誰能告訴我房地產(chǎn)運(yùn)營管理專員主要做些什么工作,，詳細(xì)點(diǎn)，謝謝,？

1,、負(fù)責(zé)跟蹤國家宏觀政策變化，分析,、研究,、預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境變化，提出/及時(shí)修正公司年度發(fā)展戰(zhàn)略建議,；

2,、負(fù)責(zé)監(jiān)測行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場動(dòng)態(tài),，搜集整理相關(guān)信息并形成分析月報(bào)；

3,、負(fù)責(zé)公司運(yùn)營數(shù)據(jù)分析,，定期盤點(diǎn)、分析公司銷售數(shù)據(jù),、產(chǎn)品結(jié)構(gòu),、庫存周轉(zhuǎn)等方面的執(zhí)行情況，提出分析報(bào)告,；

4,、負(fù)責(zé)定期組織公司所屬各項(xiàng)目《運(yùn)營策劃報(bào)告》更新，編制項(xiàng)目運(yùn)營分析及評(píng)價(jià)報(bào)告,，能基于調(diào)查研究提出獨(dú)立見解或運(yùn)營調(diào)度建議,；

5、協(xié)助組織公司季度,、年度經(jīng)營分析并協(xié)助監(jiān)督實(shí)施,；

6、參與公司戰(zhàn)略管理,、內(nèi)控管理,、計(jì)劃管理、信息管理等企業(yè)運(yùn)營管理工作領(lǐng)域的基礎(chǔ)工作和系統(tǒng)建設(shè),。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，銷售工作制度怎么編制？

房地產(chǎn)公司銷售工作制度

第一節(jié) 概述,、部門職能,、組織結(jié)構(gòu)

一、概述

銷售中心擔(dān)負(fù)著實(shí)施公司銷售戰(zhàn)略,，實(shí)現(xiàn)公司銷售目標(biāo)的責(zé)任,，對(duì)我公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo),，對(duì)公司形象的塑造負(fù)有重大責(zé)任，我們必須有一個(gè)良好的機(jī)制來保證我們的工作目標(biāo)的小實(shí)現(xiàn),。因此,，建立此項(xiàng)制度，建立一個(gè)合乎職業(yè)要求的行為規(guī)范,，樹立良好的個(gè)人形象,，進(jìn)而有效地促進(jìn)建立客戶關(guān)系，最終達(dá)到公司的銷售目標(biāo),，其管理人員具備相應(yīng)的敬業(yè)精神,，事業(yè)心和組織業(yè)務(wù)能力，業(yè)務(wù)人員必須具備足夠的業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心,。

二,、部門職能

1. 收集市場信息，提出分析報(bào)告,；

2. 擬定銷售方案和工作計(jì)劃,，組織計(jì)劃實(shí)施；

3.擬定價(jià)格方案,，合同條件條款,；

4. 組織項(xiàng)目洽談；

5. 接受客戶投訴,，商洽有關(guān)部門處理,；

6. 積極發(fā)展與開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)的合作；

三,、組織結(jié)構(gòu)

第二節(jié) 崗位職責(zé)

