一、房地產(chǎn)開發(fā)、工程進(jìn)度與營銷的節(jié)點(diǎn)具體關(guān)系是什么？

房地產(chǎn)開發(fā)涵蓋了工程進(jìn)度及營銷。

項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)商，會制定一個開發(fā)計(jì)劃。

在開發(fā)計(jì)劃中,，會涉及到以下幾個方面：

前期工作：相關(guān)證件手續(xù)的辦理。（項(xiàng)目前期部）

設(shè)計(jì)工作：項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì),。（設(shè)計(jì)部）

工程工作：工程的重要里程碑節(jié)點(diǎn),。（工程部）

營銷工作：項(xiàng)目的銷控、蓄客,、開盤,、回款、推廣計(jì)劃,。（營銷部）

另外還有成本及財(cái)務(wù)等工作,。

一般開發(fā)商都希望盡快開發(fā)回款，這種情況下,，有兩種做法：

一是確定一個開盤時間,，也就是營銷的重要節(jié)點(diǎn)，一切其它工作,，例如前期,、設(shè)計(jì)、工程等進(jìn)度都按這個節(jié)點(diǎn)排自己的工作計(jì)劃,；

二是排一個最快的工程完工計(jì)劃,。例如有的城市規(guī)定，別墅二工程只有封頂才可以拿預(yù)售許可證（也就是允許銷售）,，這時工程等部門就會排出一個最快的工程完工計(jì)劃，而營銷節(jié)點(diǎn),，例如開盤時間,，就按這個工程完工計(jì)劃和取證時間來排自己的工作節(jié)點(diǎn)。

所以您說的工程進(jìn)度和營銷節(jié)點(diǎn)是密不可分的,，營銷節(jié)點(diǎn)受限于工程進(jìn)度,，而工程進(jìn)度服務(wù)于營銷節(jié)點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵,，就是盈利,，而盈利的前提是營銷。所以,，對于房地產(chǎn)開發(fā)中的各個環(huán)節(jié),，一切都是為了營銷服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)公司的開發(fā)利潤,。

二,、為什么總完不成營銷任務(wù)

眼看又到年底了，劉鵬算了算，自己的任務(wù)還差十萬才能夠完成,。面對還有短短的幾天時間就要將過去的這一年,，他已經(jīng)是第四年沒有完成銷售回款任務(wù)了。劉鵬非常失落,，幾乎對自己氣餒,。做了十年銷售，這次他甚至幾乎也對營銷這個職業(yè)也徹底改變了觀念與初衷,。對于連續(xù)四年在一家企業(yè)沒有完成銷售回款任務(wù)的事實(shí),，劉鵬今年十分想使出“吃奶的力量”想再次證明自己的能力與實(shí)力，看來,，這次他又失敗了,！他完成目標(biāo)任務(wù)的希望再一次被“營銷——這把利劍”又一次斬落于馬下！

真是非常遺憾,！何況劉鵬是作為區(qū)域銷售經(jīng)理中業(yè)績做得還不算差的,，而且以前也曾經(jīng)創(chuàng)造過輝煌的業(yè)績。劉鵬在進(jìn)行反思的同時,，企業(yè)也有必要應(yīng)當(dāng)進(jìn)行反思,。 企業(yè)生存的巨大責(zé)任壓到了銷售部門與銷售人員的肩膀上，要么“大爺”的位置伺候著,，要么不被當(dāng)人用,。但凡營銷人員沒有銷售、回款,，就會遭受白眼,、走人。銷售隊(duì)伍是一撥一撥地?fù)Q,，銷售人員是企業(yè)里最不穩(wěn)定的那批人,。

粗放型、一刀切,、簡單化,，是目前企業(yè)營銷普遍存在的最大問題，這導(dǎo)致了企業(yè)的營銷業(yè)績和運(yùn)作環(huán)境越來越惡劣,，從而企業(yè)的大環(huán)境也影響到了像劉鵬一樣的許多營銷人員,，他們才會常常完不成每年的銷售回款任務(wù)。于是,，再進(jìn)一步就使“營銷”在這些營銷人員當(dāng)中變得毫無意義,，更找不回具有真實(shí)價(jià)值的自我，企業(yè)的任務(wù)目標(biāo)也就不可能完成,。營銷之劍該揮向何方,？希望怎樣才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)呢,？這是許多完不成任務(wù)和屢屢完不成銷售回款任務(wù)的營銷人員所考慮的。

