開發(fā)商資金周轉不緊張時,，現(xiàn)金流充足時,，那么就不會找中介。其二原因就是人手不夠,，業(yè)內稱之為“二三級市場聯(lián)動”,，因為從售樓部的角度來說，售樓部的置業(yè)顧問的人力成本是很大的問題,，置業(yè)顧問經(jīng)驗不足或者市場行情經(jīng)驗不豐富,，置業(yè)顧問流失嚴重，這時候就必須采用分銷模式,，廣撒網(wǎng)，讓所有的中介幫新樓盤賣房,。畢竟中介大部分還是賣房比較專業(yè),，市場行情非常熟。

第二個問題：售樓處和房地產(chǎn)中介是什么關系,？

1,、現(xiàn)在的趨勢是全民營銷。一種是開發(fā)商依托自己的銷售APP,，一種是利用房地產(chǎn)中介,。APP方面，普通大眾既是開發(fā)商的中介人員,，也可以是消費者,，這里面有相應的傭金，相信大家已熟悉某房企七折賣房,，全民營銷,。

2、房地產(chǎn)中介機構有二級,、三級經(jīng)紀人,，多數(shù)現(xiàn)在的中介（大中介,、工作室、夫妻店）都會接中介機構的一手房業(yè)務,，開發(fā)商都會給出相應的傭金點數(shù),。如果有中介說要帶你去看新房，那就是他們有承接新房代理業(yè)務,。有的中介會同時接好幾個當?shù)匦聵潜P代理業(yè)務,。

3、現(xiàn)如今幾家大型房產(chǎn)中介紛紛加入號稱“一二手房聯(lián)動”的陣營,，鏈家地產(chǎn)干了則有半年左右,，已代理了萬科、華夏幸?；鶚I(yè)等幾個知名開發(fā)商樓盤,。在新盤交易量持續(xù)下滑的背景下，新房開發(fā)商與門店眾多的房產(chǎn)中介公司合作,，希望可以增加銷量,，而后者也可以通過傭金和“返點”來增收，減少二手房和租房業(yè)務下降對業(yè)務收入的沖擊,。

4,、新房交易下滑的壓力也迫使更多開發(fā)商與客源豐厚的中介公司合作，很多品牌中介門店,、甚至其房源網(wǎng)站都成了“臨時售樓處”,。中介帶看新盤成交率超二手房，中原地產(chǎn)“一二手房聯(lián)動”項目經(jīng)常有好幾十個,，其中主要為開發(fā)商需要前期“蓄客”的新盤,，也有一些無需廣告營銷的尾盤；在交易最火的時候,，中原地產(chǎn)新盤的業(yè)務量幾乎占到了房屋銷售業(yè)務的20%,。我愛我家中介一個季度就有將近10億元左右的代售任務。

第三個問題：什么是返傭,？

1,、如果售樓處和中介門店里的價格一樣，購房人為什么要選擇后者,？在與新盤項目合作前,，雙方都會簽訂協(xié)議約定中介帶來客戶的折扣問題。說白了就相當于團購價,，因為開發(fā)商對于中介帶來的客戶,，肯定要給出一個略低于市場價的優(yōu)惠?！北热缟暾垺?萬元抵6萬元”的特殊優(yōu)惠,，優(yōu)惠力度大于售樓處,；由中介公司負責帶看的500多組客戶中，成交比例能超過10%,。

2,、中介公司代理的樓盤，相當于批發(fā),。自己去售樓部買房,，相當于零售。開發(fā)商聯(lián)合房地產(chǎn)中介,，提供團購價等一系列的的房價折扣活動,，對樓盤進行促銷，推動房產(chǎn)中介的銷售人員邀請更多的購房者前來看房購房,。通過房產(chǎn)中介購房和自己前往售樓處購房,，價格已經(jīng)規(guī)定必須都是一樣的。通過中介去購房,，會享受到團購價,，中介銷售人員的傭金是由開發(fā)商結算，不會另外收取購房者任何的費用,，因此購買新房由中介介紹可能價格更有優(yōu)勢,。靠自己最多能拿到1%的折扣價時,，房產(chǎn)經(jīng)紀人卻能輕松拿到3%的折扣,。

