非常榮幸為題主作答,。

關(guān)于您提出的問題,，我從高周轉(zhuǎn)的模式解析,、高周轉(zhuǎn)的評價指標以及目前房企高周轉(zhuǎn)的排名及評價來具體做個回復(fù)吧,。

一,、高周轉(zhuǎn)的模式解析

1,、何謂高周轉(zhuǎn),？

即獲地就快開工,、開工后快速突破預(yù)售條件實現(xiàn)早開盤,，根據(jù)市場情況小量多批快銷，實現(xiàn)項目投入的快速回款,，最終轉(zhuǎn)投下個項目,，達到利潤和規(guī)模的雙平衡、雙增長,。

2,、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式本質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)可以歸結(jié)凈資產(chǎn)收益率（ROE）的指標評價，即投入凈利潤和股東自有資金投入的比值,。通過杜邦分析法的公式變形,，可知

ROE=（凈利潤/營業(yè)收入）*（營業(yè)收入/地價）*（地價/股東投入資金）*（股東投入資金/（股東投入資金*占用時間）），即凈利潤率,、貨地比,、資金杠桿的三者乘積。

由此,，高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式本質(zhì)就是在控制凈利潤率的前提下,，多拿貨值和地價比值高的項目，盡可能多地使用外部融資來的資金,，降低股東自有資金投入,。

目前，很多房企為了實現(xiàn)上述模式,，就采取投資,、營銷策劃、設(shè)計在未獲取項目前深入介入,，開發(fā)報建不斷追求高速度和高效率,，工程趕進度達到預(yù)售條件，并制定了一系列重獎的激勵跟投制度,，目的就是高效用資金,、沖規(guī)模。

3,、高周轉(zhuǎn)的利,、弊

好的方面，主要是針對企業(yè)自身,，利于資金的高效運用,，品牌落地和快速搶占市場。

不好的方面,，對于企業(yè)來說,，市場下行、需求萎縮,，本質(zhì)上的資金需求得不到高效回收,，也就無從沖業(yè)績,、沖規(guī)模；對社會大眾來說,，搶開發(fā)節(jié)點搶出來的工程違背了鋼筋混泥土固化和建筑質(zhì)量的自然規(guī)律,，到頭來可能是一堆使用壽命并不長的房子、甚至是某些無辜群體的生命,。

二,、高周轉(zhuǎn)的評價指標

1、企業(yè)評價層面

網(wǎng)上關(guān)于如何評價房企運營情況的排行榜很多,，指標也一般都是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,、存貨周轉(zhuǎn)率等諸多財務(wù)指標。

個人覺得最關(guān)鍵的指標還是存貨周轉(zhuǎn)率,。因為存貨周轉(zhuǎn)率越高,，存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強，且占用在存貨上的資金也就周轉(zhuǎn)越快,。

而企業(yè)又可以根據(jù)存貨周轉(zhuǎn)情況，來決定未來是否拿地,、該補多少地,。

2、項目評價層面

這就要結(jié)合每家企業(yè)的評價導(dǎo)向,，結(jié)合老板和企業(yè)的想法,、項目所在地實際情況來定。

比如碧桂園的“035”,、“456”,，即拿地即開工，35天展示區(qū)開放,；4個月開盤,、5個月資金回正、6個月回籠資金投入下個項目,。

萬科的“5986”,，即拿地5個月動工、9個月銷售,、第1個月售出八成,，6成產(chǎn)品是住宅。

值得關(guān)注的是,，基本都聚焦在時間和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上,，因為時間就是縮減杠桿費率的關(guān)鍵、可售住宅就是資金回款的保障,。