一,、項(xiàng)目銷售部經(jīng)理

直接上級(jí)：銷售中心經(jīng)理

崗位職責(zé)：

1.組織完成銷售日常經(jīng)營工作；

2.根據(jù)公司銷售日?qǐng)?bào),，擬定長短期工作目標(biāo)和規(guī)劃,；

3. 與銷售主管商議制定銷售策劃方案，指導(dǎo)主管工作,；

4. 組織重要項(xiàng)目洽談,，審核銷售條件和條款；

5. 負(fù)責(zé)與中介機(jī)構(gòu)關(guān)系,；

6.向上級(jí)報(bào)告工作,，負(fù)責(zé)主管及人員組織報(bào)審；

7.制定銷售部管理制度報(bào)審

二,、市場策劃部經(jīng)理

直接上級(jí)：銷售中心經(jīng)理

崗位職責(zé)：

1.根據(jù)銷售中心擬定市場策劃方案,；

2.擬定銷售形象設(shè)計(jì)方案；

3. 組織方案實(shí)施，包括廣告策劃,、執(zhí)行,、公關(guān)宣傳等工作；

4. 收集市場信息,，提出分析報(bào)告,；

5. 負(fù)責(zé)與有關(guān)每體部門的關(guān)系；

三,、銷售主管

直接上級(jí)：銷售經(jīng)理

崗位職責(zé)：

1. 負(fù)責(zé)銷售人員的管理,，銷售，定計(jì)劃上報(bào),；

2. 制定員工培訓(xùn)計(jì)劃,；

3. 培訓(xùn)組織實(shí)施；

4. 依據(jù)經(jīng)理下達(dá)本組任務(wù),，制定方案,，保證完成；

5. 調(diào)動(dòng)員工工作熱情,，保證計(jì)劃的實(shí)施,，并不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平；

6.指導(dǎo)銷售工作,，復(fù)核銷售條件、條款,；

7.及時(shí)解決本組工作困難,，解決不了的及時(shí)上報(bào)；

四,、銷售代表

直接上級(jí)：銷售部主管

崗位職責(zé)：

1. 團(tuán)結(jié)互助,，努力完成自身銷售任務(wù)，餅干最大程度地協(xié)助其他同事完成銷售任務(wù),；

2. 熱情接待客戶,，對(duì)待工作善始善終；

3.嚴(yán)格按照銷售程序辦理接待,、認(rèn)購,、管理、服務(wù)等銷售任務(wù),；

4. 洽談銷售條件,，草擬合同條款；

五,、銷售助理（文員）

直接上級(jí)：銷售部經(jīng)理

崗位職責(zé)：

1. 辦公用品領(lǐng)取,、分配；

2. 記錄傳達(dá)上級(jí)各項(xiàng)指示,；

3. 統(tǒng)計(jì)信息,、報(bào)告（市調(diào),、媒體反饋等）匯總；

4. 統(tǒng)計(jì)銷售,；

5. 文件備案,、存檔；

第三節(jié) 銷售業(yè)務(wù)管理

一,、 客戶渠道

1.上門客戶---電話,、來訪；

2. 掃樓客戶---外來尋找的客戶,；

3. 關(guān)系客戶---各種關(guān)系介紹來的客戶,；

二、 客戶管理

1. 無論哪種渠道的客戶,，必須盡快填寫《客戶登記表》上報(bào)銷售部經(jīng)理,，并得到其確認(rèn)；

2. 客戶的確認(rèn)以遞交《客戶登記表》的時(shí)間為準(zhǔn),；

3. 銷售人員不得對(duì)未確認(rèn)的客戶繼續(xù)跟進(jìn)（善意協(xié)助者除外）,；

三、 跟蹤和反饋

1. 銷售人員必須及時(shí)跟跟進(jìn)已確認(rèn)的客戶,，并及時(shí)將跟進(jìn)記錄（電話,、談話）填入《客戶跟進(jìn)記錄》；

2.每周一10：00以前銷售人員須將前一周的客戶跟進(jìn)記錄匯總上報(bào)銷售部經(jīng)理,；

四,、 合同洽定

1. 銷售工作thldl.org.cn制度中報(bào)價(jià)前，銷售人員須充分了解客戶的要求,，評(píng)估客戶的承受能力后,，根據(jù)報(bào)價(jià)方案及價(jià)格權(quán)限，酌情做出報(bào)價(jià)單,，報(bào)價(jià)以書面形式做成,，有部門經(jīng)理簽發(fā)；

2. 價(jià)格談到以自己的權(quán)限為限,，銷售人員可決定其權(quán)限范圍之內(nèi)的價(jià)格,，超過的必須事先上報(bào)銷售部經(jīng)理，經(jīng)批準(zhǔn)后方可對(duì)外承諾,；

3. 對(duì)于客戶堅(jiān)持要修改的合同條款,，需將客戶的修改意見以書面形式報(bào)于發(fā)展商協(xié)調(diào)人或合約部，由合約部出面與客戶洽談達(dá)成最后約定,，以補(bǔ)充協(xié)議的形式成為合同的附件,；

