步驟1：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從區(qū)域環(huán)境,、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,、項(xiàng)目所在地板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，對(duì)項(xiàng)目情況作初步了解,，為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù),。 階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析第一、區(qū)域環(huán)境,。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面：區(qū)域概況、面積,、人口,、交通、通信,、旅游等,。第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境,。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況,、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),、家庭收入和支出,、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對(duì)外貿(mào)易,，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模,、趨勢(shì)、速度和效益等等,。第三,、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的房改政策,、房地產(chǎn)價(jià)格政策,、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策,、稅收政策等,。第四,、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃,、發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃,、城市發(fā)展戰(zhàn)略等,。與此同時(shí)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，資本流動(dòng)量,、項(xiàng)目的分析和評(píng)估手段、投資價(jià)值與決策,、交易規(guī)模和交易過(guò)程,、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析第一,、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述,。主要通過(guò)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對(duì)供應(yīng)量與需求量,、價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行客觀,、到位的描述。第二,、市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析,。通常通過(guò)對(duì)比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格,，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式,，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。第三,、未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè),。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面,，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢(shì)等,，做出預(yù)測(cè)（約3-5年）。階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析第一,、板塊總體規(guī)劃,。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃,、道路規(guī)劃,、綠地規(guī)劃等。第二,、板塊功能定位,。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的,。第三、板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài),。已建,、在建和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都要有個(gè)全面、扼要的認(rèn)識(shí),。第四,、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。這是制訂價(jià)格策略的基礎(chǔ),，因此一定要搜集準(zhǔn)確,、全面的資料，并進(jìn)行歸類,、分析,。階段D：房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析地塊環(huán)境研究報(bào)告一般的結(jié)構(gòu)是：對(duì)開(kāi)發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內(nèi)，以及開(kāi)發(fā)地塊未來(lái)在城市發(fā)展走勢(shì)中的地位研究分析,。 第一,、生活配套。主要包括交通狀況,、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況,、休閑、體育場(chǎng)所,、醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)第二,、交通狀況,。各種交通工具的通勤半徑、停車設(shè)施狀況研究,、各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況第三,、周邊景觀。自然景觀,、歷史人文景觀等第四,、污染狀況?？諝赓|(zhì)量,、水質(zhì)狀況、土質(zhì)狀況,、輻射物輻射狀況,、能見(jiàn)度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來(lái)變化第五,、社會(huì)治安,。第六,、未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。交通未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究,、教育及醫(yī)療未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究,、購(gòu)物及休閑未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究、體育及旅游景點(diǎn)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究 階段E：項(xiàng)目地塊特性分析第一,、項(xiàng)目地塊的基本情況,。主要有地理位置、占地面積,、規(guī)劃用途,、規(guī)劃指標(biāo)（容積率、建筑密度,、綠化率,、建筑限高）及其它一些基本情況。第二,、項(xiàng)目地塊SWOT分析,。從區(qū)位、時(shí)機(jī),、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì),、機(jī)會(huì)和威脅分析,。

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