非常榮幸為題主作答,。

關(guān)于您提出的問題,，我從高周轉(zhuǎn)的模式解析、高周轉(zhuǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)以及目前房企高周轉(zhuǎn)的排名及評(píng)價(jià)來具體做個(gè)回復(fù)吧,。

一,、高周轉(zhuǎn)的模式解析

1、何謂高周轉(zhuǎn),？

即獲地就快開工,、開工后快速突破預(yù)售條件實(shí)現(xiàn)早開盤，根據(jù)市場(chǎng)情況小量多批快銷,，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入的快速回款,，最終轉(zhuǎn)投下個(gè)項(xiàng)目，達(dá)到利潤和規(guī)模的雙平衡,、雙增長。

2,、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式本質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)可以歸結(jié)凈資產(chǎn)收益率（ROE）的指標(biāo)評(píng)價(jià),，即投入凈利潤和股東自有資金投入的比值。通過杜邦分析法的公式變形,，可知

ROE=（凈利潤/營業(yè)收入）*（營業(yè)收入/地價(jià)）*（地價(jià)/股東投入資金）*（股東投入資金/（股東投入資金*占用時(shí)間））,，即凈利潤率,、貨地比、資金杠桿的三者乘積,。

由此,，高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式本質(zhì)就是在控制凈利潤率的前提下，多拿貨值和地價(jià)比值高的項(xiàng)目,，盡可能多地使用外部融資來的資金,，降低股東自有資金投入。

目前,，很多房企為了實(shí)現(xiàn)上述模式,，就采取投資、營銷策劃,、設(shè)計(jì)在未獲取項(xiàng)目前深入介入,，開發(fā)報(bào)建不斷追求高速度和高效率，工程趕進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件,，并制定了一系列重獎(jiǎng)的激勵(lì)跟投制度,，目的就是高效用資金、沖規(guī)模,。

3,、高周轉(zhuǎn)的利、弊

好的方面,，主要是針對(duì)企業(yè)自身,，利于資金的高效運(yùn)用，品牌落地和快速搶占市場(chǎng),。

不好的方面,，對(duì)于企業(yè)來說，市場(chǎng)下行,、需求萎縮,，本質(zhì)上的資金需求得不到高效回收，也就無從沖業(yè)績,、沖規(guī)模,；對(duì)社會(huì)大眾來說，搶開發(fā)節(jié)點(diǎn)搶出來的工程違背了鋼筋混泥土固化和建筑質(zhì)量的自然規(guī)律,，到頭來可能是一堆使用壽命并不長的房子,、甚至是某些無辜群體的生命。

二,、高周轉(zhuǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)

1,、企業(yè)評(píng)價(jià)層面

網(wǎng)上關(guān)于如何評(píng)價(jià)房企運(yùn)營情況的排行榜很多，指標(biāo)也一般都是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,、存貨周轉(zhuǎn)率等諸多財(cái)務(wù)指標(biāo),。

個(gè)人覺得最關(guān)鍵的指標(biāo)還是存貨周轉(zhuǎn)率,。因?yàn)榇尕浿苻D(zhuǎn)率越高，存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng),，且占用在存貨上的資金也就周轉(zhuǎn)越快,。

而企業(yè)又可以根據(jù)存貨周轉(zhuǎn)情況，來決定未來是否拿地,、該補(bǔ)多少地,。

2、項(xiàng)目評(píng)價(jià)層面

這就要結(jié)合每家企業(yè)的評(píng)價(jià)導(dǎo)向,，結(jié)合老板和企業(yè)的想法,、項(xiàng)目所在地實(shí)際情況來定。

比如碧桂園的“035”,、“456”,，即拿地即開工，35天展示區(qū)開放,；4個(gè)月開盤,、5個(gè)月資金回正、6個(gè)月回籠資金投入下個(gè)項(xiàng)目,。

萬科的“5986”,，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售,、第1個(gè)月售出八成,，6成產(chǎn)品是住宅。

值得關(guān)注的是,，基本都聚焦在時(shí)間和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上,，因?yàn)闀r(shí)間就是縮減杠桿費(fèi)率的關(guān)鍵、可售住宅就是資金回款的保障,。

三,、房企高周轉(zhuǎn)排名及評(píng)價(jià)

