服裝公司策劃書
一,、前 言

該項目編制的依據：
1,、 盛世集團提供的項目資料,；
2,、 進行市場調研獲得的第一手資料,；
3,、 沈陽市統(tǒng)計局1998年,、1999年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,；
4、 沈陽市商業(yè)聯合會,、沈陽市商業(yè)經濟學會編輯的內部資料《商業(yè)參考》,。

二、項目概況

1,、 項目名稱：盛世服裝城,。
2、 項目選址：位于沈陽市皇姑區(qū)北行商業(yè)中心區(qū),，即原沈陽市石棉廠廠址內,。南接 岐山路、三和百貨,；北依中國城,，距銀泰百貨1000米，與皇姑副食隔街相望,；相 鄰長江街,，與太原街相接。
3,、 項目規(guī)模及投資：
（1） 該項目占地面積1.53萬平方米,，建筑面積4萬平方米，分地上三層,，營業(yè)面積 3萬平方米,。
（2） 項目總投資：2800萬元，由盛世集團投資,。
4,、 項目經營者：
5、 項目經營方式：采取租憑經營方式,，即由盛世集團投資,，其子公司租賃經營。

三,、項目經營環(huán)境分析

1,、項目所在城市--沈陽市是東北地區(qū)政治、經濟,、文化和商貿中心,，是東北地區(qū)的交通樞紐,，有著豐富的人口和人才資源及雄厚的經濟實力和工業(yè)基??999年全市經濟穩(wěn)中有進，經濟水平逐步提高,，國民經濟的財政政策作用下,，經濟運行明顯加快，總體經濟形勢呈現出健康向上的發(fā)展態(tài)勢,。目前宏觀經濟運行已進入適度的綠燈區(qū),，總體經濟發(fā)展已進入景氣狀態(tài)。
2,、沈陽市第三產業(yè)發(fā)展迅速,，每年都以較大力度支持全市經濟快速增長,。1999年第三產業(yè)增加值總量達506.7億元,，比1993年增長65.3%，平均增速達9.9%,，第三產業(yè)對GDP的貢獻率穩(wěn)步增加,。從行業(yè)構成看，批零貿易餐飲業(yè),、運輸郵電倉儲業(yè)及金融保險業(yè)是推動我市第三產業(yè)發(fā)展的支柱產業(yè),。其中，批零貿易餐飲業(yè)作為第三產業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)行業(yè),，1999年增加值總量達180億元,，在第三產業(yè)中高居榜首，以批零貿易為主的第三產業(yè)的持續(xù)發(fā)展既有利于推動居民消費水平的提高,，同時也預示了盛世服裝城在沈陽市地區(qū)的行業(yè)潛力,。
3、項目符合沈陽市,、皇姑區(qū)政府發(fā)展商貿的總體思路和基本原則,，符合市、區(qū)政府關于規(guī)劃,、規(guī)范和規(guī)則市場的基本思路,，并且能對皇姑區(qū)的商業(yè)街區(qū)改造起到示范作用。市區(qū)政府開拓市場的宗指基本思路是：加快流通體制改革步伐,，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導行業(yè)轉化的過程,。按照三改一加強的原則，以建立現代流通企業(yè)制度為目標,，建立多元化,、產權明晰的流通主體；繼續(xù)推進新型營銷方式的發(fā)展,，按照大市?⒋竺騁?、大流通的份^蜆乖焐唐妨魍ㄌ逯?；紤n慷允諧≡靨宓墓娣隊牘芾恚齙焦婊俠懟⒐娣斗⒄?、规则交易,。重点改X旌徒ㄉ櫛沂腥院頹蛐耘⑹諧。ü際醺腦歟怪岣呦執(zhí)锪骷際踅渙魎膠凸芾硭劍鴆叫緯山灰墜δ芮?、幅射面广导{唐芳⒅行暮托畔⒅行?。项目的建设目睍熽全符乎r星鮮魴棖螅虼私岬玫礁骷墩拇罅χС幀?
綜上所述,，沈陽市社會經濟發(fā)展和運行勢態(tài)良好,，第三產業(yè)持續(xù)增長，項目經營方針與各級政府對于發(fā)展大市場的思路相符,，該項目將得到政府的肯定和大力扶持,。這些因素為項目的運作提供了可靠的經濟及社會政策保證。

四,、市場及競爭對手分析

1．市場分析


（1） 社會購買力分析,。
沈陽市國民經濟增長穩(wěn)中加快，經濟效益趨向好轉,，人民生活進步改善,。1999年全年實現社會消費品零售總額263.2億，同比增長10.1%,。城鄉(xiāng)市場分別實現不同程度的發(fā)展,，市區(qū)實現社會消費品零售總額230.1億元，增長11.2%; 縣及縣以下實現社會消費品零售總額13.1億元,，增長4.5%; 吃,、穿、用商品銷售分別增長9.6%,、11.7%和9.6%. 人民生活得以改善,，預計城市居民人均可支配收入達4950元，增長61%,；全市農民人均純收入可達2870元,，增長19.7%。


