步驟一,、制定總戰(zhàn)略n 同致行向開發(fā)商匯報項目整體營銷推廣方案,，經(jīng)雙方商榷制定營銷總戰(zhàn)略,。

步驟二,、人員組織工作 1. 成立工作小組,，確立工作方式,；

2. 銷售主任選拔,，采取內(nèi)部競爭上崗方式,；

3. 銷售主任到崗,，開展銷售準(zhǔn)備工作；

4. 銷售人員招聘,，篩選定員,；

5. 銷售人員培訓(xùn)。由銷售主任負(fù)責(zé)培訓(xùn),，整體達到上崗要求,；

6. 財務(wù)、合同人員到崗,；

7. 配合人員到崗,。清潔人員2名、女保安4名,、水電工1名,。

步驟三、售樓處,、示范單位建設(shè)工作 n 1. 暫定內(nèi)部認(rèn)購,、開盤時間，用于以下工作參照時間,；

n 2. 裝修公司考察及確定,；

房地產(chǎn)15種營銷思路和方法？

銷售策略：開盤時機選擇,，定價方法,，付款方式，銷售組織,，銷售計劃,，銷售控制

廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標(biāo),，訴求人群 項目訴求重點,，各類廣告創(chuàng)意（報紙,，戶外，電播等）

媒體投放策略 ：媒體選擇,，媒體組合,，投放預(yù)算，媒體計劃,，媒體排期

公關(guān)策略：媒體公關(guān),，軟文撰寫，公關(guān)活動策劃,，協(xié)助活動執(zhí)行

房地產(chǎn)怎么做開盤銷售策劃,，整個營銷活動又怎么做？

房地產(chǎn)策劃分為以下三個內(nèi)容,。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃,。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。
一,，項目的前期定位策劃:即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究,，包括市場調(diào)研，項目定位,，項目的經(jīng)濟效益分析等,。
二，項目的推廣整合策劃:包括項目的VI設(shè)計,，項目推廣期,、促銷期、強銷期,、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等,。
三，項目的銷售招商策劃:包括售樓人員培訓(xùn),，銷售手冊的編制,，分階段銷售價格的確定等；項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃,。

