這個(gè)問(wèn)題問(wèn)到了點(diǎn)子上，可以說(shuō)是核心問(wèn)題之一,，買房子核心問(wèn)題有兩個(gè)，一個(gè)是選好房,，一個(gè)是少掏錢,。回答好這個(gè)問(wèn)題必須弄清楚三個(gè)問(wèn)題,，第一有了售樓處為什么還有房地產(chǎn)中介,？第二售樓處和房地產(chǎn)中介是什么關(guān)系？第三什么是返傭,？

第一個(gè)問(wèn)題：有了售樓處為什么還有房地產(chǎn)中介,？大家有沒想過(guò)為什么？傳統(tǒng)中介大部分代理二手房,，因?yàn)槎址繘]有售樓處,，那么新樓盤有售樓處，為什么還有中介幫賣新房呢,？

答案有兩個(gè)原因,，其一原因就是如果新樓盤很好賣，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不緊張時(shí),，現(xiàn)金流充足時(shí),，那么就不會(huì)找中介。其二原因就是人手不夠,，業(yè)內(nèi)稱之為“二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”,，因?yàn)閺氖蹣遣康慕嵌葋?lái)說(shuō),，售樓部的置業(yè)顧問(wèn)的人力成本是很大的問(wèn)題，置業(yè)顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)不足或者市場(chǎng)行情經(jīng)驗(yàn)不豐富,，置業(yè)顧問(wèn)流失嚴(yán)重,，這時(shí)候就必須采用分銷模式，廣撒網(wǎng),，讓所有的中介幫新樓盤賣房,。畢竟中介大部分還是賣房比較專業(yè)，市場(chǎng)行情非常熟,。

第二個(gè)問(wèn)題：售樓處和房地產(chǎn)中介是什么關(guān)系,？

1、現(xiàn)在的趨勢(shì)是全民營(yíng)銷,。一種是開發(fā)商依托自己的銷售APP,，一種是利用房地產(chǎn)中介。APP方面,，普通大眾既是開發(fā)商的中介人員,，也可以是消費(fèi)者，這里面有相應(yīng)的傭金,，相信大家已熟悉某房企七折賣房,，全民營(yíng)銷。

2,、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有二級(jí),、三級(jí)經(jīng)紀(jì)人，多數(shù)現(xiàn)在的中介（大中介,、工作室,、夫妻店）都會(huì)接中介機(jī)構(gòu)的一手房業(yè)務(wù)，開發(fā)商都會(huì)給出相應(yīng)的傭金點(diǎn)數(shù),。如果有中介說(shuō)要帶你去看新房,，那就是他們有承接新房代理業(yè)務(wù)。有的中介會(huì)同時(shí)接好幾個(gè)當(dāng)?shù)匦聵潜P代理業(yè)務(wù),。

3,、現(xiàn)如今幾家大型房產(chǎn)中介紛紛加入號(hào)稱“一二手房聯(lián)動(dòng)”的陣營(yíng)，鏈家地產(chǎn)干了則有半年左右,，已代理了萬(wàn)科,、華夏幸福基業(yè)等幾個(gè)知名開發(fā)商樓盤,。在新盤交易量持續(xù)下滑的背景下,，新房開發(fā)商與門店眾多的房產(chǎn)中介公司合作，希望可以增加銷量，而后者也可以通過(guò)傭金和“返點(diǎn)”來(lái)增收,，減少二手房和租房業(yè)務(wù)下降對(duì)業(yè)務(wù)收入的沖擊,。

4、新房交易下滑的壓力也迫使更多開發(fā)商與客源豐厚的中介公司合作,，很多品牌中介門店、甚至其房源網(wǎng)站都成了“臨時(shí)售樓處”,。中介帶看新盤成交率超二手房,，中原地產(chǎn)“一二手房聯(lián)動(dòng)”項(xiàng)目經(jīng)常有好幾十個(gè)，其中主要為開發(fā)商需要前期“蓄客”的新盤,，也有一些無(wú)需廣告營(yíng)銷的尾盤,；在交易最火的時(shí)候，中原地產(chǎn)新盤的業(yè)務(wù)量幾乎占到了房屋銷售業(yè)務(wù)的20%,。我愛我家中介一個(gè)季度就有將近10億元左右的代售任務(wù),。

第三個(gè)問(wèn)題：什么是返傭？

1,、如果售樓處和中介門店里的價(jià)格一樣,，購(gòu)房人為什么要選擇后者？在與新盤項(xiàng)目合作前,，雙方都會(huì)簽訂協(xié)議約定中介帶來(lái)客戶的折扣問(wèn)題,。說(shuō)白了就相當(dāng)于團(tuán)購(gòu)價(jià)，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)于中介帶來(lái)的客戶,，肯定要給出一個(gè)略低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠,。”比如申請(qǐng)“3萬(wàn)元抵6萬(wàn)元”的特殊優(yōu)惠,，優(yōu)惠力度大于售樓處,；由中介公司負(fù)責(zé)帶看的500多組客戶中，成交比例能超過(guò)10%,。

