“限購(gòu)令”一周年已滿(mǎn) 上市房企庫(kù)存大幅增加 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 韓迅 上海報(bào)道 00:09:04 評(píng)論0條 隨時(shí)隨地看新聞核心提示：一年來(lái)，在“限購(gòu)令”影響下， 樓市需求逐漸減少,，而限購(gòu)城市還是繼續(xù)增加。 全球最大私募股權(quán)投資公司黑石集團(tuán)近期出售上海的一棟商業(yè)樓宇,，引起各界關(guān)注,。 不久，新華社發(fā)文認(rèn)為,，在成交低,、存貨增、資金少三重壓力下,，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已近在眼前,。 自2010年9月29日出臺(tái)以來(lái)，“限購(gòu),、限貸,、房產(chǎn)稅、保障性住房,、監(jiān)督問(wèn)責(zé)”等“新國(guó)五條”在樓市中的調(diào)控作用愈加明顯,，在過(guò)去的一年時(shí)間里，高漲的房?jī)r(jià)勢(shì)頭被遏制,、樓盤(pán)銷(xiāo)售劇減,、外資撤離房市，這是否意味著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)呢,？ 調(diào)控作用明顯 一年來(lái),，在“限購(gòu)令”影響下， 樓市需求逐漸減少,，而限購(gòu)城市還是繼續(xù)增加,。 2011年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求,，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二,、三線(xiàn)城市也要采取必要的限購(gòu)措施。 8月25日,，浙江省臺(tái)州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》,，明確提出樓市限購(gòu)措施，成了二三線(xiàn)城市限購(gòu)“首令”,，該限購(gòu)令將于9月1日起實(shí)施,。 隨后,，9月9日,，浙江省衢州市出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”。至此,，浙江省11個(gè)地級(jí)市中已有杭州,、寧波、溫州,、金華,、紹興,、舟山、臺(tái)州,、衢州等8個(gè)城市實(shí)行限購(gòu),。 東興證券房地產(chǎn)研究員鄭閔鋼認(rèn)為，衢州城市規(guī)模小,，限購(gòu)給上市公司的銷(xiāo)售帶來(lái)的影響很小,。另外從限購(gòu)的內(nèi)容看，限購(gòu)只針對(duì)外地購(gòu)房者,，對(duì)本地人限購(gòu)的條件更為寬松,。“我們認(rèn)為二三線(xiàn)城市限購(gòu)對(duì)商品房銷(xiāo)售的影響遠(yuǎn)低于首批出臺(tái)限購(gòu)城市的影響,，限購(gòu)擴(kuò)大對(duì)商品房全年度銷(xiāo)售的影響不會(huì)超過(guò)5%,。這些城市房地產(chǎn)上市公司進(jìn)入相對(duì)較少，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響有限,?！?但是，限購(gòu)還是實(shí)實(shí)在在影響了臺(tái)州的樓市,。 最新數(shù)據(jù)顯示,，9月份臺(tái)州商品房開(kāi)發(fā)用地成交4宗，總面積9.0031公頃,，成交面積3.16057億元,。其中，用作商業(yè)用地開(kāi)發(fā)的有1宗,，地塊面積5.0832公頃,，成交金額8001萬(wàn)元。而在同月份,，臺(tái)州出讓的商品房開(kāi)發(fā)用地有8宗,，面積19.3573萬(wàn)平方米。 這樣算來(lái),，臺(tái)州9月份的土地成交率為50%,，有一半流拍。 “土地成交的一半流拍 ,，也間接反映了地產(chǎn)商拿地的謹(jǐn)慎,。”上海一位基金經(jīng)理認(rèn)為,，這種謹(jǐn)慎有兩個(gè)原因,，一是地產(chǎn)商本身資金鏈就緊張，不會(huì)貿(mào)然出手,；二是對(duì)于樓市未來(lái)的調(diào)控 心有余悸,，“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否到來(lái),，暫時(shí)很難說(shuō)，但是目前地產(chǎn)商很多都有庫(kù)存沒(méi)有賣(mài)掉,，這也導(dǎo)致他們不會(huì)繼續(xù)拿地,。” 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看,，房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)已經(jīng)被遏制,。一些城市的房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)減小，與此同時(shí),，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市范圍在繼續(xù)擴(kuò)大,。從區(qū)域來(lái)看，中西部,、環(huán)渤海重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)明顯縮?。