既然是鄉(xiāng)鎮(zhèn),，看樓盤定位,，如果離大城市較近，完全可以拉團(tuán)來看房,，因?yàn)楫吘箖r(jià)格實(shí)惠，現(xiàn)在大城市的人有親近鄉(xiāng)村的心態(tài)。也可以找鄉(xiāng)鎮(zhèn)有能力的人促銷，比如教師,、公務(wù)員、事業(yè)單用位的人員……具體銷售方法：

1,、廣場(chǎng)銷售活動(dòng),，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中心地段,，搞文藝演出,，房產(chǎn)銷售宣傳圖冊(cè)準(zhǔn)備好，現(xiàn)在布置宣傳圖,，文藝演出時(shí)發(fā)放宣傳單,。

2、售樓處促銷活動(dòng),，售樓處布置宣傳圖,，優(yōu)惠措施，比如存二萬抵五萬,，定房送好禮等等,。

3、組織團(tuán)隊(duì)促銷,?？梢哉掖蟪鞘械闹薪楣荆M織看房團(tuán)進(jìn)入樓盤現(xiàn)場(chǎng)看房,，推銷技巧就看銷售員了,。

房地產(chǎn)15種營銷思路和方法？

銷售策略：開盤時(shí)機(jī)選擇,，定價(jià)方法,，付款方式，銷售組織,，銷售計(jì)劃,，銷售控制

廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo),，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn),，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外,，電播等）

媒體投放策略 ：媒體選擇,，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃,，媒體排期

公關(guān)策略：媒體公關(guān),，軟文撰寫，公關(guān)活動(dòng)策劃,，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行

地產(chǎn)營銷破局思路分享,？

NO.1｜ 壹

自2021年下半年以來至今，房地產(chǎn)營銷難度越來越大,，如何突破市場(chǎng)目前的格局,，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的破冰破局，這是當(dāng)前多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目和營銷人所面臨的問題,。

首先滯銷項(xiàng)目有什么特點(diǎn),，五類常見的滯銷項(xiàng)目：

1、口碑較差的項(xiàng)目

??

2,、地段偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目

3,、商業(yè)經(jīng)營或規(guī)劃較差的項(xiàng)目

4、成本價(jià)格較高的項(xiàng)目

5,、戶型不受歡迎的項(xiàng)目

解決思路：

1,、口碑較差的項(xiàng)目：提升服務(wù)和改善硬件環(huán)境；

2,、地段偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目：自我完善配套,，如社區(qū)商業(yè)、社區(qū)食堂,、提供免費(fèi)接送車輛,，為業(yè)主小孩聯(lián)系就近入學(xué)學(xué)校；

3,、商業(yè)經(jīng)營或規(guī)劃較差的項(xiàng)目：商業(yè)重新定位和招商,；

4、成本價(jià)格較高的項(xiàng)目：通過服務(wù)和增加配套,，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,；

5、戶型不受歡迎的項(xiàng)目：通過精裝修戶型改造或部分戶型做特價(jià)處理

項(xiàng)目營銷遇阻,，第一步就是先破冰,，提升去化量，房地產(chǎn)營銷破冰步驟：

1,、剖析產(chǎn)品,、客戶、營銷模式和策略,，找出客戶抗性

2,、鎖定目標(biāo)客戶群,，研究客戶偏好和特點(diǎn)

3、調(diào)整營銷模式和策略

4,、調(diào)整營銷渠道和拓客模式

5,、挖掘和提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)

6、策劃項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)訴求傳播或策劃事件營銷引爆市場(chǎng)

7,、不斷地持續(xù)完善和升溫

NO.2｜ 貳

同時(shí),，房企和項(xiàng)目要對(duì)營銷現(xiàn)狀進(jìn)行剖析，包括：營銷模式剖析,、營銷數(shù)據(jù)剖析,、營銷管理方式剖析、營銷團(tuán)隊(duì)現(xiàn)狀剖析,。從中找出有效的市場(chǎng)和客戶,，從中也能發(fā)掘在渠道拓客、案場(chǎng)管理和營銷管理中的問題,，逐一解決,。

房地產(chǎn)營銷破冰六步曲

第一部曲：破“客戶”之冰

第二部曲：破“價(jià)格”之冰

第三部曲：破“推售”之冰

第四部曲：破“渠道”之冰

第五部曲：破“ S P”之冰

第六部曲：破“價(jià)值”之冰

利用自身價(jià)值點(diǎn),，找出每個(gè)“冰點(diǎn)”的突破口

化解銷售問題三重奏：

一,、客戶誠意度降低,如何解決?

二、市場(chǎng)變化,，銷售人員心態(tài)受到影響,，如何解決?

