在整個(gè)房地產(chǎn)營銷過程中,，發(fā)展商,、設(shè)計(jì)院,、建筑商、代理商,、銀行,、廣告公司、裝修公司,、園林景觀公司,、物業(yè)管理公司等，形成了一串息息相關(guān)的“生態(tài)圈”,。他們共同享受,、服務(wù)于同一市場，共同參與和完成房產(chǎn)的“營銷”工作,。開發(fā)商更加專注于自己的職責(zé),，把營銷工作交由代理商完成，由專業(yè)人士做專業(yè)之事,，這樣可以整合業(yè)界優(yōu)勢資源,，在競爭中占領(lǐng)有利的位置。這已經(jīng)成為房地產(chǎn)界共同認(rèn)可的模式,。在將樓盤委托給代理商銷售之前,，首先要對(duì)代理商進(jìn)行比較、評(píng)估,。一般考察以下幾個(gè)方面：有許多策劃公司缺乏文化底蘊(yùn),，甚至沒有一絲一毫的文化氣息，只是一兩個(gè)職員曾經(jīng)做過售樓工作,，賣過一些樓房,，就組建了代理公司?；蚴?，因?yàn)橛嘘P(guān)系，認(rèn)得開發(fā)商老總,，便組建代理公司,，招聘銷售人員，這些來自“五湖四?！钡摹鞍寺奋姟甭殬I(yè)素養(yǎng)參差不齊,，有工作三、四年的業(yè)務(wù)員,，有的像阿姆斯壯首次登陸,，許多企劃公司根本沒有代理能力，更談不上策劃，策劃是什么,，他們自己都搞不懂,。因此，了解代理公司的企劃理念是很重要的,。它標(biāo)志著該代理公司的專業(yè)水準(zhǔn)。智力結(jié)構(gòu)：策劃,，并非靠勤奮就能勝任,，它是一項(xiàng)綜合能力要求相當(dāng)高的腦力活動(dòng)，而且,，需要多方面的專家協(xié)作完成,，需要那種具備“大局著眼，枝節(jié)著手”的“全才”,，但,，這些只是基礎(chǔ)，最苛刻的要求是：企劃總監(jiān)是個(gè)極具靈性的,、有著超然感悟并廉備極度理性分析能力的綜合體,。市場調(diào)研，對(duì)于每個(gè)企劃公司而言,，也許硬性的數(shù)據(jù),，差別不太大，但,，對(duì)這些涼冷的數(shù)字進(jìn)行深加工后,，能散發(fā)出對(duì)銷售的熱忱并找出市場的入口處，不是從事過或是工作多的人就能勝任的,。同時(shí),，智力結(jié)構(gòu)也表現(xiàn)出代理商的組織架構(gòu)是否完整、是否有序,。一支編制不完善的隊(duì)伍能形成對(duì)“敵人”鐵桶式的圍困打擊,？企業(yè)文化：一家沒有企業(yè)文化的公司，猶如沒有靈魂的木乃伊,！沒有目標(biāo),、沒有方向、沒有標(biāo)準(zhǔn),、沒有要求,、沒有什么要堅(jiān)持的、也沒有什么要摒棄的,。幾千萬元,、甚至幾個(gè)億的房產(chǎn)委托其代理，您不覺得有點(diǎn)懸？是否成功地推介過,，與你目前欲開發(fā)的項(xiàng)目相類似的樓盤,，這一點(diǎn)很重要，經(jīng)驗(yàn)決定了代理銷售的工作安排是否井然有序,；是否有針對(duì)性,；是否能把握該項(xiàng)目的市場脈搏，并能杜絕不該發(fā)生的事,。當(dāng)然,，業(yè)績不是指某一個(gè)個(gè)案的輝煌，而是因長期經(jīng)營,，壘積而隆起的視覺特效,。曇花一現(xiàn)、風(fēng)光一時(shí)的光環(huán),，常常是運(yùn)氣惹的禍,。當(dāng)然，有些較小之項(xiàng)目,，也可聘請(qǐng)那些有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),、剛創(chuàng)建的、有才華的小公司,。因?yàn)槿魏我患矣薪^對(duì)實(shí)力的大型代理公司,，也曾經(jīng)渺小過。不可完全以業(yè)績一葉障目,。業(yè)內(nèi)口碑：在考察代理商時(shí),，不妨多向業(yè)內(nèi)同行及代理商、廣告公司了解欲委托的代理商的背景情況,、為人處事的態(tài)度,。一個(gè)口碑不佳的代理商，一定是險(xiǎn)象環(huán)生,、四面楚歌,，很難展開他的工作，因?yàn)?，它得不到各界力量的支持與信賴,，得到的資訊太少，推廣的業(yè)績,，那就可想而知了,。最重要的是，遭遇挫折時(shí),，口碑不佳的代理商本身就是一道坎,。