最上層由 董事長
之后下設(shè)總經(jīng)理 以及助理
這是上層領(lǐng)導(dǎo)
之后中層就是 人力部 營銷部 工程部 財務(wù)部 或者廣告部 還應(yīng)該與前期部門 負(fù)責(zé) 辦理相關(guān)手續(xù)的部門
以及選地 拿地
房地產(chǎn)開發(fā)商就是聯(lián)系 建筑公司 設(shè)計公司 營銷公司 廣告公司的 一個紐帶 用別人的錢 和別人的人來做自己的事

房地產(chǎn)項目營銷策劃操作指導(dǎo)大綱

最全面的房地產(chǎn)營銷操作指導(dǎo)大綱
　　前 言
　　為更好規(guī)范和指導(dǎo)我們目前的營銷工作,，使之按照現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運(yùn)作方法,，提出房地產(chǎn)全程策劃營銷方案,，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程,，逐步實施,。其核心內(nèi)容包括：
　　1、項目投資策劃營銷,；
　　2,、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；
　　3,、項目質(zhì)量工期策劃營銷,；
　　4、項目形象策劃營銷,；
　　5,、項目營銷推廣策劃；
　　6,、項目顧問,、銷售、代理的策劃營銷,；
　　7,、項目服務(wù)策劃營銷；
　　8,、項目二次策劃營銷,；
　　第一章 項目投資策劃營銷

　　項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程,，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié),，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半,，在這個過程中多下功夫,，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。
　　項目投資策劃營銷可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析,，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示,，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見,。

　　一 項目用地周邊環(huán)境分析

　　1、項目土地性質(zhì)調(diào)查
　　.地理位置
　　.地質(zhì)地貌狀況
　　.土地面積及紅線圖
　　.土地規(guī)劃使用性質(zhì)
　　.七通一平現(xiàn)狀
　　2,、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查
　　.地塊周邊的建筑物
　　.綠化景觀
　　.自然景觀
　　.歷史人文景觀
　　.環(huán)境污染狀況
　　3,、地塊交通條件調(diào)查
　　.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃
　　.項目的水,、路,、空交通狀況
　　.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

　　4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
　　.購物場所
　　.文化教育
　　.醫(yī)療衛(wèi)生
　　.金融服務(wù)
　　.郵政服務(wù)
　　.娛樂,、餐飲,、運(yùn)動
　　.生活服務(wù)
　　.娛樂休息設(shè)施
　　.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
　　.歷史人文區(qū)位影響

　　二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況
　　.國內(nèi)生產(chǎn)總值：
　　第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量
　　第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量
　　第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量
　　房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量
　　.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)
　　.國家宏觀金融政策：
　　貨幣政策
　　利率
　　房地產(chǎn)按揭政策
　　.固定資產(chǎn)投資總額：
　　全國及項目所在地
　　其中房地產(chǎn)開發(fā)比重
　　.社會消費品零售總額：
　　居民消費價格指數(shù)
　　商品住宅價格指數(shù)
　　.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用
　　2,、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)
　　.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重
　　.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)
　　.政府關(guān)于商品住宅在金融,、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)
　　.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃
　　3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀
　　4,、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
　　5,、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)
　　6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析
　　.各種檔次商品住宅客戶分析
　　.商品住宅客戶購買行為分析
　　三 土地SWOT（深層次）分析

　　1,、項目地塊的優(yōu)勢
　　2,、項目地塊的劣勢
　　3、項目地塊的機(jī)會點
　　4,、項目地塊的威脅及困難點

　　四 項目市場定位

　　1,、類比競爭樓盤調(diào)研
　　.類比競爭樓盤基本資料
　　.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析
　　.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料
　　.綜合評判
　　2、項目定位
　　.市場定位：
　　區(qū)域定位
　　主力客戶群定位
　　.功能定位
　　.建筑風(fēng)格定位

　　五 項目價值分析

　　1,、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
　　.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：
　　選擇可類比項目
　　確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重
　　分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征
　　對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值
　　根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價
　　.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值
　　A 市政交通及直入交通的便利性的差異
　　B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異
　　教育和人文景觀的差異
　　各種污染程度的差異
　　社區(qū)素質(zhì)的差異
　　C 周邊市政配套便利性的差異
　　項目可提升價值判斷
　　A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計,、材質(zhì)
　　B 單體戶型設(shè)計
　　C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計
　　D 小區(qū)配套和物業(yè)管理
　　E 形象包裝和營銷策劃
　　F 發(fā)展商品牌和實力
　　價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素
　　A 經(jīng)濟(jì)因素
　　B 政策因素
　　2,、項目可實現(xiàn)價值分析
　　.類比樓盤分析與評價
　　.項目價值類比分析：
　　價值提升和實現(xiàn)要素對比分析
　　項目類比價值計算
　　六 項目定價模擬
　　1,、均價的確定
　　.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法
　　有效需求成本加價法
　　A 分析有效市場價格范圍
　　B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
　　運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價
　　2,、項目中具體單位的定價模擬
　　.商品住宅定價法：
　　差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù),、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù),、樓層系數(shù),、隨機(jī)系數(shù)）
　　.各種差異性價格系數(shù)的確定：
　　確定基礎(chǔ)均價
　　確定系數(shù)
　　確定幅度
　　.具體單位定價模擬

　　七 項目投入產(chǎn)出分析

　　1、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬
　　.項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
　　.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
　　2,、項目首期成本模擬
　　.成本模擬表及其說明
　　3,、項目收益部分模擬
　　.銷售收入模擬：
　　銷售均價假設(shè)
　　銷售收入模擬表
　　.利潤模擬及說明：
　　模擬說明
　　利潤模擬表
　　.敏感性分析：
　　可變成本變動時對利潤的影響
　　銷售價格變動時對利潤的影響

　　八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示