一,、民宿開(kāi)發(fā)條件1.主要條件項(xiàng)目周邊以及自身?yè)碛袠O具吸引力的資源條件,，包括自然資源和人文資源，能夠吸引大量游客,。我們認(rèn)為,，人文資源是核心競(jìng)爭(zhēng)力資源,。民宿是以家庭成員為主要生產(chǎn)單位，因此民宿主人的人文情懷和人文素養(yǎng)往往成為關(guān)鍵資源的核心要素,，也是傳遞真善美核心價(jià)值主張最好載體,。民宿主人是民宿的魂。主人的個(gè)人魅力決定了民宿的魅力,。修身養(yǎng)性齊家在民宿主人點(diǎn)滴間都能活靈活現(xiàn)的呈現(xiàn)在客戶眼前,。民宿的發(fā)展必須以“旅游+住宿+幸福體驗(yàn)”為核心內(nèi)容，其中幸福體驗(yàn)包括了人文民俗,、傳統(tǒng)美食,、歷史掌故、美學(xué)修養(yǎng),、環(huán)保健康等等,。當(dāng)然，除了人文資源,，優(yōu)美宜居的氣候環(huán)境也是非常重要的,，適合游客居住逗留。2. 次要條件良好的區(qū)位條件,，地處熱門的旅游區(qū),、便利的交通路線上。鼓勵(lì)性政策,，政府對(duì)民宿項(xiàng)目的大力支持,。巨大的客源市場(chǎng)，能滿足民宿的發(fā)展需求,?？蛻艏?xì)分的原則，一是屬地原則,，即根據(jù)所擁有的核心資源,，決定了客戶群體。二是吸附原則,，即民宿的價(jià)值主張會(huì)聚集目標(biāo)客戶,。3. 可選條件民宿投資開(kāi)發(fā)可以選擇在旅游區(qū)旺季時(shí)候住宿設(shè)施緊張的區(qū)域或者具有特色居民建筑群的區(qū)域。二,、民宿開(kāi)發(fā)模式民宿開(kāi)發(fā)主要包括四種模式,，分別是自發(fā)型、協(xié)會(huì)型,、政府主導(dǎo)型,、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型等,。民宿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式（干貨！）三,、民宿產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類型民宿的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),，其核心命題一是提供深度的文化體驗(yàn)，二是提供日?；?、生活化的幸福感，讓旅客離開(kāi)的時(shí)候,，帶走了故事和回憶,。因此，民宿產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)一定不能局限于住宿和簡(jiǎn)單的餐飲,，應(yīng)該包含更多體驗(yàn)性的,、日常化的產(chǎn)品,。我們把民宿產(chǎn)品分為基本產(chǎn)品,、特色產(chǎn)品、配套產(chǎn)品等,。1.基本產(chǎn)品提供最基本的符合標(biāo)準(zhǔn)的住宿,、餐飲服務(wù)，包括各種主題或者類型的民宿以及特色早餐,。2. 特色產(chǎn)品結(jié)合民宿主人的愛(ài)好,，打造創(chuàng)意民宿的休閑體驗(yàn)活動(dòng)，比如工藝品DIY,、休閑娛樂(lè)中心,、音樂(lè)室、沙畫制作,、品茶等,。3. 配套產(chǎn)品一方面是副業(yè)產(chǎn)品，提供住宿以外的餐飲,、購(gòu)物,、休閑等配套產(chǎn)品，比如咖啡廳,、餐廳,、特產(chǎn)銷售等；另一方面是旅游產(chǎn)品,，聯(lián)合周邊資源和景區(qū)打造主題旅游活動(dòng),，比如農(nóng)耕體驗(yàn)、垂釣,、溫泉浴,、滑草,、古建筑觀光、景區(qū)游覽等,。四,、民宿項(xiàng)目商業(yè)模式的設(shè)計(jì)今天企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是產(chǎn)品間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式之間的競(jìng)爭(zhēng),。選擇合適的商業(yè)模式在很多程度上是民宿業(yè)健康發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵,，我們認(rèn)為民宿業(yè)商業(yè)模式的選擇需要從如下幾個(gè)方面去考慮：價(jià)值主張,。價(jià)值主張用來(lái)描繪為特定細(xì)分客戶創(chuàng)造價(jià)值的系列產(chǎn)品和服務(wù)。這是建立成功商業(yè)模式的關(guān)鍵,，也是民宿最核心的內(nèi)涵,。“真”,、“善”,、“美”應(yīng)該是所有民宿業(yè)主共有的價(jià)值趨同。所謂真,，就是返樸歸真,、回歸自然、融入自然;所謂善,，就是尊重自然,、順應(yīng)自然、保護(hù)自然;美,，則是美景,、美食、美情,、美性,。