之前在知乎上看到一個問題,，問的是房地產(chǎn)的銷售絕技,，具體的描述是“房地產(chǎn)銷售真有這么難嗎,？ 有點怕怕的”,，這個說法真的表示有點無語,。

首先,，要明白房產(chǎn)銷售的具體劃分,，房產(chǎn)中介,，代理公司,，開發(fā)商都有自己的銷售團隊。

去房產(chǎn)中介做銷售,，也就是所謂的房產(chǎn)經(jīng)紀人,，這個工作的門檻最低，基本上買一身西服就可以上崗,，大型的中介公司,，比如鏈家，我愛我家,，相對有一定要求,，就是要求大專或者本科學(xué)歷,，但是這個絕對不是硬性要求,，你懂得,。當(dāng)然待遇相對來說也比較差，只能靠傭金,，而且經(jīng)常被人鄙視,；

代理公司，如世聯(lián),，中原,，思源，易居等也都有自己的銷售團隊,，這些相對來說要求會高一點,，但是不是體現(xiàn)在學(xué)歷上，更多看重的是經(jīng)驗和顏值,；

而開發(fā)商的銷售團隊,，要求肯定是最高的，很多大開發(fā)商的“管培生”都是985,，211學(xué)歷的全日制本科生,，而且長相、氣質(zhì),、能力都十分出眾,，而且開發(fā)商給管培生的待遇也都非常好，不僅提點高,，而且底薪也很高,。

所以，如果有的選,，千萬不要去做中介,，這種會慢慢拉低你的逼格。

站在風(fēng)口上,，豬都能飛起來

事實上,，任何一份工作都會有人做的好，而且任何一份工作也都有它的紅利期,，也就是所謂的“站在風(fēng)口上,，豬都能飛起來”。

在2015年到2017年上半年,，大部分城市的房地產(chǎn)是非常好做的,。如果是在北上廣深等一線城市，尤其是去年,，你會發(fā)現(xiàn)很多樓盤的銷售都是“坐銷”,，甚至是“躺銷”。

15個熱點城市的樓盤,，只要產(chǎn)品不是差到一定程度,，那房子都是嗖嗖的賣,。基本上不用銷售技巧,，去年一年是房產(chǎn)市場最好的風(fēng)口期,，所以如果是去年的市場，你在一個還不錯的城市做銷售,，真的不愁業(yè)績,，也不用考慮太深層次的銷售技巧，只要人氣質(zhì)不錯,，不惹人討厭,，那業(yè)績都是不錯的。

至于今年,，或者接下來的一年,，房地產(chǎn)銷售的紅利期還在，關(guān)鍵就是看你的選擇了,。

平臺很重要,，選擇大家都認可的開發(fā)商，對于成交起著根基作用,。如果開發(fā)商或者產(chǎn)品本身不行,，你就算厲害死，那業(yè)績也不會好到哪里去,。相反,，像萬科，華潤,，恒大,、金地，龍湖,、保利碧桂園這種,，不管在哪個城市，相比其他的項目,，都是更好賣的；

城市很關(guān)鍵,。從目前的情況來看,，北上廣深因為批地少，不會有很多項目入市,，而且是調(diào)控的首要對象,，目前已經(jīng)不是銷售選擇的最佳市場。

很多二線城市,，比如蘇州,、天津,、沈陽、濟南,、杭州,、南京、武漢,、合肥,、鄭州、廈門,，房價都有反彈趨勢,。這些城市土地供應(yīng)少，但是人口在增加,，所以供需矛盾凸顯,，房子也更好賣。

打鐵還需自身硬

銷售一個非常重顏值的工作,，記得好好收拾一下自己

總體來看,，確實是顏值高的銷售，房子賣的更好,。這里的顏值,，不是說一定要長得一笑傾城，再笑傾國,，最重要的是長得清爽,，有親和力的美。

之前一個女銷售,，真的很漂亮,，她在帶客戶看房的時候，她的手指到哪,，客戶的眼睛就跟到哪,，客戶家的小孩都安靜聽講，而且跟她說話的態(tài)度也特別好,；相比之下,，再看一個男銷售，長得不丑,，但是有點小兇,，而且體格稍微有點壯，他帶客戶看房時,，客戶一家人都是自己看,，七嘴八舌的，也不怎么聽他講，所以他只能提高分貝,，而且一頓拍手擊掌,，引起客戶的注意，讓客戶跟著他,，具體畫面自行腦補,。。,。

專業(yè)度高,，邏輯性強

這個項目周邊的規(guī)劃一定要非常清楚，項目周邊又新掛出幾塊地,，哪個地方要建商場,，地鐵有沒有在修，巴拉巴拉,。

同時,，一定要對競品有所了解，最好是同區(qū)域的所有項目自己親自跑盤市調(diào),，了解項目的賣點和最新銷售信息,，別客戶提到一個樓盤，你沒什么反映,。

很多長得不是很好看的或者長得比較小,、感覺不是讓人很有信服力的，走的都是專業(yè)路線,。

記得一個93年的銷售,，本來就年輕，長得還顯小,，有一次他接待一個很有錢的客戶,，那個客戶最開始非常趾高氣揚，壓根沒把他放眼里,，而且也不怎么聽他說,，直接“命令”銷售，你別講了,，我都知道,，就告訴我具體還有什么房源吧。

