既然是鄉(xiāng)鎮(zhèn),，看樓盤定位，如果離大城市較近,，完全可以拉團(tuán)來看房,，因為畢竟價格實惠，現(xiàn)在大城市的人有親近鄉(xiāng)村的心態(tài),。也可以找鄉(xiāng)鎮(zhèn)有能力的人促銷,，比如教師、公務(wù)員,、事業(yè)單用位的人員……具體銷售方法：

1,、廣場銷售活動,，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中心地段，搞文藝演出,，房產(chǎn)銷售宣傳圖冊準(zhǔn)備好,，現(xiàn)在布置宣傳圖，文藝演出時發(fā)放宣傳單,。

2,、售樓處促銷活動，售樓處布置宣傳圖,，優(yōu)惠措施,，比如存二萬抵五萬，定房送好禮等等,。

3,、組織團(tuán)隊促銷?？梢哉掖蟪鞘械闹薪楣?，組織看房團(tuán)進(jìn)入樓盤現(xiàn)場看房，推銷技巧就看銷售員了,。

房地產(chǎn)15種營銷思路和方法,？

銷售策略：開盤時機(jī)選擇，定價方法,，付款方式,，銷售組織，銷售計劃,，銷售控制

廣告策略 ：廣告推廣階段計劃,，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項目訴求重點,，各類廣告創(chuàng)意（報紙,，戶外，電播等）

媒體投放策略 ：媒體選擇,，媒體組合,，投放預(yù)算，媒體計劃,，媒體排期

公關(guān)策略：媒體公關(guān),，軟文撰寫，公關(guān)活動策劃,，協(xié)助活動執(zhí)行

地產(chǎn)營銷破局思路分享,？

NO.1｜ 壹

自2021年下半年以來至今，房地產(chǎn)營銷難度越來越大,，如何突破市場目前的格局,，實現(xiàn)項目的破冰破局,，這是當(dāng)前多數(shù)地產(chǎn)項目和營銷人所面臨的問題。

首先滯銷項目有什么特點,，五類常見的滯銷項目：

1,、口碑較差的項目

??

2、地段偏遠(yuǎn)的項目

3,、商業(yè)經(jīng)營或規(guī)劃較差的項目

4,、成本價格較高的項目

5、戶型不受歡迎的項目

解決思路：

1,、口碑較差的項目：提升服務(wù)和改善硬件環(huán)境,；

2、地段偏遠(yuǎn)的項目：自我完善配套,，如社區(qū)商業(yè),、社區(qū)食堂、提供免費接送車輛,，為業(yè)主小孩聯(lián)系就近入學(xué)學(xué)校,；

3、商業(yè)經(jīng)營或規(guī)劃較差的項目：商業(yè)重新定位和招商,；

4,、成本價格較高的項目：通過服務(wù)和增加配套，提升項目價值,；

5,、戶型不受歡迎的項目：通過精裝修戶型改造或部分戶型做特價處理

項目營銷遇阻，第一步就是先破冰,，提升去化量，房地產(chǎn)營銷破冰步驟：

1,、剖析產(chǎn)品,、客戶、營銷模式和策略,，找出客戶抗性

2,、鎖定目標(biāo)客戶群，研究客戶偏好和特點

3,、調(diào)整營銷模式和策略

4,、調(diào)整營銷渠道和拓客模式

5、挖掘和提升項目價值點

6,、策劃項目價值點訴求傳播或策劃事件營銷引爆市場

7,、不斷地持續(xù)完善和升溫

NO.2｜ 貳

同時，房企和項目要對營銷現(xiàn)狀進(jìn)行剖析,，包括：營銷模式剖析,、營銷數(shù)據(jù)剖析,、營銷管理方式剖析、營銷團(tuán)隊現(xiàn)狀剖析,。從中找出有效的市場和客戶,，從中也能發(fā)掘在渠道拓客、案場管理和營銷管理中的問題,，逐一解決,。

房地產(chǎn)營銷破冰六步曲

第一部曲：破“客戶”之冰

第二部曲：破“價格”之冰

第三部曲：破“推售”之冰

第四部曲：破“渠道”之冰

第五部曲：破“ S P”之冰

第六部曲：破“價值”之冰

利用自身價值點，找出每個“冰點”的突破口

化解銷售問題三重奏：

一,、客戶誠意度降低,如何解決?

