一,、房地產(chǎn)營銷策劃是樓盤策劃嗎,，主要是做什么工作,！是對樓盤進(jìn)行設(shè)計(jì)？還是什么,？

房地產(chǎn)營銷策劃包含樓盤策劃,，但不會直接參與樓盤設(shè)計(jì)，這一崗位仍隸屬于 營銷策劃,，工作核心仍圍繞通過包裝與宣傳等營銷手段促進(jìn)樓盤的銷售,，而這一營銷過程將從樓盤的最初定位一直貫穿到最后的銷售推廣環(huán)節(jié)，從觀念,、設(shè)計(jì),、區(qū)位、環(huán)境,、房型,、價(jià)格、品牌,、包裝,、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場的實(shí)際需求,，以開發(fā)商,、消費(fèi)者、社會三方共同利益為中心,，通過市場調(diào)查,、項(xiàng)目定位、推廣策劃,、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析,、計(jì)劃、組織和控制,，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上,，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售,，并通過消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程,。

二、房地產(chǎn)營銷策劃方案的流程

對樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括,，揭示樓盤從地理位置,、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位,。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外,、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要,，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排,；小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿,，力爭完美,。

好東西總有不同之處,，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會從眾多物業(yè)中脫穎而出,。比如：地理位置不同,，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同,，發(fā)展商信譽(yù)不同,，人均擁有空間不同，升值潛力不同,，車位數(shù)量不同,，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索,。 對樓盤進(jìn)行全面分析研究,，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

1） 地理位置；2）,、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu),；3）、樓盤做工用料,；4）,、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢,，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo),。 1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源,；3）闡述樓盤交通條件,；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力,；6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù),；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨,；9）闡述樓盤的實(shí)用率,；10） 闡述樓盤的付數(shù)

計(jì)劃；11）闡述樓盤的品質(zhì),；12）闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義,；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。 對樓盤的品牌推廣是一個(gè)長期的行為,，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮,，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：

第一階段（預(yù)期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo),，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象,。此階段廣告費(fèi)用投入相對較大,。

第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象,。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對較少,。

第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑,，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作,。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平,。

總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形,，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案,。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布,，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整,。 在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛,，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面,、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周,，更新圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布,。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前,。屆時(shí),，樂隊(duì)奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集,，參觀人流穿梭樣板之間,，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié),，另視情策劃）,。

預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登,。 內(nèi)部認(rèn)購展示會和首期展銷會定期舉行,，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：

①樓盤效果圖。

②樓盤售價(jià)表和匯款方式的確定與制作,。

③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作,。

④工地圍板的設(shè)計(jì)、繪制,。

⑤展銷場地宣傳旗幟,、宣傳畫和橫幅的設(shè)計(jì)制作。

⑥展銷場地道路指導(dǎo)牌的制作,。

⑦展板（兩套,，每套12張）的設(shè)計(jì)、制作和擺放,。

⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作,。

⑨報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版,。

⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品,。

三、什么是房地產(chǎn)營銷策劃

房地產(chǎn)營銷策劃是指根據(jù)前期市場分析,，確定項(xiàng)目的整體市場定位,，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析,，在市場定位和營銷策劃總體思路下,，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案,，產(chǎn)品規(guī)劃,、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位,。

四,、房地產(chǎn)怎么做開盤銷售策劃，整個(gè)營銷活動又怎么做,？

房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容,。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單,。

一,，項(xiàng)目的前期定位策劃:即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場調(diào)研,，項(xiàng)目定位,，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。

二,，項(xiàng)目的推廣整合策劃:包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì),，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期,、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動的策劃方案等等,。

三，項(xiàng)目的銷售招商策劃:包括售樓人員培訓(xùn),，銷售手冊的編制,，分階段銷售價(jià)格的確定等；項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃,。