服裝公司策劃書
一,、前 言

該項(xiàng)目編制的依據(jù)：
1,、 盛世集團(tuán)提供的項(xiàng)目資料,；
2,、 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研獲得的第一手資料,；
3,、 沈陽市統(tǒng)計(jì)局1998年,、1999年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),；
4、 沈陽市商業(yè)聯(lián)合會(huì),、沈陽市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)編輯的內(nèi)部資料《商業(yè)參考》,。

二、項(xiàng)目概況

1,、 項(xiàng)目名稱：盛世服裝城,。
2、 項(xiàng)目選址：位于沈陽市皇姑區(qū)北行商業(yè)中心區(qū),，即原沈陽市石棉廠廠址內(nèi),。南接 岐山路、三和百貨,；北依中國城,，距銀泰百貨1000米，與皇姑副食隔街相望,；相 鄰長(zhǎng)江街,，與太原街相接。
3,、 項(xiàng)目規(guī)模及投資：
（1） 該項(xiàng)目占地面積1.53萬平方米,，建筑面積4萬平方米，分地上三層,，營業(yè)面積 3萬平方米,。
（2） 項(xiàng)目總投資：2800萬元,，由盛世集團(tuán)投資。
4,、 項(xiàng)目經(jīng)營者：
5,、 項(xiàng)目經(jīng)營方式：采取租憑經(jīng)營方式，即由盛世集團(tuán)投資,，其子公司租賃經(jīng)營,。

三、項(xiàng)目經(jīng)營環(huán)境分析

1,、項(xiàng)目所在城市--沈陽市是東北地區(qū)政治,、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心,，是東北地區(qū)的交通樞紐,，有著豐富的人口和人才資源及雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和工業(yè)基??999年全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，經(jīng)濟(jì)水平逐步提高,，國民經(jīng)濟(jì)的財(cái)政政策作用下,，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行明顯加快，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)出健康向上的發(fā)展態(tài)勢(shì),。目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已進(jìn)入適度的綠燈區(qū),，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入景氣狀態(tài)。
2,、沈陽市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。1999年第三產(chǎn)業(yè)增加值總量達(dá)506.7億元,，比1993年增長(zhǎng)65.3%,，平均增速達(dá)9.9%，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率穩(wěn)步增加,。從行業(yè)構(gòu)成看,，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運(yùn)輸郵電倉儲(chǔ)業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)是推動(dòng)我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),。其中,，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)行業(yè)，1999年增加值總量達(dá)180億元,，在第三產(chǎn)業(yè)中高居榜首,，以批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展既有利于推動(dòng)居民消費(fèi)水平的提高，同時(shí)也預(yù)示了盛世服裝城在沈陽市地區(qū)的行業(yè)潛力,。
3,、項(xiàng)目符合沈陽市、皇姑區(qū)政府發(fā)展商貿(mào)的總體思路和基本原則，符合市,、區(qū)政府關(guān)于規(guī)劃,、規(guī)范和規(guī)則市場(chǎng)的基本思路，并且能對(duì)皇姑區(qū)的商業(yè)街區(qū)改造起到示范作用,。市區(qū)政府開拓市場(chǎng)的宗指基本思路是：加快流通體制改革步伐,，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)化的過程。按照三改一加強(qiáng)的原則,，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目標(biāo),，建立多元化、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體,；繼續(xù)推進(jìn)新型營銷方式的發(fā)展,，按照大市?⒋竺騁住⒋罅魍ǖ姆較蜆乖焐唐妨魍ㄌ逯?；紤n慷允諧≡靨宓墓娣隊(duì)牘芾?，_焦婊俠懟⒐娣斗⒄埂⒐嬖蚪灰?。重点改X旌徒ㄉ櫛沂腥院頹蛐耘⑹諧?，通过茧H醺腦歟怪岣呦執(zhí)锪骷際踅渙魎膠凸芾硭劍鴆叫緯山灰墜δ芮俊⒎涿婀愕納唐芳⒅行暮托畔⒅行?。项目的建设目睍熽全符乎r星鮮魴棖?，因此将会得到各级政府的大力支硯?
綜上所述，沈陽市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行勢(shì)態(tài)良好,，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng),，項(xiàng)目經(jīng)營方針與各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展大市場(chǎng)的思路相符,，該項(xiàng)目將得到政府的肯定和大力扶持,。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了可靠的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)政策保證。

四,、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1．市場(chǎng)分析


（1） 社會(huì)購買力分析,。
沈陽市國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中加快，經(jīng)濟(jì)效益趨向好轉(zhuǎn),，人民生活進(jìn)步改善,。1999年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額263.2億，同比增長(zhǎng)10.1%,。城鄉(xiāng)市場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)不同程度的發(fā)展,，市區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額230.1億元，增長(zhǎng)11.2%; 縣及縣以下實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.1億元,，增長(zhǎng)4.5%; 吃,、穿、用商品銷售分別增長(zhǎng)9.6%,、11.7%和9.6%. 人民生活得以改善,，預(yù)計(jì)城市居民人均可支配收入達(dá)4950元,，增長(zhǎng)61%；全市農(nóng)民人均純收入可達(dá)2870元,，增長(zhǎng)19.7%,。


（2） 消費(fèi)傾向分析
根據(jù)沈陽市的統(tǒng)計(jì)資料，從1997年以來,，沈陽市城鄉(xiāng)居民吃穿消費(fèi)全面增長(zhǎng),，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高,，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化,，消費(fèi)呈現(xiàn)快速、健康,、簡(jiǎn)便,、多樣、專業(yè)化的趨勢(shì),。人們對(duì)服裝消費(fèi)的需求,，特別是對(duì)高檔次、專業(yè)服務(wù),、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高,。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元，比1997年增長(zhǎng)11.3%,，1999年為132.8億元, 比上年增長(zhǎng)12.6%,，占社會(huì)消費(fèi)品的零售總額的確22. 6%。


