房地產(chǎn)開發(fā),、工程進(jìn)度與營銷的節(jié)點(diǎn)具體關(guān)系是什么?
一,、房地產(chǎn)開發(fā),、工程進(jìn)度與營銷的節(jié)點(diǎn)具體關(guān)系是什么?
房地產(chǎn)開發(fā)涵蓋了工程進(jìn)度及營銷,。
項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)商,會制定一個開發(fā)計(jì)劃,。
在開發(fā)計(jì)劃中,,會涉及到以下幾個方面:
前期工作:相關(guān)證件手續(xù)的辦理,。(項(xiàng)目前期部)
設(shè)計(jì)工作:項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。(設(shè)計(jì)部)
工程工作:工程的重要里程碑節(jié)點(diǎn),。(工程部)
營銷工作:項(xiàng)目的銷控,、蓄客、開盤,、回款,、推廣計(jì)劃。(營銷部)
另外還有成本及財(cái)務(wù)等工作,。
一般開發(fā)商都希望盡快開發(fā)回款,,這種情況下,有兩種做法:
一是確定一個開盤時間,,也就是營銷的重要節(jié)點(diǎn),,一切其它工作,例如前期,、設(shè)計(jì),、工程等進(jìn)度都按這個節(jié)點(diǎn)排自己的工作計(jì)劃;
二是排一個最快的工程完工計(jì)劃,。例如有的城市規(guī)定,,別墅二工程只有封頂才可以拿預(yù)售許可證(也就是允許銷售),這時工程等部門就會排出一個最快的工程完工計(jì)劃,,而營銷節(jié)點(diǎn),,例如開盤時間,就按這個工程完工計(jì)劃和取證時間來排自己的工作節(jié)點(diǎn),。
所以您說的工程進(jìn)度和營銷節(jié)點(diǎn)是密不可分的,,營銷節(jié)點(diǎn)受限于工程進(jìn)度,而工程進(jìn)度服務(wù)于營銷節(jié)點(diǎn),。
房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵,,就是盈利,而盈利的前提是營銷,。所以,,對于房地產(chǎn)開發(fā)中的各個環(huán)節(jié),一切都是為了營銷服務(wù),,以實(shí)現(xiàn)公司的開發(fā)利潤,。
二、為什么總完不成營銷任務(wù)
眼看又到年底了,,劉鵬算了算,,自己的任務(wù)還差十萬才能夠完成。面對還有短短的幾天時間就要將過去的這一年,他已經(jīng)是第四年沒有完成銷售回款任務(wù)了,。劉鵬非常失落,,幾乎對自己氣餒。做了十年銷售,,這次他甚至幾乎也對營銷這個職業(yè)也徹底改變了觀念與初衷,。對于連續(xù)四年在一家企業(yè)沒有完成銷售回款任務(wù)的事實(shí),劉鵬今年十分想使出“吃奶的力量”想再次證明自己的能力與實(shí)力,,看來,,這次他又失敗了!他完成目標(biāo)任務(wù)的希望再一次被“營銷——這把利劍”又一次斬落于馬下,!
