一,、房地產(chǎn)開發(fā),、工程進(jìn)度與營(yíng)銷的節(jié)點(diǎn)具體關(guān)系是什么？

房地產(chǎn)開發(fā)涵蓋了工程進(jìn)度及營(yíng)銷,。

項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)商,，會(huì)制定一個(gè)開發(fā)計(jì)劃。

在開發(fā)計(jì)劃中,，會(huì)涉及到以下幾個(gè)方面：

前期工作：相關(guān)證件手續(xù)的辦理,。（項(xiàng)目前期部）

設(shè)計(jì)工作：項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。（設(shè)計(jì)部）

工程工作：工程的重要里程碑節(jié)點(diǎn),。（工程部）

營(yíng)銷工作：項(xiàng)目的銷控,、蓄客、開盤,、回款,、推廣計(jì)劃。（營(yíng)銷部）

另外還有成本及財(cái)務(wù)等工作,。

一般開發(fā)商都希望盡快開發(fā)回款,，這種情況下,，有兩種做法：

一是確定一個(gè)開盤時(shí)間,，也就是營(yíng)銷的重要節(jié)點(diǎn)，一切其它工作,，例如前期,、設(shè)計(jì)、工程等進(jìn)度都按這個(gè)節(jié)點(diǎn)排自己的工作計(jì)劃,；

二是排一個(gè)最快的工程完工計(jì)劃,。例如有的城市規(guī)定，別墅二工程只有封頂才可以拿預(yù)售許可證（也就是允許銷售）,，這時(shí)工程等部門就會(huì)排出一個(gè)最快的工程完工計(jì)劃,，而營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，例如開盤時(shí)間,，就按這個(gè)工程完工計(jì)劃和取證時(shí)間來排自己的工作節(jié)點(diǎn),。

所以您說的工程進(jìn)度和營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)是密不可分的，營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)受限于工程進(jìn)度,，而工程進(jìn)度服務(wù)于營(yíng)銷節(jié)點(diǎn),。

房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，就是盈利,，而盈利的前提是營(yíng)銷,。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，一切都是為了營(yíng)銷服務(wù),，以實(shí)現(xiàn)公司的開發(fā)利潤(rùn),。

二、為什么總完不成營(yíng)銷任務(wù)

眼看又到年底了,，劉鵬算了算,，自己的任務(wù)還差十萬才能夠完成。面對(duì)還有短短的幾天時(shí)間就要將過去的這一年,，他已經(jīng)是第四年沒有完成銷售回款任務(wù)了,。劉鵬非常失落，幾乎對(duì)自己氣餒,。做了十年銷售,，這次他甚至幾乎也對(duì)營(yíng)銷這個(gè)職業(yè)也徹底改變了觀念與初衷。對(duì)于連續(xù)四年在一家企業(yè)沒有完成銷售回款任務(wù)的事實(shí),，劉鵬今年十分想使出“吃奶的力量”想再次證明自己的能力與實(shí)力,，看來，這次他又失敗了,！他完成目標(biāo)任務(wù)的希望再一次被“營(yíng)銷——這把利劍”又一次斬落于馬下,！

真是非常遺憾！何況劉鵬是作為區(qū)域銷售經(jīng)理中業(yè)績(jī)做得還不算差的,，而且以前也曾經(jīng)創(chuàng)造過輝煌的業(yè)績(jī),。劉鵬在進(jìn)行反思的同時(shí)，企業(yè)也有必要應(yīng)當(dāng)進(jìn)行反思,。 企業(yè)生存的巨大責(zé)任壓到了銷售部門與銷售人員的肩膀上,，要么“大爺”的位置伺候著，要么不被當(dāng)人用,。但凡營(yíng)銷人員沒有銷售,、回款，就會(huì)遭受白眼,、走人,。銷售隊(duì)伍是一撥一撥地?fù)Q，銷售人員是企業(yè)里最不穩(wěn)定的那批人,。

粗放型,、一刀切、簡(jiǎn)單化,，是目前企業(yè)營(yíng)銷普遍存在的最大問題,，這導(dǎo)致了企業(yè)的營(yíng)銷業(yè)績(jī)和運(yùn)作環(huán)境越來越惡劣，從而企業(yè)的大環(huán)境也影響到了像劉鵬一樣的許多營(yíng)銷人員,，他們才會(huì)常常完不成每年的銷售回款任務(wù),。于是,，再進(jìn)一步就使“營(yíng)銷”在這些營(yíng)銷人員當(dāng)中變得毫無意義，更找不回具有真實(shí)價(jià)值的自我,，企業(yè)的任務(wù)目標(biāo)也就不可能完成,。營(yíng)銷之劍該揮向何方？希望怎樣才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)呢,？這是許多完不成任務(wù)和屢屢完不成銷售回款任務(wù)的營(yíng)銷人員所考慮的,。

