作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,，房地產(chǎn)業(yè)已成為了投資者心中的重要目標(biāo),；隨著市場(chǎng)從“賣(mài)方市場(chǎng)”向“買(mǎi)方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變以及企業(yè)從“以產(chǎn)品為中心”到“以消費(fèi)者為中心”的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道作為企業(yè)了解消費(fèi)者,、溝通消費(fèi)者和掌握消費(fèi)者的核心手段，已成為企業(yè)的重要資源,。構(gòu)建高效,、穩(wěn)定的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò),，對(duì)增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力也愈發(fā)重要。 房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道之直接營(yíng)銷(xiāo)渠道 房地產(chǎn)發(fā)展商自己承擔(dān)全部流通職能,，直接將房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售給顧客,。在現(xiàn)行的我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道中，直接營(yíng)銷(xiāo)渠道仍是主導(dǎo)的營(yíng)銷(xiāo)渠道,。 1,、直接營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的優(yōu)點(diǎn) (1)房地產(chǎn)發(fā)展商控制了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，可以避免某些素質(zhì)不高的代理商介入造成的營(yíng)銷(xiāo)短期行為,，如簡(jiǎn)單的將好銷(xiāo)樓盤(pán)單元銷(xiāo)售出去,，造成相對(duì)難銷(xiāo)的樓盤(pán)單元積壓。 (2)產(chǎn)銷(xiāo)直接見(jiàn)面,，便于房地產(chǎn)發(fā)展商直接了解顧客的需求,，購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，由此可以較快的調(diào)整樓盤(pán)的各種功能,。 2,、直接營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的弱點(diǎn) (1)一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展商比較集中開(kāi)發(fā),、工程等方面的優(yōu)勢(shì),。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)的工作。房地產(chǎn)發(fā)展商直接營(yíng)銷(xiāo),，難以匯集在營(yíng)銷(xiāo)方面確有專長(zhǎng)的人才,，難以形成營(yíng)銷(xiāo)專業(yè)優(yōu)勢(shì)，這樣在相當(dāng)程度上影響營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)的提升,。 (2)房地產(chǎn)發(fā)展商直接銷(xiāo)售,，會(huì)分散企業(yè)人力、物力,、財(cái)力,，分散企業(yè)決策層精力，搞不好會(huì)使企業(yè)顧此失彼,，生產(chǎn)和銷(xiāo)售兩頭都受影響,。 房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道之間接營(yíng)銷(xiāo)渠道 房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷(xiāo)售，稱為房地產(chǎn)間接營(yíng)銷(xiāo)渠道,。間接營(yíng)銷(xiāo)渠道和以下所述的“第三種”營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道thldl.org.cn越來(lái)越被發(fā)展商所重視并積極嘗試,。 1、間接營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道優(yōu)點(diǎn) (1)有利于發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)專業(yè)特長(zhǎng),。房地產(chǎn)中間商如代理商往往集中了市場(chǎng)調(diào)研,、廣告文案設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售接待等各方面的營(yíng)銷(xiāo)人才，便于從專業(yè)上保證發(fā)展商開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售成功,。 (2)有利于發(fā)展商集中精力,，緩解人力、物力,、財(cái)力的不足,，重點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、工程方面的工作,。 2,、間接營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道弱點(diǎn) (1)我國(guó)目前的房地產(chǎn)中間商良莠不齊，專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水準(zhǔn)差異很大,。如果一些房地產(chǎn)發(fā)展商被一些專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德低下的中間商花言巧語(yǔ)所迷惑,，放手讓他們代理銷(xiāo)售，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)很大的危害,。 (2)如果代理商銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和發(fā)展商自己銷(xiāo)售預(yù)計(jì)的業(yè)績(jī)基本持平,，在這種情況下發(fā)展商支付的銷(xiāo)售費(fèi)用會(huì)“得不償失”。發(fā)展商支付給代理商的銷(xiāo)售費(fèi)用如傭金,，希望代理商能取得較高的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，這樣即使利潤(rùn)分流也理所當(dāng)然。 房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道之“第三種”營(yíng)銷(xiāo)渠道網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式 隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的不斷發(fā)展,，產(chǎn)生了新經(jīng)濟(jì)下的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式,，它正對(duì)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售模式產(chǎn)生著深刻的影響。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)作為整體營(yíng)銷(xiāo)的一部分,，是建立在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)上的,，借助互聯(lián)網(wǎng)的特性實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的營(yíng)銷(xiāo)手段，它的作用發(fā)揮離不開(kāi)一般的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境,，它是互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合的產(chǎn)物,，是傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)理論在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中的應(yīng)用和發(fā)展。 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式相對(duì)于傳統(tǒng)的銷(xiāo)售模式具有以下優(yōu)勢(shì)：(1)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)使開(kāi)發(fā)商和顧客之間的信息傳遞更直接,、互動(dòng)，并且省去了傳統(tǒng)銷(xiāo)售模式下的代理環(huán)節(jié),，降低了銷(xiāo)售費(fèi)用,；(2)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)途徑，使得市場(chǎng)和顧客信息的收集更及時(shí),、完備,，企業(yè)決策也更具導(dǎo)向性；(3)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò),，信息傳播更快,、更廣，尤其在企業(yè)進(jìn)行新產(chǎn)品推廣的時(shí)候，如果能夠結(jié)合傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道進(jìn)行產(chǎn)品宣傳,，產(chǎn)品信息傳播更快,，有助于企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)作為一種新型的銷(xiāo)售模式,，是以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷完善和發(fā)展為依托的,，它的劣勢(shì)和缺點(diǎn)主要的體現(xiàn)在：(1)由于房地產(chǎn)產(chǎn)品流動(dòng)性小，涉及的資金額大,，因此客戶即使在網(wǎng)上了解到商品房的相關(guān)信息,，還需要到現(xiàn)場(chǎng)觀看，這樣顧客并沒(méi)有通過(guò)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)約時(shí)間和體力,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)也很可能淪為傳播信息的媒介,，失去了作為新興房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的意義；(2)我國(guó)的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后,，不能適應(yīng)市場(chǎng)和顧客的需要,，使得網(wǎng)絡(luò)利用率偏低；(3)雖說(shuō)21世紀(jì)是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,，但就現(xiàn)階段實(shí)際情況來(lái)看,，企業(yè)對(duì)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的費(fèi)用估價(jià)不足，只知道要“網(wǎng)絡(luò)”,，卻不知道要怎樣“網(wǎng)絡(luò)”,，更不清楚要多少“網(wǎng)絡(luò)”，這就使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)有美好愿望,，卻難有良好收效,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)最終也流于形式。另外,，諸如網(wǎng)絡(luò)安全,、網(wǎng)絡(luò)相關(guān)的法律、法規(guī)的不完善都延緩了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)作為新興的房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道模式的進(jìn)一步發(fā)展,。 我們應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到,，互聯(lián)網(wǎng)只是一種工具，不是戰(zhàn)略本身,；企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)也不是目的,，而是手段，是一種推動(dòng)企業(yè)產(chǎn)品房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道方式,，因此,，成功的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道必須注重和加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)與顧客之間的溝通，更好的滿足顧客,，最終實(shí)現(xiàn)維系顧客,。