在整個房地產(chǎn)營銷過程中,，發(fā)展商、設計院,、建筑商,、代理商、銀行,、廣告公司,、裝修公司、園林景觀公司,、物業(yè)管理公司等,，形成了一串息息相關的“生態(tài)圈”。他們共同享受,、服務于同一市場,，共同參與和完成房產(chǎn)的“營銷”工作。開發(fā)商更加專注于自己的職責,，把營銷工作交由代理商完成,，由專業(yè)人士做專業(yè)之事，這樣可以整合業(yè)界優(yōu)勢資源,，在競爭中占領有利的位置,。這已經(jīng)成為房地產(chǎn)界共同認可的模式。在將樓盤委托給代理商銷售之前,，首先要對代理商進行比較,、評估。一般考察以下幾個方面：有許多策劃公司缺乏文化底蘊,，甚至沒有一絲一毫的文化氣息,，只是一兩個職員曾經(jīng)做過售樓工作，賣過一些樓房，就組建了代理公司,?；蚴?，因為有關系,，認得開發(fā)商老總，便組建代理公司,，招聘銷售人員,，這些來自“五湖四海”的“八路軍”職業(yè)素養(yǎng)參差不齊,，有工作三,、四年的業(yè)務員，有的像阿姆斯壯首次登陸,，許多企劃公司根本沒有代理能力,，更談不上策劃，策劃是什么,，他們自己都搞不懂,。因此，了解代理公司的企劃理念是很重要的,。它標志著該代理公司的專業(yè)水準,。智力結(jié)構(gòu)：策劃，并非靠勤奮就能勝任,，它是一項綜合能力要求相當高的腦力活動,，而且，需要多方面的專家協(xié)作完成,，需要那種具備“大局著眼,，枝節(jié)著手”的“全才”，但,，這些只是基礎,，最苛刻的要求是：企劃總監(jiān)是個極具靈性的、有著超然感悟并廉備極度理性分析能力的綜合體,。市場調(diào)研,，對于每個企劃公司而言，也許硬性的數(shù)據(jù),，差別不太大,，但，對這些涼冷的數(shù)字進行深加工后,，能散發(fā)出對銷售的熱忱并找出市場的入口處,，不是從事過或是工作多的人就能勝任的。同時，智力結(jié)構(gòu)也表現(xiàn)出代理商的組織架構(gòu)是否完整,、是否有序,。一支編制不完善的隊伍能形成對“敵人”鐵桶式的圍困打擊？企業(yè)文化：一家沒有企業(yè)文化的公司,，猶如沒有靈魂的木乃伊,！沒有目標、沒有方向,、沒有標準,、沒有要求、沒有什么要堅持的,、也沒有什么要摒棄的,。幾千萬元、甚至幾個億的房產(chǎn)委托其代理,，您不覺得有點懸,？是否成功地推介過，與你目前欲開發(fā)的項目相類似的樓盤,，這一點很重要,，經(jīng)驗決定了代理銷售的工作安排是否井然有序；是否有針對性,；是否能把握該項目的市場脈搏,，并能杜絕不該發(fā)生的事。當然,，業(yè)績不是指某一個個案的輝煌,，而是因長期經(jīng)營，壘積而隆起的視覺特效,。曇花一現(xiàn),、風光一時的光環(huán)，常常是運氣惹的禍,。當然,，有些較小之項目，也可聘請那些有實戰(zhàn)經(jīng)驗,、剛創(chuàng)建的,、有才華的小公司。因為任何一家有絕對實力的大型代理公司,，也曾經(jīng)渺小過,。不可完全以業(yè)績一葉障目。業(yè)內(nèi)口碑：在考察代理商時,，不妨多向業(yè)內(nèi)同行及代理商,、廣告公司了解欲委托的代理商的背景情況、為人處事的態(tài)度。一個口碑不佳的代理商,，一定是險象環(huán)生,、四面楚歌，很難展開他的工作,，因為,，它得不到各界力量的支持與信賴，得到的資訊太少,，推廣的業(yè)績,，那就可想而知了,。