我國房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈,，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來越趨向理性化,；與此同時，過去那種簡單的樓市買賣觀念已經(jīng)不適應(yīng)時代的需要,；房地產(chǎn)市場營銷模式也發(fā)生了變革,，繼而營銷策劃也隨之調(diào)整,。房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)容主要由三部分構(gòu)成：項目判斷、概念設(shè)計和廣告媒體代理,。 　　1.項目判斷階段 　　伴隨著綠色開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的建立,，可以預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)市場的準(zhǔn)入門檻將會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，至于提升多大的幅度將首先取決于社會的整體經(jīng)濟發(fā)展水平,。對于房地產(chǎn)的策劃人員來說,，在項目判斷這一階段對開發(fā)成本的預(yù)見性就顯得尤為重要了，并在此基礎(chǔ)上尋求市場定位,。一方面,，綠色建筑強調(diào)無污染。這必然對建材,、建筑工藝,、設(shè)計方案等的選擇提出了更高的要求，所以使得綠色建筑的開發(fā)承載的責(zé)任與義務(wù)增多,，成本相應(yīng)提高,。在項目開發(fā)階段，必須要給予足夠的重視,；其次,，綠色建筑又具有地域性特征，使得開發(fā)成本進(jìn)一步增加,。因此這一階段直接影響著開發(fā)商的投資決策,，決定著整個項目的成敗。開發(fā)商應(yīng)該在分析市場需求的同時,，考慮社會效益,，而且要更多的關(guān)注社會效益，不單單是為了一己私利。那么對社會效益的關(guān)注應(yīng)該成為項目判斷環(huán)節(jié)的一個基本準(zhǔn)則,。 　　2.概念設(shè)計階段 　　概念設(shè)計是指運用嶄新的設(shè)計理念將項目的最大價值誘發(fā)出來,。對于概念設(shè)計來說，一方面,，《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》建立了一套完整的評價體系,，能夠為全行業(yè)提供一個協(xié)調(diào)行動的模板，加強對環(huán)境重要性的認(rèn)同,，引導(dǎo)開發(fā)商按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)去進(jìn)行綠色開發(fā),。另一方面，這一標(biāo)準(zhǔn)不僅針對開發(fā)商,，還面向消費者（業(yè)主）,。這樣就避免開發(fā)商鼓吹自己的產(chǎn)品蒙蔽消費者，完全做到了公開,。同時在概念設(shè)計中,，人們對于綠色的相關(guān)概念設(shè)計也更加清晰。隨著消費者和開發(fā)商對綠色建筑的認(rèn)同,，將進(jìn)一步促進(jìn)綠色建筑的發(fā)展,，而深化中的綠色建筑反過來又會給綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展開辟道路。 　　3.廣告媒體代理階段 　　廣告是聯(lián)系開發(fā)商和消費者的橋梁,，廣告創(chuàng)意的成功與否直接關(guān)系著項目與消費者溝通的有效性,。目前我國節(jié)能建筑市場不是很景氣，其中部分原因是消費者建筑節(jié)能意識薄弱,。業(yè)主對節(jié)能效益認(rèn)識不夠,，不愿花費較高成本購買節(jié)能住宅，節(jié)能市場上缺乏需求動力,，導(dǎo)致開發(fā)商做節(jié)能成本風(fēng)險增大,，從而形成節(jié)能消費市場惡性循環(huán)，給建筑節(jié)能發(fā)展帶來了一定的阻礙,。因此在大力發(fā)展節(jié)能產(chǎn)業(yè)和節(jié)能技術(shù)同時也要提高大眾節(jié)能意識,，合理引導(dǎo)消費者消費觀，必須在廣告與媒體代理階段以恰如其分的方式讓社會公眾所深度認(rèn)知,，并進(jìn)而建立廣泛的社會認(rèn)同,。這就要求其完全有別于以往房地產(chǎn)市場廣告策劃中眾多賣點的包裝和修飾。它的公益性,、開放性必須要在這一環(huán)節(jié)中給予充分的重視,，加大力度宣傳綠色節(jié)能建筑意識，加快綠色建筑的新技術(shù),、新產(chǎn)品和管理經(jīng)驗的推廣,。廣告策劃中市場推廣的眾多策略同樣適用于綠色項目的推廣,，關(guān)鍵是要注意市場的創(chuàng)新，同時聚焦于如何引導(dǎo)消費者,。進(jìn)而推動綠色建筑差異化發(fā)展,，并在產(chǎn)品實踐中不斷完善綠色建筑的開發(fā)結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)更多建筑類型,、更多社會人群的的使用需求,，以規(guī)避國家強制規(guī)范導(dǎo)致千城一面的城市格局