結(jié)果這個93年的銷售表情和語氣都強勢起來,，直接反問他,。你說你都知道，那我問你,，這項目周邊新拍了什么地,，你知道嗎？,！拍的這幾塊地,，地價都多少，你知道嗎,？,！項目周邊的**飛機場有多大規(guī)模，能帶動多少勞動力,，你知道嗎,？！一頓狂問之后,，客戶有點軟了下來,，說不太清楚。,。,。結(jié)果這銷售直接懟一句，不知道你還不聽,！接著,，這客戶就老老實實聽銷售講盤。,。,。

轉(zhuǎn)折就是這么戲劇化。所以,，如果你能用你的專業(yè)度shock到客戶,，那你離成交就不遠了。

對于帶客戶的具體步驟,，建議一步不落,。區(qū)域沙盤，項目沙盤,，講解樣板間,，造夢，這是一個系統(tǒng),，其中一個步驟沒講好,，可能都會影響成交，貨值越大的樓盤,，越是這樣,。

所以，一定要給客戶把這些仔細全面生動引人入勝地講好,，對于哪些自以為是,、不愿意聽你講的客戶,，也一定要想方設(shè)法征服他，讓他聽下去,。說白了,，就是只要他家沒人突發(fā)疾病，或者公司突然要倒閉,，那你就算是第二天結(jié)婚,，你也要聽我講完。

講的越生動越好,，聽一些人說,，很多高端項目的銷售，講盤厲害到能把客戶講哭,，甚至有時候他和客戶一起抱著哭,。這種不成交，WTF,！怎么可能?。?！沒事自己就多練講盤,，從項目講到物業(yè)，再從物業(yè)講到項目,，各種穿插,，可以對著鏡子自己講，也可以對著保安講,，講到保安都能基本完整地復(fù)述下來,，基本上你也到一定水平了。

做好吃苦受累的心理準備,。銷售就是這樣,，不管市場好還是不好，工作強度都是很大的,。

之前在龍湖一個項目,，當(dāng)時的銷售業(yè)績一直不太好，所以后來總部新派了一個項目總,，連夜開會討論新的營銷方案,，并且要求第二天執(zhí)行。當(dāng)時的那些銷售團隊是當(dāng)天晚上下班之后直接開會,，開到第二天凌晨5點半,，然后第二天早上8點半就要開始做方案的落實。而且龍湖的下班時間沒有具體規(guī)定,，很多人都是晚上11點左右才下班,，基本上就相當(dāng)于連續(xù)工作40個小時,。

這種強度雖然不是天天這樣，但是總的來說確實是壓力和強度都很大的,，如果身體不好,，或者心理承受能力差，確實不太適合房產(chǎn)銷售的工作,。

銷售的道——人品與人格

堅決不能“以貌取人”。很多做的比較久的銷售容易犯這種毛病,，認為自己從業(yè)久,，經(jīng)驗豐富，能識別“有錢人”與“沒錢人”,，所以經(jīng)常會打量客戶的穿戴,。

但是這種其實是容易產(chǎn)生誤判的，因為現(xiàn)在確實有部分的有錢人非常低調(diào),，騎自行車的去售樓處的人一次性買2套房的已經(jīng)不是新鮮事,，穿睡衣去看房的，也別認為她不是“準客戶”,，甚至一個人到售樓處跟銷售說明了自己就是來看看的,，也不要以為這個人沒有任何價值，相反,，萬一他后期給你帶了一個買房團呢,？！

同時,，對于成交客戶,，要學(xué)會禮尚往來。過節(jié)時可以給客戶買一些小禮物,，畢竟他們在你這成交,，你已經(jīng)賺取了傭金。更重要的是,，如果你的好被客戶認可,，以后他們肯定會給你“友介客戶啊”，畢竟每個人都有自己的圈子,，有錢人的圈子里都是有錢人,。

對于沒成交的客戶，也不要“恩斷義絕”,?？蛻魶]成交，那肯定是有沒成交的原因,，有可能是他只是覺得時機不對,，想等一段時間,，那這種你可以試著長期維護，讓他記住你,，如果他買房,，他肯定會想到你；如果客戶是成交到其他樓盤,，那如果你之前對他一直很好,，那以后如果他朋友買房，是不是有可能會推薦給你呢,？

對于成交后又退房的客戶,，這個確實比較頭疼。很多銷售因為客戶退房,，可能會被罰錢或者被點名批評,。但是這種情況出現(xiàn)，不管是不是賴客戶,，都不要太放心上,，畢竟銷售本身就是累心的工作，放寬心吧~

業(yè)績與誠信不沖突?，F(xiàn)在房價飆升,，對于很多剛需客戶來說，這可能是他們這輩子最大的奢侈品,，買房的錢也很有可能是兩家人兩代的收入,，所以，對于客戶買房中出現(xiàn)的問題,，認真負責(zé),，真誠對待。,。,。這是銷售終極的道。