作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)已成為了投資者心中的重要目標(biāo),；隨著市場(chǎng)從“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變以及企業(yè)從“以產(chǎn)品為中心”到“以消費(fèi)者為中心”的轉(zhuǎn)變,，房地產(chǎn)銷售渠道作為企業(yè)了解消費(fèi)者、溝通消費(fèi)者和掌握消費(fèi)者的核心手段,，已成為企業(yè)的重要資源。構(gòu)建高效、穩(wěn)定的銷售網(wǎng)絡(luò),，對(duì)增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力也愈發(fā)重要。 房地產(chǎn)銷售渠道之直接營(yíng)銷渠道 房地產(chǎn)發(fā)展商自己承擔(dān)全部流通職能,，直接將房地產(chǎn)商品銷售給顧客,。在現(xiàn)行的我國房地產(chǎn)銷售渠道中，直接營(yíng)銷渠道仍是主導(dǎo)的營(yíng)銷渠道,。 1,、直接營(yíng)銷房地產(chǎn)銷售渠道的優(yōu)點(diǎn) (1)房地產(chǎn)發(fā)展商控制了開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，可以避免某些素質(zhì)不高的代理商介入造成的營(yíng)銷短期行為,，如簡(jiǎn)單的將好銷樓盤單元銷售出去,，造成相對(duì)難銷的樓盤單元積壓,。 (2)產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)發(fā)展商直接了解顧客的需求,，購買特點(diǎn)及變化趨勢(shì),，由此可以較快的調(diào)整樓盤的各種功能。 2,、直接營(yíng)銷房地產(chǎn)銷售渠道的弱點(diǎn) (1)一般來說,，房地產(chǎn)發(fā)展商比較集中開發(fā)、工程等方面的優(yōu)勢(shì),。房地產(chǎn)營(yíng)銷是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)的工作,。房地產(chǎn)發(fā)展商直接營(yíng)銷，難以匯集在營(yíng)銷方面確有專長(zhǎng)的人才,，難以形成營(yíng)銷專業(yè)優(yōu)勢(shì),，這樣在相當(dāng)程度上影響營(yíng)銷業(yè)績(jī)的提升。 (2)房地產(chǎn)發(fā)展商直接銷售,，會(huì)分散企業(yè)人力,、物力、財(cái)力,，分散企業(yè)決策層精力,，搞不好會(huì)使企業(yè)顧此失彼，生產(chǎn)和銷售兩頭都受影響,。 房地產(chǎn)銷售渠道之間接營(yíng)銷渠道 房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷售,，稱為房地產(chǎn)間接營(yíng)銷渠道。間接營(yíng)銷渠道和以下所述的“第三種”營(yíng)銷房地產(chǎn)銷售渠道thldl.org.cn越來越被發(fā)展商所重視并積極嘗試,。 1,、間接營(yíng)銷房地產(chǎn)銷售渠道優(yōu)點(diǎn) (1)有利于發(fā)揮營(yíng)銷專業(yè)特長(zhǎng)。房地產(chǎn)中間商如代理商往往集中了市場(chǎng)調(diào)研,、廣告文案設(shè)計(jì),、現(xiàn)場(chǎng)銷售接待等各方面的營(yíng)銷人才，便于從專業(yè)上保證發(fā)展商開發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功,。 (2)有利于發(fā)展商集中精力,，緩解人力、物力,、財(cái)力的不足,，重點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)、工程方面的工作,。 2,、間接營(yíng)銷房地產(chǎn)銷售渠道弱點(diǎn) (1)我國目前的房地產(chǎn)中間商良莠不齊，專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水準(zhǔn)差異很大。如果一些房地產(chǎn)發(fā)展商被一些專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德低下的中間商花言巧語所迷惑,，放手讓他們代理銷售,，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的營(yíng)銷帶來很大的危害。 (2)如果代理商銷售業(yè)績(jī)和發(fā)展商自己銷售預(yù)計(jì)的業(yè)績(jī)基本持平,，在這種情況下發(fā)展商支付的銷售費(fèi)用會(huì)“得不償失”,。發(fā)展商支付給代理商的銷售費(fèi)用如傭金，希望代理商能取得較高的銷售業(yè)績(jī),，這樣即使利潤(rùn)分流也理所當(dāng)然,。 房地產(chǎn)銷售渠道之“第三種”營(yíng)銷渠道網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式 隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的不斷發(fā)展，產(chǎn)生了新經(jīng)濟(jì)下的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式,，它正對(duì)傳統(tǒng)的銷售模式產(chǎn)生著深刻的影響,。