房地產市場營銷的內涵意義

所謂房地產市場營銷是房地產開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經營方針p目標為指導,，通過對企業(yè)內p外部經營環(huán)境p資源的分析,，找出機會點,，選擇營銷渠道和促銷手段,，經過創(chuàng)意將物業(yè)與服務推向目標市場,，以達到占有市場p促進和引導房地產開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經濟行為,。從某種意義上講,，房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃,。它蘊含在企業(yè)生產開發(fā)經營的全過程,，由市場調查,、方案制定和建筑總體設計、價格定位,、廣告中介服務,、售后服務以及信息反饋等組成。

從中國的經濟體制看,，市場經濟體制尚不完善,，企業(yè)的經營管理水平相對低下，市場對社會資源的配置作用還不夠大,，在優(yōu)化產業(yè)結構p合理組織社會生產等方面,，政府仍然起著較大的作用。政府對經濟干預的目的,，是為了提高投資效益,，降低投資風險，減少資源浪費,，從而實現(xiàn)經濟和社會發(fā)展的目標,，這個目標的實現(xiàn)就需借助市場營銷的功能作用。同時,，雖然房地產行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛,，但其中許多經營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后,。在房地產營銷方面,，這個問題同樣存在,。在現(xiàn)代市場經濟條件下，房地產企業(yè)之所以能夠在競爭中取勝,，就是因為其為市場提供顧客所需要的產品,，也就是說，開發(fā)商必須了解市場,，按照市場需求開發(fā)建設住宅產品,，通過交換實現(xiàn)產品的價值，最終獲取利潤或占領市場,，促進企業(yè)的不斷發(fā)展,，但許多開發(fā)商都還缺乏以顧客為導向p以交換為中心的理念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中,，或者說沒有轉化為真正意義上的產品或商品,。市場營銷就是連接市場需要和住宅產品開發(fā)建設的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機會轉化為現(xiàn)實市場機會,，從而實現(xiàn)企業(yè)自發(fā)展的有效手段,，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發(fā)經營成敗的關鍵,。

請問在房地產銷售部上班,請各位有識知士指點我一下我該做些什么呢?

房地產公司管理手冊

第一部份 組織系統(tǒng)

