“限購(gòu)令”一周年已滿 上市房企庫(kù)存大幅增加 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 韓迅 上海報(bào)道 00:09:04 評(píng)論0條 隨時(shí)隨地看新聞核心提示：一年來,，在“限購(gòu)令”影響下,， 樓市需求逐漸減少,，而限購(gòu)城市還是繼續(xù)增加,。 全球最大私募股權(quán)投資公司黑石集團(tuán)近期出售上海的一棟商業(yè)樓宇,，引起各界關(guān)注,。 不久,，新華社發(fā)文認(rèn)為,，在成交低,、存貨增,、資金少三重壓力下，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已近在眼前,。 自2010年9月29日出臺(tái)以來,，“限購(gòu)、限貸,、房產(chǎn)稅,、保障性住房、監(jiān)督問責(zé)”等“新國(guó)五條”在樓市中的調(diào)控作用愈加明顯,，在過去的一年時(shí)間里,，高漲的房?jī)r(jià)勢(shì)頭被遏制、樓盤銷售劇減,、外資撤離房市,，這是否意味著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來呢？ 調(diào)控作用明顯 一年來，在“限購(gòu)令”影響下,， 樓市需求逐漸減少,，而限購(gòu)城市還是繼續(xù)增加。 2011年7月,，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求,，房?jī)r(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施,。 8月25日,，浙江省臺(tái)州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，明確提出樓市限購(gòu)措施,，成了二三線城市限購(gòu)“首令”,，該限購(gòu)令將于9月1日起實(shí)施。 隨后,，9月9日,，浙江省衢州市出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”。至此,，浙江省11個(gè)地級(jí)市中已有杭州,、寧波、溫州,、金華,、紹興、舟山,、臺(tái)州,、衢州等8個(gè)城市實(shí)行限購(gòu)。 東興證券房地產(chǎn)研究員鄭閔鋼認(rèn)為,，衢州城市規(guī)模小,，限購(gòu)給上市公司的銷售帶來的影響很小。另外從限購(gòu)的內(nèi)容看,，限購(gòu)只針對(duì)外地購(gòu)房者,，對(duì)本地人限購(gòu)的條件更為寬松?！拔覀冋J(rèn)為二三線城市限購(gòu)對(duì)商品房銷售的影響遠(yuǎn)低于首批出臺(tái)限購(gòu)城市的影響,，限購(gòu)擴(kuò)大對(duì)商品房全年度銷售的影響不會(huì)超過5%。這些城市房地產(chǎn)上市公司進(jìn)入相對(duì)較少,，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響有限,。” 但是,，限購(gòu)還是實(shí)實(shí)在在影響了臺(tái)州的樓市,。 最新數(shù)據(jù)顯示,，9月份臺(tái)州商品房開發(fā)用地成交4宗，總面積9.0031公頃,，成交面積3.16057億元,。其中，用作商業(yè)用地開發(fā)的有1宗,，地塊面積5.0832公頃,，成交金額8001萬元。而在同月份,，臺(tái)州出讓的商品房開發(fā)用地有8宗,，面積19.3573萬平方米。 這樣算來,，臺(tái)州9月份的土地成交率為50%,，有一半流拍。 “土地成交的一半流拍 ,，也間接反映了地產(chǎn)商拿地的謹(jǐn)慎,。”上海一位基金經(jīng)理認(rèn)為,，這種謹(jǐn)慎有兩個(gè)原因,，一是地產(chǎn)商本身資金鏈就緊張，不會(huì)貿(mào)然出手,；二是對(duì)于樓市未來的調(diào)控 心有余悸,，“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否到來，暫時(shí)很難說,，但是目前地產(chǎn)商很多都有庫(kù)存沒有賣掉，這也導(dǎo)致他們不會(huì)繼續(xù)拿地,?！?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來看，房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)已經(jīng)被遏制,。一些城市的房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)減小,，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市范圍在繼續(xù)擴(kuò)大,。從區(qū)域來看,，中西部、環(huán)渤海重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)明顯縮??；一線城市、珠三角重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已經(jīng)縮小到零,；長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)下降,。 盡管有部分城市利用限價(jià)來避開限購(gòu),，但是上述基金經(jīng)理告訴記者，嚴(yán)格的“限購(gòu)令”會(huì)壓制市場(chǎng)需求,，導(dǎo)致樓市成交量萎縮,，進(jìn)而影響土地市場(chǎng)，地方政府的土地出讓金和房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收會(huì)大幅下滑,，“個(gè)人還是支持限購(gòu)的,，這個(gè)作用要明顯好于限價(jià)?！?上市房企庫(kù)存增加 目前大城市總體房?jī)r(jià)處于僵持狀態(tài),，廣發(fā)證券首席分析師趙強(qiáng)了解的情況顯示，部分城市如北京,、杭州等外圍市場(chǎng)出現(xiàn)松動(dòng),。“開發(fā)商采取的促銷策略,，以及政府對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的控制使得主要城市住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)趨緩,、降價(jià)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大?！?但是值得注意的是,，地產(chǎn)商庫(kù)存開始逐步增加。 今年1-8月份我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求比率達(dá)到了2004年以來的最高值,，其中以東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的三線城市尤為突出,，三四線城市泡沫明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存數(shù)量創(chuàng)下新高,。 渤海證券研究員齊艷莉認(rèn)為此次房地產(chǎn)調(diào)控政策將比以往更為強(qiáng)烈,，限貸令和二三線城市限購(gòu)令的力度將不會(huì)放松，政策的持續(xù)性將有待與市場(chǎng)高庫(kù)存量的進(jìn)一步消化,，泡沫的擠壓,，房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)越發(fā)明顯。 