步驟1：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場情況初步調(diào)查【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場情況,，從區(qū)域環(huán)境,、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)目所在地板塊競爭項(xiàng)目分析,，對項(xiàng)目情況作初步了解，為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。 階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析第一,、區(qū)域環(huán)境,。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面：區(qū)域概況、面積,、人口,、交通、通信,、旅游等,。第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境,。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟(jì)情況,、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),、家庭收入和支出,、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對外貿(mào)易,，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模,、趨勢、速度和效益等等,。第三,、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場相關(guān)的房改政策,、房地產(chǎn)價(jià)格政策,、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策,、稅收政策等,。第四、行業(yè)環(huán)境,。有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃,、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃,、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。與此同時(shí),，在地產(chǎn)開發(fā)過程中,，資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評估手段,、投資價(jià)值與決策,、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析第一,、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述,。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對供應(yīng)量與需求量,、價(jià)格走勢進(jìn)行客觀,、到位的描述。第二,、市場現(xiàn)狀剖析,。通常通過對比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格,，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式,，對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。第三,、未來走勢預(yù)測,。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面,，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等,，做出預(yù)測（約3-5年）。階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地板塊市場分析第一,、板塊總體規(guī)劃,。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃,、道路規(guī)劃,、綠地規(guī)劃等。第二,、板塊功能定位,。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。第三,、板塊開發(fā)動(dòng)態(tài),。已建、在建和即將開發(fā)的項(xiàng)目都要有個(gè)全面,、扼要的認(rèn)識(shí),。第四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析,。這是制訂價(jià)格策略的基礎(chǔ),，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料,，并進(jìn)行歸類、分析。階段D：房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析地塊環(huán)境研究報(bào)告一般的結(jié)構(gòu)是：對開發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內(nèi),，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析,。 第一、生活配套,。主要包括交通狀況,、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、休閑,、體育場所,、醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來發(fā)展預(yù)測第二,、交通狀況,。各種交通工具的通勤半徑、停車設(shè)施狀況研究,、各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況第三,、周邊景觀。自然景觀,、歷史人文景觀等第四,、污染狀況?？諝赓|(zhì)量,、水質(zhì)狀況、土質(zhì)狀況,、輻射物輻射狀況,、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化第五,、社會(huì)治安,。第六、未來發(fā)展?fàn)顩r,。交通未來發(fā)展?fàn)顩r研究,、教育及醫(yī)療未來發(fā)展?fàn)顩r研究、購物及休閑未來發(fā)展?fàn)顩r研究,、體育及旅游景點(diǎn)未來發(fā)展?fàn)顩r研究 階段E：項(xiàng)目地塊特性分析第一,、項(xiàng)目地塊的基本情況。主要有地理位置,、占地面積,、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)（容積率,、建筑密度,、綠化率,、建筑限高）及其它一些基本情況。第二,、項(xiàng)目地塊SWOT分析,。從區(qū)位、時(shí)機(jī),、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢,、機(jī)會(huì)和威脅分析,。

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