??要制定合理有用的營銷策略方案,就必須進行合理的市場分析市場估給調查分析針對某一時期該地區(qū)市場估給狀況的調查主要包括;市場上已有的在售住房,，同期將要建設的項目以及它們的區(qū)位，結構,，面積,，售價,，付款方式，同等級房地產企業(yè)的數(shù)量,，實力和市場占有率,，同等級房地產企業(yè)廣告訴求重點，銷策略,，務以及效果,，同等房地產企業(yè)，等項目銷售情況和空置情況,。
??市場需求調查分析首先要調查消費者需求的滿足狀況,，即市場的實際需求狀況。包括某一時刻該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住房已經得到滿足,。其次,，這些有需求欲望的家庭結構和規(guī)模怎么樣，它們需要什么結構和面積的住房,。再次,，他們的收入水平，受教育狀況以及會購買,，能夠買什么樣的住宅,，愿意以什么樣的價錢買。
??最后,，這些潛在的顧客集中分布狀況,，他們再租售，消費信貸等方面的消費心理,。項目自身分析項目自身再分析外部環(huán)境的同時,，必須分析其內部環(huán)境，即分析自身的能力和限制,，找出所特有的優(yōu)勢和存在的劣勢,。所以應使用一些方法對項目自身狀況進行分析，例如SWOT方法,，它能把內,，外部環(huán)境有機結合起來，使我們能調整策略,，謀求更好發(fā)展,，又因為使經過認真的分析得出結論，所以也能夠提高決策的質量,。
??目標市場的確定不同消費者的需求和偏好又很大差異,。依據不同的區(qū)域特點，針對目標客源的特定需求，制定合理的市場定位,，就能取得良好的銷售業(yè)績,。選擇了項目的目標市場也就確定了目標客戶群，此時在對目標客戶群進行深入分析使為了項目推廣能夠更加準確有效,。這里的分析結果將決定整個項目的營銷策劃,，包括媒體的選擇，組合,，宣傳主題,，力度，訴求方式和其他輔助手段,，同時,，人群定位的結果也將影響價格定位和付款方式。
??搞好人群定位,，主要考慮如下問題,；目標客源的經濟背景分析和目標客源的文化背景分析。項目定位項目定位就是在目標客源建立的基礎上,，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握,。它是圍繞目標市場將項目的功能、形象,、做特別的有針對性的規(guī)定,。項目推廣過程房地產的營銷過程共可分為四個階段：預熱期、強銷期,、持銷期,、尾盤期，所以項目推廣過程也應該相應的分為四個階段,，一個項目取得成功的前提條件就是針對各個階段銷售任務的不同來制定不同的推廣計劃,，所謂“量體裁衣”。
??例如：再預熱期,，可以以突出項目的物業(yè)主題為主,，展示樓盤的基本情況。市場營銷策劃是連接市場需求和項目開發(fā)建設的中間環(huán)節(jié),，是開發(fā)商將潛在市場機會轉化為現(xiàn)時市場機會,，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段，孤兒可說,，房地產營銷策劃是關系房地產開發(fā)經營成敗的關鍵,。
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