民宿乃家外之家，能滿足人們向往綠色,、健康,、自然、詩(shī)意的生活;既能實(shí)現(xiàn)身心內(nèi)外的平衡涵養(yǎng),，又能體驗(yàn)東方美學(xué)雅集,。當(dāng)然，價(jià)值主張不是虛無(wú)縹緲的,，需要借助“關(guān)鍵資源”和“關(guān)鍵活動(dòng)”予以體現(xiàn),。關(guān)鍵資源。關(guān)鍵資源是實(shí)現(xiàn)盈利的籌碼,。一般情況下,，關(guān)鍵資源包括2大類,，即自然資源和人文資源。所謂自然資源,，或風(fēng)光秀美,，或歷史底蘊(yùn)深厚，故民宿最初也是從旅游目的地發(fā)展起來(lái)的,。然而我們認(rèn)為人文資源才是民宿的核心競(jìng)爭(zhēng)力資源,。民宿是以家庭成員為主要生產(chǎn)單位，因此民宿主人的人文情懷和人文素養(yǎng)往往成為關(guān)鍵資源的核心要素,，也是傳遞真善美核心價(jià)值主張最好載體,。民宿主人才是民宿的魂。主人的個(gè)人魅力決定了民宿的魅力,。修身養(yǎng)性齊家在民宿主人點(diǎn)滴間都能活靈活現(xiàn)的呈現(xiàn)在客戶眼前,。客戶細(xì)分,。能夠精準(zhǔn)確定目標(biāo)客戶圈層,，是民宿制定市場(chǎng)定位、產(chǎn)品和包裝,、定價(jià)及銷售策略的關(guān)鍵因素,，也是民宿差異化競(jìng)爭(zhēng)的需要?？蛻艏?xì)分的原則,，一是屬地原則，即核心資源決定了客戶群體,。二是吸附原則,，即價(jià)值主張會(huì)聚集目標(biāo)客戶。圈層營(yíng)銷,。民宿因?yàn)榻?jīng)營(yíng)規(guī)模小,，決定了其銷售渠道的局限性，“圈層營(yíng)銷”不失為一個(gè)有效方法,?！叭訝I(yíng)銷”一是品牌信息的有效傳遞和客戶面的擴(kuò)展;二是借助口碑使得品牌認(rèn)知度更趨于一致;三是作為一種客戶維系手段促進(jìn)客戶長(zhǎng)期多次購(gòu)買。因此品牌和口碑是民宿最重要的渠道通途,?？蛻絷P(guān)系?！凹胰恕笔强蛻絷P(guān)系最好的詮釋,。住民宿，就是“回家了”，放松怡然,，輕松自在,。民宿與酒店本質(zhì)區(qū)別在于民宿彰顯的是“民”，而酒店的主角是“客”,。民宿的主人,，營(yíng)造的是“賓至如歸”的家園，蘊(yùn)含一種精神境界,，追求的是個(gè)性個(gè)體的和諧和自我;其次,，是“民族”的，飽含當(dāng)?shù)氐奈幕L(fēng)土人情,，有淡淡的鄉(xiāng)愁,，“民”居于此的目的不是單純?yōu)樗薅蓿窃凇八蕖钡臅r(shí)光中,，“民”可以盡情擁享現(xiàn)實(shí)生活體驗(yàn)不到的精神產(chǎn)品。民宿“家”的情懷也將成為她長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力,。收入來(lái)源,。民宿的收入來(lái)源主要是客房收入，收入來(lái)源單一且有一定的局限性,。民宿主人還可以考慮依托周邊旅游資源提供具備當(dāng)?shù)靥厣慕?jīng)營(yíng)項(xiàng)目,，與其他旅游產(chǎn)品具備較強(qiáng)的協(xié)同性和融合能力。同時(shí),，做長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈,，拓展相關(guān)功能，多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)也是民宿增加收入來(lái)源一個(gè)重要方面,。因而,，衍生產(chǎn)品和衍生服務(wù)是民宿發(fā)展創(chuàng)新的主要著力點(diǎn)。關(guān)鍵業(yè)務(wù),。安全,、衛(wèi)生、環(huán)保應(yīng)是關(guān)鍵業(yè)務(wù)硬指標(biāo),。除了住宿功能舒適性外,，“知識(shí)趣味性”“互動(dòng)體驗(yàn)性”“精神依托性”是設(shè)計(jì)關(guān)鍵業(yè)務(wù)應(yīng)重點(diǎn)考慮的方向。同時(shí),，故事性和場(chǎng)景體驗(yàn)性產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是構(gòu)建業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的一個(gè)主要方法,。地要有故事，店要有故事,，人要有故事,，產(chǎn)品要有故事，這民宿才能長(zhǎng)久。

民宿的運(yùn)營(yíng)一般來(lái)說(shuō)可以與當(dāng)?shù)氐囊恍┞眯猩鐏?lái)進(jìn)行合作,，通過(guò)旅行社的渠道引流來(lái)當(dāng)?shù)赜瓮娴挠慰?，或者民宿也可以自己通過(guò)線上渠道進(jìn)行宣傳