1、排名

回到題主最關(guān)注的周轉(zhuǎn)效率最高的房企排名吧,。下圖為億翰智庫和國際金融報(bào)根據(jù)內(nèi)地和香港上市的房企財(cái)報(bào)得出的存貨周轉(zhuǎn)率排名,，可知綠地、龍光,、時(shí)代,、遠(yuǎn)洋、雅居樂,、碧桂園,、金茂、佳兆業(yè),、中南和新力為排名前十的房企,，和我們以往見到的房企銷售面積、銷售額排行榜不同,，只有碧桂園以銷售額,、銷售面積穩(wěn)居前三的身份進(jìn)入存貨周轉(zhuǎn)率前十。

2,、評(píng)價(jià)

周轉(zhuǎn)率前十的房企中,，碧桂園、綠地進(jìn)入銷售排行前十,，中南,、金茂進(jìn)入銷售排行11-20名次，遠(yuǎn)洋,、佳兆業(yè),、龍光進(jìn)入銷售排行21-30名次，雅居樂,、時(shí)代進(jìn)入銷售排行31-40名次,，新力排在銷售排行42名。

銷售十強(qiáng)房企碧桂園,、綠地憑借一二三四線甚至全線投資的布局,、融資優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)力的運(yùn)營銷售能力,，有力對(duì)沖了市場(chǎng)下行帶來的風(fēng)險(xiǎn),。

中南主力布局長三角、模式學(xué)碧桂園,；金茂,、遠(yuǎn)洋主力布局一二線城市核心區(qū)位，精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位和強(qiáng)營銷能力,，也取得了較好的周轉(zhuǎn)率排名,。

佳兆業(yè)、龍光,、雅居樂,、時(shí)代，華南房企主力布局大灣區(qū),、廣深核心城市及周邊,，得粵港的人口和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，加上粵系房企基因相互借鑒,，也占有較好的運(yùn)營能力,。

個(gè)人認(rèn)為 ，這里面做高周轉(zhuǎn)的強(qiáng)中手自然是碧桂園無二,，高周轉(zhuǎn)的房企楷模,！

希望上述回復(fù)對(duì)題主有參考意義,。謝謝！

很高興回答你這個(gè)問題,。

在市場(chǎng)大勢(shì)不太樂觀而導(dǎo)致資金吃緊的情況之下,，“高周轉(zhuǎn)”自然就吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的目光，他們都希望通過企業(yè)內(nèi)部操作和調(diào)控,，實(shí)現(xiàn)自有資金與銷售額“四兩撥千斤”的太極推手作用,。

一、高周轉(zhuǎn)的核心點(diǎn)那么高周轉(zhuǎn)的核心是什么,？不是說你房子造得有多快,，預(yù)售有多早，竣工交付結(jié)利能提前多少,，業(yè)內(nèi)對(duì)于高周轉(zhuǎn)的核心已基本達(dá)成一致,，即資金周轉(zhuǎn)率高、周轉(zhuǎn)速度快,，一句話就是現(xiàn)金流,。

高周轉(zhuǎn)的理想形態(tài)是什么：比如今天你買100畝地花了2億，明天賣房收了4億,，后天再買地200畝花了4億,，大后天賣房又收了8億，最棒棒的是這里面所有的工程款,，稅款,，什么款的都是滯后結(jié)算的，你手上握著大量的現(xiàn)金,，可以不斷的拿來滾雪球,。所以，這里房子造得快,，只不過是高周轉(zhuǎn)現(xiàn)金回流其中的一個(gè)手段而已,，在國內(nèi)大部分地區(qū)，要賣房還是必須先辦理預(yù)售證,，要融資得先辦理好施工證,，而建設(shè)進(jìn)度和現(xiàn)金流綁在了一起，所以看起來高周轉(zhuǎn)貌似就等于快建房,。

因此也就清晰了,，房地產(chǎn)追求高周轉(zhuǎn)的根本原因就是因?yàn)橥顿Y規(guī)模大，同時(shí)自有資金有限,，使用資金的成本又高,，要實(shí)現(xiàn)超越就只能在資金使用效率上下功夫。而要提高資金效率大多都靠杠桿，所以通常來說,，“高周轉(zhuǎn)”并不是單獨(dú)實(shí)施的,，往往與高杠桿進(jìn)行搭配，一個(gè)是財(cái)務(wù)杠桿,，另一個(gè)更突出的方案則是依靠經(jīng)營性杠桿,。