2,、中介公司代理的樓盤，相當(dāng)于批發(fā),。自己去售樓部買房,，相當(dāng)于零售。開發(fā)商聯(lián)合房地產(chǎn)中介,，提供團(tuán)購(gòu)價(jià)等一系列的的房?jī)r(jià)折扣活動(dòng),，對(duì)樓盤進(jìn)行促銷，推動(dòng)房產(chǎn)中介的銷售人員邀請(qǐng)更多的購(gòu)房者前來(lái)看房購(gòu)房,。通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)房和自己前往售樓處購(gòu)房,，價(jià)格已經(jīng)規(guī)定必須都是一樣的。通過(guò)中介去購(gòu)房，會(huì)享受到團(tuán)購(gòu)價(jià),，中介銷售人員的傭金是由開發(fā)商結(jié)算,，不會(huì)另外收取購(gòu)房者任何的費(fèi)用，因此購(gòu)買新房由中介介紹可能價(jià)格更有優(yōu)勢(shì),?？孔约鹤疃嗄苣玫?%的折扣價(jià)時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人卻能輕松拿到3%的折扣,。

3,、現(xiàn)在開發(fā)商給代理中介這類外部渠道的傭金，最低也有2-3個(gè)點(diǎn),，4-6個(gè)點(diǎn)的也很普遍,，有的項(xiàng)目為了資金加速回籠，10個(gè)點(diǎn)傭金的項(xiàng)目也是有的,。

4,、中介不管渠道還是代理，和售樓部自銷都是平等的關(guān)系,。不同的是,，開發(fā)商給自銷提傭金，發(fā)工資,；給渠道公司結(jié)傭金,，渠道公司再給自己的銷售結(jié)傭金。開發(fā)商給渠道公司的傭金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于直接給銷售的傭金,。無(wú)論你從哪買,，最終的價(jià)格，都是開發(fā)商給出的,，銷售或代理可能會(huì)有一些折扣,，但最低都不能超過(guò)開發(fā)商的最低價(jià)格。

5,、大家通常談的返傭,，中介渠道返的會(huì)高，售樓處自銷一般不會(huì),，沒有渠道返的多,。開發(fā)商營(yíng)銷中心為了維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的秩序，避免搶單,，倒房,，所謂的返傭都是絕對(duì)禁止的，發(fā)現(xiàn)一例開除一例,，扣工資和傭金,。但是這是無(wú)法避免的。因?yàn)殚_發(fā)商追求高周轉(zhuǎn)，銷售指標(biāo)過(guò)高的話,，客源會(huì)有部分缺口,，所以會(huì)和大的中介公司簽代理協(xié)議。因?yàn)槌山缓蠼o中介機(jī)構(gòu)的返傭點(diǎn)數(shù)較高,，所以中介有操作空間,。

6、想要拿到最大的優(yōu)惠,，就要清楚新房開發(fā)商賣房分傭的游戲規(guī)則,。新房銷售中，中介承擔(dān)的角色是市場(chǎng)推廣拓客這個(gè)角色,，開發(fā)商支付返傭費(fèi)用，一般都是開發(fā)商的營(yíng)銷費(fèi)用,。售樓處的銷售給的價(jià)格基本都是公開透明的,，走中介返傭金，自己必須先摸清楚樓盤情況,。

三個(gè)問(wèn)題回答完了,，建議如下，供君參考：

一：一定要找和新樓盤開發(fā)商直接簽分銷協(xié)議的大中介,。千萬(wàn)注意保證資金安全,。

二：返傭一定要簽合同，必須讓中介所在公司蓋章,，以及注明中介身份證號(hào)碼和身份證復(fù)印件,，不要被騙。

三：可以去項(xiàng)目售樓處談,，同時(shí)也去跟中介談,，兩處最好不要有一樣的人，至少留姓名電話的人不要一樣,，說(shuō)白了就是報(bào)備信息不能一樣,。跟開發(fā)商要折扣，跟中介要返傭,，對(duì)比一下選其一,。一般如果你去售樓部并且留下了信息，再找中介,，不會(huì)有優(yōu)惠,。

四：如果有朋友或者熟人，那么多打聽打聽,，找新樓盤開發(fā)公司的高層領(lǐng)導(dǎo),，一般總經(jīng)理和副總經(jīng)理都有折扣權(quán)限，或者其它關(guān)系也是可以的。

五：大部分的樓盤為獲得中介客戶,，讓中介分銷,，中介為了吸引客戶，正常情況下手里都會(huì)有折扣或者優(yōu)惠,。除非能拿到樓盤開發(fā)公司保留的內(nèi)部?jī)r(jià),，否則大部分情況下中介的價(jià)格都是比售樓處更便宜的。自己直接去售樓處基本上不會(huì)有優(yōu)惠的,，除非是尾盤,。 可能有也可能沒有，中介為了完成銷售任務(wù),，可能會(huì)把自己從開發(fā)商那邊的傭金拿出一部分給客戶,，因?yàn)檫@樣不僅完成了任務(wù)，自己也沒有虧,。

六：多打聽,，多問(wèn)幾家，一定要去實(shí)地看房,，這個(gè)步驟不能省,。

最終的底價(jià)都是一樣的，不可能因?yàn)槭遣皇侵薪閹н^(guò)去的價(jià)格不一樣,。如果中介帶的客戶成交價(jià)貴,，中介公司不會(huì)愿意往樓盤帶客戶，他們也是拿提車 的,，肯定會(huì)往好賣的樓盤帶,。如果中介客戶帶的成交價(jià)便宜，開發(fā)商不會(huì)干,，這樣客戶都去找中介了,，開發(fā)商會(huì)額外多支出營(yíng)銷費(fèi)用。所以找誰(shuí)去售樓部買都是一樣,。認(rèn)識(shí)開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的另當(dāng)別論