作為商品出售的房屋

商品房在中國(guó)興起于80年代,，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的房屋,，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本,、稅金,、利潤(rùn),、代收費(fèi)用以及地段,、層次、朝向,、質(zhì)量,、材料差價(jià)等組成。

商品房是指按法律,、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易,，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房,、二手房（存量房）等,。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N,。

商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn),，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋,，包括住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建,、參建,、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍,。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋,，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證,，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

關(guān)于銷售的方面知識(shí)

我主要講的是在銷售中如何找一個(gè)好的切入點(diǎn),。
閑談是談?wù)搯?wèn)題的前奏,，只有在閑談階段溝通好了，才能為后面的正題做好堅(jiān)實(shí)的鋪墊,。俗話說(shuō),，一個(gè)良好的開(kāi)頭等于成功了一半，就是這個(gè)意思,。但在實(shí)際工作中,，很多銷售人員不善于找話題，很困惑于與對(duì)方閑談時(shí)該如何開(kāi)口,，尤其是在開(kāi)拓市場(chǎng),，與初次洽談合作事宜的銷售人員更是如此。如果碰到準(zhǔn)客戶屬于沉默寡言的人時(shí),，談話更是雪上加霜,，經(jīng)常陷入冷場(chǎng)的尷尬氣氛。其實(shí),，他們并不是沒(méi)有話要向?qū)Ψ秸f(shuō),，而是找不到談話的機(jī)會(huì)，為什么這么說(shuō)呢,？是因?yàn)樗珶嶂杂谒麄円劦脑捔?，而卻不知道在這些話之前，為自己做一些必要的準(zhǔn)備工作,。除了有些業(yè)務(wù)性質(zhì)的談話,，往往要開(kāi)門見(jiàn)山，一開(kāi)始就進(jìn)入正題之外,，一般溝通性質(zhì)的談話,，多半是從閑談開(kāi)始的?？墒怯行┤司褪遣幌矚g閑談,，他們覺(jué)得“今天天氣不錯(cuò)”，和“吃過(guò)早飯了嗎”,，這一類的話,，都是無(wú)聊的廢話，他們不喜歡談,，也不屑于談,，他們不知道像這一類看來(lái)好像沒(méi)有意義的不必要的話，卻是十分重要的。談話的準(zhǔn)備作用,，就像在踢足球之前,，蹦蹦跳跳，伸手伸腳,，做一些柔軟的體操或暖身運(yùn)動(dòng)一樣,。與人閑談，說(shuō)些看來(lái)好象沒(méi)有什么意義的話,，其實(shí)就是先使大家開(kāi)心一點(diǎn),，熟絡(luò)一點(diǎn)，造成一種有利交談的氣氛,。例如,，在參加商業(yè)聚會(huì)時(shí)，幾個(gè)不認(rèn)識(shí)的人坐在一起,，難免會(huì)讓氣氛有點(diǎn)尷尬,，如果有人能主動(dòng)打開(kāi)話匣子，不但能讓氣氛活躍,，聚會(huì)也有趣了許多,，而且，能拉近彼此的距離,，說(shuō)不定還能成就一筆生意,。有很多推銷員就是利用這種商業(yè)聚會(huì)結(jié)交朋友和促成交易的?？梢杂脕?lái)打開(kāi)閑談之門的話題稱得上數(shù)不勝數(shù),。比如：小孩和動(dòng)物就是一個(gè)很好的素材,，因?yàn)榻^大多數(shù)人都是喜歡小孩和動(dòng)物的,，而且許多人自己就有孩子并飼養(yǎng)寵物。一旦你得知你面前的那個(gè)人有小孩或者養(yǎng)了小動(dòng)物,，你便可以用小孩或?qū)櫸锏脑掝}和他極為輕松愉快地交談起來(lái),，這樣基本上不會(huì)讓人覺(jué)得你失禮、唐突,，而且你還可以沿著這條線索展開(kāi)談話,。當(dāng)然，最好的打開(kāi)話題的方法就是了解對(duì)方,，了解對(duì)方的職業(yè),、地位、人品,，并在某種程度上做事前的調(diào)查,，如此即使是初次見(jiàn)面，也能夠配合對(duì)方的話題而自由交談,。你也可以適當(dāng)?shù)睾蛯?duì)方聊一些自己的私事,，是和陌生人拉近距離的一個(gè)很好的方法,。因?yàn)槊總€(gè)人在告訴別人自己的私事時(shí)，就等于在向?qū)Ψ匠ㄩ_(kāi)心扉,。例如：“我喜歡去旅游,，您有什么愛(ài)好呢？”像這樣率先向?qū)Ψ健氨戆住弊约旱那闆r,，對(duì)方也會(huì)樂(lè)于談?wù)勛约旱那闆r,。如果對(duì)自己的事一概不談，只一味地追問(wèn)對(duì)方：“你家住哪里,？你現(xiàn)在多大了,？以前都從事過(guò)什么工作啊,？”這會(huì)讓人感覺(jué)自己像是在警察局被審訊一樣,，進(jìn)而對(duì)你產(chǎn)生排斥心理，自然懶得和你說(shuō)話,，當(dāng)然也就無(wú)法繼續(xù)以后的談話,。如果雙方擁有共同的興趣，話題就可以在這種興趣上展開(kāi),。例如,，如果知道對(duì)方對(duì)旅游也有興趣，則不妨向?qū)Ψ秸?qǐng)教：“你經(jīng)常去哪里旅游,？”“哪里的風(fēng)景比較好,？”人們?cè)谡劦阶约旱慕?jīng)驗(yàn)時(shí)，一定會(huì)滿面春風(fēng),。因此,，對(duì)于這類問(wèn)題，對(duì)方一般會(huì)很樂(lè)意告訴你,，你也可以趁機(jī)與對(duì)方“套近乎”,，拉近彼此的距離，為接下來(lái)的工作做鋪墊