房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲,，這是因?yàn)橘I(mǎi)房子價(jià)位高,，耐用性長(zhǎng)。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱(chēng)心就會(huì)改變主意,，買(mǎi)主思考的問(wèn)題，內(nèi)容豐富,，錯(cuò)綜復(fù)雜,，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境,，樓質(zhì),、交通、音貝,、污染,、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)深度廣,，難度大,，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)上取得卓然顯著的成效,，并非輕而易舉,、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度,，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力,。　　1,、形象定位： 　　對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括,，揭示樓盤(pán)從地理位置,、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想,、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外,、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn),，處處顧及住戶(hù)需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排,；小至空調(diào)機(jī)位,、公共過(guò)道采光以及住戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美,。 　　好東西總有不同之處,，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ),，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同,，交通條件不同,，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同,，人均擁有空間不同,，升值潛力不同，車(chē)位數(shù)量不同,，小區(qū)規(guī)劃不同,。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。 　　2,、主要賣(mài)點(diǎn)： 　　對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究,，概括為四個(gè)方面的賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成： 　　1） 地理位置；2）,、樓盤(pán)設(shè)施結(jié)構(gòu),；3）、樓盤(pán)做工用料,；4）,、戶(hù)型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì),，這是樓盤(pán)消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo),。 　　3、繪制效果圖： 　　根據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要,，分別繪制整體效果圖,、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊,、細(xì)節(jié)豐富,、品味高，因?yàn)闃潜P(pán)的銷(xiāo)售,，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象,，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷(xiāo)起了事半功倍的決定性作用,。 　　4,、廣告訴求點(diǎn)： 　　1）闡述樓盤(pán)的位置；2）闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源,；3）闡述樓盤(pán)交通條件,；4）闡述樓盤(pán)人口密度情況；5）闡述樓盤(pán)的升值潛力,；6）闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù),；7）闡述樓盤(pán)的背景,；8）闡述樓盤(pán)的舒適溫馨；9）闡述樓盤(pán)的實(shí)用率,；10） 闡述樓盤(pán)的付數(shù) 　　計(jì)劃,；11）闡述樓盤(pán)的品質(zhì)；12）闡述樓盤(pán)的深遠(yuǎn)意義,；13）闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同,。 　　5、廣告階段劃分： 　　對(duì)樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為,，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮,，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤(pán)形象的一次重要投資,。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段： 　　第一階段（預(yù)期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷(xiāo)售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味,、檔次和形象,。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。 　　第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的,，穩(wěn)固樓盤(pán)高檔物業(yè)的品牌形象,。同時(shí)促進(jìn)銷(xiāo)售。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少,。 　　第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤(pán)的良好口碑,，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶(hù)來(lái)談?wù)撛u(píng)估本樓盤(pán)并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷(xiāo)售，完成售樓收尾工作,。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平,。 　　總體上看，樓盤(pán)全程廣告投入曲線呈馬鞍形,，這是根據(jù)各銷(xiāo)售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案,。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布,，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整,。 　　6、廣告表現(xiàn)： 　　在樓盤(pán)預(yù)售及正式展銷(xiāo)前,，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛,，設(shè)計(jì)一個(gè)別開(kāi)生面,、形式獨(dú)特的揭幕儀式,。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布,。直到預(yù)售和開(kāi)幕式當(dāng)天隆重揭幕,，讓優(yōu)雅美麗的樓盤(pán)示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過(guò)往行人面前,。屆時(shí)，樂(lè)隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè)曲,，嘉賓云集,，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳,。（具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié),，另視情策劃）。 　　預(yù)告廣告以渲染氣氛為主,，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登,。 　　7、首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排： 　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展示會(huì)和首期展銷(xiāo)會(huì)定期舉行,，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位,，具體內(nèi)容大致如下： 　　①樓盤(pán)效果圖,。 　?、跇潜P(pán)售價(jià)表和匯款方式的確定與制作。 　?、凼蹣切麄鲀?cè)和促銷(xiāo)宣傳單的設(shè)計(jì)制作,。 　　④工地圍板的設(shè)計(jì),、繪制,。 　　⑤展銷(xiāo)場(chǎng)地宣傳旗幟,、宣傳畫(huà)和橫幅的設(shè)計(jì)制作,。 　　⑥展銷(xiāo)場(chǎng)地道路指導(dǎo)牌的制作,。 　?、哒拱澹▋商祝刻?2張）的設(shè)計(jì),、制作和擺放,。 　　⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作,。 　?、釄?bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版,。 　?、鈬@展示會(huì)其它促銷(xiāo)宣傳用品。