4. 銷售人員談成后，填寫《合同報(bào)簽單》，寫明價(jià)格條件和相關(guān)內(nèi)容,，轉(zhuǎn)交發(fā)展商合約部,；

五、 對(duì)未成交的客戶的管理

對(duì)未成交客戶的管理是我們客戶積累主要途徑之一,，必須十分認(rèn)真地對(duì)待,，銷售人員必須每個(gè)月對(duì)未成交客戶作一整理，填寫好《未成交客戶登記表》的主要內(nèi)容,，有客戶名稱,，需求面積，入住大廈名稱,，成交價(jià)格,，期限，未入住原因等,。

第四節(jié) 代理公司管理

一,、總則

代理公司是銷售組織機(jī)制的一部分，由于代理公司具有固定的客戶資源和信息資源,，在寫字樓的租賃業(yè)務(wù)中,，發(fā)揮著重要的作用，因此,，代理公司將賦予其與本公司銷售人員同等的權(quán)限,，也承擔(dān)著與相稱的責(zé)任和義務(wù)。但是,，目前的物業(yè)中介行業(yè)尚缺的約束,，行為自律不足，行為規(guī)范丞待建立,，本制度旨在建立一種規(guī)范的行為機(jī)制，保障發(fā)展商和代理公司雙方的共同利益,。

具備法律核準(zhǔn)的房地人經(jīng)紀(jì)人資格,，是雙方合作的法律基礎(chǔ)，簽署代理協(xié)議,，明確雙方的權(quán)利和義務(wù),，是雙方合作的法律保障。

確定諸如客戶確認(rèn),，價(jià)格權(quán)限等一整套較為完整的管理辦法是建立業(yè)務(wù)操作規(guī)范的必要途徑,。

二、代理資格認(rèn)定

代理公司應(yīng)具備以下條件：

1. 必須是按照中國法律注冊(cè)的合法公司,，并具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì),；

2. 不具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)的公司和個(gè)人，不能取得代理資格，但其業(yè)務(wù)將予承認(rèn),，并按正常比例的60%支付傭金,。

三、代理協(xié)議書

符合代理?xiàng)l件的,，本公司將與其洽定代理協(xié)議書,，以確定雙方的權(quán)利義務(wù)，客戶確認(rèn)辦法,，傭金提取辦法等事項(xiàng),。

四、客戶確認(rèn)

1. 由代理公司帶領(lǐng)有效客戶看房,，有效客戶是指客戶代表必須是其寫字樓租賃的決策人員或主管人員,，如：總裁（總經(jīng)理），行政總監(jiān)（經(jīng)理）,，或其他有授權(quán)的人員,；

2. 客戶認(rèn)定后，本公司將與代理公司一簽定客戶確認(rèn)書,，客戶確認(rèn)書將包括客戶的基本情況,，如名稱、聯(lián)系人及聯(lián)系方法,、初步需求意向,、確認(rèn)書有效期等；

3. 代理公司應(yīng)在簽訂客戶確認(rèn)書后,，盡快以書面形式向本公司遞交客戶意向書,，其內(nèi)容包括：面積、朝向,、樓層及客戶需要了解的其他情況和要求,；

五、授權(quán)

代理公司作為本公司銷售組織機(jī)制的一部分,，將被授予一定的業(yè)物權(quán)限,，在權(quán)限范圍內(nèi)，有權(quán)處理租賃事宜,，包括給客戶作報(bào)價(jià)方案,，洽談價(jià)格條件以及合同條款，直至交易成功,。

1.價(jià)格權(quán)限：

作為代理協(xié)議的一部分,，本公司將提供價(jià)格單，符合價(jià)格單規(guī)定的價(jià)格條件的,，代理公司有權(quán)決定,，超過規(guī)定條件的,，必須報(bào)本公司，經(jīng)書面認(rèn)可執(zhí)行,；

2.合同條款：

合同正式文本原則上不可改動(dòng),，如客戶提出的修改意見確有理由，須報(bào)本公司與發(fā)展商合約部門,，洽定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議,。

六、傭金的核算以雙方的共同利益為基本點(diǎn),，其比例與租金水平和租賃面積成正比

傭金方案是代理協(xié)議的一部分,，本公司將根據(jù)銷售工作制度的傭金方案的規(guī)定核算傭金額并及時(shí)支付傭金。