灰痪€(xiàn)城市,、珠三角重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已經(jīng)縮小到零,；長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)下降。 盡管有部分城市利用限價(jià)來(lái)避開(kāi)限購(gòu),，但是上述基金經(jīng)理告訴記者,，嚴(yán)格的“限購(gòu)令”會(huì)壓制市場(chǎng)需求，導(dǎo)致樓市成交量萎縮,，進(jìn)而影響土地市場(chǎng),，地方政府的土地出讓金和房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收會(huì)大幅下滑，“個(gè)人還是支持限購(gòu)的,，這個(gè)作用要明顯好于限價(jià),。” 上市房企庫(kù)存增加 目前大城市總體房?jī)r(jià)處于僵持狀態(tài),，廣發(fā)證券首席分析師趙強(qiáng)了解的情況顯示,，部分城市如北京、杭州等外圍市場(chǎng)出現(xiàn)松動(dòng),?！伴_(kāi)發(fā)商采取的促銷(xiāo)策略，以及政府對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的控制使得主要城市住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)趨緩,、降價(jià)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大,。” 但是值得注意的是,，地產(chǎn)商庫(kù)存開(kāi)始逐步增加,。 今年1-8月份我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求比率達(dá)到了2004年以來(lái)的最高值，其中以東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的三線(xiàn)城市尤為突出,，三四線(xiàn)城市泡沫明顯,，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存數(shù)量創(chuàng)下新高。 渤海證券研究員齊艷莉認(rèn)為此次房地產(chǎn)調(diào)控政策將比以往更為強(qiáng)烈,，限貸令和二三線(xiàn)城市限購(gòu)令的力度將不會(huì)放松,，政策的持續(xù)性將有待與市場(chǎng)高庫(kù)存量的進(jìn)一步消化，泡沫的擠壓,，房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)越發(fā)明顯,。 據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年,，a股上市地產(chǎn)公司存貨占總資產(chǎn)比重由去年同期不到六成提升至61.82％,。其中最受人關(guān)注的萬(wàn)科a（000002）、保利地產(chǎn)（600048）,、金地集團(tuán)（600383）和招商地產(chǎn)（000024）四大巨頭,，其2011年二季度的存貨數(shù)據(jù)分別為1713.66億元、1392.57億元,、605.90億元,、444.70億元，而去年同期分別為1115.31億元,、937.88億元,、453.63億元、338.56億元,，今年上半年分別同比增長(zhǎng) 53.65％,、48.48％、33.57％,、34.56％,。 同時(shí)，這四大房企二季度存貨量也出現(xiàn)環(huán)比較大幅度增長(zhǎng),，今年一季度“萬(wàn)保金招”存貨分別為1508.52億元,、1270.61億元、522.45億元,、407.79億元,，二季度分別環(huán)比增長(zhǎng)13.60％、9.60％,、15.97％,、9.05％。 從實(shí)地調(diào)研情況來(lái)看,，截至8月末,，廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)的11大重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)到73萬(wàn)套，環(huán)比上漲8.9%，同比增長(zhǎng)57.1%,。從目前存貨的絕對(duì)量來(lái)看,，離2008年的最高點(diǎn)還有差距。例如北京,，2008年最高時(shí)存貨有15萬(wàn)套,，目前是11萬(wàn)套，相差28%,。深圳最高時(shí)有6萬(wàn)多套,，目前只有3萬(wàn)套，相差一半,。反倒是一些中小城市,，存貨更接近2008年。例如惠州,，離2008年高點(diǎn)差15%,。盡管較2008年高點(diǎn)仍有差距，但是存貨的趨勢(shì)快速向上的,。 更危險(xiǎn)的是,，根據(jù)天相投顧的數(shù)據(jù)顯示，上市房企2010年年末籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增速為108.8%,，而2011年半年報(bào)該數(shù)據(jù)已降至-39.3%,，表明近期房地產(chǎn)公司資金鏈有斷裂危險(xiǎn)。 