3、現(xiàn)在開發(fā)商給代理中介這類外部渠道的傭金,，最低也有2-3個點,，4-6個點的也很普遍，有的項目為了資金加速回籠,，10個點傭金的項目也是有的。

4,、中介不管渠道還是代理,，和售樓部自銷都是平等的關系。不同的是,，開發(fā)商給自銷提傭金,，發(fā)工資；給渠道公司結傭金,，渠道公司再給自己的銷售結傭金,。開發(fā)商給渠道公司的傭金遠遠高于直接給銷售的傭金。無論你從哪買,，最終的價格,，都是開發(fā)商給出的,，銷售或代理可能會有一些折扣，但最低都不能超過開發(fā)商的最低價格,。

5,、大家通常談的返傭，中介渠道返的會高,，售樓處自銷一般不會,，沒有渠道返的多。開發(fā)商營銷中心為了維護公平競爭的秩序,，避免搶單,，倒房，所謂的返傭都是絕對禁止的,，發(fā)現(xiàn)一例開除一例,，扣工資和傭金。但是這是無法避免的,。因為開發(fā)商追求高周轉,，銷售指標過高的話，客源會有部分缺口,，所以會和大的中介公司簽代理協(xié)議,。因為成交后給中介機構的返傭點數(shù)較高，所以中介有操作空間,。

6,、想要拿到最大的優(yōu)惠，就要清楚新房開發(fā)商賣房分傭的游戲規(guī)則,。新房銷售中,，中介承擔的角色是市場推廣拓客這個角色，開發(fā)商支付返傭費用,，一般都是開發(fā)商的營銷費用,。售樓處的銷售給的價格基本都是公開透明的，走中介返傭金,，自己必須先摸清楚樓盤情況,。

三個問題回答完了，建議如下,，供君參考：

一：一定要找和新樓盤開發(fā)商直接簽分銷協(xié)議的大中介,。千萬注意保證資金安全。

二：返傭一定要簽合同,，必須讓中介所在公司蓋章,，以及注明中介身份證號碼和身份證復印件，不要被騙,。

三：可以去項目售樓處談,，同時也去跟中介談,，兩處最好不要有一樣的人，至少留姓名電話的人不要一樣,，說白了就是報備信息不能一樣,。跟開發(fā)商要折扣，跟中介要返傭,，對比一下選其一,。一般如果你去售樓部并且留下了信息，再找中介,，不會有優(yōu)惠,。

四：如果有朋友或者熟人，那么多打聽打聽,，找新樓盤開發(fā)公司的高層領導,，一般總經(jīng)理和副總經(jīng)理都有折扣權限，或者其它關系也是可以的,。

五：大部分的樓盤為獲得中介客戶,，讓中介分銷，中介為了吸引客戶,，正常情況下手里都會有折扣或者優(yōu)惠,。除非能拿到樓盤開發(fā)公司保留的內部價，否則大部分情況下中介的價格都是比售樓處更便宜的,。自己直接去售樓處基本上不會有優(yōu)惠的,，除非是尾盤。 可能有也可能沒有,，中介為了完成銷售任務,，可能會把自己從開發(fā)商那邊的傭金拿出一部分給客戶，因為這樣不僅完成了任務,，自己也沒有虧,。

六：多打聽，多問幾家,，一定要去實地看房,，這個步驟不能省。

最終的底價都是一樣的,，不可能因為是不是中介帶過去的價格不一樣。如果中介帶的客戶成交價貴,，中介公司不會愿意往樓盤帶客戶,，他們也是拿提車 的，肯定會往好賣的樓盤帶,。如果中介客戶帶的成交價便宜,，開發(fā)商不會干,，這樣客戶都去找中介了，開發(fā)商會額外多支出營銷費用,。所以找誰去售樓部買都是一樣,。認識開發(fā)商領導的另當別論