作為商品出售的房屋

商品房在中國興起于80年代,，它是指在市場經(jīng)濟條件下,，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋,，均按市場價出售,。其價格由成本,、稅金,、利潤,、代收費用以及地段,、層次,、朝向、質(zhì)量,、材料差價等組成,。

商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易,，不受政府政策限制的各類商品房屋,，包括新建商品房、二手房（存量房）等,。商品房根據(jù)其銷售對象的不同,，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種,。

商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的,，建成后用于市場出售出租的房屋,，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物,，而自建,、參建、委托建造,，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍,。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證,，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房,。

關(guān)于銷售的方面知識

我主要講的是在銷售中如何找一個好的切入點。
閑談是談?wù)搯栴}的前奏,，只有在閑談階段溝通好了,，才能為后面的正題做好堅實的鋪墊。俗話說,，一個良好的開頭等于成功了一半,，就是這個意思。但在實際工作中,，很多銷售人員不善于找話題,，很困惑于與對方閑談時該如何開口，尤其是在開拓市場,，與初次洽談合作事宜的銷售人員更是如此,。如果碰到準客戶屬于沉默寡言的人時，談話更是雪上加霜,，經(jīng)常陷入冷場的尷尬氣氛,。其實，他們并不是沒有話要向?qū)Ψ秸f,，而是找不到談話的機會,，為什么這么說呢？是因為他太熱衷于他們要談的話了,，而卻不知道在這些話之前,，為自己做一些必要的準備工作。除了有些業(yè)務(wù)性質(zhì)的談話,，往往要開門見山,，一開始就進入正題之外，一般溝通性質(zhì)的談話，多半是從閑談開始的,?？墒怯行┤司褪遣幌矚g閑談，他們覺得“今天天氣不錯”,，和“吃過早飯了嗎”,，這一類的話，都是無聊的廢話,，他們不喜歡談,，也不屑于談，他們不知道像這一類看來好像沒有意義的不必要的話,，卻是十分重要的。談話的準備作用,，就像在踢足球之前,，蹦蹦跳跳，伸手伸腳,，做一些柔軟的體操或暖身運動一樣,。與人閑談，說些看來好象沒有什么意義的話,，其實就是先使大家開心一點,，熟絡(luò)一點，造成一種有利交談的氣氛,。例如,，在參加商業(yè)聚會時，幾個不認識的人坐在一起,，難免會讓氣氛有點尷尬,，如果有人能主動打開話匣子，不但能讓氣氛活躍,，聚會也有趣了許多,，而且，能拉近彼此的距離,，說不定還能成就一筆生意,。有很多推銷員就是利用這種商業(yè)聚會結(jié)交朋友和促成交易的?？梢杂脕泶蜷_閑談之門的話題稱得上數(shù)不勝數(shù),。比如：小孩和動物就是一個很好的素材，因為絕大多數(shù)人都是喜歡小孩和動物的,，而且許多人自己就有孩子并飼養(yǎng)寵物,。一旦你得知你面前的那個人有小孩或者養(yǎng)了小動物，你便可以用小孩或?qū)櫸锏脑掝}和他極為輕松愉快地交談起來，這樣基本上不會讓人覺得你失禮,、唐突,，而且你還可以沿著這條線索展開談話。當然,，最好的打開話題的方法就是了解對方,，了解對方的職業(yè)、地位,、人品,，并在某種程度上做事前的調(diào)查，如此即使是初次見面,，也能夠配合對方的話題而自由交談,。你也可以適當?shù)睾蛯Ψ搅囊恍┳约旱乃绞拢呛湍吧死嚯x的一個很好的方法,。因為每個人在告訴別人自己的私事時,，就等于在向?qū)Ψ匠ㄩ_心扉。例如：“我喜歡去旅游,，您有什么愛好呢,？”像這樣率先向?qū)Ψ健氨戆住弊约旱那闆r，對方也會樂于談?wù)勛约旱那闆r,。如果對自己的事一概不談,，只一味地追問對方：“你家住哪里？你現(xiàn)在多大了,？以前都從事過什么工作?。俊边@會讓人感覺自己像是在警察局被審訊一樣,，進而對你產(chǎn)生排斥心理,，自然懶得和你說話，當然也就無法繼續(xù)以后的談話,。如果雙方擁有共同的興趣,，話題就可以在這種興趣上展開。例如,，如果知道對方對旅游也有興趣,，則不妨向?qū)Ψ秸埥蹋骸澳憬?jīng)常去哪里旅游？”“哪里的風(fēng)景比較好,？”人們在談到自己的經(jīng)驗時,，一定會滿面春風(fēng)。因此,，對于這類問題,，對方一般會很樂意告訴你,，你也可以趁機與對方“套近乎”，拉近彼此的距離,，為接下來的工作做鋪墊