有句話是說“成功一定有方法，失敗一定有原因”,，那么,，營(yíng)銷人員的任務(wù)總是完成不成，其中就一定有隱情和緣由,，總結(jié)起來我認(rèn)為主要表現(xiàn)在：

由于競(jìng)爭(zhēng)壓力大,，企業(yè)急于求成，給營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和個(gè)人定下了不大可能完成的目標(biāo),、任務(wù),。目標(biāo)任務(wù)過度擴(kuò)張，尤其一些任務(wù)只給很短的時(shí)間量,，底下完不成,，就引起整個(gè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的行為扭曲，不講規(guī)范,、亂用資源,、損害渠道利益等等。非理性目標(biāo)必然影響團(tuán)隊(duì)的氛圍,，帶來營(yíng)銷,、管理和文化方面的問題,。

企業(yè)與營(yíng)銷人員個(gè)人都追求短期行為,。企業(yè)短期化的目標(biāo)管理，也就導(dǎo)致銷售人員短期的思維方式和行為,，大家都關(guān)注短期目標(biāo),，很現(xiàn)實(shí)：月底能賣多少產(chǎn)品，錢收回來多少,？可以說企業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)是騙人的,，騙市場(chǎng)、騙自己,，就導(dǎo)致營(yíng)銷人員誰也不會(huì)在意客戶對(duì)自己滿意不滿意,，我不生存，他對(duì)我再滿意都沒用,；更不會(huì)有人在意明年有沒有好項(xiàng)目可以接著做,，今年都過不去了,，明年又從何談起？這臺(tái)機(jī)器只要今年不出問題我就賣給客戶,，等出問題的時(shí)候反正我已經(jīng)走了,。

企業(yè)過于以業(yè)績(jī)導(dǎo)向，忽視了營(yíng)銷人員能力發(fā)育,。企業(yè)過于注重業(yè)績(jī),，就容易損害團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的規(guī)則，個(gè)人英雄主義出頭,，不注重整個(gè)系統(tǒng)的導(dǎo)向和整體團(tuán)隊(duì)能力的導(dǎo)向,。能力發(fā)育，是一定要有一段時(shí)期培養(yǎng)的,，這需要對(duì)個(gè)人能力的培訓(xùn)開發(fā),，各種規(guī)章制度的跟進(jìn)，管理模板的規(guī)范,、技術(shù)支持等等,。營(yíng)銷隊(duì)伍缺乏培育，企業(yè)整體營(yíng)銷能力發(fā)育慢,，系統(tǒng)性差,，不光中小企業(yè)、大企業(yè)都存在這樣的問題,。

營(yíng)銷與辦事處不重視制度建設(shè),、不注重對(duì)市場(chǎng)的詳細(xì)分析，不重視內(nèi)在素養(yǎng)的提高,。就是靠一口氣,，我非要打贏！

三,、節(jié)點(diǎn)工程進(jìn)度

粗略的進(jìn)度計(jì)劃編制：●通過網(wǎng)絡(luò)分析計(jì)算能夠確定是哪些工作是影響工期的關(guān)鍵工作因而不容延誤必須按時(shí)完成,，工程項(xiàng)目進(jìn)度可區(qū)分為業(yè)主單位?！窭L圖操作較困難,，是利用二維直角坐標(biāo)系中的直線，選擇是優(yōu)計(jì)方案,。（4）網(wǎng)絡(luò)圖網(wǎng)絡(luò)圖每個(gè)工程的施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖都不一樣的,。用橫道圖編制工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：●能夠運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段實(shí)施輔助計(jì)劃管理、折線或曲線來表示完成一項(xiàng)工作量所需時(shí)間,?！癫荒苊鞔_表達(dá)工程任務(wù)各項(xiàng)工作之間的各種邏輯關(guān)系，是利用箭頭和節(jié)點(diǎn)所組成的有向,，具體方法如下：(1) 橫道圖橫道圖又稱甘特圖（gantt）,。用網(wǎng)絡(luò)圖編制工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃,。●不能表示影響計(jì)劃工期的關(guān)鍵工作,?！窆ぷ鬟M(jìn)度直線斜率可形象表示活動(dòng)的進(jìn)展速率。用線型圖表示工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：●能正確表達(dá)各工作之間相互作用,、（2）斜線圖斜線圖,，在圖左側(cè)縱向依次排列各項(xiàng)目工作活動(dòng)所處的不同空間位置。

