1,立項(xiàng)

（1）,、項(xiàng)目狀況

（2）,、開發(fā)項(xiàng)目用地狀況調(diào)查

（3）,、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析,。

（4）、成本估算

（5）,、項(xiàng)目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）,、開發(fā)建設(shè)及銷售計(jì)劃

（7）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

（8）,、結(jié)論及建議

注：市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的方法

A,、定性預(yù)測(cè)法

B、定量預(yù)測(cè)法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”,，內(nèi)容如下

（1）,、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識(shí)別各種限制條件

2,，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查,、分析與選擇；
定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇,；
定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)委托專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進(jìn)步,。但由于商業(yè)項(xiàng)目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)選擇專長(zhǎng)于商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的專業(yè)公司,。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機(jī)構(gòu),，但牙醫(yī)不會(huì)接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會(huì)拔牙一樣,，商業(yè)設(shè)計(jì)公司同體育設(shè)施,、酒店設(shè)施的設(shè)計(jì)一樣，需有專長(zhǎng)的專業(yè)設(shè)計(jì)院,。

在市場(chǎng)不成熟,，開發(fā)商沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的上一代產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，少有追求專業(yè)特長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師篩選,，多數(shù)委托普通設(shè)計(jì)公司,。收費(fèi)的優(yōu)惠、設(shè)計(jì)外觀的新奇成為主要考慮,。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性,，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個(gè)建筑行業(yè)的趨勢(shì),。浦東那些超高層,、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際公司擔(dān)綱,；廣州電視塔,、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級(jí)的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來(lái)設(shè)計(jì),。商業(yè)項(xiàng)目若要與國(guó)際接軌,，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國(guó)MAPIC上,，中國(guó)項(xiàng)目獲獎(jiǎng)?wù)f明中國(guó)項(xiàng)目的專業(yè)水準(zhǔn)開始得到國(guó)際業(yè)界的認(rèn)可,。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)疑都是城市的重點(diǎn)項(xiàng)目，除了滿足城市的購(gòu)物需求外,，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求,。成為城市地標(biāo)、時(shí)代的名片,，不僅僅是政府的要求,，也成為了開發(fā)商潛意識(shí)的追求目標(biāo)。綜觀這一代大型MALL的開發(fā),，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計(jì)傾向中存在的明顯問(wèn)題就是過(guò)分追求規(guī)模和檔次,，項(xiàng)目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過(guò)分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標(biāo)新立異,。許多項(xiàng)目的規(guī)模之巨,、形象上的驚世駭俗可與國(guó)家級(jí)的地標(biāo)項(xiàng)目比美。但國(guó)家項(xiàng)目由政府買單,，與項(xiàng)目直接的收益回報(bào)無(wú)關(guān),，有時(shí)長(zhǎng)久的國(guó)家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性才是生命力所在,。上一輪狂熱的虛火過(guò)后,，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達(dá)到更合理的平衡。

其實(shí),，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化,，商業(yè)項(xiàng)目與體驗(yàn)消費(fèi)的整合化，商業(yè)設(shè)計(jì)所面臨的復(fù)雜性,、挑戰(zhàn)性前所未有地加大,。對(duì)于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車,、貨,、物流的合理組織，設(shè)計(jì)師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求,，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計(jì),。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費(fèi)的大型商業(yè),，其交通可達(dá)性必以私家車為主,。機(jī)動(dòng)車的交通組織和停放成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo),。但因整個(gè)中國(guó)處在開放的探索與經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)過(guò)程中，缺乏有長(zhǎng)遠(yuǎn)指導(dǎo)意義的規(guī)范,。目前的Mall項(xiàng)目普遍缺少適應(yīng)長(zhǎng)期發(fā)展所需的交通與停車條件,。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費(fèi)水準(zhǔn)和汽車擁有量水平,，中國(guó)的單位平米停車標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標(biāo)準(zhǔn),。其次，中國(guó)的機(jī)動(dòng)車擁有量處于一個(gè)急速增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程中,。北京市目前320萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車已使城市道路通行能力幾近飽和,，按城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展到700萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車的設(shè)想，不但要靠城市擴(kuò)路修橋來(lái)支持,，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中有所體現(xiàn),。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐,，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購(gòu)物流的必要條件,。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計(jì)中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下,，機(jī)械化停車也不失為一種可能性,，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計(jì)算,，停車總量的計(jì)算應(yīng)留有足夠余量,。在汽車社會(huì)或郊區(qū)購(gòu)物時(shí)代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素,。

結(jié)合體驗(yàn)消費(fèi)設(shè)計(jì)