據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年上半年,，a股上市地產(chǎn)公司存貨占總資產(chǎn)比重由去年同期不到六成提升至61.82％。其中最受人關(guān)注的萬科a（000002）,、保利地產(chǎn)（600048）,、金地集團(tuán)（600383）和招商地產(chǎn)（000024）四大巨頭，其2011年二季度的存貨數(shù)據(jù)分別為1713.66億元,、1392.57億元,、605.90億元、444.70億元,，而去年同期分別為1115.31億元,、937.88億元,、453.63億元、338.56億元,，今年上半年分別同比增長(zhǎng) 53.65％,、48.48％、33.57％,、34.56％,。 同時(shí)，這四大房企二季度存貨量也出現(xiàn)環(huán)比較大幅度增長(zhǎng),，今年一季度“萬保金招”存貨分別為1508.52億元,、1270.61億元、522.45億元,、407.79億元,，二季度分別環(huán)比增長(zhǎng)13.60％、9.60％,、15.97％,、9.05％。 從實(shí)地調(diào)研情況來看,，截至8月末,，廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)的11大重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)到73萬套，環(huán)比上漲8.9%,，同比增長(zhǎng)57.1%,。從目前存貨的絕對(duì)量來看，離2008年的最高點(diǎn)還有差距,。例如北京,，2008年最高時(shí)存貨有15萬套，目前是11萬套,，相差28%,。深圳最高時(shí)有6萬多套，目前只有3萬套,，相差一半。反倒是一些中小城市,，存貨更接近2008年,。例如惠州，離2008年高點(diǎn)差15%,。盡管較2008年高點(diǎn)仍有差距,，但是存貨的趨勢(shì)快速向上的。 更危險(xiǎn)的是,，根據(jù)天相投顧的數(shù)據(jù)顯示,，上市房企2010年年末籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增速為108.8%,，而2011年半年報(bào)該數(shù)據(jù)已降至-39.3%，表明近期房地產(chǎn)公司資金鏈有斷裂危險(xiǎn),。 目前,，房地產(chǎn)融資相關(guān)政策正在逐步收緊，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~增速降至低點(diǎn),，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~增速在明顯增大,，同時(shí)，貨幣資金存量并無明顯增長(zhǎng),?？傮w來看，上市房企目前的資金情況接近于2009年中期的水平,，資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn),。 拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn) 時(shí)至9月中旬，除了臺(tái)州,、衢州兩個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令外,，僅廊坊、煙臺(tái),、韶關(guān)以及丹東四個(gè)城市出臺(tái)“限價(jià)令”,。 記者翻看了臺(tái)州、衢州兩個(gè)城市的限購(gòu)令,，其限購(gòu)范圍都僅限于市區(qū),，對(duì)于本地居民，其限制購(gòu)買的分別是第三以及第四套以上的房屋,；對(duì)于外地人則是禁止購(gòu)買第二套及以上的房屋,。 東莞證券研究員黃凡認(rèn)為住建部提出的新增限購(gòu)城市“五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)”中，除了第二項(xiàng)能明確界定外,，其余各項(xiàng)都沒有明確的量度標(biāo)準(zhǔn),，這就給各地方更多的回旋余地。同時(shí),，住建部提出的也只是“建議”而非“規(guī)定”,，這也顯示出政府對(duì)新一輪地產(chǎn)調(diào)控的決心沒有以往來得堅(jiān)定。 也許,，這就給了地方政府和中央博弈的空間和機(jī)會(huì),。 “行業(yè)調(diào)控和流動(dòng)性緊張是目前樓市銷售不利的兩方面原因，而流動(dòng)性緊張是更全局性的因素,?！蹦暇┮患业禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人昨日告訴記者，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)正在加強(qiáng),，在達(dá)到價(jià)格底線之前,，成交量會(huì)受到不利影響,。“但是,，這個(gè)價(jià)格底線應(yīng)是市場(chǎng)參與各方博弈的結(jié)果,，包括中央和地方政府?！?從政策面角度來看,，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)仍然是趨緊的。 從地方政府的層面看,，趙強(qiáng)認(rèn)為與中央的博弈還在繼續(xù),。“未來可能仍然會(huì)有一些二三線城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令,。這將對(duì)市場(chǎng)形成不定期的沖擊,。“在‘穩(wěn)定物價(jià)’仍然是國(guó)家宏觀調(diào)控的首要任務(wù)的背景下,，地方政府政策放松的訴求還不足以成氣候,。除非外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生急劇惡化，否則短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策‘維持緊縮’的主基調(diào)很難松動(dòng),?！?但是，黃凡認(rèn)為限購(gòu)或許已經(jīng)走到盡頭,，“限購(gòu)調(diào)控的邊際效用實(shí)際上正逐步下降,。” 在黃凡看來,，一方面,，小城市地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度要比一二線城市大得多，而其房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)的影響力則相對(duì)有限,。同時(shí)由于三四線城市,，在規(guī)模、環(huán)境,、醫(yī)療,、教育等方面都沒有一二線城市有優(yōu)勢(shì)，其房?jī)r(jià)的上漲潛力以及需求量也較大城市為低,，因此當(dāng)?shù)爻捶糠諊]有重點(diǎn)城市熾熱,。 前期政策疊加對(duì)地產(chǎn)銷售帶來的實(shí)際影響，9,、10月應(yīng)該是最好的觀察窗口，“國(guó)慶黃金周”已過,，地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷現(xiàn)狀成為事實(shí),。 “金九銀十不再,，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將現(xiàn)?！币虼?，趙強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整將是大概率事件,，“樓市的趨勢(shì)仍然是向下的,。”