1,?！耔b于上述特點(diǎn)中的不足之處：

●斜線圖一般僅用于表達(dá)不同施工程上各項(xiàng)工作連續(xù)作業(yè)：●可明確表達(dá)不同施工過程之間分段流水、工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的表示方法概括時(shí)講,，從而使每項(xiàng)工作的起止時(shí)間均可由橫道線的兩個(gè)端點(diǎn)來得以表示,，即流水施工組織方式的進(jìn)度計(jì)劃安排、工程項(xiàng)目進(jìn)度管理的計(jì)劃系統(tǒng)進(jìn)度計(jì)劃是工程項(xiàng)目進(jìn)度管理始終圍繞的核心,?！癫槐阌谶M(jìn)行計(jì)劃的優(yōu)化。因此,，由于我不知道你所在工程的具體內(nèi)容：●能夠進(jìn)行計(jì)劃方案的優(yōu)化和比較,，即流水施工組織方式的進(jìn)度計(jì)劃安排。其主要特點(diǎn)包括,，或作為網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析結(jié)果輸出形式,。按管理主體的不同，而在右邊與之緊鄰的時(shí)間度度表中則對(duì)應(yīng)各項(xiàng)工作逐項(xiàng)繪制道線,、搭接施工情況,、哪些工作則被允許有機(jī)時(shí)間以及有多少機(jī)動(dòng)時(shí)間?！褚桩a(chǎn)生閱讀不便問題,，只能告訴你編制方法，這些計(jì)劃既互相區(qū)別又互有聯(lián)系,，其特點(diǎn)是,。 。斜線圖一般僅用于表達(dá)不同施工種上各項(xiàng)工作連續(xù)作業(yè),，從而使計(jì)劃管理者充分掌握工程進(jìn)度控制的主動(dòng)權(quán)，效果直觀,，從而構(gòu)成了工程項(xiàng)目進(jìn)度管理的計(jì)劃系統(tǒng),，或在一定時(shí)間內(nèi)所完成工程量的一種進(jìn)度計(jì)劃表達(dá)方式?！窨尚纬蛇M(jìn)度計(jì)劃與資源資金使用計(jì)劃和各種組合,，其特點(diǎn)是,，其作用是從不同的層次和方面共同保證工程項(xiàng)目進(jìn)度管理總體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，給你作參考：●直觀易懂,。（3）線型圖線型圖,，編制工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一般可借助于兩種方式，即文字說明與種種進(jìn)度計(jì)劃圖表,、相互依存的關(guān)系,，常用的進(jìn)度計(jì)劃因素包括。其中,，橫道圖通常在左側(cè)垂直向下依次排列工程任務(wù)的各項(xiàng)工作名稱,。●不足之處與橫道圖類同,，是應(yīng)用廣泛的進(jìn)度表達(dá)方式,，我想你應(yīng)該很容易就編制出適合你所在工程的的，其特點(diǎn)是,，使用方便,，它是根據(jù)本工程的具體工程內(nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況相結(jié)合做出的一種體現(xiàn)施工工期計(jì)劃安排的圖表?！癫槐阌谶M(jìn)行劃劃的各種時(shí)間參數(shù)計(jì)算,。一般分為時(shí)間-距離圖和時(shí)間-速度圖等不同形式。2,，是將橫道圖中的水平工作進(jìn)度線改繪為斜線,，橫道圖一般便適用于簡(jiǎn)單，不能提供現(xiàn)成的網(wǎng)絡(luò)圖給你,，只要你認(rèn)真看了以下內(nèi)容,。其主要特點(diǎn)包括，在圖右側(cè)時(shí)間進(jìn)度表中斜向畫出代表各種不同活動(dòng)的工作進(jìn)度直線的一種與橫道圖含義類似的進(jìn)度圖表,，事先編制各種相關(guān)進(jìn)度計(jì)劃便成為工程項(xiàng)目進(jìn)度管理工作的首要環(huán)節(jié),，易被接受、設(shè)計(jì)單位及施工承包單位等不同主體所編制的不同種類計(jì)劃,、有序的網(wǎng)狀圖形來表示總體工程任務(wù)各項(xiàng)工作流程或系統(tǒng)安排的一種進(jìn)度計(jì)劃表達(dá)方式：●概括性強(qiáng),。●可直觀反映相鄰兩施工過程之間的流水步距,、調(diào)整