二,、市場變化，銷售人員心態(tài)受到影響,，如何解決?

三,、案場效率如何提升？

逆市之下,，營銷要多角度,、多維的思考

逆市之下，銷售的核心是對客戶需求的把握和了解,。

逆市之下,，單一模式的營銷方法已經(jīng)不能解決實質(zhì)問題，多渠道,、多維度的全面推廣成為必然,，并且營銷各層面的措施力度要加強(qiáng)。

逆市之下,，充分洞察市場信息,，提高對客戶的認(rèn)知度和把握度，精細(xì)的項目展示和氛圍營造,，巧妙的價格杠桿應(yīng)用,，有效的現(xiàn)場控制，多維的渠道選擇缺一不可,。

逆市之下,，全面營銷保障的同時，單項價值的提升增強(qiáng)項目的市場競爭力,。

破去化八大冰點

破傳播無力冰：傳播渠道是不是當(dāng)前客戶信息獲取渠道,，傳播內(nèi)容要讓客戶覺得有價值

破競品攔截冰：有沒有反攔截手段，客戶與項目,，以及銷售,、渠道人員關(guān)系度

破到訪不足冰：除了傳統(tǒng)拓客，需要展開多渠道營銷，活動內(nèi)容要有吸引力

破費用算少冰：營銷費用需要規(guī)劃費用,，錢要花在刀刃上

破活動無果冰：活動要針對渠道拓展展開,，活動要與節(jié)點和促銷結(jié)合

破團(tuán)隊無力冰：團(tuán)隊組織、管理,、指導(dǎo),，團(tuán)隊激勵和考核

破資源不足冰：發(fā)揮所有人的手上資源：開發(fā)商、項目管理人員,、營銷人員,、銷售人員、合作伙伴和商家

破價格不認(rèn)冰：項目價值相關(guān)塑造：賣點呈現(xiàn)與展示

項目價值重新梳理,，找出價值點與賣點,，變劣勢為優(yōu)勢，項目價值包括：

產(chǎn)品價值,、 區(qū)域價值,、地段價值、配套價值,、景觀價值,、物業(yè)價值、品牌價值,、業(yè)主價值

NO.3｜ 叁

而營銷破局是在項目破冰的基礎(chǔ)上,，做到： 借勢、造勢,、乘勢,！

項目破冰是解決當(dāng)前銷售去化的問題，而項目破局是如何突破市場的整體困局,。

項目整體破局的步驟

第一步,，對市場要有客觀全面認(rèn)識，如當(dāng)前市場容量有限,，則需要異地行銷,，從異地導(dǎo)客。

第二步,，比較項目問題找出破局方向，如渠道拓客不力,，是拓客模式問題,？還是沒有自己渠道團(tuán)隊，或者渠道管理有問題,；又如客戶到訪轉(zhuǎn)化率不高,，是不是案場接待有問題，置業(yè)顧問的殺客能不強(qiáng)。

第三步,，找到破局點,，一擊突破；營銷問題既是系統(tǒng)化的問題,，也需要一個個問題逐一解決,，也就是說要系統(tǒng)的營銷管理和營銷模式，但是單一問題也要馬上解決,。

突破區(qū)域市場容量限制項目破局法：

1,、提前布局外圍渠道與區(qū)域

2、渠道下沉,、客戶下沉,、拓客下沉

3、深度挖掘老業(yè)主,、圈層關(guān)系和經(jīng)紀(jì)渠道

逆市下的客戶心理

1,、 政策打壓房地產(chǎn)

2、 房價要跌

3,、 等等再買,，等開發(fā)商再降價

逆市下應(yīng)對客戶的五大邏輯技巧：

1、置業(yè)顧問說得永遠(yuǎn)是對的：房價從長遠(yuǎn)來看要漲

2,、樓盤下行時,，是買房最好時機(jī)，抓住樓市周期買房

3,、地價不跌,，房價會跌嗎？

4,、國家從來沒有說過要打壓房價,，而是要穩(wěn)房價

5、抓住時機(jī)上車,，現(xiàn)在不買,，過些天就后悔