真是非常遺憾,!何況劉鵬是作為區(qū)域銷售經(jīng)理中業(yè)績做得還不算差的,而且以前也曾經(jīng)創(chuàng)造過輝煌的業(yè)績,。劉鵬在進(jìn)行反思的同時,,企業(yè)也有必要應(yīng)當(dāng)進(jìn)行反思。 企業(yè)生存的巨大責(zé)任壓到了銷售部門與銷售人員的肩膀上,,要么“大爺”的位置伺候著,,要么不被當(dāng)人用。但凡營銷人員沒有銷售,、回款,,就會遭受白眼、走人,。銷售隊(duì)伍是一撥一撥地?fù)Q,,銷售人員是企業(yè)里最不穩(wěn)定的那批人。
粗放型,、一刀切,、簡單化,是目前企業(yè)營銷普遍存在的最大問題,,這導(dǎo)致了企業(yè)的營銷業(yè)績和運(yùn)作環(huán)境越來越惡劣,,從而企業(yè)的大環(huán)境也影響到了像劉鵬一樣的許多營銷人員,他們才會常常完不成每年的銷售回款任務(wù),。于是,,再進(jìn)一步就使“營銷”在這些營銷人員當(dāng)中變得毫無意義,更找不回具有真實(shí)價(jià)值的自我,,企業(yè)的任務(wù)目標(biāo)也就不可能完成,。營銷之劍該揮向何方?希望怎樣才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)呢,?這是許多完不成任務(wù)和屢屢完不成銷售回款任務(wù)的營銷人員所考慮的,。
有句話是說“成功一定有方法,,失敗一定有原因”,那么,,營銷人員的任務(wù)總是完成不成,,其中就一定有隱情和緣由,總結(jié)起來我認(rèn)為主要表現(xiàn)在:
由于競爭壓力大,,企業(yè)急于求成,給營銷團(tuán)隊(duì)和個人定下了不大可能完成的目標(biāo),、任務(wù),。目標(biāo)任務(wù)過度擴(kuò)張,尤其一些任務(wù)只給很短的時間量,,底下完不成,,就引起整個營銷團(tuán)隊(duì)的行為扭曲,不講規(guī)范,、亂用資源,、損害渠道利益等等。非理性目標(biāo)必然影響團(tuán)隊(duì)的氛圍,,帶來營銷,、管理和文化方面的問題。
企業(yè)與營銷人員個人都追求短期行為,。企業(yè)短期化的目標(biāo)管理,,也就導(dǎo)致銷售人員短期的思維方式和行為,大家都關(guān)注短期目標(biāo),,很現(xiàn)實(shí):月底能賣多少產(chǎn)品,,錢收回來多少?可以說企業(yè)的長期目標(biāo)是騙人的,,騙市場,、騙自己,就導(dǎo)致營銷人員誰也不會在意客戶對自己滿意不滿意,,我不生存,,他對我再滿意都沒用;更不會有人在意明年有沒有好項(xiàng)目可以接著做,,今年都過不去了,,明年又從何談起?這臺機(jī)器只要今年不出問題我就賣給客戶,,等出問題的時候反正我已經(jīng)走了,。
企業(yè)過于以業(yè)績導(dǎo)向,忽視了營銷人員能力發(fā)育,。企業(yè)過于注重業(yè)績,,就容易損害團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的規(guī)則,個人英雄主義出頭,不注重整個系統(tǒng)的導(dǎo)向和整體團(tuán)隊(duì)能力的導(dǎo)向,。能力發(fā)育,,是一定要有一段時期培養(yǎng)的,這需要對個人能力的培訓(xùn)開發(fā),,各種規(guī)章制度的跟進(jìn),,管理模板的規(guī)范、技術(shù)支持等等,。營銷隊(duì)伍缺乏培育,,企業(yè)整體營銷能力發(fā)育慢,系統(tǒng)性差,,不光中小企業(yè),、大企業(yè)都存在這樣的問題。
營銷與辦事處不重視制度建設(shè),、不注重對市場的詳細(xì)分析,,不重視內(nèi)在素養(yǎng)的提高。就是靠一口氣,,我非要打贏,!
三、節(jié)點(diǎn)工程進(jìn)度
粗略的進(jìn)度計(jì)劃編制:●通過網(wǎng)絡(luò)分析計(jì)算能夠確定是哪些工作是影響工期的關(guān)鍵工作因而不容延誤必須按時完成,,工程項(xiàng)目進(jìn)度可區(qū)分為業(yè)主單位,。●繪圖操作較困難,,是利用二維直角坐標(biāo)系中的直線,,選擇是優(yōu)計(jì)方案。(4)網(wǎng)絡(luò)圖網(wǎng)絡(luò)圖每個工程的施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖都不一樣的,。用橫道圖編制工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃:●能夠運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段實(shí)施輔助計(jì)劃管理,、折線或曲線來表示完成一項(xiàng)工作量所需時間?!癫荒苊鞔_表達(dá)工程任務(wù)各項(xiàng)工作之間的各種邏輯關(guān)系,,是利用箭頭和節(jié)點(diǎn)所組成的有向,具體方法如下:(1) 橫道圖橫道圖又稱甘特圖(gantt),。用網(wǎng)絡(luò)圖編制工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃,。●不能表示影響計(jì)劃工期的關(guān)鍵工作,?!窆ぷ鬟M(jìn)度直線斜率可形象表示活動的進(jìn)展速率。用線型圖表示工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃:●能正確表達(dá)各工作之間相互作用,、(2)斜線圖斜線圖,,在圖左側(cè)縱向依次排列各項(xiàng)目工作活動所處的不同空間位置,。
