樓市的逐步升溫 地產(chǎn)營銷隨著不斷完善,、拓展和延伸，在地產(chǎn)營銷的新思路,、新趨勢中出現(xiàn)了營銷策劃,，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高,。隨著國內房地產(chǎn)市場競爭日益激烈,，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器,，策劃書是營銷策劃的反映,。在此談一談策劃書的編制問題。 找房地產(chǎn)資料請看 房策網(wǎng) www.fangce.net 一,、營銷策劃書編制的原則 為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性,，應首先把握其編制的幾個主要原則： （一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書,。首先是設定情況,，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述,；三是明確提出解決問題的對策,。 （二） 簡潔樸實原則：要注意突出重點,，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析,，提出可行性的相應對策,，針對性強，具有實際cao作指導意義,。 （三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導營銷活動,，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要,，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值,，不易于cao作也必然要耗費大量人、財,、物,，管理復雜顯效低。 （四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新,、內容新,、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受,，新穎的查是策劃書的核心內容,。 二、營銷策劃書的基本內容 策劃書按道理沒有一成不變的格式,，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求,，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看,，其中有些要素是相同的,。 因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式,， 封面： 策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱,；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段,。因為營銷策劃具有一定的時間性,，不同時間段上市場的狀況不同,，營銷執(zhí)行效果也不一樣,。 策劃書正文部分主要包括： （一）策劃目的 要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點,，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調執(zhí)行的意義所在,，以要求全員統(tǒng)一思想,，協(xié)調行動，共同努力保證策劃高質量的完成,。 企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣,，但概而言之,，也無非六個方面： 初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)驗,。尚無一套系統(tǒng)營銷方略,，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃,。 某地產(chǎn)項目改變功能和用途,，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案,。 企業(yè)改革經(jīng)營方向,，需要相應地調整行銷策略。 發(fā)展商原營銷實施方案嚴重失誤,，不能再作為企業(yè)的行銷計劃,。 房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應變化后的市場,。 發(fā)展商在總的營銷實施方案下,，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化,，設計新的階段性方案,。 一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體,，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任,，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位,，又抽調出大批市場調研人員深入市場,，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠,、近期利益及對長期系列影響的重要性,，要求公司各級領導及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識,，完成任務,，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出,。 （二）,、分析當前的營銷環(huán)境狀況 對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況,、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識,。它是為制定相應的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”,，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解,，這部分主要分析： 1,、當前市場狀況及市場前景分析 房地產(chǎn)市場總體概述,； 區(qū)域競爭性樓盤分析； 樓盤的市場性,、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況,； 市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上,。對于不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何,，相應營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響,。 目標客戶群體對樓盤的接受性,，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。 2,、對樓市影響因素進行分析,。 主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環(huán)境,、政治環(huán)境,、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入水平,，消費結構的變化,，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢,。 （三）市場機會與問題分析。 所謂的營銷實施方案,，就是對市場機會的把握和策略的運用,，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵,，只要找準了市場機會,，策劃就成功了一半。 1,、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析,，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高,，項目地段不佳,，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。 項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全,，被客戶冷落,； 項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣,； 樓盤價格定位不當,； 目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢,； 促銷方式不佳,，客戶不了解樓盤； 廣告投入太少,，難以啟動市場,； 銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒,； 售后服務缺乏保證,，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。 2,、針對項目特點分析優(yōu)秀,、劣勢。從問題中找劣勢予以克服,，從優(yōu)勢中找機會,，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點,，進行市場細分,，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點,，找出與競爭對手差距,，把握利用好市場機會。 （四）營銷目標 營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現(xiàn)的具體目標,，即營銷策劃方案執(zhí)行期間,，經(jīng)濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天,。 （五）營銷戰(zhàn)略 1,、營銷宗旨 一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面： 以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位,，突出產(chǎn)品特色,，采取差異化營銷策略。 以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點,。 建立起暢通的銷售渠道,，不斷拓展銷售區(qū)域,。 2、競爭策略 通過前面房地產(chǎn)市場機會點與問題分析,，提出合理的推廣策略建議,，形成有效的4P組合，達到最佳效果,。 1）項目定位：產(chǎn)品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位,，使樓盤迅速啟動市場。 2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質量的優(yōu)于劣,。一般來說,，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的,。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證,。 3）樓盤品牌：要形成一定知名度,、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,，必須有強烈的創(chuàng)造意識,。 4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣,，十分重要,，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質量滿意的包裝策略,。 5）價格策略：這里強調幾個普通性原則,； 銷售當時的市場環(huán)境； 周邊樓盤的質量及銷售狀況,； 樓盤自身的客觀條件,； 銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排； 發(fā)展商的成本及營銷目標,； 以成本為基礎,，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力,，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應注重價格策略的制定,。 3、銷售渠道,。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃,，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當?shù)莫剟钫摺?4、廣告宣傳計劃,。 （1）,、原則 服從公司整體營銷宣傳策略,，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象,。 強調項目品牌形象的個性化,，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳,。 強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時,，注重抓宣傳效果好的方式。 不定期地配合階段性的促銷活動,，掌握適當時機,，及時、靈活的進行,。 （2）,、廣告目標 建立并樹立項目品牌形象。 明確提出將項目包裝成何種效果,。 有力促進樓盤銷售,。 （3）、廣告方式 全方位,、立體化,、多層面、多角度,、密疏相間的強使?jié)B透,。 （4）、廣告風格 自始至終將樓盤推廣語,、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中,； 重點突出項目的各項優(yōu)勢； 注重積累發(fā)展商及樓盤品牌,，凸顯豐厚的文化底蘊,； 強調廣告風格以平實、自然,、以情動人為主,，其它為輔。 （5）,、賣點整合 項目適合炒作的概念,。 樓盤所具有的各種功能，各項技術指標,，包括片區(qū)地理位置,，交通狀況、教育環(huán)境,、商業(yè)氛圍,、智能化物業(yè)管理等綜合賣點,。 （6）實施步驟可按以下方式進行： 策劃期內前期推出產(chǎn)品形象廣告 各銷售時段廣告。如銷售籌備期,、內部認購期,、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）,。 節(jié)假日,、重大活動前推出促銷廣告。 把握時機進行公關活動,，接觸消費者,。 積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度,。 5,、具體行動方案 根據(jù)策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案,。行動方案要細致,、周密、cao作性強有不失靈活性,。還要考慮費用支出，一切量力而行,，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則,。尤其應該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側重點,，抓住旺季營銷優(yōu)勢,。 六、策劃方案各項費用預算,。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入,，包括營銷過程中的總費用，階段費用,、項目費用等,，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不在詳談,，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定,。 一切關于 房地產(chǎn)策劃 房地產(chǎn)營銷策劃 房地產(chǎn)項目策劃 廣告策劃 方面的資料 房策網(wǎng) 可以幫助您找到！參考資料：