一,、xxx 房地產開發(fā)有限公司組織機構圖

? 一個上級原則

? 責權一致的原則

? 既無重疊，又無空白的原則

二,、××房地產開發(fā)有限公司各部門職能說明書（草案）

NO：YR-2-002

管理體制是一種嚴密的,、合理的、形同機器那樣的社會組織,，它具有熟練的專業(yè)勞動,、明確的職權劃分、嚴格的規(guī)章制度,，以及

金字塔式的等級服從等特征,，從而使其成為一種系統(tǒng)的管理技術體系。

――馬克斯.韋伯

在企業(yè)形成金字塔式的組織結構,，不斷的權威,、標準化的任務,、各種活動的協(xié)調和參謀的作用做明晰的描述和反復強調,，并輔之

以正式的組織框圖、崗位規(guī)程和組織手冊,。

――卡斯特

一,、 董事會職能

1、執(zhí)行總公司的訣議,。

2,、決定公司的經營計劃和投資方案,。

3、審訂公司的年度財務預算方案,、決算方案,。

4、審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案,。

5,、審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案。

6,、擬訂公司合并,、分立、解散清算的方案,。

7,、聘任或解聘項目公司總經理，根據(jù)總經理的提名,，聘任或者解聘項目公司副總經理,、財務負責人，決定其報酬事項,。

8,、審定公司的基本管理制度。

9,、負責對公司運營的監(jiān)督管理

二,、 總經辦職能

1、擬訂項目公司的總體發(fā)展規(guī)劃及其實施方案,、項目的基本建設計劃及執(zhí)行工作(政策),。

2、負責總體發(fā)展規(guī)劃及實施,、管理

3,、向董事會提出經營預算和費用預算。

4,、領導項目公司的經營活動,，實現(xiàn)經董事會批準的預算利利潤指標。

5,、保證項目公司能提供符合標準的服務

6,、收集客戶的反映，研究市場的需求,，不斷調整項目公司的經營方向,，項目公司不斷得到發(fā)展塑造本項目公司形象。

7,、決定廣告基調,，指導廣告戰(zhàn)略,。

8、代表本項目公司對外開展公關活動,。

10,、按既定模式管理公司。

11,、建立和完善公司的工作程序和規(guī)章制度,。

13、向董事會提出組織系統(tǒng)表,，人員編制和工資總額計劃,。

14、決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲

15,、向董事會提出營業(yè)狀況和財務狀況報告,，接受質詢，將決議事出有因項轉達所屬人員,，并執(zhí)行該項決議,。

16、審核人事行政部所制定的各項人事制度,，包括員工手冊,、公司CI 形象、規(guī)章制度,、福利薪金,、各崗位責任制等的審訂。

17,、負責督導行政部,、財務部的各項工作和事務。

18,、親臨現(xiàn)場處理本項目公司緊急事件,，確保企業(yè)正常運作。

19,、支持協(xié)調會議,，仲裁及防止各部門之間的沖突。

20,、發(fā)現(xiàn)并消除公司的安全隱患,，為大規(guī)模的改造向董事會提出預算外開支汁劃。

21,、保證員工和客人在公司內的安全,。

22,、抓好企業(yè)文化建設,。

三,、 營銷策劃中心職能

1、對總經辦負責,。

2,、根據(jù)公司有關經營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度,、季度,、月度推廣方案，呈報總經理,。

3,、負責根據(jù)銷售部各時期的租售計劃，制訂相應的推廣策劃方案,，配合銷售部招商工作的開展,。

4、根據(jù)公司有關推廣工作的要求,，實施各項推廣方案及措施,。

5、深入了解項目的經營特色和經營情況,，定期收集房地產信息,，不斷推出各種促銷手段和措施。

6,、負責項目外部公共場地公關活動的組織,、策劃、實施工作,。

7,、負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度,。

四,、 工程管理中心

1、向總經辦負責,。

2,、參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作,，聯(lián)絡設計單位對總體規(guī)劃設計,、單體工程各專業(yè)施工圖紙設計并審核，參與工程預

結算書編制,，負責工程施工管理到竣工驗收全過程操作,。

3、根據(jù)公司各項目建設的實際情況,，編制并實施完成工程計劃,，按時上報工作情況,，及時跟進落實各項工作計劃及資金計劃。

4,、參與工程施工招,、投標工作，編寫工程施工合同,，并進行審批,、簽訂。

5,、加強質量控制,，保證工程施工按有關規(guī)定要求進行。

6,、協(xié)調好各部門及外單位的關系,，使工程順利進行。

五,、 企業(yè)管理中心

1,、向總經辦負責。

2,、協(xié)助總經辦管理開發(fā)部,、人事行政部、財務部,、物業(yè)管理部的具體工作和事務,。

3、負責綜合經營開發(fā)管理以及規(guī)劃,、協(xié)調,、指導和監(jiān)督。

4,、負責資金計劃,、資金調度和控制管理。

六,、 銷售部職能

1,、向營銷策劃中心負責。

2,、負責公司商業(yè)物業(yè),、物業(yè)內公共場地、廣告牌等的招商,、租售工作,。

3、協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應的招商計劃,、策略,。

4、挖掘新的客戶來源,，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔,。

5,、與新舊客戶保持良好關系，協(xié)助客戶解決在招商,、租售過程中的問題,。

6、負責辦理招商,、租售中的各項手續(xù),，做好售后服務工作。

7,、協(xié)助財務部收取客戶需繳交的各項費用,。

8、配合其他部門做好客戶服務工作,。

七,、 策劃部職能

1、向營銷策劃中心負責,。

2,、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產的各項推廣策劃方案。

3,、負責房地產廣告的制作及實際操作,。

4、負責根據(jù)物業(yè)的特點組織策劃各項公關宣傳活動,，并負責其實施工作,。

5、協(xié)同銷售部進行物業(yè)招商,、租售工作,。

八、 設計部職能

1,、向工程管理中心負責,。

2、參與項目的投資分析,、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作,。對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證,、上報和實施,。