三、案場(chǎng)效率如何提升,？

逆市之下,，營銷要多角度、多維的思考

逆市之下,，銷售的核心是對(duì)客戶需求的把握和了解,。

逆市之下，單一模式的營銷方法已經(jīng)不能解決實(shí)質(zhì)問題,，多渠道,、多維度的全面推廣成為必然，并且營銷各層面的措施力度要加強(qiáng),。

逆市之下,，充分洞察市場(chǎng)信息，提高對(duì)客戶的認(rèn)知度和把握度,，精細(xì)的項(xiàng)目展示和氛圍營造,，巧妙的價(jià)格杠桿應(yīng)用，有效的現(xiàn)場(chǎng)控制,，多維的渠道選擇缺一不可,。

逆市之下,，全面營銷保障的同時(shí)，單項(xiàng)價(jià)值的提升增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,。

破去化八大冰點(diǎn)

破傳播無力冰：傳播渠道是不是當(dāng)前客戶信息獲取渠道,，傳播內(nèi)容要讓客戶覺得有價(jià)值

破競(jìng)品攔截冰：有沒有反攔截手段，客戶與項(xiàng)目,，以及銷售,、渠道人員關(guān)系度

破到訪不足冰：除了傳統(tǒng)拓客，需要展開多渠道營銷,，活動(dòng)內(nèi)容要有吸引力

破費(fèi)用算少冰：營銷費(fèi)用需要規(guī)劃費(fèi)用,，錢要花在刀刃上

破活動(dòng)無果冰：活動(dòng)要針對(duì)渠道拓展展開，活動(dòng)要與節(jié)點(diǎn)和促銷結(jié)合

破團(tuán)隊(duì)無力冰：團(tuán)隊(duì)組織,、管理,、指導(dǎo)，團(tuán)隊(duì)激勵(lì)和考核

破資源不足冰：發(fā)揮所有人的手上資源：開發(fā)商,、項(xiàng)目管理人員,、營銷人員、銷售人員,、合作伙伴和商家

破價(jià)格不認(rèn)冰：項(xiàng)目?jī)r(jià)值相關(guān)塑造：賣點(diǎn)呈現(xiàn)與展示

項(xiàng)目?jī)r(jià)值重新梳理,，找出價(jià)值點(diǎn)與賣點(diǎn)，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì),，項(xiàng)目?jī)r(jià)值包括：

產(chǎn)品價(jià)值,、 區(qū)域價(jià)值、地段價(jià)值,、配套價(jià)值,、景觀價(jià)值、物業(yè)價(jià)值,、品牌價(jià)值,、業(yè)主價(jià)值

NO.3｜ 叁

而營銷破局是在項(xiàng)目破冰的基礎(chǔ)上，做到： 借勢(shì),、造勢(shì),、乘勢(shì)！

項(xiàng)目破冰是解決當(dāng)前銷售去化的問題,，而項(xiàng)目破局是如何突破市場(chǎng)的整體困局,。

項(xiàng)目整體破局的步驟

第一步，對(duì)市場(chǎng)要有客觀全面認(rèn)識(shí),，如當(dāng)前市場(chǎng)容量有限,，則需要異地行銷，從異地導(dǎo)客,。

第二步,，比較項(xiàng)目問題找出破局方向,，如渠道拓客不力，是拓客模式問題,？還是沒有自己渠道團(tuán)隊(duì),，或者渠道管理有問題；又如客戶到訪轉(zhuǎn)化率不高,，是不是案場(chǎng)接待有問題,，置業(yè)顧問的殺客能不強(qiáng)。

第三步,，找到破局點(diǎn),，一擊突破；營銷問題既是系統(tǒng)化的問題,，也需要一個(gè)個(gè)問題逐一解決,，也就是說要系統(tǒng)的營銷管理和營銷模式，但是單一問題也要馬上解決,。

突破區(qū)域市場(chǎng)容量限制項(xiàng)目破局法：

1,、提前布局外圍渠道與區(qū)域

2、渠道下沉,、客戶下沉,、拓客下沉

3、深度挖掘老業(yè)主,、圈層關(guān)系和經(jīng)紀(jì)渠道

逆市下的客戶心理

1,、 政策打壓房地產(chǎn)

2,、 房?jī)r(jià)要跌

3,、 等等再買，等開發(fā)商再降價(jià)

逆市下應(yīng)對(duì)客戶的五大邏輯技巧：

1,、置業(yè)顧問說得永遠(yuǎn)是對(duì)的：房?jī)r(jià)從長遠(yuǎn)來看要漲

2,、樓盤下行時(shí)，是買房最好時(shí)機(jī),，抓住樓市周期買房

3,、地價(jià)不跌，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎,？

4,、國家從來沒有說過要打壓房?jī)r(jià)，而是要穩(wěn)房?jī)r(jià)

5,、抓住時(shí)機(jī)上車,，現(xiàn)在不買，過些天就后悔