樓市開盤的完整策劃方案 要怎么寫

5.1樓盤開盤策劃方案開盤組織安排
開盤組織安排是指開盤當(dāng)日銷售活動的具體工作流程以及促進流程順暢運行的各項保障工作,。它的主要內(nèi)容包括：開盤組織流程設(shè)計、人員分工及培訓(xùn),、開盤空間組織,、銷售流程中的關(guān)鍵點控制、開盤物料清單及落實,、促銷策略,、開盤信息發(fā)布、突發(fā)事件的應(yīng)對措施,、銷售氛圍營造,、防止開盤未成交客戶流失預(yù)案等,。
5.1.1 開盤組織流程
良好的開盤組織流程要具備以下特點：
1) 分區(qū)明確，責(zé)任到人
2) 內(nèi)外場緊密聯(lián)系配合,，控制銷售速度,，確保開盤目標(biāo)在一定時段內(nèi)完成
3) 銷控必須準(zhǔn)確，堅決杜絕“一房多賣”現(xiàn)象,。
4) 簽約必須及時,，保證“銷控一個,、簽約一個”,。
開盤認(rèn)購流程圖的參考格式見附件6（以換籌搖號選房為例）。
5.1.2 經(jīng)典樓盤開盤策劃人員分工及培訓(xùn)
1）人員分工
開盤總指揮
各區(qū)（如換籌區(qū),、等候區(qū),、銷控區(qū)、收銀區(qū),、簽約區(qū),、復(fù)核區(qū)）人員及負(fù)責(zé)人
銷售人員：銷控專員，銷售經(jīng)理,，置業(yè)顧問
銷售輔助人員：財務(wù)人員,，簽約人員，復(fù)核人員
咨詢?nèi)藛T：銀行按揭,、設(shè)計,、工程、法律人員
現(xiàn)場服務(wù)人員：服務(wù)生,，保安員,，保潔員
2）人員培訓(xùn)
銷售培訓(xùn)：銷售百問（統(tǒng)一對外說詞），現(xiàn)場銷售模擬
銷售輔助培訓(xùn)：客戶問答指引,，工作流程模擬
物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：形象要求,，服務(wù)動作要求，客戶問答指引,，現(xiàn)場服務(wù)流程演練
5.1.3 樓盤開盤策劃開盤空間組織
開盤空間組織是指開盤組織流程中各工作區(qū)（節(jié)點）在實際空間中的具體位置分布,，開盤空間組織的要求：
1) 易于營造熱烈有序的銷售氛圍
2) 準(zhǔn)確控制各區(qū)域的空間大小及形式，特別是銷控區(qū)
3) 交通流線一定要圍閉,、順暢,、盡可能不交叉
4) 各工作區(qū)均預(yù)留工作人員通道，并確保各區(qū)按流程順暢“接駁”
開盤空間組織圖的參考格式見附件7,。
5.1.4 銷售流程中的關(guān)鍵點控制
項目開盤銷售組織要進行分區(qū)管理,，一般分為等候區(qū)、選房區(qū),、收銀區(qū),、簽約區(qū)及復(fù)核區(qū),。各片區(qū)設(shè)定管理負(fù)責(zé)人，片區(qū)之間由各區(qū)內(nèi)設(shè)定的接頭人進行聯(lián)系,，設(shè)置的總體協(xié)調(diào)人負(fù)責(zé)整個流程的正常運轉(zhuǎn)及工作節(jié)奏的控制,。
流程中的各區(qū)關(guān)鍵點控制：
1) 等候區(qū)——進入選房區(qū)的閘口處，注意控制節(jié)奏,，要保證選房區(qū)內(nèi)的成交效率及現(xiàn)場人氣
2) 選房區(qū)——準(zhǔn)確記錄銷控,，引導(dǎo)客戶成交
3) 收銀區(qū)——客戶付款處，注意收銀的準(zhǔn)確性和速度
4) 簽約區(qū)——客戶簽約處,，注意簽約的準(zhǔn)確性和速度
5) 復(fù)核區(qū)——合約蓋章處,，避免銷售出錯的最后屏障
5.1. 5 開盤物料清單及落實
開盤中涉及多種物料，開盤準(zhǔn)備階段應(yīng)列出詳細的物料清單,，并落實到具體責(zé)任人,。
主要物料包括：
1) 認(rèn)購須知
2) 客戶簽約文本：認(rèn)購書、合同統(tǒng)一文本
3) 現(xiàn)場銷售物料：模型,、洽談桌椅,、等候桌椅、服務(wù)臺,、銷控板等
4) 銷售宣傳資料：樓書,、宣傳單張、戶型單張等
5) 設(shè)備類物料：電腦,、打印機,、復(fù)印機、驗鈔機,、POS機,、保險箱、麥克風(fēng),、擴音器等
6) 文具類物料：打印紙,、筆、不干膠,、電池等
7) 食品類物料：為客戶及工作人員準(zhǔn)備的食品和飲料等
8) 宣傳類物料：空飄,、噴繪等
物料清單的參考格式見附件8。