1?!耔b于上述特點(diǎn)中的不足之處:
●斜線圖一般僅用于表達(dá)不同施工程上各項(xiàng)工作連續(xù)作業(yè):●可明確表達(dá)不同施工過程之間分段流水,、工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的表示方法概括時講,從而使每項(xiàng)工作的起止時間均可由橫道線的兩個端點(diǎn)來得以表示,,即流水施工組織方式的進(jìn)度計(jì)劃安排,、工程項(xiàng)目進(jìn)度管理的計(jì)劃系統(tǒng)進(jìn)度計(jì)劃是工程項(xiàng)目進(jìn)度管理始終圍繞的核心?!癫槐阌谶M(jìn)行計(jì)劃的優(yōu)化,。因此,由于我不知道你所在工程的具體內(nèi)容:●能夠進(jìn)行計(jì)劃方案的優(yōu)化和比較,,即流水施工組織方式的進(jìn)度計(jì)劃安排。其主要特點(diǎn)包括,,或作為網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析結(jié)果輸出形式,。按管理主體的不同,而在右邊與之緊鄰的時間度度表中則對應(yīng)各項(xiàng)工作逐項(xiàng)繪制道線,、搭接施工情況,、哪些工作則被允許有機(jī)時間以及有多少機(jī)動時間?!褚桩a(chǎn)生閱讀不便問題,,只能告訴你編制方法,這些計(jì)劃既互相區(qū)別又互有聯(lián)系,,其特點(diǎn)是,。 。斜線圖一般僅用于表達(dá)不同施工種上各項(xiàng)工作連續(xù)作業(yè),,從而使計(jì)劃管理者充分掌握工程進(jìn)度控制的主動權(quán),,效果直觀,從而構(gòu)成了工程項(xiàng)目進(jìn)度管理的計(jì)劃系統(tǒng),,或在一定時間內(nèi)所完成工程量的一種進(jìn)度計(jì)劃表達(dá)方式,。●可形成進(jìn)度計(jì)劃與資源資金使用計(jì)劃和各種組合,,其特點(diǎn)是,,其作用是從不同的層次和方面共同保證工程項(xiàng)目進(jìn)度管理總體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),給你作參考:●直觀易懂,。(3)線型圖線型圖,,編制工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一般可借助于兩種方式,即文字說明與種種進(jìn)度計(jì)劃圖表,、相互依存的關(guān)系,,常用的進(jìn)度計(jì)劃因素包括,。其中,橫道圖通常在左側(cè)垂直向下依次排列工程任務(wù)的各項(xiàng)工作名稱,?!癫蛔阒幣c橫道圖類同,是應(yīng)用廣泛的進(jìn)度表達(dá)方式,,我想你應(yīng)該很容易就編制出適合你所在工程的的,,其特點(diǎn)是,使用方便,,它是根據(jù)本工程的具體工程內(nèi)容及現(xiàn)場實(shí)際情況相結(jié)合做出的一種體現(xiàn)施工工期計(jì)劃安排的圖表,。●不便于進(jìn)行劃劃的各種時間參數(shù)計(jì)算,。一般分為時間-距離圖和時間-速度圖等不同形式,。2,是將橫道圖中的水平工作進(jìn)度線改繪為斜線,,橫道圖一般便適用于簡單,,不能提供現(xiàn)成的網(wǎng)絡(luò)圖給你,只要你認(rèn)真看了以下內(nèi)容,。其主要特點(diǎn)包括,,在圖右側(cè)時間進(jìn)度表中斜向畫出代表各種不同活動的工作進(jìn)度直線的一種與橫道圖含義類似的進(jìn)度圖表,事先編制各種相關(guān)進(jìn)度計(jì)劃便成為工程項(xiàng)目進(jìn)度管理工作的首要環(huán)節(jié),,易被接受,、設(shè)計(jì)單位及施工承包單位等不同主體所編制的不同種類計(jì)劃、有序的網(wǎng)狀圖形來表示總體工程任務(wù)各項(xiàng)工作流程或系統(tǒng)安排的一種進(jìn)度計(jì)劃表達(dá)方式:●概括性強(qiáng),?!窨芍庇^反映相鄰兩施工過程之間的流水步距、調(diào)整
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