服裝公司策劃書
一,、前 言

該項(xiàng)目編制的依據(jù)：
1,、 盛世集團(tuán)提供的項(xiàng)目資料,；
2、 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研獲得的第一手資料,；
3,、 沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局1998年、1999年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；
4,、 沈陽(yáng)市商業(yè)聯(lián)合會(huì),、沈陽(yáng)市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)編輯的內(nèi)部資料《商業(yè)參考》。

二,、項(xiàng)目概況

1,、 項(xiàng)目名稱：盛世服裝城。
2,、 項(xiàng)目選址：位于沈陽(yáng)市皇姑區(qū)北行商業(yè)中心區(qū),，即原沈陽(yáng)市石棉廠廠址內(nèi)。南接 岐山路,、三和百貨,；北依中國(guó)城，距銀泰百貨1000米,，與皇姑副食隔街相望,；相 鄰長(zhǎng)江街，與太原街相接,。
3,、 項(xiàng)目規(guī)模及投資：
（1） 該項(xiàng)目占地面積1.53萬(wàn)平方米，建筑面積4萬(wàn)平方米,，分地上三層,，營(yíng)業(yè)面積 3萬(wàn)平方米。
（2） 項(xiàng)目總投資：2800萬(wàn)元,，由盛世集團(tuán)投資,。
4、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者：
5,、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式：采取租憑經(jīng)營(yíng)方式,，即由盛世集團(tuán)投資，其子公司租賃經(jīng)營(yíng),。

三,、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

1、項(xiàng)目所在城市--沈陽(yáng)市是東北地區(qū)政治,、經(jīng)濟(jì),、文化和商貿(mào)中心，是東北地區(qū)的交通樞紐,，有著豐富的人口和人才資源及雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和工業(yè)基??999年全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn),，經(jīng)濟(jì)水平逐步提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的財(cái)政政策作用下,，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行明顯加快,，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)出健康向上的發(fā)展態(tài)勢(shì),。目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已進(jìn)入適度的綠燈區(qū)，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入景氣狀態(tài),。
2,、沈陽(yáng)市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),。1999年第三產(chǎn)業(yè)增加值總量達(dá)506.7億元,，比1993年增長(zhǎng)65.3%，平均增速達(dá)9.9%,，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率穩(wěn)步增加,。從行業(yè)構(gòu)成看，批零貿(mào)易餐飲業(yè),、運(yùn)輸郵電倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)是推動(dòng)我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)行業(yè),，1999年增加值總量達(dá)180億元,，在第三產(chǎn)業(yè)中高居榜首，以批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展既有利于推動(dòng)居民消費(fèi)水平的提高,，同時(shí)也預(yù)示了盛世服裝城在沈陽(yáng)市地區(qū)的行業(yè)潛力,。
3、項(xiàng)目符合沈陽(yáng)市,、皇姑區(qū)政府發(fā)展商貿(mào)的總體思路和基本原則,，符合市、區(qū)政府關(guān)于規(guī)劃,、規(guī)范和規(guī)則市場(chǎng)的基本思路,，并且能對(duì)皇姑區(qū)的商業(yè)街區(qū)改造起到示范作用。市區(qū)政府開拓市場(chǎng)的宗指基本思路是：加快流通體制改革步伐,，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)化的過(guò)程,。按照三改一加強(qiáng)的原則，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目標(biāo),，建立多元化,、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體；繼續(xù)推進(jìn)新型營(yíng)銷方式的發(fā)展,，按照大市?⒋竺騁?、大流通的份^蜆乖焐唐妨魍ㄌ逯疲患憂慷允諧≡靨宓墓娣隊(duì)牘芾?，_焦婊俠懟⒐娣斗⒄?、规则交易。重点改X旌徒ㄉ櫛沂腥院頹蛐耘⑹諧?，通过茧H醺腦歟怪岣呦執(zhí)锪骷際踅渙魎膠凸芾硭劍鴆叫緯山灰墜δ芮?、幅射面广导{唐芳⒅行暮托畔⒅行摹Ｏ钅康慕ㄉ枘勘暉耆鮮星鮮魴棖?，因此将会得到各级政府的大力支硯?
綜上所述,，沈陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行勢(shì)態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng),，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方針與各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展大市場(chǎng)的思路相符,，該項(xiàng)目將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了可靠的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)政策保證,。

四,、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1．市場(chǎng)分析


（1） 社會(huì)購(gòu)買力分析。
沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中加快,，經(jīng)濟(jì)效益趨向好轉(zhuǎn),，人民生活進(jìn)步改善。1999年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額263.2億,，同比增長(zhǎng)10.1%,。城鄉(xiāng)市場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)不同程度的發(fā)展，市區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額230.1億元,，增長(zhǎng)11.2%; 縣及縣以下實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.1億元,，增長(zhǎng)4.5%; 吃、穿,、用商品銷售分別增長(zhǎng)9.6%,、11.7%和9.6%. 人民生活得以改善，預(yù)計(jì)城市居民人均可支配收入達(dá)4950元,，增長(zhǎng)61%,；全市農(nóng)民人均純收入可達(dá)2870元，增長(zhǎng)19.7%,。


（2） 消費(fèi)傾向分析
根據(jù)沈陽(yáng)市的統(tǒng)計(jì)資料,，從1997年以來(lái)，沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)居民吃穿消費(fèi)全面增長(zhǎng),，恩格爾系數(shù)下降,。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化,，消費(fèi)呈現(xiàn)快速,、健康、簡(jiǎn)便,、多樣,、專業(yè)化的趨勢(shì)。人們對(duì)服裝消費(fèi)的需求,，特別是對(duì)高檔次,、專業(yè)服務(wù),、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境的需求越來(lái)越高。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元,，比1997年增長(zhǎng)11.3%,，1999年為132.8億元, 比上年增長(zhǎng)12.6%，占社會(huì)消費(fèi)品的零售總額的確22. 6%,。


