市場(chǎng)營(yíng)銷管理過(guò)程有以下幾個(gè)步驟：

1,、發(fā)現(xiàn)和評(píng)價(jià)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；

2,、細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng)；

3,、發(fā)展市場(chǎng)營(yíng)銷組合和決定市場(chǎng)營(yíng)銷預(yù)算,；

4、執(zhí)行和控制市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。

市場(chǎng)營(yíng)銷作為管理過(guò)程是一個(gè)計(jì)劃與實(shí)施的過(guò)程,，具體包括產(chǎn)品和服務(wù)的設(shè)計(jì),、定價(jià)、促銷,、分銷和交換等,，以達(dá)到個(gè)人和組織的目標(biāo)。

如何開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷

1．營(yíng)銷理念落后,，缺乏品牌意識(shí)
現(xiàn)在的房地產(chǎn)營(yíng)銷仍然停留在市場(chǎng)營(yíng)銷即推銷的認(rèn)識(shí)階段,。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)我們能造什么房子，就賣什么房子,、我們賣什么房子,，人們就買什么房子的思想根深蒂固，片面強(qiáng)調(diào)剛性需求,，認(rèn)為房子不愁賣,，沒(méi)有真正把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到營(yíng)銷中來(lái)。房產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是為社會(huì)公眾提供合理化的,、人性化的建筑空間,，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個(gè)性化的生活方式及價(jià)值,。人性化的內(nèi)涵不僅體現(xiàn)在建筑本身上,，更重要的是體現(xiàn)在服務(wù)上，而營(yíng)銷則是消費(fèi)者感受人性化的主要過(guò)程,。同時(shí),，品牌戰(zhàn)略的實(shí)施是全過(guò)程、全方位的一個(gè)持續(xù)行為,。因此,，必須把營(yíng)銷的理念貫穿到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，從項(xiàng)目選擇,、產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì),、產(chǎn)品研發(fā)和建設(shè)、房屋銷售到物業(yè)管理都應(yīng)以客戶需要和愿望為導(dǎo)向,，最大限度地滿足消費(fèi)者的愿望,。
2．市場(chǎng)調(diào)研不充分，定位不準(zhǔn)確
許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)研不重要,，忽略前期的市場(chǎng)調(diào)研,，即使做了市調(diào)，也僅是浮在表面,，未能深入,。調(diào)研不夠深入細(xì)致,，對(duì)產(chǎn)品的定位就更多地依賴拍腦袋，然后項(xiàng)目就盲目上馬,，銷售的時(shí)候才發(fā)覺(jué)自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有這樣那樣的劣勢(shì),，從而導(dǎo)致產(chǎn)品消化速度太慢，過(guò)多地依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境,。忽視了市場(chǎng)調(diào)研這一從消費(fèi)者中來(lái)的過(guò)程,，盡管在銷售中采取了很多積極的措施，企圖更多地抓住消費(fèi)者的眼球,，但最終其產(chǎn)品也難以迅速地到消費(fèi)者中去,。
3．營(yíng)銷誠(chéng)信度差，廣告帶有虛假成分
近年來(lái),，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，各類的房地產(chǎn)廣告隨處可見(jiàn)，房地產(chǎn)廣告對(duì)活躍市場(chǎng),、促進(jìn)銷售,、塑造品牌起到了積極作用。但在房地產(chǎn)廣告中也存在虛假信息和欺詐現(xiàn)象,，存在違規(guī)發(fā)布廣告和廣告內(nèi)容失實(shí)等突出問(wèn)題,，干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，并引發(fā)了法律糾紛,。虛假欺詐廣告大致有幾種類型：宣傳夸大,，如夸大綠地面積、設(shè)施配套及環(huán)境等,；承諾與實(shí)際不符,，如不能按時(shí)交房；廣告內(nèi)容表述不清,，如交房時(shí)間和交房標(biāo)準(zhǔn)不明確,；隱瞞實(shí)情等。這些虛假欺詐廣告不僅影響了廣告推廣的效果,，也損害了房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的形象及誠(chéng)信度。
4．營(yíng)銷策劃缺乏創(chuàng)意和內(nèi)涵
目前,，一些營(yíng)銷策劃代理公司由于人力,、物力和財(cái)力等多方面因素，對(duì)全案營(yíng)銷策劃,，僅是提交幾個(gè)平面廣告設(shè)計(jì),，而且缺乏對(duì)廣告后期效果的跟蹤、反饋,、監(jiān)控和調(diào)整,。有的策劃公司在做營(yíng)銷活動(dòng)時(shí),，沒(méi)有與廣告相互配合，實(shí)現(xiàn)廣告落地,。就活動(dòng)的執(zhí)行而言,，不少實(shí)際可行的活動(dòng)，但因細(xì)節(jié)執(zhí)行不到位,，也往往會(huì)形成有其事無(wú)其實(shí)的空架勢(shì),，導(dǎo)致執(zhí)行無(wú)力。
不斷完善房地產(chǎn)營(yíng)銷
從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種信息來(lái)看,，在美國(guó)次貸危機(jī),、大幅降息和國(guó)內(nèi) CPI、PPI指數(shù)持續(xù)上漲以及通脹壓力明顯的情況下,，國(guó)家將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行從緊的貨幣政策,。同時(shí)，保障住房的大量開(kāi)發(fā)上市也將給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的沖擊,。這些都使得2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了挑戰(zhàn),，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。