房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性,，系統(tǒng)性的廣告?zhèn)鞑スこ?，需要先進的營銷策劃理論指導下運用各種營銷策劃手段和工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn),。目前市場上對營銷策劃有一種膚淺的認識,，將營銷策劃簡單等同于一本本洋洋灑灑或字字珠璣的廣告文本,，或是美輪美奐的廣告設計,。追根問底,，這些文案,，廣告都只是停留在吸引消費者，營造人氣的功效上,，離達到銷售目的,，實現(xiàn)價值兌換，著實還有一段距離,。
傳統(tǒng)房產(chǎn)銷售領域,，依然遵循“廣告--電話預約--看房--下單”的模式。這種模式可以挖掘出購買意向強留的一類消費者,，而對于意向不明或者選擇性寬泛的消費者就形成了遺漏,。如果活用網(wǎng)絡平臺，以高曝光度的產(chǎn)品網(wǎng)站,，配合商務通的線上咨詢,，打造全新一對一的交流渠道。這樣使傳統(tǒng)媒體“大量生產(chǎn)”的模式,，轉為以顧客為中心的模式,，使消費者與企業(yè)雙方的溝通更人性化，個別化,。也實現(xiàn)懶人營銷,，通過線上咨詢技巧，使消費者實地看房時的簽單率大大提升,。

房產(chǎn)銷售的關鍵策略是什么,？

掌握好你的客戶意向，你客戶的意向是關鍵,，然后以營銷的方式像你的客戶推銷房產(chǎn),。他的需要是最大的方向，然后對的客戶跟進一定及時,，必須在短時間內讓他知道有你這么一個人給他在不斷的尋找他需要的房產(chǎn),，那么你成功就已經(jīng)是有一半的希望了。另一半就需要符合的房源,，和你的談判技巧了,。