5.1.6 開盤促銷策略
開盤促銷的實質(zhì)是通過某種形式刺激客戶在短期內(nèi)成交,。
制定促銷策略的基本原則:
1) 促銷形式符合產(chǎn)品形象要求
2) 保持現(xiàn)場人氣
3) 避免出現(xiàn)靠促銷賣樓的市場形象
促銷的基本形式包括但不限于：
1) 內(nèi)部認(rèn)購（誠意金）優(yōu)惠
2) 付款方式優(yōu)惠
3) 抽獎（禮品,、電視、車,、房款,、管理費等）
4) 按期簽約優(yōu)惠
5.1.7 開盤信息發(fā)布
通過各種有效途徑將項目開盤信息傳遞給市場，特別是儲備客戶。
5.1.8 突發(fā)事件的應(yīng)對措施
開盤前要對突發(fā)事件的出現(xiàn)進行預(yù)估,，并制定針對性的應(yīng)對措施,。
開盤突發(fā)事件的類型主要有：
1) 天氣變化類：如暴雨等，可在現(xiàn)場準(zhǔn)備基本物件應(yīng)急,；
2) 客戶服務(wù)類：如客戶銀行卡無法劃賬,，可提前安排專車及人員在現(xiàn)場隨時準(zhǔn)備陪同客戶到附近銀行取款；
3) 客戶投訴類：如客戶激烈投訴,、現(xiàn)場爭斗等,，可緊急安排VIP室隔離、快速處理,，必要時提前安排公安人員在現(xiàn)場進行協(xié)調(diào),；
4) 現(xiàn)場包裝違規(guī)類：如城管對開盤的宣傳條幅進行收繳等，可要求包裝制作公司提前協(xié)調(diào)好政府管理人員,，同時安排相關(guān)人員在現(xiàn)場隨時準(zhǔn)備協(xié)調(diào)工作,。
5) 后勤保障類：如停電,、停水等問題的處理,。
5.1.9 開盤銷售氛圍營造
開盤銷售氛圍營造主要是通過一些活動形式為開盤現(xiàn)場提供一個良好的背景環(huán)境，它的本質(zhì)是為銷售而服務(wù)的,，在活動安排時要注意不能過于分散工作人員的時間與精力,，活動安排始終要圍繞開盤銷售進行。
5.1.10 制定防止開盤未成交客戶流失預(yù)案
項目積累的每一個誠意認(rèn)籌客戶都是付出一定營銷費用的代價獲取的,，是營銷推廣的成果,，因此營銷人員要樹立“惜籌如金”的理念，提前制定防止開盤未成交客戶流失預(yù)案,，提出繼續(xù)吸引未成交客戶并爭取其成交的解決方案,。
5.2 開盤實地演練
開盤實地演練的基本要求：
1) 全流程實地演練
2) 全體人員參與
3) 充分估計困難
4) 現(xiàn)場出現(xiàn)問題現(xiàn)場解決
5) 反復(fù)實地演練直至順暢無誤
六、開盤總結(jié)分析
要求在首次開盤后一周內(nèi)做出簡要明晰的分析評價,，對項目后續(xù)的銷售策略提出建議,，并報營銷策劃中心。
6.1意義
1) 制定與調(diào)整后續(xù)銷售策略的依據(jù)
2) 項目持續(xù)定位的依據(jù)
3) 項目價格體系調(diào)整的依據(jù)
4) 項目推廣效果評估與調(diào)整的依據(jù)
5) 制定與調(diào)整項目發(fā)展策略及發(fā)展速度的依據(jù)
開工令房地產(chǎn)表格
開發(fā)報建流程
開發(fā)報建
6) 項目規(guī)劃設(shè)計調(diào)整的依據(jù)
6.2主要內(nèi)容
1) 客戶分析
2) 各戶型成交情況分析
3) 銷售目標(biāo)評估
4) 銷售定價評估
5) 營銷策略評估
6) 后續(xù)推售計劃和價格建議
七,、開盤常見的主要問題
1) 推廣節(jié)奏與項目發(fā)展進度步調(diào)不一致,，出現(xiàn)較大偏差，造成費用和客戶資源的浪費
2) 對市場缺乏深入調(diào)研分析,，流于表面
3) 市場數(shù)據(jù)陳舊,，報告未能準(zhǔn)確反映現(xiàn)時市場的真實情況
4) 重定性的感覺、輕量化的分析
5) 在客戶儲備過程中未設(shè)定初選推售范圍,，造成客戶選擇范圍或過于散亂或過于集中,，不利于確定開盤推售范圍和客戶分流
6) 開盤價格的確定缺乏分步測試、逐步聚焦的過程,，造成無法準(zhǔn)確判斷客戶的心理價位
7) 開盤組織流程不科學(xué),、不嚴(yán)密,，造成現(xiàn)場氛圍差、容易出錯和客戶流失
8) 不注重開盤總結(jié),，不能及時制定和調(diào)整后期的推售安排
9) 不重視售樓系統(tǒng)在開盤中的應(yīng)用,，不能實時掌握開盤成交數(shù)據(jù) 經(jīng)典樓盤開盤策劃