三,、房企高周轉(zhuǎn)排名及評價

1,、排名

回到題主最關(guān)注的周轉(zhuǎn)效率最高的房企排名吧。下圖為億翰智庫和國際金融報根據(jù)內(nèi)地和香港上市的房企財報得出的存貨周轉(zhuǎn)率排名,，可知綠地,、龍光、時代,、遠洋,、雅居樂、碧桂園,、金茂,、佳兆業(yè)、中南和新力為排名前十的房企,，和我們以往見到的房企銷售面積,、銷售額排行榜不同，只有碧桂園以銷售額,、銷售面積穩(wěn)居前三的身份進入存貨周轉(zhuǎn)率前十,。

2、評價

周轉(zhuǎn)率前十的房企中,，碧桂園,、綠地進入銷售排行前十，中南,、金茂進入銷售排行11-20名次,，遠洋、佳兆業(yè),、龍光進入銷售排行21-30名次,，雅居樂、時代進入銷售排行31-40名次,，新力排在銷售排行42名,。

銷售十強房企碧桂園、綠地憑借一二三四線甚至全線投資的布局,、融資優(yōu)勢,、強力的運營銷售能力，有力對沖了市場下行帶來的風險,。

中南主力布局長三角,、模式學碧桂園；金茂,、遠洋主力布局一二線城市核心區(qū)位,，精準的項目定位和強營銷能力，也取得了較好的周轉(zhuǎn)率排名。

佳兆業(yè),、龍光,、雅居樂、時代,，華南房企主力布局大灣區(qū),、廣深核心城市及周邊，得粵港的人口和市場優(yōu)勢,，加上粵系房企基因相互借鑒,，也占有較好的運營能力。

個人認為 ,，這里面做高周轉(zhuǎn)的強中手自然是碧桂園無二,，高周轉(zhuǎn)的房企楷模！

希望上述回復(fù)對題主有參考意義,。謝謝,！

很高興回答你這個問題。

在市場大勢不太樂觀而導(dǎo)致資金吃緊的情況之下,，“高周轉(zhuǎn)”自然就吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的目光,，他們都希望通過企業(yè)內(nèi)部操作和調(diào)控，實現(xiàn)自有資金與銷售額“四兩撥千斤”的太極推手作用,。

一,、高周轉(zhuǎn)的核心點那么高周轉(zhuǎn)的核心是什么？不是說你房子造得有多快,，預(yù)售有多早，竣工交付結(jié)利能提前多少,，業(yè)內(nèi)對于高周轉(zhuǎn)的核心已基本達成一致,，即資金周轉(zhuǎn)率高、周轉(zhuǎn)速度快,，一句話就是現(xiàn)金流,。

高周轉(zhuǎn)的理想形態(tài)是什么：比如今天你買100畝地花了2億，明天賣房收了4億,，后天再買地200畝花了4億,，大后天賣房又收了8億，最棒棒的是這里面所有的工程款,，稅款,，什么款的都是滯后結(jié)算的，你手上握著大量的現(xiàn)金,，可以不斷的拿來滾雪球,。所以，這里房子造得快,，只不過是高周轉(zhuǎn)現(xiàn)金回流其中的一個手段而已,，在國內(nèi)大部分地區(qū),，要賣房還是必須先辦理預(yù)售證，要融資得先辦理好施工證,，而建設(shè)進度和現(xiàn)金流綁在了一起,，所以看起來高周轉(zhuǎn)貌似就等于快建房。

因此也就清晰了,，房地產(chǎn)追求高周轉(zhuǎn)的根本原因就是因為投資規(guī)模大,，同時自有資金有限，使用資金的成本又高,，要實現(xiàn)超越就只能在資金使用效率上下功夫,。而要提高資金效率大多都靠杠桿，所以通常來說,，“高周轉(zhuǎn)”并不是單獨實施的,，往往與高杠桿進行搭配，一個是財務(wù)杠桿,，另一個更突出的方案則是依靠經(jīng)營性杠桿,。