隨著體驗(yàn)消費(fèi)的比重增加,，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動(dòng)被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中,，最為突出的是表演空間與休閑廣場(chǎng),。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無(wú)論是原有的還是新建的,，一項(xiàng)常年不懈的活動(dòng)就是在門前的廣場(chǎng)上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動(dòng),，形式包括時(shí)裝表演、抽獎(jiǎng),、文藝表演,，甚至嘉賓對(duì)話等。這一類型的活動(dòng)已成為商業(yè)活動(dòng)必不可少的一部分,，而在建筑的設(shè)計(jì)中少有考慮,，商場(chǎng)主要出入口的人流經(jīng)常為活動(dòng)的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢(shì),，有些發(fā)展獨(dú)立設(shè)置了表演區(qū)域和與購(gòu)物人流不在同一水平面,。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽(yáng)廣場(chǎng),。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要,，發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)的美國(guó)建筑師Portman提出了共享空間的概念,。在引進(jìn)休閑功能的商業(yè)項(xiàng)目中，發(fā)揮這一主題,，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時(shí)尚。各類地畫,、啞劇,、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟,、跌泉水景,、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗(yàn)消費(fèi)的新需求,，并創(chuàng)造更有個(gè)性的體驗(yàn)空間成為新一代商業(yè)設(shè)計(jì)的新趨勢(shì),。

文化主題與地域特點(diǎn)

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價(jià)值,。在資源稀缺的情況下,，開發(fā)商有時(shí)需要花大氣力營(yíng)造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項(xiàng)目,。而在這方面,，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項(xiàng)目成功利用石庫(kù)門地區(qū)殖民時(shí)代保存下來(lái)的建筑遺產(chǎn),，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價(jià)值,，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩,、舒適宜人,，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此,，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征,，必須落實(shí)到實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中來(lái)，涉及到對(duì)原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括,。以此確定應(yīng)保護(hù)和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境,、典型建筑物。標(biāo)志性景觀以及重點(diǎn)區(qū)域的空間尺度等,，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計(jì),，使之形成和諧共生、自然過(guò)渡且更富生命力的商業(yè)空間,。如果開發(fā)成功,，則不僅帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào),，同時(shí)也是對(duì)城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。而對(duì)于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn),，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑,。也有許多商業(yè)項(xiàng)目不顧本土文化環(huán)境,，試圖照搬其它項(xiàng)目的文化主題，這種做法有很大的風(fēng)險(xiǎn),。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”,，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”?！靶绿斓亍辈皇躯湲?dāng)勞,，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點(diǎn)的復(fù)制很難成功,，開發(fā)本土文化主題是大勢(shì)所趨,。

人性化與精細(xì)化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強(qiáng)調(diào)氣派,、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化,，注重人性化設(shè)計(jì)是促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切,、放松,、平易近人，使人有愉悅的消費(fèi)心情,，而不是“以勢(shì)壓人”,。因此，商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)宗旨就是為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購(gòu)物空間,，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn),，實(shí)現(xiàn)以人為本，而不是以高速過(guò)往的機(jī)動(dòng)車為參照,。購(gòu)物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層,，對(duì)一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間,，至于超過(guò)20m寬的商業(yè)街,，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會(huì)在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行,。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢(shì)之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計(jì),，因而建筑的細(xì)節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計(jì)的整合已成為新趨勢(shì),，開發(fā)商越來(lái)越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識(shí)和綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的設(shè)計(jì)公司來(lái)完成,，并通過(guò)設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達(dá)到更高價(jià)值,。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后,，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計(jì),?？梢哉f(shuō)，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合,，才能使地產(chǎn)項(xiàng)目獲得升值,，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這方面,，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行了有益的嘗試，將建筑,、室外景觀和細(xì)部裝修等多方面很好地整合,，使商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)做到了非常精細(xì)的程度。

3,房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣

項(xiàng)目前期策劃階段

市場(chǎng)調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項(xiàng)目初步發(fā)展階段策劃

項(xiàng)目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)綜合評(píng)定

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)

價(jià)格策劃

制定價(jià)格總體目標(biāo)

確定定價(jià)方法

確定定價(jià)模式

制定物業(yè)價(jià)格

4,銷售流程

制定價(jià)格營(yíng)銷組合策略

價(jià)格調(diào)整技巧

營(yíng)銷廣告策劃

客戶定位

總體營(yíng)銷策略

各階段營(yíng)銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計(jì)劃

開盤準(zhǔn)備

準(zhǔn)備銷售工具

廣告計(jì)劃

SP活動(dòng)

項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)

營(yíng)銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓(xùn)

銷售流程設(shè)定

銷售手冊(cè)

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計(jì)分析