我國房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈,，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來越趨向理性化,；與此同時,，過去那種簡單的樓市買賣觀念已經(jīng)不適應時代的需要；房地產(chǎn)市場營銷模式也發(fā)生了變革,，繼而營銷策劃也隨之調(diào)整。房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)容主要由三部分構(gòu)成：項目判斷,、概念設(shè)計和廣告媒體代理,。 　　1.項目判斷階段 　　伴隨著綠色開發(fā)標準的建立，可以預見房地產(chǎn)開發(fā)市場的準入門檻將會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進一步提升,，至于提升多大的幅度將首先取決于社會的整體經(jīng)濟發(fā)展水平,。對于房地產(chǎn)的策劃人員來說，在項目判斷這一階段對開發(fā)成本的預見性就顯得尤為重要了,，并在此基礎(chǔ)上尋求市場定位,。一方面，綠色建筑強調(diào)無污染,。這必然對建材,、建筑工藝、設(shè)計方案等的選擇提出了更高的要求,，所以使得綠色建筑的開發(fā)承載的責任與義務(wù)增多,，成本相應提高。在項目開發(fā)階段,，必須要給予足夠的重視,；其次，綠色建筑又具有地域性特征,，使得開發(fā)成本進一步增加,。因此這一階段直接影響著開發(fā)商的投資決策，決定著整個項目的成敗,。開發(fā)商應該在分析市場需求的同時,，考慮社會效益，而且要更多的關(guān)注社會效益,，不單單是為了一己私利,。那么對社會效益的關(guān)注應該成為項目判斷環(huán)節(jié)的一個基本準則,。 　　2.概念設(shè)計階段 　　概念設(shè)計是指運用嶄新的設(shè)計理念將項目的最大價值誘發(fā)出來。對于概念設(shè)計來說,，一方面,，《綠色建筑評價標準》建立了一套完整的評價體系，能夠為全行業(yè)提供一個協(xié)調(diào)行動的模板,，加強對環(huán)境重要性的認同,，引導開發(fā)商按統(tǒng)一標準去進行綠色開發(fā)。另一方面,，這一標準不僅針對開發(fā)商,，還面向消費者（業(yè)主）。這樣就避免開發(fā)商鼓吹自己的產(chǎn)品蒙蔽消費者,，完全做到了公開,。同時在概念設(shè)計中，人們對于綠色的相關(guān)概念設(shè)計也更加清晰,。隨著消費者和開發(fā)商對綠色建筑的認同,，將進一步促進綠色建筑的發(fā)展，而深化中的綠色建筑反過來又會給綠色建筑的標準化發(fā)展開辟道路,。 　　3.廣告媒體代理階段 　　廣告是聯(lián)系開發(fā)商和消費者的橋梁,，廣告創(chuàng)意的成功與否直接關(guān)系著項目與消費者溝通的有效性。目前我國節(jié)能建筑市場不是很景氣,，其中部分原因是消費者建筑節(jié)能意識薄弱,。業(yè)主對節(jié)能效益認識不夠，不愿花費較高成本購買節(jié)能住宅,，節(jié)能市場上缺乏需求動力,，導致開發(fā)商做節(jié)能成本風險增大，從而形成節(jié)能消費市場惡性循環(huán),，給建筑節(jié)能發(fā)展帶來了一定的阻礙,。因此在大力發(fā)展節(jié)能產(chǎn)業(yè)和節(jié)能技術(shù)同時也要提高大眾節(jié)能意識，合理引導消費者消費觀,，必須在廣告與媒體代理階段以恰如其分的方式讓社會公眾所深度認知,，并進而建立廣泛的社會認同。這就要求其完全有別于以往房地產(chǎn)市場廣告策劃中眾多賣點的包裝和修飾,。它的公益性,、開放性必須要在這一環(huán)節(jié)中給予充分的重視，加大力度宣傳綠色節(jié)能建筑意識,，加快綠色建筑的新技術(shù),、新產(chǎn)品和管理經(jīng)驗的推廣。廣告策劃中市場推廣的眾多策略同樣適用于綠色項目的推廣,，關(guān)鍵是要注意市場的創(chuàng)新,，同時聚焦于如何引導消費者,。進而推動綠色建筑差異化發(fā)展，并在產(chǎn)品實踐中不斷完善綠色建筑的開發(fā)結(jié)構(gòu),，以適應更多建筑類型,、更多社會人群的的使用需求，以規(guī)避國家強制規(guī)范導致千城一面的城市格局