通俗地說，只要你有夠牛X,，高周轉(zhuǎn)就完美的變成了一場(chǎng)關(guān)于現(xiàn)金流的游戲。比如你融資能力強(qiáng),，有本事可以迅速的把土地款通過融資的方式拿回來,，甚至還有多余，那這種時(shí)候地塊就算不開發(fā)都無所謂了,，因?yàn)樽约旱腻X已經(jīng)回本了,，馬上又可以繼續(xù)上馬新項(xiàng)目對(duì)外投資了；或者再比如在企業(yè)拿地之前你就已經(jīng)鎖定好了客戶,，對(duì)接好了多個(gè)大型企業(yè)直接進(jìn)行訂制化團(tuán)購,，再用團(tuán)購的定金來支付土地及工程款。地塊就當(dāng)作一個(gè)融資標(biāo)的享受升值,，也是一種人生,，反正也沒什么壓力。

當(dāng)然,，以上只是舉幾個(gè)粗俗易懂的例子方便理解,。在實(shí)際操盤上，還是會(huì)有很多細(xì)節(jié)的,。但這并不妨礙房產(chǎn)行業(yè)向著高周轉(zhuǎn)的模式發(fā)展,，事實(shí)上，眾多有名的房地產(chǎn)企業(yè)都是“高周轉(zhuǎn)”的擁護(hù)者,。具體有如：

萬科的“5946”模式,，即拿到地后5個(gè)月開工、9個(gè)月開盤,、首推貨量40%,、開盤后當(dāng)月去化率60%；恒大則要求推進(jìn)6個(gè)月開盤,，首開去化率至少60%以上等,；當(dāng)然其中最典型的，要數(shù)地產(chǎn)行業(yè)新晉選手中梁地產(chǎn)：他們對(duì)普通項(xiàng)目推行“456”運(yùn)作模式,，即4個(gè)月開盤,、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月再投資；對(duì)續(xù)期項(xiàng)目推行“321”模式,，為了確保首期開盤至續(xù)期供貨的間隔時(shí)間,，制定規(guī)則沖刺1個(gè)月、常態(tài)2個(gè)月,、紅線3個(gè)月,！這種總結(jié)為“快進(jìn)快出、小步快跑,、低開高走”的運(yùn)營模式讓中梁開啟了穩(wěn)步去杠桿,，港交所上市IPO的快速發(fā)展之路，迅速獲取了更大的市場(chǎng)空間和資金效益,，走上人生巔峰,。二、高周轉(zhuǎn)排名,，實(shí)質(zhì)就是運(yùn)營能力排名如之前所述,，要實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略以期達(dá)到更快的推進(jìn)規(guī)模發(fā)展，解決資金回籠的壓力,，就只能提高資金運(yùn)用效率,，而這就對(duì)房企的運(yùn)營能力提出了挑戰(zhàn)。

房企運(yùn)營能力既與企業(yè)銷售能力有關(guān),，也與企業(yè)資產(chǎn)的利用效率有關(guān),，是企業(yè)綜合運(yùn)營效率的體現(xiàn)。而企業(yè)運(yùn)營效率主要是指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度,，一般為企業(yè)的產(chǎn)出額與資產(chǎn)占用額之間的比率,。企業(yè)運(yùn)營效率高表示企業(yè)成本降低，利潤增加,。在當(dāng)今地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?；l(fā)展的大環(huán)境下，一家房企的運(yùn)營能力越強(qiáng)往往表示其將具備更強(qiáng)的市場(chǎng)競爭優(yōu)勢(shì),，更能行之有效的促進(jìn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)?；l(fā)展。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度,，周轉(zhuǎn)越快,，說明銷售能力越強(qiáng)，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率,，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/總資產(chǎn)平均余額,。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)指標(biāo)用于衡量企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)賺取利潤的能力,，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高,，表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快，銷售能力越強(qiáng)，資產(chǎn)利用效率越高,，對(duì)企業(yè)利潤絕對(duì)額的貢獻(xiàn)就越大,。

存貨在周轉(zhuǎn)率同樣也是企業(yè)營運(yùn)能力分析的重要指標(biāo)，不僅可以用來衡量企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)中存貨運(yùn)營效率,，而且還被用來評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績,，反映企業(yè)的績效。存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)購,、產(chǎn),、銷平衡效率的一種尺度，存貨周轉(zhuǎn)率越高,，表明企業(yè)存貨及占用在存貨上的資金的占用水平越低,，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度越快,，即如果一家公司這一指標(biāo)高的話，說明這家公司賣東西是很快的,。

