一,、對市場的把握能力。我覺得非常的重要,，整個指導方向失誤等于全盤崩潰,。 二、一定要研究區(qū)域的特征,。區(qū)域對樓盤的定性非常的重要,，原來講服務半徑，現(xiàn)在半徑的概念也不清楚是擴大了還是縮小了,，不過我覺得銷售的半徑應該是延展了,。 三、了解地塊的結構,。做一個策劃前首先要對地塊的結構有所了解,，這個地塊到底適合做什么？做地產(chǎn)的項目,，如果對地塊了解不透徹,，你的設計和規(guī)劃超出了這個地塊所承受的范圍，或者和地塊地形不對稱的話,，這個產(chǎn)品就很不合適,。要是面積占地大了，整個推廣的內涵肯定不一樣,。 看地塊結構的時候要看兩點：一,、看這個地塊適合做什么產(chǎn)品。二,、要看投入多少,。本來你預計九個月或者一年賣完的，如果心態(tài)調整的好,、地塊周期準的話,，完成周期也會縮短，這樣會事半功倍,，但是往往很多企業(yè)意識不到這一點,。 四、知識層面，特別是一個樓盤的策劃知識層面很重要,。不說博覽群書,，至少是要經(jīng)常出去走走。 我贊賞學習不贊賞克隆,，因為盡管很多時候地塊和區(qū)域的特征是一樣的,，但是克隆的東西還是不好，因為可能有的地塊背景和企業(yè)內部的背景不一樣,，如果全部克隆的話就會出現(xiàn)問題,，比如說執(zhí)行力，原來別人做的思想是其他的樓盤已經(jīng)特有的模式,，在他們的企業(yè)內部也已經(jīng)達成了共識,，這樣的話可能執(zhí)行力更好一些，但是如果到你這里就不一定行,，所以說千萬不能克隆,，如果克隆肯定會失敗。
我也見過一些代理公司給我提供的方案,，說句實在話,，對他們的方案我真是不敢恭維，好多代理公司給我提供的方案,，都是我原來做的方案的模板,，我看了都想笑，我是三四年前做的策劃,，現(xiàn)在我已經(jīng)是不當大哥好多年了?，F(xiàn)在的整個風格和模板應該都有創(chuàng)新，不創(chuàng)新只能說你沒有深度,，對這個樓盤來說很不合適,。 資金，房地產(chǎn)企業(yè)的“原罪” 新浪：您怎么看待鄭州的房價和房地產(chǎn)發(fā)展空間,？
郝文柱：關于房價的問題,，我們在業(yè)內溝通時說鄭州的房價一定要漲，現(xiàn)在已經(jīng)漲上去了,，這兩年說句實在話鄭州的房產(chǎn)真是熱的不得了,，前不久我們也在探討鄭州房價的問題，有一些人在說鄭州的房價到年底得賣到六千,，我不相信,，我覺得鄭州的房價到明年的年初能過五千都不錯了。這是一個分水嶺,，到六千我覺得是需要時間的,。 至于企業(yè),，我們原來在代理公司預測了一個比較好的現(xiàn)象，那就是“三外”進入房地產(chǎn)企業(yè),，這三外就是“外資,、外企、外地的人”,。目前從鄭州來講,，外資放的步子慢一些，但是外企,，像順馳,、綠地，鄭州的曼哈頓,、普羅旺斯,，基本上是江浙一代的企業(yè),，這是我們本地的企業(yè)抗拒不了的,。 從鄭州拿地的角度來講，比較難的是成本太高,，沒有一個太好的模板,，我覺得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就像以前的國企改制一樣需要磨合，這個過程時間會很長,，也可能會出現(xiàn)鎮(zhèn)痛 目前河南省的地產(chǎn)發(fā)展受兩個方面的影響：一,、市場結構；二,、國家政策,。國家的政策一直在調控，我相信鄭州的一些小的企業(yè),，他們追求的是資金流,、人力資源和人脈關系。最重要的還是資金,，隨著國家政策的調整,，要是沒有資金做后盾肯定會被市場淘汰，你沒有抗戰(zhàn)的能力了,，就要敗下陣來,。 我們發(fā)現(xiàn)鄭州很多企業(yè)往下一級市場發(fā)展，這些發(fā)展的房產(chǎn)公司并不都是資金有限,，是因為很多地市的項目做得還是不錯的,，包括順馳在地市做的項目都賣得很好。 談到這個,，聯(lián)想到我們個人,，也就是職業(yè)經(jīng)理。我覺得我個人比較低調，這兩年我做了幾件事：一是對營銷深層次的研究,；另外一個是策劃和營銷的問題,。 我覺得策劃跟營銷是分不開的，大家問我側重于哪方面,，我覺得哪一塊我都可以當老師,。目前在長葛有一個項目是我自己做的，前不久駐馬店有一個項目也是我自己做的,，我從整個做策劃和營銷的本身外延到資本運營,、融資。 剛才談到人脈關系,，我在這一段時間也接觸了金融界的朋友,，也就是我們所謂的擔保公司和產(chǎn)權經(jīng)紀公司，我想往這些渠道介入,，來提升自己的融資渠道,，最早我們提出信托的概念，目前我們河南用的比較早的是思念果嶺,，我最早給洛陽的樓盤提出來一個信托的概念,，人家不敢用，他說鄭州都沒人用,，我不敢用,。 由于洛陽的那個項目是步行街，需要很大的資金支撐,，后來隨著市場環(huán)境的好轉,，那位老板現(xiàn)在對我說，你的思想理念的確高了一個層次,，所以我覺得房地產(chǎn)的發(fā)展,，資金在其中的作用的確很重要。