最重要的是,，遭遇挫折時，口碑不佳的代理商本身就是一道坎,。所采取的方略不是全力以赴,、強行突破，而是腳底抹油――溜之大吉,。硬件設施：硬件指的是代理商的辦公場所,、辦公設備、交通工具,、資料庫,、信息庫、制服等,。對硬件的考察可以確認代理商是否“游商”,；是否臨時組建；是否具備營銷策劃代理的“長征”能源,；或是只感到房地產(chǎn)是個能掙幾個銅子的行當,，從不考慮長期，一旦想收手,，便溜得連小鬼都尋不著他的影子,。管理能力：一家企劃公司的實力如何，并非資金說了算,，再雄厚的資金力量,，在不良的管理能力下，終將被消融得塵盡灰散,。企劃,，不是資金密集性行業(yè)，是智業(yè),。能將發(fā)展商給予的一份條件,，釋放出何等的能量，取決于管理力。管理力的強與弱體現(xiàn)在：①員工的基本工作狀態(tài)及精神面貌,；②基本職業(yè)素質(zhì),；③工作場所設計與氛圍塑造。④員工之間的配合度,。⑤項目推介的正確性等等,。這里不再一一列舉?？傊?，細微之處見功夫，如果這些細微之處能得以重視,，那么,，略大一點的事他們一定用心而為，如遇大事,，定當傾囊而力,！這樣的公司值得信賴。因為各代理商的背景不同,、成長經(jīng)歷不同,，所以他的擅長面便有所不同，有的代理商是從銷售開始起步,；有的從廣告設計入門,；也有的是棄管理而開始介入房地產(chǎn)銷售，因此,，各代理商的擅長面就有所側(cè)重,。有的擅長企劃，有的擅長廣告宣傳,，有的擅長銷售,，有的擅長商場招商；有的擅長銷售寫字樓,；有的擅長推廣住宅,。另外，各代理商的客戶群也不一樣,，有的代理商的客戶群僅限于本地,，有的代理商能拓展本省客戶，更有的代理商有海外的客戶源,。因此,，要仔細評估、考量,。假若,，通過考察,，確認了代理商的能力，接下來要注意是對代理商進行有效的監(jiān)控,。代理商與發(fā)展商的目標是不完全一致的,，不論銷售工作進展得順利與否，均會出現(xiàn)這樣或那樣的偏差,。發(fā)展商如果對代理商失去有效的監(jiān)控,，將出現(xiàn)不良現(xiàn)象：a）定價過低：代理商是憑業(yè)績收取傭金，降低售價對擁金的收益影響微乎其微,，但是,，對于銷售而言卻是幫上大忙，因此,，不良的代理商會利用“大數(shù)”的原理追求局部利益,，犧牲總體完善銷售的目標，剽完最上層的油,，...

流程》與營銷供應商簽訂合同,。 5.2.6 直接委托方式 5.2.7 營銷部與營銷供應商進行直接委托談判; 5.2.8 營銷部將洽談

營銷部按照《合同管理流程》與營銷供應商簽訂合同。 5.2.6 直接委托方式 5.2.7 營銷部與營銷供應商進行直接委托談判

選擇建筑類企業(yè),，小規(guī)模納稅人的年銷售額不能超過500萬，即使含稅價也不能超過515萬,，只要稍微一行動就超過了小規(guī)模納稅人標準,。 再一個，開發(fā)商是一般納稅人,，選擇一般納稅人的供應商,，可以開具專票，取得專票以后就可以抵扣進項稅,。這可是一個...

專業(yè)的供應商不但能保證項目產(chǎn)品質(zhì)量,還直接或間接影響整個項目成本.在正處于行業(yè)寒冬的當下,選擇優(yōu)質(zhì)供應商更是企業(yè)不斷降低陳本,創(chuàng)造利潤的重要手段之一.