碎片化時代，如何做好房地產營銷？

答復：如何做好房地產銷售工作,？

著重歸納總結以下幾點：

第一,、在銷售過程中,，以銷售人員的職業(yè)道德與職業(yè)素質為起點,，以加強銷售人員的業(yè)務技能培訓工作，以強化業(yè)務模塊的綜合效率,，以實現(xiàn)市場與客戶定位的雙創(chuàng)效益平臺,。

第二、在銷售過程中,，以銷售人員遵循的口號為“顧客就是上帝”,，以顧客為中心的思想論點，以全心全意為客戶著想，以全心全力為客戶處理相關的問題和相關要求,。

第三,、在銷售過程中，以銷售人員創(chuàng)造客戶市場價值為前提條件,，為客戶量身定制產品的個性化專屬方案,，以征詢客戶的要求和意愿，為客戶提供讓渡附加價值的優(yōu)質服務和增值服務,。

第四,、在銷售過程中，以銷售人員為潛在客戶建立數(shù)據(jù)庫檔案資料,，以備注客戶的聯(lián)系方式與家庭住址情況,，以做好潛在客戶資料的上門拜訪與回訪工作，以鎖定目標客戶群體,，為客戶提供參考意見及建議的相關事項,。

第五、在房產銷售過程中,，以熟練掌握房產營銷的相關知識內容與相關流程，包括：（房產及戶型面積,、整體戶型面積概算與預算,、整體戶型類型及規(guī)格、周邊基礎設施概況,、房產綠地綠化概率,、周邊交通便利分析、商業(yè)信譽及性價比優(yōu)勢,、促成交易訂單及催收賬款）等等,，為客戶詳細解答相關內容，以及時為客戶辦理按揭相關手續(xù),。

第六,、在銷售過程中，以增強銷售團隊的凝聚力和號召力,，以加強團隊人才的梯隊建設與完善薪酬待遇的晉升機制,，在銷售團隊的共同協(xié)作與共同指導下，為實現(xiàn)銷售團隊的最佳業(yè)績,，而作出堅持不懈的努力奮斗為目標,。

第七、作為銷售人員,，更需要細心到細致入微的做好每一件事情,，更需要扎扎實實的做好每一項工作，為下一步工作事務的展開，做好充分的準備工作就緒,。

第八,、作為銷售人員，以用心和敬業(yè)的工作態(tài)度,，服務于客戶的價值需求為承諾,，以認真落實好銷售工作的具體任務，以做好向銷售經理匯報工作的有關情況,，和需要交代的相關事宜,。