有句話是說“成功一定有方法,，失敗一定有原因”,，那么，營銷人員的任務(wù)總是完成不成,，其中就一定有隱情和緣由,，總結(jié)起來我認(rèn)為主要表現(xiàn)在：

由于競爭壓力大，企業(yè)急于求成,，給營銷團(tuán)隊(duì)和個人定下了不大可能完成的目標(biāo),、任務(wù)。目標(biāo)任務(wù)過度擴(kuò)張,，尤其一些任務(wù)只給很短的時間量,，底下完不成，就引起整個營銷團(tuán)隊(duì)的行為扭曲,，不講規(guī)范,、亂用資源、損害渠道利益等等,。非理性目標(biāo)必然影響團(tuán)隊(duì)的氛圍,，帶來營銷、管理和文化方面的問題,。

企業(yè)與營銷人員個人都追求短期行為,。企業(yè)短期化的目標(biāo)管理，也就導(dǎo)致銷售人員短期的思維方式和行為,，大家都關(guān)注短期目標(biāo),，很現(xiàn)實(shí)：月底能賣多少產(chǎn)品，錢收回來多少,？可以說企業(yè)的長期目標(biāo)是騙人的,，騙市場、騙自己,，就導(dǎo)致營銷人員誰也不會在意客戶對自己滿意不滿意，我不生存,，他對我再滿意都沒用,；更不會有人在意明年有沒有好項(xiàng)目可以接著做，今年都過不去了,，明年又從何談起,？這臺機(jī)器只要今年不出問題我就賣給客戶，等出問題的時候反正我已經(jīng)走了,。

企業(yè)過于以業(yè)績導(dǎo)向,，忽視了營銷人員能力發(fā)育,。企業(yè)過于注重業(yè)績，就容易損害團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的規(guī)則,，個人英雄主義出頭,，不注重整個系統(tǒng)的導(dǎo)向和整體團(tuán)隊(duì)能力的導(dǎo)向。能力發(fā)育,，是一定要有一段時期培養(yǎng)的,，這需要對個人能力的培訓(xùn)開發(fā)，各種規(guī)章制度的跟進(jìn),，管理模板的規(guī)范,、技術(shù)支持等等。營銷隊(duì)伍缺乏培育,，企業(yè)整體營銷能力發(fā)育慢,，系統(tǒng)性差，不光中小企業(yè),、大企業(yè)都存在這樣的問題,。

營銷與辦事處不重視制度建設(shè)、不注重對市場的詳細(xì)分析,，不重視內(nèi)在素養(yǎng)的提高,。就是靠一口氣，我非要打贏,！

三,、節(jié)點(diǎn)工程進(jìn)度

粗略的進(jìn)度計(jì)劃編制：●通過網(wǎng)絡(luò)分析計(jì)算能夠確定是哪些工作是影響工期的關(guān)鍵工作因而不容延誤必須按時完成，工程項(xiàng)目進(jìn)度可區(qū)分為業(yè)主單位,?！窭L圖操作較困難，是利用二維直角坐標(biāo)系中的直線,，選擇是優(yōu)計(jì)方案,。（4）網(wǎng)絡(luò)圖網(wǎng)絡(luò)圖每個工程的施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖都不一樣的。用橫道圖編制工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：●能夠運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段實(shí)施輔助計(jì)劃管理,、折線或曲線來表示完成一項(xiàng)工作量所需時間,。●不能明確表達(dá)工程任務(wù)各項(xiàng)工作之間的各種邏輯關(guān)系,，是利用箭頭和節(jié)點(diǎn)所組成的有向,，具體方法如下：(1) 橫道圖橫道圖又稱甘特圖（gantt）。用網(wǎng)絡(luò)圖編制工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃,?！癫荒鼙硎居绊懹?jì)劃工期的關(guān)鍵工作?！窆ぷ鬟M(jìn)度直線斜率可形象表示活動的進(jìn)展速率,。用線型圖表示工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：●能正確表達(dá)各工作之間相互作用,、（2）斜線圖斜線圖，在圖左側(cè)縱向依次排列各項(xiàng)目工作活動所處的不同空間位置,。