3、參與做好各項從規(guī)劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制,、估測工作,。

4、負責樓宇室內,、外主要建筑材料的規(guī)格,、品牌等的選用、確定工作,。密切與預算造價部配合,。

5、收集房地產,、樓宇的市場調研成果,，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作,。

6,、組織本部門人員承擔一個土建設計室的完整圖紙生產工作。做好與總工室的工作配合和設計掛靠單位的銜接工作,。

7,、負責設計室對工地的服務、跟蹤工作,，參與圖紙會審工作,。

8、與設計合作公司的交流,、配合工作,。

9、完成其他工作,。

九,、 工程部職能

1、向工程管理中心負責,。

2,、負責制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃,。

3,、負責嚴格執(zhí)行公司的決議，嚴格工程預,、決算的審批手續(xù),，合理使用財力,、物力，發(fā)揮經濟效益,。

4,、協(xié)助公司進行招、投標及選擇施工隊伍的具體工作,。

5,、進行施工階段的進度控制，審查施工組織設計,，監(jiān)督進度計劃的實施,，完成工期目標。

6,、負責管理施工隊伍,，并協(xié)調好對內對外的關系,。

7,、做好材料、設備,、人員的管理工作,。

8、整理有關資料,、圖紙,，做好歸檔工作。

9,、負責工程質量檢查及工程驗收,、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題,。

十,、 總工室職能

1、向工程管理中心負責,。

2,、負責處理和解決各項工程技術問題。

3,、參與工程項目的設計方案的討論和審核工作,。

4、參與工程建設成本的分析和控制工作,。

5,、參與工程的建筑材料的選用及材料進場的驗收工作。

6,、參與工程招,、投標及工程隊伍的選擇工作,。

7、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作,。

8,、審批各工程項目施工、組織設計方案,。

9,、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十一,、 裝修部職能

1,、向工程管理中心負責。

2,、負責工程項目的外裝修及內裝修的施工計劃,、資金計劃的制定并組織實施。

3,、參與工程招,、投標工作，協(xié)助總工室對工程項目進行質量監(jiān)控,。

4,、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

5,、審批各工程項目施工,、組織設計方案。

6,、解決裝修工程中的各項工程技術問題.

7,、收編并保管工程項目的全部技術檔案。

十二,、 預決算部職能

1,、向工程管理中心負責。

2,、負責工程預結算書的編制工作,。

3、參與工程施工合同的編寫工作,。

4,、協(xié)助財務部審議工程付款情況。

5,、參與工程驗收,，并對工程適時進行預決算工作。

十三,、 項目拓展部職能

1,、各綜合管理中心負責

2,、負責項目的開發(fā)。

3,、負責對公司項目的立項,、申報。

4,、負責土地的規(guī)劃,、征用開發(fā)和管理。

5,、負責辦理土地證,、房地產證、銷售證等各類證件,。

6,、協(xié)助做好前期工程的服務工作。

7,、協(xié)助辦理企業(yè)注冊等各項審批工作,。

8、協(xié)調好與相關政府部門的關系

十四,、 人事行政部職能

1,、向綜合管理中心負責,。

2,、編寫制定公司人事行政管理制度。

3,、組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)及聘用工作,。

4、組織統(tǒng)籌并管理,、監(jiān)督公司行政管理運作,。

5、協(xié)調并支持,、配合公司各部對人力計劃,、行政開支的管理工作。

6,、協(xié)調配合公司各部對人事,、行政方面工作的支持。

7,、組織,、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進行培訓及考核工作。

8,、組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動,，增強公司凝聚力,，員工歸宿感。

9,、依時計劃統(tǒng)計向公司呈報各項人事,、行政工作月、季,、年報表給公司決策參

考,。

10、制訂公司辦公費用總開支的計劃,，并加以調控,。

11、配合支持公司對外人事,、行政事務工作,。

12、做好員工到任,、離職的交接工作,，保證各個崗位的工作銜接正常。

13,、公司的各種規(guī)章制度的落實和執(zhí)行,。

14、整理建立公司的檔案,，統(tǒng)一公司的公文格式

15,、對外協(xié)調好政府勞動管理部門的關系。

16,、負責日常的接待工作,。

十五、 培訓部職能

1,、據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展制訂公司培訓計劃,、培訓費用、培訓總結工作,。

