誰能告訴我房地產(chǎn)運營管理專員主要做些什么工作,，詳細點,，謝謝,？

1、負責(zé)跟蹤國家宏觀政策變化,，分析,、研究、預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境變化,，提出/及時修正公司年度發(fā)展戰(zhàn)略建議,；

2、負責(zé)監(jiān)測行業(yè)發(fā)展動態(tài),、市場動態(tài)，搜集整理相關(guān)信息并形成分析月報,；

3,、負責(zé)公司運營數(shù)據(jù)分析,，定期盤點、分析公司銷售數(shù)據(jù),、產(chǎn)品結(jié)構(gòu),、庫存周轉(zhuǎn)等方面的執(zhí)行情況，提出分析報告,；

4,、負責(zé)定期組織公司所屬各項目《運營策劃報告》更新，編制項目運營分析及評價報告,，能基于調(diào)查研究提出獨立見解或運營調(diào)度建議,；

5、協(xié)助組織公司季度,、年度經(jīng)營分析并協(xié)助監(jiān)督實施,；

6、參與公司戰(zhàn)略管理,、內(nèi)控管理,、計劃管理、信息管理等企業(yè)運營管理工作領(lǐng)域的基礎(chǔ)工作和系統(tǒng)建設(shè),。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，銷售工作制度怎么編制？

房地產(chǎn)公司銷售工作制度

第一節(jié) 概述,、部門職能,、組織結(jié)構(gòu)

一、概述

銷售中心擔(dān)負著實施公司銷售戰(zhàn)略,，實現(xiàn)公司銷售目標(biāo)的責(zé)任,，對我公司實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，對公司形象的塑造負有重大責(zé)任,，我們必須有一個良好的機制來保證我們的工作目標(biāo)的小實現(xiàn),。因此，建立此項制度,，建立一個合乎職業(yè)要求的行為規(guī)范,，樹立良好的個人形象，進而有效地促進建立客戶關(guān)系,，最終達到公司的銷售目標(biāo),，其管理人員具備相應(yīng)的敬業(yè)精神，事業(yè)心和組織業(yè)務(wù)能力,，業(yè)務(wù)人員必須具備足夠的業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心,。

二、部門職能

1. 收集市場信息，提出分析報告,；

2. 擬定銷售方案和工作計劃,，組織計劃實施；

3.擬定價格方案,，合同條件條款,；

4. 組織項目洽談；

5. 接受客戶投訴,，商洽有關(guān)部門處理,；

6. 積極發(fā)展與開發(fā)商及中介機構(gòu)的合作；

三,、組織結(jié)構(gòu)

第二節(jié) 崗位職責(zé)

一,、項目銷售部經(jīng)理

直接上級：銷售中心經(jīng)理

崗位職責(zé)：

1.組織完成銷售日常經(jīng)營工作；

2.根據(jù)公司銷售日報,，擬定長短期工作目標(biāo)和規(guī)劃,；

3. 與銷售主管商議制定銷售策劃方案，指導(dǎo)主管工作,；

4. 組織重要項目洽談,，審核銷售條件和條款；

5. 負責(zé)與中介機構(gòu)關(guān)系,；

6.向上級報告工作,，負責(zé)主管及人員組織報審；

7.制定銷售部管理制度報審

二,、市場策劃部經(jīng)理

直接上級：銷售中心經(jīng)理

崗位職責(zé)：

1.根據(jù)銷售中心擬定市場策劃方案,；

2.擬定銷售形象設(shè)計方案；

3. 組織方案實施,，包括廣告策劃,、執(zhí)行、公關(guān)宣傳等工作,；

4. 收集市場信息,，提出分析報告；

5. 負責(zé)與有關(guān)每體部門的關(guān)系,；

三,、銷售主管

直接上級：銷售經(jīng)理

崗位職責(zé)：

1. 負責(zé)銷售人員的管理，銷售,，定計劃上報,；

2. 制定員工培訓(xùn)計劃；

3. 培訓(xùn)組織實施,；

4. 依據(jù)經(jīng)理下達本組任務(wù),，制定方案,，保證完成；

5. 調(diào)動員工工作熱情,，保證計劃的實施,，并不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平,；