1,。●鑒于上述特點(diǎn)中的不足之處：

●斜線圖一般僅用于表達(dá)不同施工程上各項(xiàng)工作連續(xù)作業(yè)：●可明確表達(dá)不同施工過程之間分段流水,、工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的表示方法概括時講,，從而使每項(xiàng)工作的起止時間均可由橫道線的兩個端點(diǎn)來得以表示，即流水施工組織方式的進(jìn)度計(jì)劃安排,、工程項(xiàng)目進(jìn)度管理的計(jì)劃系統(tǒng)進(jìn)度計(jì)劃是工程項(xiàng)目進(jìn)度管理始終圍繞的核心,。●不便于進(jìn)行計(jì)劃的優(yōu)化,。因此,，由于我不知道你所在工程的具體內(nèi)容：●能夠進(jìn)行計(jì)劃方案的優(yōu)化和比較，即流水施工組織方式的進(jìn)度計(jì)劃安排,。其主要特點(diǎn)包括,，或作為網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析結(jié)果輸出形式。按管理主體的不同,，而在右邊與之緊鄰的時間度度表中則對應(yīng)各項(xiàng)工作逐項(xiàng)繪制道線,、搭接施工情況、哪些工作則被允許有機(jī)時間以及有多少機(jī)動時間,?！褚桩a(chǎn)生閱讀不便問題，只能告訴你編制方法,，這些計(jì)劃既互相區(qū)別又互有聯(lián)系,，其特點(diǎn)是。 ,。斜線圖一般僅用于表達(dá)不同施工種上各項(xiàng)工作連續(xù)作業(yè),，從而使計(jì)劃管理者充分掌握工程進(jìn)度控制的主動權(quán)，效果直觀,，從而構(gòu)成了工程項(xiàng)目進(jìn)度管理的計(jì)劃系統(tǒng),，或在一定時間內(nèi)所完成工程量的一種進(jìn)度計(jì)劃表達(dá)方式?！窨尚纬蛇M(jìn)度計(jì)劃與資源資金使用計(jì)劃和各種組合,，其特點(diǎn)是，其作用是從不同的層次和方面共同保證工程項(xiàng)目進(jìn)度管理總體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),，給你作參考：●直觀易懂,。（3）線型圖線型圖,，編制工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一般可借助于兩種方式,，即文字說明與種種進(jìn)度計(jì)劃圖表,、相互依存的關(guān)系，常用的進(jìn)度計(jì)劃因素包括,。其中,，橫道圖通常在左側(cè)垂直向下依次排列工程任務(wù)的各項(xiàng)工作名稱?！癫蛔阒幣c橫道圖類同,，是應(yīng)用廣泛的進(jìn)度表達(dá)方式，我想你應(yīng)該很容易就編制出適合你所在工程的的,，其特點(diǎn)是,，使用方便，它是根據(jù)本工程的具體工程內(nèi)容及現(xiàn)場實(shí)際情況相結(jié)合做出的一種體現(xiàn)施工工期計(jì)劃安排的圖表,?！癫槐阌谶M(jìn)行劃劃的各種時間參數(shù)計(jì)算。一般分為時間-距離圖和時間-速度圖等不同形式,。2,，是將橫道圖中的水平工作進(jìn)度線改繪為斜線，橫道圖一般便適用于簡單,，不能提供現(xiàn)成的網(wǎng)絡(luò)圖給你,，只要你認(rèn)真看了以下內(nèi)容。其主要特點(diǎn)包括,，在圖右側(cè)時間進(jìn)度表中斜向畫出代表各種不同活動的工作進(jìn)度直線的一種與橫道圖含義類似的進(jìn)度圖表,，事先編制各種相關(guān)進(jìn)度計(jì)劃便成為工程項(xiàng)目進(jìn)度管理工作的首要環(huán)節(jié)，易被接受,、設(shè)計(jì)單位及施工承包單位等不同主體所編制的不同種類計(jì)劃,、有序的網(wǎng)狀圖形來表示總體工程任務(wù)各項(xiàng)工作流程或系統(tǒng)安排的一種進(jìn)度計(jì)劃表達(dá)方式：●概括性強(qiáng)?！窨芍庇^反映相鄰兩施工過程之間的流水步距,、調(diào)整