目前,，房地產(chǎn)融資相關(guān)政策正在逐步收緊,，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~增速降至低點(diǎn)，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~增速在明顯增大,，同時(shí),，貨幣資金存量并無(wú)明顯增長(zhǎng)?？傮w來(lái)看,，上市房企目前的資金情況接近于2009年中期的水平，資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn),。 拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn) 時(shí)至9月中旬,，除了臺(tái)州、衢州兩個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令外,，僅廊坊,、煙臺(tái)、韶關(guān)以及丹東四個(gè)城市出臺(tái)“限價(jià)令”,。 記者翻看了臺(tái)州,、衢州兩個(gè)城市的限購(gòu)令,，其限購(gòu)范圍都僅限于市區(qū)，對(duì)于本地居民,，其限制購(gòu)買(mǎi)的分別是第三以及第四套以上的房屋,；對(duì)于外地人則是禁止購(gòu)買(mǎi)第二套及以上的房屋。 東莞證券研究員黃凡認(rèn)為住建部提出的新增限購(gòu)城市“五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)”中,，除了第二項(xiàng)能明確界定外,，其余各項(xiàng)都沒(méi)有明確的量度標(biāo)準(zhǔn),，這就給各地方更多的回旋余地,。同時(shí)，住建部提出的也只是“建議”而非“規(guī)定”,，這也顯示出政府對(duì)新一輪地產(chǎn)調(diào)控的決心沒(méi)有以往來(lái)得堅(jiān)定,。 也許，這就給了地方政府和中央博弈的空間和機(jī)會(huì),。 “行業(yè)調(diào)控和流動(dòng)性緊張是目前樓市銷(xiāo)售不利的兩方面原因,，而流動(dòng)性緊張是更全局性的因素?！蹦暇┮患业禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人昨日告訴記者,，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)正在加強(qiáng)，在達(dá)到價(jià)格底線(xiàn)之前,，成交量會(huì)受到不利影響,。“但是,，這個(gè)價(jià)格底線(xiàn)應(yīng)是市場(chǎng)參與各方博弈的結(jié)果,，包括中央和地方政府?！?從政策面角度來(lái)看,，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)仍然是趨緊的。 從地方政府的層面看,，趙強(qiáng)認(rèn)為與中央的博弈還在繼續(xù),。“未來(lái)可能仍然會(huì)有一些二三線(xiàn)城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令,。這將對(duì)市場(chǎng)形成不定期的沖擊,。“在‘穩(wěn)定物價(jià)’仍然是國(guó)家宏觀調(diào)控的首要任務(wù)的背景下,，地方政府政策放松的訴求還不足以成氣候,。除非外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生急劇惡化，否則短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策‘維持緊縮’的主基調(diào)很難松動(dòng),?！?但是，黃凡認(rèn)為限購(gòu)或許已經(jīng)走到盡頭，“限購(gòu)調(diào)控的邊際效用實(shí)際上正逐步下降,?！?在黃凡看來(lái)，一方面,，小城市地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度要比一二線(xiàn)城市大得多,，而其房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)的影響力則相對(duì)有限。同時(shí)由于三四線(xiàn)城市,，在規(guī)模,、環(huán)境、醫(yī)療,、教育等方面都沒(méi)有一二線(xiàn)城市有優(yōu)勢(shì),，其房?jī)r(jià)的上漲潛力以及需求量也較大城市為低，因此當(dāng)?shù)爻捶糠諊](méi)有重點(diǎn)城市熾熱,。 前期政策疊加對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售帶來(lái)的實(shí)際影響,，9、10月應(yīng)該是最好的觀察窗口,，“國(guó)慶黃金周”已過(guò),，地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)低迷現(xiàn)狀成為事實(shí)。 “金九銀十不再,，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將現(xiàn),。”因此,，趙強(qiáng)認(rèn)為,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整將是大概率事件，“樓市的趨勢(shì)仍然是向下的,?！?/p>