一,、民宿開發(fā)條件1.主要條件項目周邊以及自身擁有極具吸引力的資源條件,，包括自然資源和人文資源,，能夠吸引大量游客,。我們認為,，人文資源是核心競爭力資源,。民宿是以家庭成員為主要生產(chǎn)單位,，因此民宿主人的人文情懷和人文素養(yǎng)往往成為關(guān)鍵資源的核心要素,，也是傳遞真善美核心價值主張最好載體,。民宿主人是民宿的魂,。主人的個人魅力決定了民宿的魅力。修身養(yǎng)性齊家在民宿主人點滴間都能活靈活現(xiàn)的呈現(xiàn)在客戶眼前,。民宿的發(fā)展必須以“旅游+住宿+幸福體驗”為核心內(nèi)容,，其中幸福體驗包括了人文民俗、傳統(tǒng)美食,、歷史掌故,、美學(xué)修養(yǎng)、環(huán)保健康等等,。當然,，除了人文資源,，優(yōu)美宜居的氣候環(huán)境也是非常重要的，適合游客居住逗留,。2. 次要條件良好的區(qū)位條件,，地處熱門的旅游區(qū)、便利的交通路線上,。鼓勵性政策,，政府對民宿項目的大力支持。巨大的客源市場,，能滿足民宿的發(fā)展需求,。客戶細分的原則,，一是屬地原則,，即根據(jù)所擁有的核心資源，決定了客戶群體,。二是吸附原則,，即民宿的價值主張會聚集目標客戶。3. 可選條件民宿投資開發(fā)可以選擇在旅游區(qū)旺季時候住宿設(shè)施緊張的區(qū)域或者具有特色居民建筑群的區(qū)域,。二,、民宿開發(fā)模式民宿開發(fā)主要包括四種模式，分別是自發(fā)型,、協(xié)會型,、政府主導(dǎo)型、開發(fā)商主導(dǎo)型等,。民宿項目開發(fā)運營模式（干貨?。┤⒚袼蕻a(chǎn)品開發(fā)類型民宿的開發(fā)運營,，其核心命題一是提供深度的文化體驗,，二是提供日常化,、生活化的幸福感,，讓旅客離開的時候，帶走了故事和回憶,。因此,，民宿產(chǎn)品的開發(fā)一定不能局限于住宿和簡單的餐飲，應(yīng)該包含更多體驗性的,、日?；漠a(chǎn)品。我們把民宿產(chǎn)品分為基本產(chǎn)品、特色產(chǎn)品,、配套產(chǎn)品等,。1.基本產(chǎn)品提供最基本的符合標準的住宿、餐飲服務(wù),，包括各種主題或者類型的民宿以及特色早餐。2. 特色產(chǎn)品結(jié)合民宿主人的愛好,，打造創(chuàng)意民宿的休閑體驗活動,，比如工藝品DIY、休閑娛樂中心,、音樂室,、沙畫制作、品茶等,。3. 配套產(chǎn)品一方面是副業(yè)產(chǎn)品,，提供住宿以外的餐飲、購物,、休閑等配套產(chǎn)品,，比如咖啡廳、餐廳,、特產(chǎn)銷售等,；另一方面是旅游產(chǎn)品，聯(lián)合周邊資源和景區(qū)打造主題旅游活動,，比如農(nóng)耕體驗,、垂釣、溫泉浴,、滑草,、古建筑觀光、景區(qū)游覽等,。四,、民宿項目商業(yè)模式的設(shè)計今天企業(yè)間的競爭已經(jīng)不是產(chǎn)品間的競爭，而是商業(yè)模式之間的競爭,。選擇合適的商業(yè)模式在很多程度上是民宿業(yè)健康發(fā)展,、競爭制勝的關(guān)鍵，我們認為民宿業(yè)商業(yè)模式的選擇需要從如下幾個方面去考慮：價值主張,。價值主張用來描繪為特定細分客戶創(chuàng)造價值的系列產(chǎn)品和服務(wù),。這是建立成功商業(yè)模式的關(guān)鍵，也是民宿最核心的內(nèi)涵,?！罢妗薄ⅰ吧啤薄ⅰ懊馈睉?yīng)該是所有民宿業(yè)主共有的價值趨同,。所謂真,，就是返樸歸真、回歸自然,、融入自然;所謂善,，就是尊重自然、順應(yīng)自然,、保護自然;美,，則是美景、美食,、美情,、美性。