（3） 市場(chǎng)容量分析
我市各類商品市場(chǎng)交易活躍,，截止1998年，全市各類市場(chǎng)達(dá)533個(gè),，其中生產(chǎn)資料市場(chǎng)71個(gè),，消費(fèi)市場(chǎng)462個(gè)。全市各類市場(chǎng)成交額556億元,，同比增長(zhǎng)4.2%,。超億元市場(chǎng)55個(gè), 其中消費(fèi)品市場(chǎng)46個(gè); 超10億元市場(chǎng)8個(gè)，其中多數(shù)為消費(fèi)品市場(chǎng),，例如,，五愛(ài)市場(chǎng)交易額已達(dá)110億元以上?？傊?，各類市場(chǎng)已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購(gòu)物的主要場(chǎng)所和空間，也培養(yǎng)了盛世服裝城潛在客戶群體,。
上述分析表明,，沈陽(yáng)市消費(fèi)增長(zhǎng)平穩(wěn)有序，需求有所回升,，社會(huì)購(gòu)買力正在以較快的速度增長(zhǎng),，為該項(xiàng)目的開展提供了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基?２⑶宜孀派釧講歡咸岣擼蜓艟用裾諭牙朐吹南汛常餃敫叩南巡憒?，人脡Λ更多的消酚?xùn)腦?穿上,，而且追求更有個(gè)性的高質(zhì)量的服飾（個(gè)性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)提供了市場(chǎng)來(lái)源）沈陽(yáng)市居民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的改善，為項(xiàng)目提供了可靠的顧客來(lái)源,。

2,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
盛世服裝城的基本定位為全國(guó)一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝（成衣）批零、布料（輔料）批零,、服裝（制服）加工訂制的商業(yè)中心,。基于此,，該項(xiàng)目構(gòu)成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)接觸點(diǎn)的有這樣幾個(gè)目標(biāo),。
（1）沈陽(yáng)春天--從事服裝（成衣）零售。所經(jīng)營(yíng)的品牌知名度較高，與盛世服裝城競(jìng)爭(zhēng)承租業(yè)戶,；
（2）五愛(ài)市場(chǎng)--服裝（成本）,、布料（輔料）批零，所經(jīng)營(yíng)的服裝,、布料檔次混雜且主要對(duì)外埠具有較強(qiáng)的輔射力,，與盛世服裝城競(jìng)爭(zhēng)的也是承租業(yè)戶；
（3）遼展--服裝（成衣）以休閑裝,、運(yùn)動(dòng)裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營(yíng)的是東南沿海三來(lái)一補(bǔ)企業(yè)為生產(chǎn)外單而余下的尾貨,，進(jìn)貨成本較低,，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，與盛世服裝城競(jìng)爭(zhēng)的是最終的消費(fèi)者,。
盡管存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，但盛世服裝城仍然有足夠的優(yōu)勢(shì)立于不敗之地。其一,，沈陽(yáng)春天和五愛(ài)市場(chǎng)雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢(shì),，但五愛(ài)市場(chǎng)不是服裝專營(yíng)市場(chǎng)，缺乏專業(yè)優(yōu)勢(shì),；它們只經(jīng)營(yíng)服裝,、布料批零、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù),，功能單一,，品種檔次不一；個(gè)別攤主以次充好,，損害了市場(chǎng)形象,；其二，二者離盛世服裝城較遠(yuǎn),，商圈不會(huì)重疊,；其三，遼展等其它小市場(chǎng)雖有價(jià)格優(yōu)勢(shì),，但存在品種少,、規(guī)模小等缺陷，難以構(gòu)成盛世服裝城 的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。
鑒于此,，盛世服裝城項(xiàng)目在功能規(guī)劃上只要與上述競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行錯(cuò)位設(shè)計(jì)，不進(jìn)行迎頭競(jìng)爭(zhēng),，以現(xiàn)代化管理,、高檔次、高質(zhì)量和良好的服務(wù)贏得顧客，就要減低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn),，加大投資回報(bào),，獲取行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

五,、項(xiàng)目立地條件分析

1,、地理位置
盛世服裝城處在沈陽(yáng)市三大商業(yè)區(qū)之一的北行商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)域是沈陽(yáng)市按照發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)思路建設(shè)東北地區(qū)商貿(mào)中心的要求,，加大市場(chǎng)體系力度建設(shè),，于1998年重點(diǎn)改造完成的。該位置享有最佳商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng),，交通四通八達(dá),，有215路、210路,、228路,、329路、242路,、232路,、231路公交車通行市區(qū)五區(qū)及新城子、于洪區(qū),，車程短,，運(yùn)力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的輔射能力,。從西鄰的長(zhǎng)江街至沈陽(yáng)市最大的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程,，現(xiàn)在為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前,，區(qū)委,、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦實(shí)施,，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街,、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)機(jī)會(huì)將更為廣闊,。因此,，該項(xiàng)目具有優(yōu)于五愛(ài)市?⑸蜓舸禾旎蛄燒怪行牡牡乩恪＠紓灝諧∮捎謔諧≌嫉毓諗喲?、设施陈緜恽管理侄d?，往往交易最烩j臼幣嗍墻煌ǘ氯鈦現(xiàn)氐氖笨蹋傭跋炱浣窈蟮姆⒄購(gòu)缶ⅰ?

2,、 合配套設(shè)置
除盛世服裝城項(xiàng)目本身具有的配套設(shè)置外,，該項(xiàng)目所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也十分完備。如北側(cè)距該項(xiàng)目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場(chǎng)；南側(cè)有中型精品店三和百貨,，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會(huì)口碑