一、房地產營銷策劃是樓盤策劃嗎,，主要是做什么工作,！是對樓盤進行設計,？還是什么,？

房地產營銷策劃包含樓盤策劃，但不會直接參與樓盤設計,，這一崗位仍隸屬于 營銷策劃,，工作核心仍圍繞通過包裝與宣傳等營銷手段促進樓盤的銷售，而這一營銷過程將從樓盤的最初定位一直貫穿到最后的銷售推廣環(huán)節(jié),，從觀念,、設計,、區(qū)位、環(huán)境,、房型,、價格、品牌,、包裝,、推廣上進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求,，以開發(fā)商,、消費者、社會三方共同利益為中心,，通過市場調查,、項目定位、推廣策劃,、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析,、計劃、組織和控制,，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上,，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設取向，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售,，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程,。

二、房地產營銷策劃方案的流程

對樓盤的綜合素質進行整體概括,，揭示樓盤從地理位置,、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位,。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外,、境外高檔物業(yè)經驗，處處顧及住戶需要,，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排,；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿,，力爭完美,。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎,，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出,。比如：地理位置不同，交通條件不同,，物業(yè)品質不同,，發(fā)展商信譽不同,，人均擁有空間不同，升值潛力不同,，車位數量不同,，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索,。 對樓盤進行全面分析研究,，概括為四個方面的賣點構成：

1） 地理位置；2）,、樓盤設施結構,；3）、樓盤做工用料,；4）,、戶型設計。突出明顯優(yōu)勢,，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標,。 1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源,；3）闡述樓盤交通條件,；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力,；6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽,；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨,；9）闡述樓盤的實用率,；10） 闡述樓盤的付數

計劃；11）闡述樓盤的品質,；12）闡述樓盤的深遠意義,；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。 對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為,，應有戰(zhàn)略的考慮,，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資,。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段（預期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味,、檔次和形象,。此階段廣告費用投入相對較大。

第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的,，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象,。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少,。

第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑,，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作,。此階段廣告費用投入為中等不平,。

總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形,，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案,。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布,，應依據具體情況靈活使用和調整,。 在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛,，設計一個別開生面,、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周,，更新圍在售樓部和樣板間外側的圍布,。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現在大眾及過往行人面前,。屆時,，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集,，參觀人流穿梭樣板之間,，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節(jié),，另視情策劃）,。

預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登,。 內部認購展示會和首期展銷會定期舉行,，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下：

①樓盤效果圖,。

②樓盤售價表和匯款方式的確定與制作,。

③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計制作。

④工地圍板的設計,、繪制,。

⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作,。

⑥展銷場地道路指導牌的制作,。

⑦展板（兩套,，每套12張）的設計、制作和擺放,。

⑧影視廣告創(chuàng)意構思及拍攝制作,。

⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版,。

⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品,。

三、什么是房地產營銷策劃

房地產營銷策劃是指根據前期市場分析,，確定項目的整體市場定位,，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析,，在市場定位和營銷策劃總體思路下,，提出產品規(guī)劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案,，產品規(guī)劃,、設計理念，最終完成產品定位,。

四,、房地產怎么做開盤銷售策劃，整個營銷活動又怎么做,？

房地產策劃分為以下三個內容,。如果以下工作全部由房地產策劃公司執(zhí)行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單,。

一,，項目的前期定位策劃:即房地產開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調研,，項目定位,，項目的經濟效益分析等。

二,，項目的推廣整合策劃:包括項目的VI設計,，項目推廣期、促銷期,、強銷期,、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。

三,，項目的銷售招商策劃:包括售樓人員培訓,，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃,。