一、什么時候買房最合適,？開盤當天最優(yōu)惠,？

這個問題?意思?。?！很多人以為開盤折深,，肯定最平宜啦！或者提前認購,，下個訂金反正開盤價合適也行,，過高就退。其實,，開發(fā)商的游戲不是你想的到的,。 按一個大型小區(qū)分析，如果它整體開發(fā)時間較長,，不用說第一期絕對平宜,。因為肯定是馬路邊，或未來開發(fā)完后沒景觀的,。平宜是要來堆入住率,，招人氣，為之后的開發(fā)埋筆。 按單體樓,，或部分開發(fā),，論時間的劃分的話。開發(fā)商現(xiàn)在慣用的方法是,，做好前期推廣與宣傳,，同時接受意向登記。這樣開發(fā)商可以整合數(shù)據(jù),，在毛坯前方便開盤定價,。開發(fā)商也是會預先告之一個指導價的，多人有意向了它自然定的高,。少人有意向它肯定價格就低,，裝修的成本也會降。 到了開盤當天,，無論是真買家或假的必定是人頭涌涌,。折扣也是過后再無。心動不如行動啦,！買,，買，買,。但,，像我這種久經(jīng)沙場的，有豐富經(jīng)常的買家,，只配合看戲,。先不論價格高低，我主要看未來的走向,，物業(yè)的潛在力,，與真假客戶的現(xiàn)場反應。開發(fā)商也不是傻子,，能貴它絕不會平宜,。但，真不值的它也會高開,。高開打個深折給你,，你動不動？那要扛得住現(xiàn)場的氛圍與銷售的誘導了,。 按現(xiàn)在的套路,，我一般開盤是只看不買，因為到你永遠是雞肋,。好的絕對是內(nèi)部消化或者緩賣,。一直關心著,，在第二期前或開盤后半個月你會有驚喜，到時會有所謂認了的公司高層或領導不要的好東西,，你懂的,。平宜是基礎，但同等價值你選到好的才是關鍵的關鍵,。因為開發(fā)商知道,，好的一定有人要。不好的打點折小問題啦,！人家是看整個銷售貨源,，不是那層賣的好，賣的高,。 個人理解,，以實際的金額，買到優(yōu)質(zhì)心誼的樓層才叫“平宜”,。也許少了點開盤折扣,，但真很值得。

二,、房地產(chǎn)如何開早會？

房地產(chǎn)早會： 1,、第一個內(nèi)容：表揚（或批評）上一個工作日上進員工,，給大家大氣。 2,、第二個內(nèi)容：總結(jié)上一個工作日工作情況,。 3、第三個內(nèi)容（如果有的前提下）：通報甲方（代理公司）領導指示,。 4,、第四個內(nèi)容：安排今日工作內(nèi)容充實豐富。 （一）如果每天的房地產(chǎn)早會只是新聞,，談體會,，甚至只有公司政令宣導，難免會讓屬員感到乏味無趣,。因此平時要多方便搜集各種資料備用,，靈活運用多種活動方式，使屬員的熱情能持續(xù)下去,。 （二）事前充分準備 有了豐富的內(nèi)容,，還要考慮到早會過程所涉及到的各種因素。諸如場地,，器材,，音樂,，須配合的人員事先溝通等等，盡量準備充分,。 （三）結(jié)尾精彩生動 早會的總結(jié)部分,，觀點應明確有力，盡量使用通俗流暢的語言引起全體成員的共鳴,，將早會氣氛推向高潮,。 （四）營造融洽氣氛 “沒有融洽的氣氛，就根本談不上早會經(jīng)營”,。早會的融洽氣氛一方面源于單位內(nèi)的人際關系,，另一方面要靠主管和主持人的現(xiàn)場營造。主管每天應提前到會,，問候每一位屬員,；主持人應根據(jù)早會內(nèi)容和業(yè)務員的反應，活躍氣氛,，掌握會議進行的節(jié)奏,。 （五）制作早會行事歷 （六）嚴格差勤管理 每月將出勤遲到、請假,、缺勤人員明確記錄,，并公布扣款明細表，讓全體屬員一目了然,。 （七）評估早會內(nèi)容 早會的質(zhì)量如何,，可以從是否具備“四性”、“五聲”來評判： 四性：知識性,、趣味性,、教育性、權威性 五聲：歌聲,、笑聲,、掌聲、讀書聲,、業(yè)績聲 （八）提供主持機會 給每一個成員提供主持早會的機會,，激發(fā)房地產(chǎn)員工的參與感，讓全體員工通過早會上的展示得到鍛煉,，同時增加自信心,。

