銷售人員崗位職責(zé)：
（1） 掌握樓盤的結(jié)構(gòu)，功能，技術(shù)指標(biāo)及工程造價(jià),，能給客戶提供合理化建議，并熟練地回答客戶提出的問題,；
（2） 善于辭令而不夸夸其談,，待人以誠，與客戶保持良好關(guān)系,，為企業(yè)與樓盤樹立良好形象,；
（3） 服從工作安排，工作積極主動(dòng),，有開拓精神,，能不失時(shí)機(jī)的推銷企業(yè)樓盤；
（4） 代理法人與客戶簽訂業(yè)務(wù)合同,，并及時(shí)將合同上交銷售主管審核后執(zhí)行,；
（5） 努力做好售后服務(wù)工作，及時(shí)走訪客戶,，反饋樓盤質(zhì)量信息,；
（6） 每天向銷售主管匯報(bào)工作情況，定期進(jìn)行工作總結(jié),，并根據(jù)市場信息對(duì)下階段工作進(jìn)策劃,，以提高工作的計(jì)劃性和有效性；
（7） 負(fù)責(zé)及時(shí)回收樓款,；
（8） 努力學(xué)習(xí)知識(shí),，擴(kuò)大知識(shí)面，提高自己的社交能力,，促進(jìn)業(yè)務(wù)水平的提高,；
（9） 熟悉法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范；

至于能取得什么成績,，這就看你心有多大了,。

銷售代表→銷售主管→銷售經(jīng)理→銷售項(xiàng)目經(jīng)理→部門副總→總經(jīng)理（可能年薪百萬哦^_^）

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房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象有幾種,？

土地估價(jià)包括宗地價(jià)格評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中,，經(jīng)常遇到的是宗地估價(jià),。



　　1．土地的分類。依據(jù)估價(jià)的需要,，一宗土地可按用途分為居住,、商業(yè)、工業(yè),、其他用地四類,，每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是,，宗地估價(jià)除可選用三種基本估價(jià)方法外,，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估。



　　2．影響宗地價(jià)格的主要因素,。從評(píng)估的角度來看t對(duì)一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容,。



　　（l）坐落位置,；



　?。?）面積大小,；



　?。?）形狀；



　?。?）周圍環(huán)境,；



　　（5）土地權(quán)利狀況,；



　?。?）土地利用現(xiàn)狀；



　?。?）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求,；



　　（8）生熟地程度,；



　?。?）地質(zhì)、水文和氣象條件,；



　?。?0）其他,。



　　三、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)



　　由于房地產(chǎn)及其價(jià)格構(gòu)成比較復(fù)雜,，決定了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有許多特點(diǎn),，其中比較典型的特點(diǎn)如下：



　　（一）房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性



　　房地產(chǎn)估價(jià)建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)之上,，具有科學(xué)性,。



　　雖然房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜,，難以準(zhǔn)確地確定,，但通過估價(jià)人員的長期理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)出了房地產(chǎn)價(jià)格形成與變化的基本規(guī)律,，這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論,。房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場的供求理論,、購買者行為理論,、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論,、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理,、收益與分配原理和投資理論等,。在這些估價(jià)理論的基礎(chǔ)之上，又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)方法及評(píng)估步驟,，使房地產(chǎn)估價(jià)有章可循,。另外，在房地產(chǎn)估價(jià)過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃,、建筑,、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算,、法律,，以及宏觀經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識(shí)。因此,，房地產(chǎn)估價(jià)雖然從現(xiàn)象上來看,，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所作出的推測與判斷，但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀臆斷,，而是把房地產(chǎn)的客觀實(shí)在價(jià)值通過評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來,，具有很強(qiáng)的客觀性和科學(xué)性。



　?。ǘ┓康禺a(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性



　　房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法,。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法,。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來的,。房地產(chǎn)估價(jià)在一定程度上具有藝術(shù)性,，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：



　　1．房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),，估價(jià)人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn),，才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。



　　準(zhǔn)確,、完整地了解和掌握估價(jià)對(duì)象離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn),。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大,。對(duì)于某一確定的待估房地產(chǎn)來說,，土地的形狀、地勢,、地質(zhì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響,；建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備,、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價(jià)格及成新度或折,！日額的數(shù)值；附近的景觀,、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格,；另外，對(duì)于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾,、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價(jià)值也需要估價(jià)人員清楚,；對(duì)于公寓、單元住宅以及辦公樓等,，其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量,、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價(jià)和租金。



