一、對(duì)市場(chǎng)的把握能力,。我覺得非常的重要，整個(gè)指導(dǎo)方向失誤等于全盤崩潰,。 二、一定要研究區(qū)域的特征,。區(qū)域?qū)潜P的定性非常的重要,，原來講服務(wù)半徑，現(xiàn)在半徑的概念也不清楚是擴(kuò)大了還是縮小了,，不過我覺得銷售的半徑應(yīng)該是延展了,。 三、了解地塊的結(jié)構(gòu),。做一個(gè)策劃前首先要對(duì)地塊的結(jié)構(gòu)有所了解,，這個(gè)地塊到底適合做什么？做地產(chǎn)的項(xiàng)目,，如果對(duì)地塊了解不透徹，你的設(shè)計(jì)和規(guī)劃超出了這個(gè)地塊所承受的范圍,，或者和地塊地形不對(duì)稱的話,，這個(gè)產(chǎn)品就很不合適。要是面積占地大了,，整個(gè)推廣的內(nèi)涵肯定不一樣,。 看地塊結(jié)構(gòu)的時(shí)候要看兩點(diǎn)：一、看這個(gè)地塊適合做什么產(chǎn)品,。二,、要看投入多少。本來你預(yù)計(jì)九個(gè)月或者一年賣完的,，如果心態(tài)調(diào)整的好,、地塊周期準(zhǔn)的話，完成周期也會(huì)縮短,，這樣會(huì)事半功倍,，但是往往很多企業(yè)意識(shí)不到這一點(diǎn)。 四,、知識(shí)層面,，特別是一個(gè)樓盤的策劃知識(shí)層面很重要。不說博覽群書，至少是要經(jīng)常出去走走,。 我贊賞學(xué)習(xí)不贊賞克隆,，因?yàn)楸M管很多時(shí)候地塊和區(qū)域的特征是一樣的，但是克隆的東西還是不好,，因?yàn)榭赡苡械牡貕K背景和企業(yè)內(nèi)部的背景不一樣,，如果全部克隆的話就會(huì)出現(xiàn)問題，比如說執(zhí)行力,，原來別人做的思想是其他的樓盤已經(jīng)特有的模式,，在他們的企業(yè)內(nèi)部也已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)，這樣的話可能執(zhí)行力更好一些,，但是如果到你這里就不一定行,，所以說千萬不能克隆，如果克隆肯定會(huì)失敗,。
我也見過一些代理公司給我提供的方案,，說句實(shí)在話，對(duì)他們的方案我真是不敢恭維,，好多代理公司給我提供的方案,，都是我原來做的方案的模板，我看了都想笑,，我是三四年前做的策劃,，現(xiàn)在我已經(jīng)是不當(dāng)大哥好多年了。現(xiàn)在的整個(gè)風(fēng)格和模板應(yīng)該都有創(chuàng)新,，不創(chuàng)新只能說你沒有深度,，對(duì)這個(gè)樓盤來說很不合適。 資金,，房地產(chǎn)企業(yè)的“原罪” 新浪：您怎么看待鄭州的房價(jià)和房地產(chǎn)發(fā)展空間,？
郝文柱：關(guān)于房價(jià)的問題，我們?cè)跇I(yè)內(nèi)溝通時(shí)說鄭州的房價(jià)一定要漲,，現(xiàn)在已經(jīng)漲上去了,，這兩年說句實(shí)在話鄭州的房產(chǎn)真是熱的不得了，前不久我們也在探討鄭州房價(jià)的問題,，有一些人在說鄭州的房價(jià)到年底得賣到六千,，我不相信，我覺得鄭州的房價(jià)到明年的年初能過五千都不錯(cuò)了,。這是一個(gè)分水嶺,，到六千我覺得是需要時(shí)間的。 至于企業(yè),，我們?cè)瓉碓诖砉绢A(yù)測(cè)了一個(gè)比較好的現(xiàn)象,，那就是“三外”進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè),，這三外就是“外資、外企,、外地的人”,。目前從鄭州來講，外資放的步子慢一些,，但是外企,，像順馳、綠地,，鄭州的曼哈頓,、普羅旺斯，基本上是江浙一代的企業(yè),，這是我們本地的企業(yè)抗拒不了的,。 從鄭州拿地的角度來講，比較難的是成本太高,，沒有一個(gè)太好的模板,，我覺得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就像以前的國企改制一樣需要磨合，這個(gè)過程時(shí)間會(huì)很長,，也可能會(huì)出現(xiàn)鎮(zhèn)痛 目前河南省的地產(chǎn)發(fā)展受兩個(gè)方面的影響：一,、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；二,、國家政策,。國家的政策一直在調(diào)控，我相信鄭州的一些小的企業(yè),，他們追求的是資金流,、人力資源和人脈關(guān)系。最重要的還是資金,，隨著國家政策的調(diào)整，要是沒有資金做后盾肯定會(huì)被市場(chǎng)淘汰,，你沒有抗戰(zhàn)的能力了,，就要敗下陣來。 我們發(fā)現(xiàn)鄭州很多企業(yè)往下一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展,，這些發(fā)展的房產(chǎn)公司并不都是資金有限,，是因?yàn)楹芏嗟厥械捻?xiàng)目做得還是不錯(cuò)的，包括順馳在地市做的項(xiàng)目都賣得很好,。 談到這個(gè),，聯(lián)想到我們個(gè)人，也就是職業(yè)經(jīng)理,。我覺得我個(gè)人比較低調(diào),，這兩年我做了幾件事：一是對(duì)營銷深層次的研究；另外一個(gè)是策劃和營銷的問題。 我覺得策劃跟營銷是分不開的,，大家問我側(cè)重于哪方面,，我覺得哪一塊我都可以當(dāng)老師。目前在長葛有一個(gè)項(xiàng)目是我自己做的,，前不久駐馬店有一個(gè)項(xiàng)目也是我自己做的,，我從整個(gè)做策劃和營銷的本身外延到資本運(yùn)營、融資,。 剛才談到人脈關(guān)系,，我在這一段時(shí)間也接觸了金融界的朋友，也就是我們所謂的擔(dān)保公司和產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)公司,，我想往這些渠道介入,，來提升自己的融資渠道，最早我們提出信托的概念,，目前我們河南用的比較早的是思念果嶺,，我最早給洛陽的樓盤提出來一個(gè)信托的概念，人家不敢用,，他說鄭州都沒人用,，我不敢用。 由于洛陽的那個(gè)項(xiàng)目是步行街,，需要很大的資金支撐,，后來隨著市場(chǎng)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，那位老板現(xiàn)在對(duì)我說,，你的思想理念的確高了一個(gè)層次,，所以我覺得房地產(chǎn)的發(fā)展，資金在其中的作用的確很重要,。