市場營銷管理過程有以下幾個步驟：

1,、發(fā)現(xiàn)和評價市場機會,；

2,、細分市場和選擇目標市場；

3,、發(fā)展市場營銷組合和決定市場營銷預(yù)算,；

4、執(zhí)行和控制市場營銷計劃,。

市場營銷作為管理過程是一個計劃與實施的過程,，具體包括產(chǎn)品和服務(wù)的設(shè)計、定價,、促銷,、分銷和交換等，以達到個人和組織的目標,。

如何開展市場營銷

1．營銷理念落后,，缺乏品牌意識
現(xiàn)在的房地產(chǎn)營銷仍然停留在市場營銷即推銷的認識階段。很多開發(fā)企業(yè)我們能造什么房子,，就賣什么房子,、我們賣什么房子，人們就買什么房子的思想根深蒂固,，片面強調(diào)剛性需求,，認為房子不愁賣，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實到營銷中來,。房產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是為社會公眾提供合理化的,、人性化的建筑空間，并賦予其具有現(xiàn)代精神,、個性化的生活方式及價值,。人性化的內(nèi)涵不僅體現(xiàn)在建筑本身上，更重要的是體現(xiàn)在服務(wù)上，而營銷則是消費者感受人性化的主要過程,。同時,，品牌戰(zhàn)略的實施是全過程、全方位的一個持續(xù)行為,。因此,，必須把營銷的理念貫穿到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從項目選擇,、產(chǎn)品定位和設(shè)計,、產(chǎn)品研發(fā)和建設(shè)、房屋銷售到物業(yè)管理都應(yīng)以客戶需要和愿望為導(dǎo)向,，最大限度地滿足消費者的愿望。
2．市場調(diào)研不充分,，定位不準確
許多房地產(chǎn)企業(yè)認為市場調(diào)研不重要,，忽略前期的市場調(diào)研，即使做了市調(diào),，也僅是浮在表面,，未能深入。調(diào)研不夠深入細致,，對產(chǎn)品的定位就更多地依賴拍腦袋,，然后項目就盲目上馬，銷售的時候才發(fā)覺自己開發(fā)的樓盤有這樣那樣的劣勢,，從而導(dǎo)致產(chǎn)品消化速度太慢,，過多地依靠房地產(chǎn)市場的大環(huán)境。忽視了市場調(diào)研這一從消費者中來的過程,，盡管在銷售中采取了很多積極的措施,，企圖更多地抓住消費者的眼球，但最終其產(chǎn)品也難以迅速地到消費者中去,。
3．營銷誠信度差,，廣告帶有虛假成分
近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,，各類的房地產(chǎn)廣告隨處可見,，房地產(chǎn)廣告對活躍市場、促進銷售,、塑造品牌起到了積極作用,。但在房地產(chǎn)廣告中也存在虛假信息和欺詐現(xiàn)象，存在違規(guī)發(fā)布廣告和廣告內(nèi)容失實等突出問題,，干擾了房地產(chǎn)市場秩序,，并引發(fā)了法律糾紛。虛假欺詐廣告大致有幾種類型：宣傳夸大,，如夸大綠地面積,、設(shè)施配套及環(huán)境等,；承諾與實際不符，如不能按時交房,；廣告內(nèi)容表述不清,，如交房時間和交房標準不明確；隱瞞實情等,。這些虛假欺詐廣告不僅影響了廣告推廣的效果,，也損害了房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的形象及誠信度。
4．營銷策劃缺乏創(chuàng)意和內(nèi)涵
目前,，一些營銷策劃代理公司由于人力,、物力和財力等多方面因素，對全案營銷策劃,，僅是提交幾個平面廣告設(shè)計,，而且缺乏對廣告后期效果的跟蹤、反饋,、監(jiān)控和調(diào)整,。有的策劃公司在做營銷活動時，沒有與廣告相互配合,，實現(xiàn)廣告落地,。就活動的執(zhí)行而言，不少實際可行的活動,，但因細節(jié)執(zhí)行不到位,，也往往會形成有其事無其實的空架勢，導(dǎo)致執(zhí)行無力,。
不斷完善房地產(chǎn)營銷
從近期房地產(chǎn)市場的各種信息來看,，在美國次貸危機、大幅降息和國內(nèi) CPI,、PPI指數(shù)持續(xù)上漲以及通脹壓力明顯的情況下,，國家將會繼續(xù)執(zhí)行從緊的貨幣政策。同時,，保障住房的大量開發(fā)上市也將給房地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊,。這些都使得2008年中國房地產(chǎn)市場充滿了挑戰(zhàn)，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了嚴峻的考驗,。