圖1：2019年上市房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排行榜TOP10

圖2：2019年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率排行榜TOP10

數(shù)據(jù)均來自：中指研究院

三,、對(duì)排名中個(gè)別地產(chǎn)開發(fā)商的評(píng)價(jià)

這里本人僅結(jié)合上圖及個(gè)人觀點(diǎn)談一下個(gè)人對(duì)一些房企運(yùn)營能力的看法。

綠地控股：TOD模式助力高周轉(zhuǎn)

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,，多個(gè)大型龍頭房企很多都用過或者仍然在用“高周轉(zhuǎn)”模式,，但綠地控股始終堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，連續(xù)多年在A股運(yùn)營能力榜單中排名前列,。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，在土地儲(chǔ)備上，綠地2017年拿地82宗,，2018年拿地達(dá)到260宗,，規(guī)模沖刺不斷加速。但是隨著貨值增加,，采取“高周轉(zhuǎn)”的方式就成了綠地快速回款的最佳途徑,。因此在2019年房企運(yùn)營能力排名方面，綠地控股在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名中,，排第二位,，在存貨周轉(zhuǎn)率排名中列第三位。綠地控股之所以周轉(zhuǎn)率較高,，一方面得益于其2019年回款結(jié)轉(zhuǎn)加速,，收入增長較快；另一方面得益于企業(yè)大力布局三四線城際空間站等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了良好去化,，優(yōu)化了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu),，逆勢(shì)增長超五成。

盡管2019年三線及以下城市的去化難度會(huì)有所提升，但綠地控股借助基建平臺(tái)所形成的TOD拿地模式將助力公司在低能級(jí)城市維持高周轉(zhuǎn),。TOD模式：以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（transit-oriented development,，TOD）是規(guī)劃一個(gè)居民或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式,。2018年至今綠地控股先后推動(dòng)長沙,、宿州、陽江,、宜賓等近20個(gè)高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目落地,，占比達(dá)新增土儲(chǔ)的30%以上，其中有多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)由拿地到回款的高周轉(zhuǎn)效率,。低成本的拿地策略疊加標(biāo)準(zhǔn)化高周轉(zhuǎn)的高鐵項(xiàng)目布局成為了其持續(xù)降低負(fù)債水平,、支撐業(yè)績釋放提供有力保障。

龍光地產(chǎn):高周轉(zhuǎn)快擴(kuò)張黑馬 聚焦大灣區(qū)

龍光地產(chǎn)始終堅(jiān)持“輕資產(chǎn),、快周轉(zhuǎn)”的運(yùn)營模式有關(guān),。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè)，龍光地產(chǎn)并不大量持有大型購物中心等商業(yè)物業(yè),，而是集中投資大灣區(qū)范圍的品質(zhì)住宅,，以實(shí)現(xiàn)較高的周轉(zhuǎn)率，從而確保了現(xiàn)金快速回籠,并保證了合理利潤率,，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力,。2019年龍光地產(chǎn)憑借優(yōu)異的營運(yùn)效率，存貨周轉(zhuǎn)率位居樣本企業(yè)排名第五位,，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率位居第六,，其高凈資產(chǎn)收益率主要得益于公司的拿地均價(jià)低，以及高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì),，與此同時(shí),，龍光地產(chǎn)的杠桿率也并不高。

當(dāng)然,，光從運(yùn)營能力或其是否為高周轉(zhuǎn)模式來觀察一家房企是否成功是比較片面的,，而且自從2018年有多家房企因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)模式引發(fā)過事故和不少口誅筆伐之后，高周轉(zhuǎn)漸漸變成了一個(gè)負(fù)面的詞匯,，很多企業(yè)已經(jīng)放棄或者至少表面不會(huì)再以該模式做為宣傳了,。

以下附上2019年度中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)TOP10名單

2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)TOP10

1、恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

2,、萬科企業(yè)股份有限公司

3,、碧桂園控股有限公司

4、融創(chuàng)中國控股有限公司

5,、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司

6,、中海地產(chǎn)(中國海外發(fā)展)

7,、龍湖集團(tuán)控股有限公司

8、新城控股集團(tuán)股份有限公司

9,、華潤置地有限公司

10,、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司

排名數(shù)據(jù)來自于“2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”

我是云極，專注樓市數(shù)據(jù)式分析,，理論結(jié)合實(shí)踐,，帶你挖掘國內(nèi)外房產(chǎn)洼地，避免踩坑,，少走彎路,。找房買房有問題，隨時(shí)找云極,，立足深圳,，縱目全國，放眼世界,，歡迎關(guān)注我,。