周末做暖場,，有吃有喝有表演有互動,，親子什么diy各種上。

傳統(tǒng)節(jié)日包粽子，送湯圓,，送月餅,，清吃團圓飯,，送艾蒿送玫瑰康乃馨,。

兒童節(jié)兒童嘉年華走起，各種兒童充氣城堡侏羅紀釣魚釣蝦釣螃蟹,。

五一十一大型活動走起,，連續(xù)三天。

開樣板房,，做新聞發(fā)布會,，開售樓處，請明星,，蓄客認籌做大活動,。開盤簡單來舞臺表演。

平時多和活動公司走動,，節(jié)假日除了搞定自己項目,，多踩盤,，多去監(jiān)控其他樓盤動態(tài),，做代理可以和公司其他策劃共享資源。

方式方法很多,，有針對性的話,，記住每次活動的意義是為了吸引上門,，促進成交。

針對目標客戶的有噱頭,，場子熱的活動,，是好活動。

至于寫方案的話,，提案的就天花亂墜,，不用太具體到細節(jié)。

審批特別是費用方面和流程方面要細扣,。

求房地產(chǎn)市場營銷策略方案.

第一章 銷售體系建立與崗位制定
操作程序
? 第一環(huán)節(jié)：銷售部署前期準備工作綱要
? 第二環(huán)節(jié)：銷售基本執(zhí)行流程設(shè)計
? 第三環(huán)節(jié)：銷售前期宣傳部署具體工作流程設(shè)計

房產(chǎn)如何策劃銷售方案

第一節(jié)：銷售策劃概述銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別簡單而言,，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”,，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張,。一：項目策劃所包涵內(nèi)容：（一）市場調(diào)查項目特性分析,、建筑規(guī)模與風格、建筑布局和結(jié)構(gòu),、裝修和設(shè)備,、功能配置、物業(yè)管理,、發(fā)展商背景,、結(jié)論和建議（二）目標客戶分析經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭文化背景：推廣方式,、媒體選擇,、創(chuàng)意、表達方式,、（三）價格定位理論價格/成交價格/租金價格/價格策略（四）入市時機,、入市姿態(tài)（五）廣告策略廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題,、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn),、廣告效果監(jiān)控（六）媒介策略媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算（七）推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位,、圍板等）,、印刷品（銷售文件、售樓書等）,、媒介投放二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：（一）銷售現(xiàn)場準備（二）銷售代表培訓(xùn)（三）銷售現(xiàn)場管理（四）房號銷控管理（四）銷售階段總結(jié)（五）銷售廣告評估（六）客戶跟進服務(wù)（七）階段性營銷方案調(diào)整第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究,，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群,、接受價位,、購買理由等,。二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼,、百戰(zhàn)不殆”,。三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由,。四：項目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析,，重新整合所有賣點，根據(jù)市場需求,，做項目市場定位的調(diào)整,。五：項目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來,，避免盲目跟隨風,。（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上,，不管是硬性廣告還是文字包裝,，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題,，小主題內(nèi)容可以不一樣,，但都是為說明大主題服務(wù)的。（三）操作手法的連貫性,。首先是操作思想不能斷,、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷,，兩次宣傳間隔的時間不能太長,。六：項目銷售策略：（一）項目入市時機選擇理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場,，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓,；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班,、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙,、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等,。根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓(xùn)一個項目理想的入市姿態(tài),，一般應(yīng)具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應(yīng)達到可售的基本要求,；2,、你已經(jīng)知道目標客戶是哪些人；3、你知道你的價格適合的目標客戶,；4,、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點,；5,、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；6,、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式,；7、已制定出具競爭力的入市價格策略,；8,、制定合理的銷控表；9,、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;10,、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃；11,、盡力完善現(xiàn)場氛圍,；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市,；13,、其他外部條件也很合適。二）項目廣告宣傳計劃當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后,，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟,。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排,，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分,。推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段,，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢,，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本,，一切為了銷售?。ㄈ╀N售部署房地產(chǎn)銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力,、彈性與節(jié)奏,、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力,，同時往往也決定了整體勝負,。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致――預(yù)熱期、開盤期,、強銷期,、保溫期,；防范銷售階段性問題――如工期、質(zhì)量,、配套等,；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析――資金積壓、廣告推廣,、稅費變化等,。第四節(jié)：銷售策劃的原則一：創(chuàng)新原則隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求,，更無法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向,。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓,、有獎銷售,、先租后買、降低利率等各類措施,，大多能產(chǎn)生更強烈,、更快速的反應(yīng)，能引起消費者對房產(chǎn)的注意,，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論,，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。二：資源整合原則整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上,，通過市場渠道,，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型,、互利型的共同組織,，并由其對諸如資金、智能,、品牌,、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進行整理、組合,，形成合力,，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制,，并進而實現(xiàn)預(yù)定營銷目標的一種新型的,、市場化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式中間強,、兩頭弱的缺陷,，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合,，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作,，其優(yōu)勢在于：智能互補、利益共享,、風險共擔,。三：系統(tǒng)原則房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程,，需要在先進的營銷理論指導(dǎo)下運用各種營銷手段,、營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn),，實質(zhì)上是一個從了解時市場,、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客,。顧客的需求千差萬別,，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵,。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,，還要體現(xiàn)市場特征和消費習慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求,。房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費者的需求做起,。區(qū)域細分,、客戶細分、功能細分愈趨深入,，人本主義思想開始體現(xiàn),。重視綠化、增加智能化設(shè)施,、集中供熱和供飲用水,、建設(shè)底層架空、錯層,、大采光凸出窗臺,、陽光客廳、可移動透光屋頂,、自動報警系統(tǒng),、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù),、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多,，層出不窮，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的賣點一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷,。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵,，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本,，深入市場,、把握市場，制定切實可行的營銷方案,，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望,。四：可操作性原則銷售策劃不能脫離社會現(xiàn)實。策劃時一定要考慮國情,、民情和民風,，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施,。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度,，提高策劃成功率。第五節(jié)：檢驗銷售策劃的成果隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展,，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃的進行都會產(chǎn)生影響,，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當前的現(xiàn)實狀況，那就必須對策劃進行重新定位,。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準確把握,，同時對于消費需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準確地判斷,，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn)。因此,，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定,，動態(tài)調(diào)整。要做到這點,，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動蕩,，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態(tài),。

房地產(chǎn)營銷策劃方案,，傳統(tǒng)的就是策劃活動，如何吸引人流,，如何促單,，包括中間的各種環(huán)節(jié)。但是普通的營銷方案,，比如打折啊,，砸金蛋啊,，只在初期起作用，甚至效果并不明顯,。而爆銷模式則不同,，爆銷模式可以適用于房地產(chǎn)項目的新盤和尾盤，包括住房,、商鋪,、車位、公寓都可以用爆銷模式,。爆銷模式的優(yōu)點就在于,，客戶能看到實實在在的優(yōu)惠，家電大禮包能直接搬回家,，品牌小汽車能直接開走,，還有商城購物禮券現(xiàn)場充值?？偟膩碚f,，爆銷模式是房地產(chǎn)項目比較實用的一個營銷方案,。具體方案內(nèi)容可以去查一查,。