（2） 消費傾向分析
根據沈陽市的統(tǒng)計資料,，從1997年以來,，沈陽市城鄉(xiāng)居民吃穿消費全面增長，恩格爾系數下降,。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高,，消費觀念發(fā)生了根本性的變化，消費呈現快速、健康,、簡便,、多樣、專業(yè)化的趨勢,。人們對服裝消費的需求,，特別是對高檔次、專業(yè)服務,、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高,。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元，比1997年增長11.3%,，1999年為132.8億元, 比上年增長12.6%,，占社會消費品的零售總額的確22. 6%。


（3） 市場容量分析
我市各類商品市場交易活躍,，截止1998年,，全市各類市場達533個，其中生產資料市場71個,，消費市場462個,。全市各類市場成交額556億元,，同比增長4.2%,。超億元市場55個, 其中消費品市場46個; 超10億元市場8個，其中多數為消費品市場,，例如,，五愛市場交易額已達110億元以上?？傊?，各類市場已經成為城鄉(xiāng)居民生產和生活購物的主要場所和空間，也培養(yǎng)了盛世服裝城潛在客戶群體,。
上述分析表明,，沈陽市消費增長平穩(wěn)有序，需求有所回升,，社會購買力正在以較快的速度增長,，為該項目的開展提供了堅實的市場基?２⑶宜孀派釧講歡咸岣擼蜓艟用裾諭牙朐吹南汛常餃敫叩南巡憒?，人脡Λ更多的消酚柲X?穿上,，而且追求更有個性的高質量的服飾（個性化亦為服裝訂制業(yè)務提供了市場來源）沈陽市居民消費水平的提高和消費習慣的改善，為項目提供了可靠的顧客來源,。

2,、競爭對手分析
盛世服裝城的基本定位為全國一流的實行標準化統(tǒng)一管理和高水準服務的服裝（成衣）批零、布料（輔料）批零、服裝（制服）加工訂制的商業(yè)中心,?；诖耍擁椖繕嫵墒袌龈偁幗佑|點的有這樣幾個目標,。
（1）沈陽春天--從事服裝（成衣）零售,。所經營的品牌知名度較高，與盛世服裝城競爭承租業(yè)戶,；
（2）五愛市場--服裝（成本）,、布料（輔料）批零，所經營的服裝,、布料檔次混雜且主要對外埠具有較強的輔射力,，與盛世服裝城競爭的也是承租業(yè)戶；
（3）遼展--服裝（成衣）以休閑裝,、運動裝為主打,，多數業(yè)戶經營的是東南沿海三來一補企業(yè)為生產外單而余下的尾貨，進貨成本較低,，市場競爭力較強,，與盛世服裝城競爭的是最終的消費者。
盡管存在競爭對手,，但盛世服裝城仍然有足夠的優(yōu)勢立于不敗之地,。其一，沈陽春天和五愛市場雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢,，但五愛市場不是服裝專營市場,，缺乏專業(yè)優(yōu)勢；它們只經營服裝,、布料批零,、缺乏服裝訂做業(yè)務，功能單一,，品種檔次不一,；個別攤主以次充好，損害了市場形象,；其二,，二者離盛世服裝城較遠，商圈不會重疊,；其三,，遼展等其它小市場雖有價格優(yōu)勢，但存在品種少,、規(guī)模小等缺陷,，難以構成盛世服裝城 的競爭對手。
鑒于此，盛世服裝城項目在功能規(guī)劃上只要與上述競爭對手進行錯位設計,，不進行迎頭競爭,，以現代化管理、高檔次,、高質量和良好的服務贏得顧客,，就要減低競爭風險，加大投資回報,，獲取行業(yè)競爭優(yōu)勢,。

五、項目立地條件分析

1,、地理位置
盛世服裝城處在沈陽市三大商業(yè)區(qū)之一的北行商業(yè)區(qū),，該商業(yè)區(qū)域是沈陽市按照發(fā)展區(qū)域經濟思路建設東北地區(qū)商貿中心的要求，加大市場體系力度建設,，于1998年重點改造完成的,。該位置享有最佳商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達,，有215路,、210路、228路,、329路,、242路、232路,、231路公交車通行市區(qū)五區(qū)及新城子,、于洪區(qū),，車程短,，運力強，具有較強的輔射能力,。從西鄰的長江街至沈陽市最大的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程,，現在為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前,，區(qū)委,、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦實施,，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街,、西塔街的商業(yè)中心聯成一體，其商業(yè)機會將更為廣闊,。因此,，該項目具有優(yōu)于五愛市?⑸蜓舸禾旎蛄燒怪行牡牡乩恪＠紓灝諧∮捎謔諧≌嫉毓諗喲蟆⑸枋┏戮傘⒐芾碇禿?，往往交易最烩j臼幣嗍墻煌ǘ氯鈦現氐氖笨?，磦蝤影响其今后的发召忬劲?

2、 合配套設置
除盛世服裝城項目本身具有的配套設置外,，該項目所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也十分完備,。如北側距該項目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場；南側有中型精品店三和百貨,，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會口碑