好的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系,，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)效能,，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃,。　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的內(nèi)容　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中,，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃十分重要,。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃包括：　　1.計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述,，以便管理部分快速瀏覽,。　　2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng),，產(chǎn)品,、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料,?！　?.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì),、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題,。　　4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷(xiāo)售量,、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo),。　　5.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方法,?！　?.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?　　7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支?！　?.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控,。　　一,、計(jì)劃概要　　計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述,，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后,?！　《⑹袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀　　計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng),、產(chǎn)品,、競(jìng)爭(zhēng),、配銷(xiāo)和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料?！　?.市場(chǎng)情勢(shì)　　應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料,，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額,，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出,，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買(mǎi)行為的趨勢(shì),?！　?.產(chǎn)品情勢(shì)　　應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、價(jià)格,、差益額和純利潤(rùn)等的資料,。　　3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)　　主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模,、目標(biāo),、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量,、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述,。　　4.宏觀環(huán)境情勢(shì)　　應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì),，即人口的,、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的,、政治法律的,、社會(huì)文化的趨向?！　∪?、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析　　應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn),、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等,。　　1.機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析　　經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素,。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng),，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注,?！　?.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析　　應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反,，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素,，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西,?！　?.問(wèn)題分析　　在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題,。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo),，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立?！　∷?、目標(biāo)　　此時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在,，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策,，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定?！　∮袃深?lèi)目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)需要確立,。　　1.財(cái)務(wù)目標(biāo)　　每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo),，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率,，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)?！　?.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)　　財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo),。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn),，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷(xiāo)售額的10%,，那么，必須確定一個(gè)銷(xiāo)售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo),，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元,，則其必須售出90套房屋?！　∧繕?biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：　　?各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述,，并有一定的完成期限?！　?各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性,。　　?如果可能的話(huà),，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明,，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)?！　∥?、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略　　應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略綱要,，或者稱(chēng)之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇,，每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn),。例如，增加10%的銷(xiāo)售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得,，也可以通過(guò)增大房屋銷(xiāo)售量來(lái)實(shí)現(xiàn),。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得,。如促進(jìn)房屋銷(xiāo)售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得,。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后,，便可找出房屋營(yíng)銷(xiāo)的主要策略,。　　策略陳述書(shū)可以如下所示：　　目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭,，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司,，注重于外企?！　‘a(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷(xiāo)房,。有商用、住家兩種,?！　r(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家?！　∨滗N(xiāo)渠道：主要通過(guò)各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷(xiāo)售,。　　服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理,?！　V告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng),，著重宣傳高價(jià)位,、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%,?！　⊙芯颗c開(kāi)發(fā)：增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿(mǎn)足,?！　∈袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng),?！　×?、行動(dòng)方案　　策略陳述書(shū)闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作回答：將做什么?什么時(shí)候去做?誰(shuí)去做?將花費(fèi)多少?等等具體行動(dòng),?！　∑摺㈩A(yù)計(jì)盈虧報(bào)表　　行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算,，此預(yù)算基本上為一項(xiàng)預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表,。主管部門(mén)將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改?！　“?、控制　　計(jì)劃的最后一部分為控制，用來(lái)控制整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)程,。通常,，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達(dá)到目標(biāo)的部門(mén),?！　∮行┯?jì)劃的控制部分還包括意外應(yīng)急計(jì)劃，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應(yīng)采取的步驟,。