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷作為整體營(yíng)銷的一部分，是建立在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)上的,，借助互聯(lián)網(wǎng)的特性實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)銷目標(biāo)的營(yíng)銷手段,，它的作用發(fā)揮離不開一般的營(yíng)銷環(huán)境，它是互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和傳統(tǒng)營(yíng)銷相結(jié)合的產(chǎn)物,，是傳統(tǒng)的營(yíng)銷理論在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中的應(yīng)用和發(fā)展,。 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式相對(duì)于傳統(tǒng)的銷售模式具有以下優(yōu)勢(shì)：(1)通過互聯(lián)網(wǎng)使開發(fā)商和顧客之間的信息傳遞更直接、互動(dòng),，并且省去了傳統(tǒng)銷售模式下的代理環(huán)節(jié),，降低了銷售費(fèi)用；(2)通過網(wǎng)絡(luò)途徑,，使得市場(chǎng)和顧客信息的收集更及時(shí),、完備，企業(yè)決策也更具導(dǎo)向性,；(3)通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò),，信息傳播更快、更廣,，尤其在企業(yè)進(jìn)行新產(chǎn)品推廣的時(shí)候,，如果能夠結(jié)合傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，產(chǎn)品信息傳播更快,，有助于企業(yè)產(chǎn)品的銷售,。 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷作為一種新型的銷售模式，是以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷完善和發(fā)展為依托的,，它的劣勢(shì)和缺點(diǎn)主要的體現(xiàn)在：(1)由于房地產(chǎn)產(chǎn)品流動(dòng)性小，涉及的資金額大,，因此客戶即使在網(wǎng)上了解到商品房的相關(guān)信息,，還需要到現(xiàn)場(chǎng)觀看，這樣顧客并沒有通過網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷節(jié)約時(shí)間和體力，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷也很可能淪為傳播信息的媒介,，失去了作為新興房地產(chǎn)銷售渠道的意義,；(2)我國的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，不能適應(yīng)市場(chǎng)和顧客的需要,，使得網(wǎng)絡(luò)利用率偏低,；(3)雖說21世紀(jì)是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，但就現(xiàn)階段實(shí)際情況來看,，企業(yè)對(duì)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的費(fèi)用估價(jià)不足,，只知道要“網(wǎng)絡(luò)”，卻不知道要怎樣“網(wǎng)絡(luò)”,，更不清楚要多少“網(wǎng)絡(luò)”,，這就使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷有美好愿望，卻難有良好收效,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷最終也流于形式,。另外，諸如網(wǎng)絡(luò)安全,、網(wǎng)絡(luò)相關(guān)的法律,、法規(guī)的不完善都延緩了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷作為新興的房地產(chǎn)銷售渠道模式的進(jìn)一步發(fā)展。 我們應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到,，互聯(lián)網(wǎng)只是一種工具,，不是戰(zhàn)略本身；企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷也不是目的,，而是手段,，是一種推動(dòng)企業(yè)產(chǎn)品房地產(chǎn)銷售渠道方式，因此,，成功的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷房地產(chǎn)銷售渠道必須注重和加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)與顧客之間的溝通,，更好的滿足顧客，最終實(shí)現(xiàn)維系顧客,。