　　準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價(jià)方法離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn),。首先,，對(duì)于某一確定的待估對(duì)象，究竟選用哪幾種估價(jià)方法較為適宜,，以哪一種估價(jià)方法為主,，都需要估價(jià)人員具備類似的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。其次,，在運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估某一房地產(chǎn)時(shí),，還有許多具體問題及參數(shù)需要估價(jià)師解決和確定，如運(yùn)用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正,、個(gè)別因素修正等,，其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價(jià)人員依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所作出的主觀判斷,；運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等,；運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。



　　2．房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力,。豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)是順利評(píng)估的前提,，在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價(jià)師的水平。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中,，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的透徹認(rèn)識(shí),，有時(shí)會(huì)表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價(jià)師的超常眼力,。



　　房地產(chǎn)估價(jià)離不開對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢的分析,。由于房地產(chǎn)價(jià)格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價(jià)師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力,；房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)域市場影響較大,，對(duì)區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，由于范圍較小,，一些統(tǒng)計(jì)規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往往與實(shí)際情況偏差較大,，需要估價(jià)師具有一定的洞察力；另外,，在最終估價(jià)額的決定上以及對(duì)特殊物業(yè),，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價(jià)格,，分析時(shí)也離不開估價(jià)師的判斷能力，有時(shí)甚至是依靠一種直覺來作出判斷,。



　　3．房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧,。房地產(chǎn)估價(jià)的技巧性一方面體現(xiàn)在估價(jià)過程中，另一方面則體現(xiàn)在如何保證評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性,，保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評(píng)估結(jié)論上,。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中，涉及到準(zhǔn)確核實(shí)待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),，如何以最快的速度擬好估價(jià)報(bào)告,，避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價(jià)師掌握相應(yīng)的技巧。



　　房地產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一,。正因?yàn)槿绱?，有人將房地產(chǎn)估價(jià)定義為：為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。



　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)估價(jià)具有綜合性



　　房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：



　　1．房地產(chǎn)估價(jià)人員需要具備綜合性知識(shí),。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價(jià)人員,，除了必須…價(jià)理…法、房地產(chǎn)概,、經(jīng)營,、管。以及規(guī)劃,、建筑結(jié)構(gòu),、概預(yù)算、法律,、經(jīng)濟(jì)等知識(shí)外,，還應(yīng)該熟悉各行各業(yè)，尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn),、技術(shù)以及設(shè)備安裝,、工藝流程對(duì)廠房用地的要求等知識(shí)。



　　2．評(píng)估過程涉及面較廣,。單純的房地產(chǎn)評(píng)估包括土地和建筑物,，而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑,、裝修,、設(shè)備等多方面，涉及到建筑物的重置成本,，以及各方面的折舊等,、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于最有效利用狀態(tài),，以及未來的增值潛力等,。



　　房地產(chǎn)評(píng)估有時(shí)不僅包括有形資產(chǎn)（實(shí)物房地產(chǎn)），也包括無形資產(chǎn),。如在評(píng)估商業(yè)大樓及寫字樓時(shí),，商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀以及經(jīng)營管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無形資產(chǎn),，在整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中必須重視,。



　　大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分，有店鋪,、餐廳,、歌舞廳、其他娛樂場所,。賓館,，寫字間和住宅等，在評(píng)估時(shí)每一部分都有其特殊性。工廠評(píng)估,，不僅僅包括廠房及所占用的土地,，還包括圍墻、道路,、材料堆放場,、倉庫、鍋爐房,、綠化,、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。



　　3．房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要綜合作業(yè),。房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要估價(jià)師,、結(jié)構(gòu)工程師，以及建筑師,、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè),。如在評(píng)估某些舊有房地產(chǎn)時(shí)，為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度,，離不開結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定,；在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待建筑上地或待開發(fā)土地的價(jià)格時(shí)，有時(shí)需要勘察設(shè)計(jì),，在此基礎(chǔ)上才能對(duì)土地作出比較準(zhǔn)確的估價(jià),。



　　另外，房地產(chǎn)估價(jià)還具有一定的政策性,。如在住宅評(píng)估時(shí),，還應(yīng)考慮國家的有關(guān)政策，在評(píng)估土地的出讓價(jià)格時(shí),，還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策,。所有這些，也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性特點(diǎn)