什么叫4P營(yíng)銷(xiāo)策?
??要制定合理有用的營(yíng)銷(xiāo)策略方案,就必須進(jìn)行合理的市場(chǎng)分析市場(chǎng)估給調(diào)查分析針對(duì)某一時(shí)期該地區(qū)市場(chǎng)估給狀況的調(diào)查主要包括;市場(chǎng)上已有的在售住房,,同期將要建設(shè)的項(xiàng)目以及它們的區(qū)位,,結(jié)構(gòu),面積,,售價(jià),,付款方式,同等級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量,,實(shí)力和市場(chǎng)占有率,,同等級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)廣告訴求重點(diǎn),銷(xiāo)策略,,務(wù)以及效果,,同等房地產(chǎn)企業(yè),等項(xiàng)目銷(xiāo)售情況和空置情況,。
??市場(chǎng)需求調(diào)查分析首先要調(diào)查消費(fèi)者需求的滿(mǎn)足狀況,,即市場(chǎng)的實(shí)際需求狀況。包括某一時(shí)刻該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住房已經(jīng)得到滿(mǎn)足,。其次,,這些有需求欲望的家庭結(jié)構(gòu)和規(guī)模怎么樣,它們需要什么結(jié)構(gòu)和面積的住房,。再次,,他們的收入水平,受教育狀況以及會(huì)購(gòu)買(mǎi),,能夠買(mǎi)什么樣的住宅,,愿意以什么樣的價(jià)錢(qián)買(mǎi)。
??最后,,這些潛在的顧客集中分布狀況,,他們?cè)僮馐郏M(fèi)信貸等方面的消費(fèi)心理,。項(xiàng)目自身分析項(xiàng)目自身再分析外部環(huán)境的同時(shí),,必須分析其內(nèi)部環(huán)境,即分析自身的能力和限制,,找出所特有的優(yōu)勢(shì)和存在的劣勢(shì),。所以應(yīng)使用一些方法對(duì)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行分析,例如SWOT方法,,它能把內(nèi),,外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合起來(lái),使我們能調(diào)整策略,,謀求更好發(fā)展,,又因?yàn)槭菇?jīng)過(guò)認(rèn)真的分析得出結(jié)論,,所以也能夠提高決策的質(zhì)量。
??目標(biāo)市場(chǎng)的確定不同消費(fèi)者的需求和偏好又很大差異,。依據(jù)不同的區(qū)域特點(diǎn),,針對(duì)目標(biāo)客源的特定需求,制定合理的市場(chǎng)定位,,就能取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),。選擇了項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)也就確定了目標(biāo)客戶(hù)群,此時(shí)在對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行深入分析使為了項(xiàng)目推廣能夠更加準(zhǔn)確有效,。這里的分析結(jié)果將決定整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃,,包括媒體的選擇,組合,,宣傳主題,,力度,訴求方式和其他輔助手段,,同時(shí),,人群定位的結(jié)果也將影響價(jià)格定位和付款方式。
??搞好人群定位,,主要考慮如下問(wèn)題,;目標(biāo)客源的經(jīng)濟(jì)背景分析和目標(biāo)客源的文化背景分析。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位就是在目標(biāo)客源建立的基礎(chǔ)上,,為最大限度的滿(mǎn)足客戶(hù)的需求而對(duì)項(xiàng)目的整體把握,。它是圍繞目標(biāo)市場(chǎng)將項(xiàng)目的功能、形象,、做特別的有針對(duì)性的規(guī)定,。項(xiàng)目推廣過(guò)程房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程共可分為四個(gè)階段:預(yù)熱期、強(qiáng)銷(xiāo)期,、持銷(xiāo)期,、尾盤(pán)期,所以項(xiàng)目推廣過(guò)程也應(yīng)該相應(yīng)的分為四個(gè)階段,,一個(gè)項(xiàng)目取得成功的前提條件就是針對(duì)各個(gè)階段銷(xiāo)售任務(wù)的不同來(lái)制定不同的推廣計(jì)劃,,所謂“量體裁衣”。
??例如:再預(yù)熱期,,可以以突出項(xiàng)目的物業(yè)主題為主,,展示樓盤(pán)的基本情況,。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是連接市場(chǎng)需求和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié),,是開(kāi)發(fā)商將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì),從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段,,孤兒可說(shuō),,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵,。
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