民宿乃家外之家,，能滿足人們向往綠色,、健康、自然,、詩意的生活;既能實現(xiàn)身心內(nèi)外的平衡涵養(yǎng),，又能體驗東方美學(xué)雅集。當然,，價值主張不是虛無縹緲的,，需要借助“關(guān)鍵資源”和“關(guān)鍵活動”予以體現(xiàn)。關(guān)鍵資源,。關(guān)鍵資源是實現(xiàn)盈利的籌碼,。一般情況下，關(guān)鍵資源包括2大類,，即自然資源和人文資源,。所謂自然資源，或風(fēng)光秀美,，或歷史底蘊深厚,，故民宿最初也是從旅游目的地發(fā)展起來的。然而我們認為人文資源才是民宿的核心競爭力資源,。民宿是以家庭成員為主要生產(chǎn)單位,，因此民宿主人的人文情懷和人文素養(yǎng)往往成為關(guān)鍵資源的核心要素，也是傳遞真善美核心價值主張最好載體,。民宿主人才是民宿的魂,。主人的個人魅力決定了民宿的魅力。修身養(yǎng)性齊家在民宿主人點滴間都能活靈活現(xiàn)的呈現(xiàn)在客戶眼前,?？蛻艏毞?。能夠精準確定目標客戶圈層，是民宿制定市場定位,、產(chǎn)品和包裝,、定價及銷售策略的關(guān)鍵因素，也是民宿差異化競爭的需要,?？蛻艏毞值脑瓌t，一是屬地原則,，即核心資源決定了客戶群體,。二是吸附原則，即價值主張會聚集目標客戶,。圈層營銷。民宿因為經(jīng)營規(guī)模小,，決定了其銷售渠道的局限性,，“圈層營銷”不失為一個有效方法?！叭訝I銷”一是品牌信息的有效傳遞和客戶面的擴展;二是借助口碑使得品牌認知度更趨于一致;三是作為一種客戶維系手段促進客戶長期多次購買,。因此品牌和口碑是民宿最重要的渠道通途?？蛻絷P(guān)系,。“家人”是客戶關(guān)系最好的詮釋,。住民宿,，就是“回家了”，放松怡然,，輕松自在,。民宿與酒店本質(zhì)區(qū)別在于民宿彰顯的是“民”，而酒店的主角是“客”,。民宿的主人,，營造的是“賓至如歸”的家園，蘊含一種精神境界,，追求的是個性個體的和諧和自我;其次,，是“民族”的，飽含當?shù)氐奈幕L(fēng)土人情,，有淡淡的鄉(xiāng)愁,，“民”居于此的目的不是單純?yōu)樗薅蓿窃凇八蕖钡臅r光中,，“民”可以盡情擁享現(xiàn)實生活體驗不到的精神產(chǎn)品,。民宿“家”的情懷也將成為她長久的競爭力,。收入來源。民宿的收入來源主要是客房收入,，收入來源單一且有一定的局限性,。民宿主人還可以考慮依托周邊旅游資源提供具備當?shù)靥厣慕?jīng)營項目，與其他旅游產(chǎn)品具備較強的協(xié)同性和融合能力,。同時,，做長產(chǎn)業(yè)鏈，拓展相關(guān)功能,，多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動也是民宿增加收入來源一個重要方面,。因而，衍生產(chǎn)品和衍生服務(wù)是民宿發(fā)展創(chuàng)新的主要著力點,。關(guān)鍵業(yè)務(wù),。安全、衛(wèi)生,、環(huán)保應(yīng)是關(guān)鍵業(yè)務(wù)硬指標,。除了住宿功能舒適性外，“知識趣味性”“互動體驗性”“精神依托性”是設(shè)計關(guān)鍵業(yè)務(wù)應(yīng)重點考慮的方向,。同時,，故事性和場景體驗性產(chǎn)品的設(shè)計是構(gòu)建業(yè)務(wù)價值鏈的一個主要方法。地要有故事,，店要有故事,，人要有故事，產(chǎn)品要有故事,，這民宿才能長久,。

民宿的運營一般來說可以與當?shù)氐囊恍┞眯猩鐏磉M行合作，通過旅行社的渠道引流來當?shù)赜瓮娴挠慰?，或者民宿也可以自己通過線上渠道進行宣傳