謝謝！

銷售渠道沖突的原因有哪些

銷售渠道沖突指的是渠道成員發(fā)現(xiàn)其他渠道成員從事的活動阻礙或者不利于本組織實現(xiàn)自身的目標,。 渠道沖突根本原因和直接原因 1．渠道沖突的根本原因 (1)產生渠道沖突的原因很多,，購銷業(yè)務中本來就存在矛盾。如供貨商要以高價出售,，并傾向于現(xiàn)金交易,，而購買者則要支付低價，并要求優(yōu)惠的商業(yè)信用,。矛盾的一個主要原因是生產企業(yè)與中間商有不同的目標,，生產企業(yè)希望占有更大的市場，獲得更多的銷售增長額及利潤,；但大多數(shù)零售商,，尤其是小型零售商，希望在本地市場上維持一種舒適的地位,，即當銷售額及利潤達到滿意的水平時,，就滿足于安逸的生活；制造商希望中間商只銷售自己的產品,，但中間商只要有銷路就不關心銷售哪種品牌,；生產企業(yè)希望中間商將折扣讓給買方，而中間商卻寧愿將折扣留給自己,；生產企業(yè)希望中間商為它的品牌做廣告,，中間商則要求生產企業(yè)負擔廣告費用。同時,，每一個渠道成員都希望自己的庫存少一些,，對方多保持一些庫存。 (2)渠道成員的任務和權利不明確,。例如,，有些公司由自己的銷售隊伍向大客戶供貨，同時它的授權經銷商也努力向大客戶推銷,。地區(qū)邊界,、銷售信貸等方面任務和權利的模糊和混亂會導致諸多沖突,。沖突還可能來自渠道成員的市場知覺差異。例如,，生產企業(yè)預測近期經濟前景良好,，要求經銷商的存貨水平高一些，而經銷商卻可能認為經濟前景不容樂觀,，不愿保留較多的存貨,。 (3)中間商對生產企業(yè)的依賴過高。例如,，汽車制造商的獨家經銷商的利益及發(fā)展前途直接受制造商產品設計和定價決策的影響,，這也是產生沖突的隱患。 所有這些都可能使渠道成員之間的關系因相互缺乏溝通趨于緊張,。 2．渠道沖突的直接原因 (1)價格原因,。 各級批發(fā)價的價差常是渠道沖突的誘因。制造者常抱怨分銷商的銷售價格過高或過低,，從而影響其產品形象與定位,。而分銷商則抱怨給其的折扣過低而無利可圖。 (2)存貨水平,。 制造商和分銷商為了自身的經濟效益,，都希望把存貨水平控制在最低。而存貨水平過低又會導致分銷商無法及時向用戶提供產品而引起銷售損失甚至使用戶轉向競爭者,。同時,，分銷商的低存貨水平往往會導致制造商的高存貨水平，從而影響制造商的經濟效益,。此外，存貨過多還會產生產品過時的風險,。 因此,，存貨水平也是容易產生渠道沖突的問題。 (3)大客戶原因 制造商與分銷商之間存在著的持續(xù)不斷的矛盾的來源是制造商與最終用戶建立直接購銷關系,，這些直接用戶通常是大用戶,，是廠家寧愿直接交易而把余下的市場領域交給渠道中間商的客戶(通常是因為其購買量大或有特殊的服務要求)。由于工業(yè)品市場需求的80／20規(guī)則非,，常明顯,，分銷商擔心其大客戶直接向制造商購買而威脅其生存。 (4)爭占對方資金,。 制造商希望分銷商先付款,、再發(fā)貨(如寶鋼)，而分銷商則希望能先發(fā)貨,、后付款,。尤其是在市場需求不確定的情況下，分銷商希望采用代銷等方式，即貨賣出去后再付款,。而這種方式增加了制造商的資金占用,，加大了其財務費用支出。 (5)技術咨詢與服務問題,。 分銷商不能提供良好的技術咨詢和服務,，常被制造商作為采用直接銷售方式的重要理由。對某些用戶來說,，甚至--些技術標準比較固定的產品,，仍需要通過技術咨詢來選擇最適合其產品性能的產品以滿足生產過程的需要。 (6)分銷商經營競爭對手產品,。 制造商顯然不希望他的分銷商同時經營競爭企業(yè)同樣的產品線,。尤其在當前的工業(yè)品市場上，用戶對品牌的忠誠度并不高,，經營第二產品線會給制造商帶來較大的競爭壓力,。另-方面，分銷商常常希望經營第二甚至第三產品線,，以擴大其經營規(guī)模,，并免受制造商的控制。 3．渠道沖突的類型 (1)水平渠道沖突,。指的是同一渠道模式中,，同一層次中間商之間的沖突。產生水平沖突的原因大多是生產企業(yè)沒有對目標市場的中間商數(shù)量分管區(qū)域作出合理的規(guī)劃,，使中間商為各自的利益互相傾軋,。這是因為在生產企業(yè)開拓了一定的目標市場后，中間商為了獲取更多的利益必然要爭取更多的市場份額,，在目標市場上展開圈地運動,。例如，某一地區(qū)經營A家企業(yè)產品的中間商,，可能認為同一地區(qū)經營A家企業(yè)產品的另一家中間商在定價,、促銷和售后服務等方面過于進取，搶了他們的,，生意,。如果發(fā)生了這類矛盾，生產企業(yè)應及時采取有效措施,，緩和并協(xié)調這些矛盾,，否則，就會影響渠道成員的合作及產品的銷售,。另外,，生產企業(yè)應未雨綢繆,，采取相應措施防止這些情況的出現(xiàn)。 (2)垂直渠道沖突,。指在同一渠道中不同層次企業(yè)之間的沖突,，這種沖突較之水平渠道沖突要更常見。例如,，某些批發(fā)商可能會抱怨生產企業(yè)在價格方面控制太緊,，留給自己的利潤空間太小，而提供的服務(如廣告,，推銷等)太少,；零售商對批發(fā)商或生產企業(yè)，可能也存在類似的不滿,。 垂直渠道沖突也稱做渠道上下游沖突,。一方面，越來越引的分銷商從自身利益出發(fā),，采取直銷與分銷相結合的方式銷售商品,，這就不可避免要同下游經銷商爭奪客戶，大大挫傷了下游渠道的積極性,；另一方面,，當下游經銷商的實力增強以后，不引心目前所處的地位,，希望在渠道系統(tǒng)中有更大的權利,，向上游渠道發(fā)起了挑戰(zhàn)。在某些情況下,，生產企業(yè)為了推廣自己的產品,，越過一級經銷商直接向二級經銷商供貨，使上下游渠道間產生矛盾,。因此,，生產企業(yè)必須從全局著手，妥善解決垂直渠道沖突,，促進渠道成員間更好地合作。 (3)不同渠道間的沖突,。隨著顧客細分市場和可利用的渠道不斷增加,，越來越多的企業(yè)采用多渠道營銷系統(tǒng)即運用渠道組合、整合,。不同渠道間的沖突指的是生產企業(yè)建立多渠道營銷系統(tǒng)后,，不同渠道服務于同一目標市場時所產生的沖突。例如,， 美國的李維牌牛仔褲原來通過特約經銷店銷售,，當它決定將西爾斯百貨公司和彭尼公司也納為自己的經銷伙伴時,，特約經銷店表示了強烈的不滿。 因此,，生產企業(yè)要重視引導渠道成員之間進行有效地競爭,，防止過度競爭，并加以協(xié)調,。 不同渠道間的沖突在某一渠道降低價格(一般發(fā)生在大量購買的情況下),，或降低毛利時，表現(xiàn)得尤為強烈,。