1,立項

（1）,、項目狀況

（2）,、開發(fā)項目用地狀況調(diào)查

（3）,、市場需求和競爭分析,。

（4）,、成本估算

（5）,、項目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）,、開發(fā)建設(shè)及銷售計劃

（7）,、項目經(jīng)濟及社會效益分析

（8）,、結(jié)論及建議

注：市場需求預(yù)測的方法

A,、定性預(yù)測法

B、定量預(yù)測法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”,，內(nèi)容如下

（1）,、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識別各種限制條件

2,，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查,、分析與選擇；
定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇,；
定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計委托專業(yè)建筑設(shè)計公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進步,。但由于商業(yè)項目的高度專業(yè)化要求,，其建筑的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)選擇專長于商業(yè)項目設(shè)計的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機構(gòu),，但牙醫(yī)不會接生,，產(chǎn)科醫(yī)生不會拔牙一樣，商業(yè)設(shè)計公司同體育設(shè)施,、酒店設(shè)施的設(shè)計一樣,，需有專長的專業(yè)設(shè)計院。

在市場不成熟,，開發(fā)商沒經(jīng)驗的上一代產(chǎn)品設(shè)計中,，少有追求專業(yè)特長的設(shè)計師篩選,，多數(shù)委托普通設(shè)計公司,。收費的優(yōu)惠、設(shè)計外觀的新奇成為主要考慮,。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性,，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個建筑行業(yè)的趨勢,。浦東那些超高層,、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗的國際公司擔(dān)綱,；廣州電視塔,、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設(shè)計,。商業(yè)項目若要與國際接軌,，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上,，中國項目獲獎?wù)f明中國項目的專業(yè)水準(zhǔn)開始得到國際業(yè)界的認(rèn)可,。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外,，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求,。成為城市地標(biāo)、時代的名片,，不僅僅是政府的要求,，也成為了開發(fā)商潛意識的追求目標(biāo)。綜觀這一代大型MALL的開發(fā),，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次,，項目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標(biāo)新立異,。許多項目的規(guī)模之巨,、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標(biāo)項目比美,。但國家項目由政府買單，與項目直接的收益回報無關(guān),，有時長久的國家形象與旅游收入更重要,，商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后,，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達到更合理的平衡,。

其實，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化,，商業(yè)項目與體驗消費的整合化,，商業(yè)設(shè)計所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大,。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人,、車、貨,、物流的合理組織,，設(shè)計師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計,。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall,，特別是一站式消費的大型商業(yè)，其交通可達性必以私家車為主,。機動車的交通組織和停放成為項目可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo),。但因整個中國處在開放的探索與經(jīng)濟高速增長過程中，缺乏有長遠(yuǎn)指導(dǎo)意義的規(guī)范,。目前的Mall項目普遍缺少適應(yīng)長期發(fā)展所需的交通與停車條件,。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費水準(zhǔn)和汽車擁有量水平,，中國的單位平米停車標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標(biāo)準(zhǔn),。其次，中國的機動車擁有量處于一個急速增長的動態(tài)過程中,。北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和,，按城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機動車的設(shè)想，不但要靠城市擴路修橋來支持,，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計中有所體現(xiàn),。

商業(yè)地產(chǎn)項目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐,，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件,。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下,，機械化停車也不失為一種可能性,，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外,，出入口的計算，停車總量的計算應(yīng)留有足夠余量,。在汽車社會或郊區(qū)購物時代,，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結(jié)合體驗消費設(shè)計

隨著體驗消費的比重增加,，多姿多彩的觀光,、表演等促銷與休閑活動被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場,。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中,，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動,，形式包括時裝表演,、抽獎、文藝表演,，甚至嘉賓對話等,。這一類型的活動已成為商業(yè)活動必不可少的一部分,，而在建筑的設(shè)計中少有考慮,，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢,，有些發(fā)展獨立設(shè)置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面,。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面,，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要,，發(fā)現(xiàn)這一點的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進休閑功能的商業(yè)項目中,，發(fā)揮這一主題,，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫,、啞劇,、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟,、跌泉水景,、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗消費的新需求,，并創(chuàng)造更有個性的體驗空間成為新一代商業(yè)設(shè)計的新趨勢,。

文化主題與地域特點

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價值,。在資源稀缺的情況下,，開發(fā)商有時需要花大氣力營造某種資源,，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項目。而在這方面,，“上海新天地”是非常成功的作品之一,。項目成功利用石庫門地區(qū)殖民時代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價值,，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段,，形成了豐富多彩、舒適宜人,，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間,。 因此，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征,，必須落實到實際的規(guī)劃設(shè)計中來,，涉及到對原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境,、典型建筑物,。標(biāo)志性景觀以及重點區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計,，使之形成和諧共生,、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功,，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟回報,，同時也是對城市歷史文化的重要貢獻。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項目來說,，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計中突出地域特點,，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑,。也有許多商業(yè)項目不顧本土文化環(huán)境,，試圖照搬其它項目的文化主題，這種做法有很大的風(fēng)險,。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”,，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”?！靶绿斓亍辈皇躯湲?dāng)勞,，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點的復(fù)制很難成功,，開發(fā)本土文化主題是大勢所趨,。

人性化與精細(xì)化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強調(diào)氣派,、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化,，注重人性化設(shè)計是促進商業(yè)消費及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一,。商業(yè)地產(chǎn)項目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切、放松,、平易近人,，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”,。因此,，商業(yè)項目的設(shè)計宗旨就是為消費者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計應(yīng)當(dāng)以行人的活動為基準(zhǔn),，實現(xiàn)以人為本,，而不是以高速過往的機動車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層,，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”,。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街,，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪,，不會在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計,，因而建筑的細(xì)節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面,。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計的整合已成為新趨勢,，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識和綜合規(guī)劃設(shè)計能力的設(shè)計公司來完成,，并通過設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達到更高價值,。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計后，交由景觀規(guī)劃公司,、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計,。可以說,，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合,，才能使地產(chǎn)項目獲得升值，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場競爭,。在這方面,，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進行了有益的嘗試，將建筑,、室外景觀和細(xì)部裝修等多方面很好地整合,，使商業(yè)項目的建筑設(shè)計做到了非常精細(xì)的程度。

3,房地產(chǎn)項目推廣

項目前期策劃階段

市場調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項目初步發(fā)展階段策劃

項目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項目優(yōu)劣勢綜合評定

項目定位

項目發(fā)展目標(biāo)

價格策劃

制定價格總體目標(biāo)

確定定價方法

確定定價模式

制定物業(yè)價格

4,銷售流程

制定價格營銷組合策略

價格調(diào)整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計劃

開盤準(zhǔn)備

準(zhǔn)備銷售工具

廣告計劃

SP活動

項目CI設(shè)計

營銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓(xùn)

銷售流程設(shè)定

銷售手冊

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計分析