通俗地說，只要你有夠牛X,，高周轉(zhuǎn)就完美的變成了一場關(guān)于現(xiàn)金流的游戲,。比如你融資能力強，有本事可以迅速的把土地款通過融資的方式拿回來,，甚至還有多余,，那這種時候地塊就算不開發(fā)都無所謂了，因為自己的錢已經(jīng)回本了,，馬上又可以繼續(xù)上馬新項目對外投資了,；或者再比如在企業(yè)拿地之前你就已經(jīng)鎖定好了客戶，對接好了多個大型企業(yè)直接進行訂制化團購,，再用團購的定金來支付土地及工程款,。地塊就當作一個融資標的享受升值，也是一種人生,，反正也沒什么壓力,。

當然，以上只是舉幾個粗俗易懂的例子方便理解,。在實際操盤上,，還是會有很多細節(jié)的。但這并不妨礙房產(chǎn)行業(yè)向著高周轉(zhuǎn)的模式發(fā)展,，事實上,，眾多有名的房地產(chǎn)企業(yè)都是“高周轉(zhuǎn)”的擁護者。具體有如：

萬科的“5946”模式，即拿到地后5個月開工,、9個月開盤,、首推貨量40%、開盤后當月去化率60%,；恒大則要求推進6個月開盤,，首開去化率至少60%以上等；當然其中最典型的,，要數(shù)地產(chǎn)行業(yè)新晉選手中梁地產(chǎn)：他們對普通項目推行“456”運作模式,，即4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正,、6個月再投資,；對續(xù)期項目推行“321”模式，為了確保首期開盤至續(xù)期供貨的間隔時間,，制定規(guī)則沖刺1個月,、常態(tài)2個月、紅線3個月,！這種總結(jié)為“快進快出,、小步快跑、低開高走”的運營模式讓中梁開啟了穩(wěn)步去杠桿,，港交所上市IPO的快速發(fā)展之路,，迅速獲取了更大的市場空間和資金效益，走上人生巔峰,。二,、高周轉(zhuǎn)排名，實質(zhì)就是運營能力排名如之前所述,，要實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略以期達到更快的推進規(guī)模發(fā)展,，解決資金回籠的壓力，就只能提高資金運用效率,，而這就對房企的運營能力提出了挑戰(zhàn)。

房企運營能力既與企業(yè)銷售能力有關(guān),，也與企業(yè)資產(chǎn)的利用效率有關(guān),，是企業(yè)綜合運營效率的體現(xiàn)。而企業(yè)運營效率主要是指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度,，一般為企業(yè)的產(chǎn)出額與資產(chǎn)占用額之間的比率,。企業(yè)運營效率高表示企業(yè)成本降低，利潤增加,。在當今地產(chǎn)市場規(guī)?；l(fā)展的大環(huán)境下，一家房企的運營能力越強往往表示其將具備更強的市場競爭優(yōu)勢，更能行之有效的促進企業(yè)進行規(guī)?；l(fā)展,。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)越快,，說明銷售能力越強,，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/總資產(chǎn)平均余額,?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)指標用于衡量企業(yè)運用資產(chǎn)賺取利潤的能力，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高,，表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快,，銷售能力越強，資產(chǎn)利用效率越高,，對企業(yè)利潤絕對額的貢獻就越大,。

存貨在周轉(zhuǎn)率同樣也是企業(yè)營運能力分析的重要指標，不僅可以用來衡量企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)中存貨運營效率,，而且還被用來評價企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績,，反映企業(yè)的績效。存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)購,、產(chǎn),、銷平衡效率的一種尺度，存貨周轉(zhuǎn)率越高,，表明企業(yè)存貨及占用在存貨上的資金的占用水平越低,，流動性越強，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度越快,，即如果一家公司這一指標高的話,，說明這家公司賣東西是很快的。

圖1：2019年上市房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排行榜TOP10

圖2：2019年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率排行榜TOP10

數(shù)據(jù)均來自：中指研究院

三,、對排名中個別地產(chǎn)開發(fā)商的評價

這里本人僅結(jié)合上圖及個人觀點談一下個人對一些房企運營能力的看法,。

綠地控股：TOD模式助力高周轉(zhuǎn)