所采取的方略不是全力以赴,、強(qiáng)行突破，而是腳底抹油――溜之大吉,。硬件設(shè)施：硬件指的是代理商的辦公場所,、辦公設(shè)備、交通工具,、資料庫,、信息庫、制服等,。對(duì)硬件的考察可以確認(rèn)代理商是否“游商”,；是否臨時(shí)組建；是否具備營銷策劃代理的“長征”能源,；或是只感到房地產(chǎn)是個(gè)能掙幾個(gè)銅子的行當(dāng)，從不考慮長期,，一旦想收手,，便溜得連小鬼都尋不著他的影子。管理能力：一家企劃公司的實(shí)力如何,，并非資金說了算,，再雄厚的資金力量，在不良的管理能力下,，終將被消融得塵盡灰散,。企劃，不是資金密集性行業(yè),，是智業(yè),。能將發(fā)展商給予的一份條件，釋放出何等的能量,，取決于管理力,。管理力的強(qiáng)與弱體現(xiàn)在：①員工的基本工作狀態(tài)及精神面貌；②基本職業(yè)素質(zhì),；③工作場所設(shè)計(jì)與氛圍塑造,。④員工之間的配合度。⑤項(xiàng)目推介的正確性等等,。這里不再一一列舉,。總之,，細(xì)微之處見功夫,，如果這些細(xì)微之處能得以重視，那么,，略大一點(diǎn)的事他們一定用心而為,，如遇大事，定當(dāng)傾囊而力！這樣的公司值得信賴,。因?yàn)楦鞔砩痰谋尘安煌?、成長經(jīng)歷不同，所以他的擅長面便有所不同,，有的代理商是從銷售開始起步,；有的從廣告設(shè)計(jì)入門；也有的是棄管理而開始介入房地產(chǎn)銷售,，因此,，各代理商的擅長面就有所側(cè)重。有的擅長企劃,，有的擅長廣告宣傳,，有的擅長銷售，有的擅長商場招商,；有的擅長銷售寫字樓,；有的擅長推廣住宅。另外,，各代理商的客戶群也不一樣,，有的代理商的客戶群僅限于本地，有的代理商能拓展本省客戶,，更有的代理商有海外的客戶源,。因此，要仔細(xì)評(píng)估,、考量,。假若，通過考察,，確認(rèn)了代理商的能力,，接下來要注意是對(duì)代理商進(jìn)行有效的監(jiān)控。代理商與發(fā)展商的目標(biāo)是不完全一致的,，不論銷售工作進(jìn)展得順利與否,，均會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的偏差。發(fā)展商如果對(duì)代理商失去有效的監(jiān)控,，將出現(xiàn)不良現(xiàn)象：a）定價(jià)過低：代理商是憑業(yè)績收取傭金,，降低售價(jià)對(duì)擁金的收益影響微乎其微，但是,，對(duì)于銷售而言卻是幫上大忙,，因此，不良的代理商會(huì)利用“大數(shù)”的原理追求局部利益,，犧牲總體完善銷售的目標(biāo),，剽完最上層的油,，...

流程》與營銷供應(yīng)商簽訂合同。 5.2.6 直接委托方式 5.2.7 營銷部與營銷供應(yīng)商進(jìn)行直接委托談判; 5.2.8 營銷部將洽談

營銷部按照《合同管理流程》與營銷供應(yīng)商簽訂合同,。 5.2.6 直接委托方式 5.2.7 營銷部與營銷供應(yīng)商進(jìn)行直接委托談判

選擇建筑類企業(yè),，小規(guī)模納稅人的年銷售額不能超過500萬，即使含稅價(jià)也不能超過515萬,，只要稍微一行動(dòng)就超過了小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn),。 再一個(gè)，開發(fā)商是一般納稅人,，選擇一般納稅人的供應(yīng)商,，可以開具專票，取得專票以后就可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,。這可是一個(gè)...

專業(yè)的供應(yīng)商不但能保證項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量,還直接或間接影響整個(gè)項(xiàng)目成本.在正處于行業(yè)寒冬的當(dāng)下,選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商更是企業(yè)不斷降低陳本,創(chuàng)造利潤的重要手段之一.