房地產(chǎn)市場營銷的戰(zhàn)略設置

從戰(zhàn)略設置和戰(zhàn)術分布層面上看，房地產(chǎn)營銷的過程主要包括前期的策劃,，中期的戰(zhàn)術分布實施和后期的營銷控制等方面,。
一、前期的策劃--打造樓盤的核心競爭力,，推廣樓盤形象,。
上個世紀90年，普拉哈拉德和哈默爾提出了“核心競爭力”一概念,，在房地產(chǎn)營銷中,，樓盤形象是基于樓盤的核心競爭力而具有的一種比較競爭優(yōu)勢之一,。在房地產(chǎn)營銷的前期策劃中，要達到很好地推廣樓盤形象的目的,，打造樓盤核心競爭力是關鍵,，為此，應從三方面把握：
1.對樓盤的屬性定位
樓盤屬性的定位貫穿于樓盤形象進行推廣的整個過程,，是這一過程的核心部分,。它包括對樓盤的規(guī)劃設計和人居環(huán)境兩方面的定位，在規(guī)劃設計定位方面突出樓盤的整體概念,，如：親水樓盤,，SOHO或智能化樓盤等,，突出樓盤的建筑風格,，如：時尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積,，戶型比例,，中心景觀等。在人居環(huán)境定位方面要體現(xiàn)出樓盤所處的地段的優(yōu)越性,，交通的便利,，樓盤所構成的生活區(qū)的成熟等。
2.市場調查,，把握方向
此環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)營銷的核心競爭力的打造過程中是很有必要的,。在此過程中全方位地搜索同一城市里同一時期內各樓盤的開發(fā)情況，根據(jù)各樓盤的不同開發(fā)概念,，地段,，區(qū)域，價位等確立競爭對手,，建立起對競爭對手的跟蹤調查檔案系統(tǒng),，掌握競爭對手的銷售手法和銷售狀況等，分析調查報告,，樹立起新的樓盤性價比和高于對手的樓盤價值系統(tǒng),，在原定的營銷戰(zhàn)術的基礎上進行不斷地完善及最終確立營銷戰(zhàn)術方案。
3.樓盤的主題確立及形象推廣
完成了樓盤的屬性定位和市場調查分析,，把握了營銷方向后,，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價值基礎和特征的持久力表現(xiàn)在它的名稱上,，而與名稱聯(lián)系最為緊密的是樓盤的標志和圖案系統(tǒng),，它們在很大的程度上直接影響到樓盤的形象推廣。在“后非典時代”,，業(yè)界將會樹立起新的樓盤主題價值系統(tǒng),，健康將是第一主題,，健康的人居環(huán)境，健康的休閑環(huán)境,，健康的工作環(huán)境,。在樓盤的形象推廣方面，重點是指導或配合專業(yè)的廣告公司理清思路,，結合樓盤的屬性定位,，突出優(yōu)勢，樹立起樓盤的最優(yōu)形象,，造成轟動的效應,。在開盤前較長時期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下,，樓盤的傳播將影響到潛在的目標客戶,。
二、中期的戰(zhàn)術分布實施
初期的策劃醞釀了較為成熟的營銷戰(zhàn)術,，開盤期間營銷將會進入高漲時期,，戰(zhàn)術將會得到全面的實施，在此點上,，戰(zhàn)術分布于三方面：
1.關注營銷的“體驗場”
體驗是人們以個性化的方式參與到其中的事件,，它可以使客戶意識中產(chǎn)生美好的感覺。營造體驗場應從空間場的設計到生活小區(qū)的環(huán)境打造再到居室內部的裝修都要給客戶帶來色,，聲,，香，觸,，法這五覺的沖擊,，使客戶體驗到樓盤的價值所在?！吧顖觥钡脑O計要有創(chuàng)意,，在房地產(chǎn)營銷上有過“試住購房”的營銷手法，這是“生活場”的最初雛形,，“生活場”的制造不能僅僅局限于試住,，而應從多方面去開發(fā)，激勵客戶溶入到對居室的關懷中去,，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意,，從而產(chǎn)生一種對生活的成就感。體驗場中,，在賣場營造好的效果將會使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍,，它將引發(fā)驚人的效果并引導客戶購買的沖動。
2.把服務落實到客戶中去
開盤前期和開盤之后積累的目標客戶將集中約定在開盤期間消化,。在消化的過程中,，為客戶提供真誠的服務將會產(chǎn)生良好的消化效果,，建立起客戶檔案系統(tǒng)，根據(jù)客戶不同的職業(yè)型,，收入狀況,，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式,，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務,。讓客戶能感受到購房放心，稱心,，舒心,，從而達到消化目標客戶的目的。
3.實惠永遠是購房的第一動力
在房地產(chǎn)的營銷中,，實惠永遠是第一主題,，它也是刺激消費者購房的第一動力。伴隨著房地產(chǎn)營銷走向成熟階段,，當前的房地產(chǎn)市場中比較流行的營銷優(yōu)惠戰(zhàn)術可歸結為以下幾類：1.購房送物業(yè)管理費,。2.購樓送車位,。3.購房送接受優(yōu)質教育,，培訓機會。4.購房享受裝修大優(yōu)惠,。5.購房送金卡,，指定處購物享受優(yōu)惠服務。6.購房連帶購車大優(yōu)惠,。7.分期付款,，N年免息。8.購房抽獎,，送禮,，返現(xiàn)金。9 . “中介熱銷”,，即介紹客戶購房給予提成等,，在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法,，其本質都是使客戶能得到最大實惠一原則,，但在實施此戰(zhàn)術時要充分地考慮客戶的實惠需要。
三,、后期的營銷控制
房地產(chǎn)營銷的后期控制主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制,。經(jīng)歷了中期的熱銷，樓盤相對于潛在目標客戶而言將步入緊縮階段,。在理性分析當前樓市銷售狀況的前提下,，第三輪營銷攻勢將是為實現(xiàn)樓盤開發(fā)的終極目標而努力,，樓盤開發(fā)的終極目標表現(xiàn)為使置業(yè)主的投資得到最大的回報和生活環(huán)境的最優(yōu)化。無疑,，重估樓盤價值,，進一步炒作樓盤形象將對樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現(xiàn)在樓盤的價位的提高,。在樓盤的緊縮階段,，樓盤的銷售呈現(xiàn)出供不應求的局面，價位的提高一方面可以緩解供求關系的平衡,，另一方面使樓盤得到升值,，第三方面提升了發(fā)展商的品牌價值系統(tǒng)，增加了發(fā)展商的品牌崇信度,，使樓市潛在客戶的置業(yè)有了可以依靠的品牌樓盤,。
樓盤銷售告罄后要注意對樓盤品牌的維護，此時的對品牌維護應上升到加強發(fā)展商品牌崇信度的高度,，以構建健康生活,，強化樓盤價值系統(tǒng)建設為指導思想適時適度地回報置業(yè)戶主，使置業(yè)者思想和心靈產(chǎn)生強大的震撼,，從而達到以置業(yè)者為媒介向樓市潛在客戶宣傳品牌的目的,，創(chuàng)造了抓住一點宣傳一面的效果。