當前市場環(huán)境下，多個大型龍頭房企很多都用過或者仍然在用“高周轉(zhuǎn)”模式,，但綠地控股始終堅持“高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略,，連續(xù)多年在A股運營能力榜單中排名前列。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,，在土地儲備上,，綠地2017年拿地82宗，2018年拿地達到260宗,，規(guī)模沖刺不斷加速,。但是隨著貨值增加,，采取“高周轉(zhuǎn)”的方式就成了綠地快速回款的最佳途徑。因此在2019年房企運營能力排名方面,，綠地控股在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名中,，排第二位，在存貨周轉(zhuǎn)率排名中列第三位,。綠地控股之所以周轉(zhuǎn)率較高,，一方面得益于其2019年回款結(jié)轉(zhuǎn)加速，收入增長較快,；另一方面得益于企業(yè)大力布局三四線城際空間站等優(yōu)質(zhì)項目并在年內(nèi)實現(xiàn)了良好去化,，優(yōu)化了土儲結(jié)構(gòu)，逆勢增長超五成,。

盡管2019年三線及以下城市的去化難度會有所提升,，但綠地控股借助基建平臺所形成的TOD拿地模式將助力公司在低能級城市維持高周轉(zhuǎn)。TOD模式：以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（transit-oriented development,，TOD）是規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時,，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計方式。2018年至今綠地控股先后推動長沙,、宿州,、陽江、宜賓等近20個高鐵商務(wù)區(qū)項目落地,，占比達新增土儲的30%以上,，其中有多個項目實現(xiàn)了年內(nèi)由拿地到回款的高周轉(zhuǎn)效率。低成本的拿地策略疊加標準化高周轉(zhuǎn)的高鐵項目布局成為了其持續(xù)降低負債水平,、支撐業(yè)績釋放提供有力保障,。

龍光地產(chǎn):高周轉(zhuǎn)快擴張黑馬 聚焦大灣區(qū)

龍光地產(chǎn)始終堅持“輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)”的運營模式有關(guān),。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè),，龍光地產(chǎn)并不大量持有大型購物中心等商業(yè)物業(yè)，而是集中投資大灣區(qū)范圍的品質(zhì)住宅,，以實現(xiàn)較高的周轉(zhuǎn)率,，從而確保了現(xiàn)金快速回籠,并保證了合理利潤率，提高抗風險能力,。2019年龍光地產(chǎn)憑借優(yōu)異的營運效率,，存貨周轉(zhuǎn)率位居樣本企業(yè)排名第五位，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率位居第六,，其高凈資產(chǎn)收益率主要得益于公司的拿地均價低,，以及高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢,，與此同時,，龍光地產(chǎn)的杠桿率也并不高,。

當然，光從運營能力或其是否為高周轉(zhuǎn)模式來觀察一家房企是否成功是比較片面的,，而且自從2018年有多家房企因為高周轉(zhuǎn)模式引發(fā)過事故和不少口誅筆伐之后,，高周轉(zhuǎn)漸漸變成了一個負面的詞匯，很多企業(yè)已經(jīng)放棄或者至少表面不會再以該模式做為宣傳了,。

以下附上2019年度中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強TOP10名單

2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強TOP10

1,、恒大地產(chǎn)集團有限公司

2、萬科企業(yè)股份有限公司

3,、碧桂園控股有限公司

4,、融創(chuàng)中國控股有限公司

5、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司

6,、中海地產(chǎn)(中國海外發(fā)展)

7,、龍湖集團控股有限公司

8、新城控股集團股份有限公司

9,、華潤置地有限公司

10,、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司

排名數(shù)據(jù)來自于“2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”

我是云極，專注樓市數(shù)據(jù)式分析,，理論結(jié)合實踐,，帶你挖掘國內(nèi)外房產(chǎn)洼地，避免踩坑,，少走彎路,。找房買房有問題，隨時找云極,，立足深圳,，縱目全國，放眼世界,，歡迎關(guān)注我,。