（3） 市場(chǎng)容量分析
我市各類商品市場(chǎng)交易活躍,，截止1998年,，全市各類市場(chǎng)達(dá)533個(gè)，其中生產(chǎn)資料市場(chǎng)71個(gè),，消費(fèi)市場(chǎng)462個(gè),。全市各類市場(chǎng)成交額556億元，同比增長(zhǎng)4.2%,。超億元市場(chǎng)55個(gè), 其中消費(fèi)品市場(chǎng)46個(gè); 超10億元市場(chǎng)8個(gè),，其中多數(shù)為消費(fèi)品市場(chǎng)，例如,，五愛市場(chǎng)交易額已達(dá)110億元以上,。總之,，各類市場(chǎng)已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購物的主要場(chǎng)所和空間,，也培養(yǎng)了盛世服裝城潛在客戶群體。
上述分析表明，沈陽市消費(fèi)增長(zhǎng)平穩(wěn)有序,，需求有所回升,，社會(huì)購買力正在以較快的速度增長(zhǎng)，為該項(xiàng)目的開展提供了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基?２⑶宜孀派釧講歡咸岣擼蜓艟用裾諭牙朐吹南汛?，诧滊更高的消费矐|?，人脡Λ更多的消酚?xùn)腦?穿上，而且追求更有個(gè)性的高質(zhì)量的服飾（個(gè)性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)提供了市場(chǎng)來源）沈陽市居民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的改善,，為項(xiàng)目提供了可靠的顧客來源,。

2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
盛世服裝城的基本定位為全國一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝（成衣）批零,、布料（輔料）批零,、服裝（制服）加工訂制的商業(yè)中心?；诖?，該項(xiàng)目構(gòu)成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)接觸點(diǎn)的有這樣幾個(gè)目標(biāo)。
（1）沈陽春天--從事服裝（成衣）零售,。所經(jīng)營的品牌知名度較高,，與盛世服裝城競(jìng)爭(zhēng)承租業(yè)戶；
（2）五愛市場(chǎng)--服裝（成本）,、布料（輔料）批零,，所經(jīng)營的服裝、布料檔次混雜且主要對(duì)外埠具有較強(qiáng)的輔射力,，與盛世服裝城競(jìng)爭(zhēng)的也是承租業(yè)戶,；
（3）遼展--服裝（成衣）以休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝為主打,，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營的是東南沿海三來一補(bǔ)企業(yè)為生產(chǎn)外單而余下的尾貨,，進(jìn)貨成本較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng),，與盛世服裝城競(jìng)爭(zhēng)的是最終的消費(fèi)者,。
盡管存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，但盛世服裝城仍然有足夠的優(yōu)勢(shì)立于不敗之地,。其一，沈陽春天和五愛市場(chǎng)雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢(shì),，但五愛市場(chǎng)不是服裝專營市場(chǎng),，缺乏專業(yè)優(yōu)勢(shì)；它們只經(jīng)營服裝,、布料批零,、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù)，功能單一，品種檔次不一,；個(gè)別攤主以次充好,，損害了市場(chǎng)形象；其二,，二者離盛世服裝城較遠(yuǎn),，商圈不會(huì)重疊；其三,，遼展等其它小市場(chǎng)雖有價(jià)格優(yōu)勢(shì),，但存在品種少、規(guī)模小等缺陷,，難以構(gòu)成盛世服裝城 的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。
鑒于此，盛世服裝城項(xiàng)目在功能規(guī)劃上只要與上述競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行錯(cuò)位設(shè)計(jì),，不進(jìn)行迎頭競(jìng)爭(zhēng),，以現(xiàn)代化管理、高檔次,、高質(zhì)量和良好的服務(wù)贏得顧客,，就要減低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，加大投資回報(bào),，獲取行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),。

五、項(xiàng)目立地條件分析

1,、地理位置
盛世服裝城處在沈陽市三大商業(yè)區(qū)之一的北行商業(yè)區(qū),，該商業(yè)區(qū)域是沈陽市按照發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)思路建設(shè)東北地區(qū)商貿(mào)中心的要求，加大市場(chǎng)體系力度建設(shè),，于1998年重點(diǎn)改造完成的,。該位置享有最佳商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達(dá),，有215路,、210路、228路,、329路,、242路、232路,、231路公交車通行市區(qū)五區(qū)及新城子,、于洪區(qū)，車程短,，運(yùn)力強(qiáng),，具有較強(qiáng)的輔射能力,。從西鄰的長(zhǎng)江街至沈陽市最大的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程，現(xiàn)在為一片棚戶區(qū)所阻隔,。目前,，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造,，工程一旦實(shí)施,，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體,，其商業(yè)機(jī)會(huì)將更為廣闊,。因此，該項(xiàng)目具有優(yōu)于五愛市?⑸蜓舸禾旎蛄燒怪行牡牡乩?。例燃偓螢手C∮捎謔諧≌嫉毓諗喲?、设施陈緜恽管理侄d螅灰鬃罨鈐臼幣嗍墻煌ǘ氯鈦現(xiàn)氐氖笨?，磦蝤影响其今后的发召忬劲?

2,、 合配套設(shè)置
除盛世服裝城項(xiàng)目本身具有的配套設(shè)置外，該項(xiàng)目所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也十分完備,。如北側(cè)距該項(xiàng)目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場(chǎng),；南側(cè)有中型精品店三和百貨，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會(huì)口碑