2,、訂公司培訓制度及建立完善的培訓體系

3、協(xié)助各部門,，制訂實施監(jiān)督各部門的業(yè)務培訓計劃,。

4、組織統(tǒng)籌監(jiān)督公司各部對員工的培訓及考評工作,。

5,、組織安排對新員工進行職前培訓。

6,、組織管理,、業(yè)務短訓班,、研討班、講座等培訓活動,。

7,、合理安排培訓人員，檢查培訓質量,，組織人員考核,。

8、組織編寫,、翻譯,、審核培訓教材及資料。

9,、教學儀器設備的保養(yǎng),、維修及購置。

10,、管理和控制外派學習的員工,，審核員工申請報銷業(yè)余學習的學費。

11,、負責公司企業(yè)文化建設的策劃,、安排組織實施工作。

十六,、 公關部職能

1,、責樹立公司良好的形象。

2,、責公司對外有關單位,、政府職能部門的聯(lián)系,、溝通工作,。

3、參與公司重大新聞發(fā)布會組織籌備工作,。接待重要賓客的來訪,。

4、接待重要業(yè)務單位來訪,。

5,、經常調查研究、收集整理有關資料,，了解國內外有關的經濟政策和行業(yè)發(fā)展情況,。

6、負責辦理公司所需的各種政府批文,。

十七,、 財務部職能

1,、向綜合管理中心負責。

2,、遵守財務紀律,，建立和健全各項財務管理制度。

3,、抓好各項應收款項的核算的工作,，督促經辦部門限期清理。

4,、負責對各項經濟合同及維護保養(yǎng)項目進行議及審定

5,、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付,、結清工作

6,、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用,，負責發(fā)放員工

工資,、獎金。

7,、嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定,，做好收費發(fā)票的購買、保管,、使

用及回收,。

8、編制記帳憑證,。及時編制各類報表,，妥善管理會計帳冊檔案

9、擬定各項財務計劃,，提供財務分析報告呈總經辦,。

十八、 物業(yè)管理部職能

1,、向總經辦負責,。

2、起草,、制訂有關項目公司物業(yè)發(fā)展的各項策劃方案,，呈報主管副總經理。

3,、協(xié)助制定有關公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略,。

4、負責協(xié)助對本項目公司所有物業(yè)維護保養(yǎng)項目可行性研究工作。

5,、協(xié)調所屬各部門的工作關系以及與政府相關職能部門的公共關系,。

6、協(xié)助主管副總經理審核本項目公司物業(yè)的維護保養(yǎng)項目的預算案,。

7,、協(xié)助主管副總經理適時主持例會及對外接待事宜。

8,、協(xié)助主管副總經理做好年度,、季度、月度物業(yè)維護保養(yǎng)報表及費用支出預算的審核與控制,。

9,、協(xié)助主管總經理處理各種突發(fā)及投訴事件。

十九,、 財務部職能

1,、向綜合管理中心負責。

2,、遵守財務紀律,，建立和健全各項財務管理制度。

3,、抓好各項應收款項的核算的工作,，督促經辦部門限期清理。

4,、負責對各項經濟合同及維護保養(yǎng)項目進行議及審定

5,、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付,、結清工作

6,、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用,，負責發(fā)放員工

工資,、獎金。

7,、嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定,，做好收費發(fā)票的購買、保管,、使

用及回收。

8,、編制記帳憑證,。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案

擬定各項財務計劃,，提供財務分析報告呈總經辦,。

三,、崗位圖

高管層

總經理董事長 營銷策劃副總經理 工程管理副總經理 企業(yè)管理副總經理 總工程師 財務總監(jiān)

部門層

銷售部經理 策劃部經理 設計部經理 工程部經理 裝修部經理 項目拓展部經理預決算部經理 人事行政經理 物管部經理 培訓部經理 財務部經理 公關部經理

主管層

售后服務主任 施工主管 車隊長 總經理秘書 銷售主任 培訓主任 施工主管 設計師 安檢工程師 質檢工程師

員工層

售樓員 文案 出納 策劃助理 預決算員 開發(fā)助理 人事助理 行政秘書 文員 接待員 售后服務員 司機 會計

拉攏客戶

買房子

你在銷售部句具體做哪塊呀?置業(yè)顧問還前臺接待,還是跑合同或者按揭手續(xù)?該做什么就做什么呀!如果是置業(yè)顧問,你的任務就是賣房子.那可關系到你的直接經濟收入啊 ~

以上回答，我贊同,。