??要制定合理有用的營銷策略方案,就必須進(jìn)行合理的市場分析市場估給調(diào)查分析針對某一時期該地區(qū)市場估給狀況的調(diào)查主要包括;市場上已有的在售住房,，同期將要建設(shè)的項目以及它們的區(qū)位,，結(jié)構(gòu),，面積，售價,，付款方式，同等級房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量,，實力和市場占有率,，同等級房地產(chǎn)企業(yè)廣告訴求重點，銷策略,，務(wù)以及效果,，同等房地產(chǎn)企業(yè)，等項目銷售情況和空置情況,。
??市場需求調(diào)查分析首先要調(diào)查消費者需求的滿足狀況,，即市場的實際需求狀況。包括某一時刻該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住房已經(jīng)得到滿足,。其次,，這些有需求欲望的家庭結(jié)構(gòu)和規(guī)模怎么樣，它們需要什么結(jié)構(gòu)和面積的住房,。再次,，他們的收入水平，受教育狀況以及會購買,，能夠買什么樣的住宅,，愿意以什么樣的價錢買。
??最后,，這些潛在的顧客集中分布狀況,，他們再租售，消費信貸等方面的消費心理,。項目自身分析項目自身再分析外部環(huán)境的同時,，必須分析其內(nèi)部環(huán)境，即分析自身的能力和限制,，找出所特有的優(yōu)勢和存在的劣勢,。所以應(yīng)使用一些方法對項目自身狀況進(jìn)行分析，例如SWOT方法,，它能把內(nèi),，外部環(huán)境有機結(jié)合起來,，使我們能調(diào)整策略，謀求更好發(fā)展,，又因為使經(jīng)過認(rèn)真的分析得出結(jié)論,，所以也能夠提高決策的質(zhì)量。
??目標(biāo)市場的確定不同消費者的需求和偏好又很大差異,。依據(jù)不同的區(qū)域特點,，針對目標(biāo)客源的特定需求，制定合理的市場定位,，就能取得良好的銷售業(yè)績,。選擇了項目的目標(biāo)市場也就確定了目標(biāo)客戶群，此時在對目標(biāo)客戶群進(jìn)行深入分析使為了項目推廣能夠更加準(zhǔn)確有效,。這里的分析結(jié)果將決定整個項目的營銷策劃,，包括媒體的選擇，組合,，宣傳主題,，力度，訴求方式和其他輔助手段,，同時,，人群定位的結(jié)果也將影響價格定位和付款方式。
??搞好人群定位,，主要考慮如下問題,；目標(biāo)客源的經(jīng)濟背景分析和目標(biāo)客源的文化背景分析。項目定位項目定位就是在目標(biāo)客源建立的基礎(chǔ)上,，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握,。它是圍繞目標(biāo)市場將項目的功能、形象,、做特別的有針對性的規(guī)定,。項目推廣過程房地產(chǎn)的營銷過程共可分為四個階段：預(yù)熱期、強銷期,、持銷期,、尾盤期，所以項目推廣過程也應(yīng)該相應(yīng)的分為四個階段,，一個項目取得成功的前提條件就是針對各個階段銷售任務(wù)的不同來制定不同的推廣計劃,，所謂“量體裁衣”。
??例如：再預(yù)熱期,，可以以突出項目的物業(yè)主題為主,，展示樓盤的基本情況。市場營銷策劃是連接市場需求和項目開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié),，是開發(fā)商將潛在市場機會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)時市場機會,，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段,，孤兒可說，房地產(chǎn)營銷策劃是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵,。
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