6.指導(dǎo)銷售工作,，復(fù)核銷售條件、條款,；

7.及時解決本組工作困難,，解決不了的及時上報；

四,、銷售代表

直接上級：銷售部主管

崗位職責(zé)：

1. 團結(jié)互助,，努力完成自身銷售任務(wù)，餅干最大程度地協(xié)助其他同事完成銷售任務(wù),；

2. 熱情接待客戶,，對待工作善始善終；

3.嚴(yán)格按照銷售程序辦理接待,、認購,、管理、服務(wù)等銷售任務(wù),；

4. 洽談銷售條件,，草擬合同條款；

五,、銷售助理（文員）

直接上級：銷售部經(jīng)理

崗位職責(zé)：

1. 辦公用品領(lǐng)取,、分配；

2. 記錄傳達上級各項指示,；

3. 統(tǒng)計信息,、報告（市調(diào)、媒體反饋等）匯總,；

4. 統(tǒng)計銷售,；

5. 文件備案、存檔,；

第三節(jié) 銷售業(yè)務(wù)管理

一,、 客戶渠道

1.上門客戶---電話、來訪,；

2. 掃樓客戶---外來尋找的客戶,；

3. 關(guān)系客戶---各種關(guān)系介紹來的客戶；

二,、 客戶管理

1. 無論哪種渠道的客戶,，必須盡快填寫《客戶登記表》上報銷售部經(jīng)理,，并得到其確認；

2. 客戶的確認以遞交《客戶登記表》的時間為準(zhǔn),；

3. 銷售人員不得對未確認的客戶繼續(xù)跟進（善意協(xié)助者除外）,；

三、 跟蹤和反饋

1. 銷售人員必須及時跟跟進已確認的客戶,，并及時將跟進記錄（電話,、談話）填入《客戶跟進記錄》；

2.每周一10：00以前銷售人員須將前一周的客戶跟進記錄匯總上報銷售部經(jīng)理,；

四,、 合同洽定

1. 銷售工作thldl.org.cn制度中報價前，銷售人員須充分了解客戶的要求,，評估客戶的承受能力后,，根據(jù)報價方案及價格權(quán)限，酌情做出報價單,，報價以書面形式做成,，有部門經(jīng)理簽發(fā)；

2. 價格談到以自己的權(quán)限為限,，銷售人員可決定其權(quán)限范圍之內(nèi)的價格,，超過的必須事先上報銷售部經(jīng)理，經(jīng)批準(zhǔn)后方可對外承諾,；

3. 對于客戶堅持要修改的合同條款,，需將客戶的修改意見以書面形式報于發(fā)展商協(xié)調(diào)人或合約部，由合約部出面與客戶洽談達成最后約定,，以補充協(xié)議的形式成為合同的附件,；

4. 銷售人員談成后，填寫《合同報簽單》,，寫明價格條件和相關(guān)內(nèi)容,，轉(zhuǎn)交發(fā)展商合約部；

五,、 對未成交的客戶的管理

對未成交客戶的管理是我們客戶積累主要途徑之一,，必須十分認真地對待，銷售人員必須每個月對未成交客戶作一整理,，填寫好《未成交客戶登記表》的主要內(nèi)容,，有客戶名稱，需求面積,，入住大廈名稱,，成交價格，期限,，未入住原因等,。

第四節(jié) 代理公司管理

一,、總則

代理公司是銷售組織機制的一部分，由于代理公司具有固定的客戶資源和信息資源,，在寫字樓的租賃業(yè)務(wù)中,，發(fā)揮著重要的作用，因此,，代理公司將賦予其與本公司銷售人員同等的權(quán)限,，也承擔(dān)著與相稱的責(zé)任和義務(wù)。但是,，目前的物業(yè)中介行業(yè)尚缺的約束,，行為自律不足，行為規(guī)范丞待建立,，本制度旨在建立一種規(guī)范的行為機制，保障發(fā)展商和代理公司雙方的共同利益,。

具備法律核準(zhǔn)的房地人經(jīng)紀(jì)人資格,，是雙方合作的法律基礎(chǔ)，簽署代理協(xié)議,，明確雙方的權(quán)利和義務(wù),，是雙方合作的法律保障。

確定諸如客戶確認,，價格權(quán)限等一整套較為完整的管理辦法是建立業(yè)務(wù)操作規(guī)范的必要途徑,。

二、代理資格認定

代理公司應(yīng)具備以下條件：

1. 必須是按照中國法律注冊的合法公司,，并具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì),；

2. 不具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)的公司和個人，不能取得代理資格,，但其業(yè)務(wù)將予承認,，并按正常比例的60%支付傭金。

三,、代理協(xié)議書

符合代理條件的,，本公司將與其洽定代理協(xié)議書，以確定雙方的權(quán)利義務(wù),，客戶確認辦法,，傭金提取辦法等事項。

四,、客戶確認

1. 由代理公司帶領(lǐng)有效客戶看房,，有效客戶是指客戶代表必須是其寫字樓租賃的決策人員或主管人員，如：總裁（總經(jīng)理）,，行政總監(jiān)（經(jīng)理）,，或其他有授權(quán)的人員,；

2. 客戶認定后，本公司將與代理公司一簽定客戶確認書,，客戶確認書將包括客戶的基本情況,，如名稱、聯(lián)系人及聯(lián)系方法,、初步需求意向,、確認書有效期等；

3. 代理公司應(yīng)在簽訂客戶確認書后,，盡快以書面形式向本公司遞交客戶意向書,，其內(nèi)容包括：面積、朝向,、樓層及客戶需要了解的其他情況和要求,；

五、授權(quán)

代理公司作為本公司銷售組織機制的一部分,，將被授予一定的業(yè)物權(quán)限,，在權(quán)限范圍內(nèi)，有權(quán)處理租賃事宜,，包括給客戶作報價方案,，洽談價格條件以及合同條款，直至交易成功,。

1.價格權(quán)限：

作為代理協(xié)議的一部分,，本公司將提供價格單，符合價格單規(guī)定的價格條件的,，代理公司有權(quán)決定,，超過規(guī)定條件的，必須報本公司,，經(jīng)書面認可執(zhí)行,；

2.合同條款：

合同正式文本原則上不可改動，如客戶提出的修改意見確有理由,，須報本公司與發(fā)展商合約部門,，洽定后簽訂補充協(xié)議。

六,、傭金的核算以雙方的共同利益為基本點,，其比例與租金水平和租賃面積成正比

傭金方案是代理協(xié)議的一部分，本公司將根據(jù)銷售工作制度的傭金方案的規(guī)定核算傭金額并及時支付傭金,。