三、如何做好一名房地產(chǎn)銷售經(jīng)理,？

房地產(chǎn)基礎知識,，銷售人員的禮儀和形象，房地產(chǎn)銷售技巧,，個人素質(zhì)和能力,，銷售能力：1,、創(chuàng)造能力；2,、判斷及察言觀色能力,；3、自我驅(qū)動能力,；4,、人際溝通的能力；5,、從業(yè)技術能力,；6、說服顧客的能力,。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展,，買方市場的形成，銷售人員越來越占據(jù)了企業(yè)重要的地位,。優(yōu)秀的銷售人員有著廣闊的晉升空間和在企業(yè)中的話語權,，但是在幾千萬營銷大軍中想成為一名優(yōu)秀的銷售人員談何容易，因此對于當前的銷售人員,，首先應審視自己是否具備勝任銷售工作的七項核心能力,，并不斷加以完善、提升,。

一,、忍耐力

忍耐最不容易做到的，做過銷售的人都知道,，剛開始一個客戶沒有的時候你要忍耐,。曾看到過很多剛踏入銷售行業(yè)的人半途而廢都是不能堅持的結(jié)果,，可能你需要忍耐一個月,、半年甚至一年才開始積累到一些客戶，你的業(yè)績和收入才能相應的提高,，因此如果你是機會主義者千萬不要去做銷售,。

在銷售過程中仍然需要忍耐。和客戶約好的時間,，你準時到達,，可是客戶臨時有事或者正在開會，你應該如何,？忍耐,，不然你必定失去這個客戶。早年前我也做過敲門銷售,，一棟二十九層的樓,，每層八戶人家,，從下“掃”上去，見門就敲,，結(jié)果是20%的人對你的敲門極端反感,，門沒開就要你“滾”；40%的人不是很耐煩,，開門告訴你“快走”,；30%的人反應平淡，說“我不需要”,，只有10%人能夠有耐心聽你介紹完你的產(chǎn)品,，而且還不一定購買。沒有忍耐力做的下去嗎,？

二,、自控力

很多時候銷售人員是單兵作戰(zhàn)的，銷售人員每天要去開發(fā)客戶,，維護客情等,，這些都不可能完全在領導的監(jiān)督下進行，企業(yè)唯一的控制方式就是工作日報表,，以及每天開會匯報個人的工作狀況,，可是如果真想偷懶是非常容易的，比如故意去較遠的客戶那里,，路上可以休息,；本來半小時談完，結(jié)果謊稱談了三小時等等,，這種方式除了損害企業(yè)的利益,，更重要的也是阻礙自身的發(fā)展。我的一個朋友張先生時任某國際傳媒公司中國區(qū)客戶總監(jiān),，他曾說當年剛投身銷售工作時無論刮風下雨每天早8點出門到晚上10點回家,，中午餓了就吃面包和礦泉水，三個月時間沒有休息,，才簽下第一個客戶,。正是有了這種自我發(fā)展的要求和良好自控能力，我那位朋友才能取得今天的成就,。這種成就不是靠“每日拜訪表”“每天的情況匯報”逼出來的,，完全靠自控。

三,、溝通力

溝通是銷售人員的必不可缺的能力,，溝通含有兩層含義：一是準確的采集對方信息，了解對方真正意圖,，同時將自身信息也準確傳達給對方,，二是通過恰當?shù)慕涣鞣绞剑ɡ缯Z氣,、語調(diào)、表情,、神態(tài),、說話方式等）使得談話雙方容易達成共識。

良好的溝通是成功銷售的關鍵,，一次有個銷售主管與某超市老板談了多次,，可對方執(zhí)意拒絕我們的產(chǎn)品進場，完不成任務這名銷售主管感覺到非常大壓力,，看此情形我決定同他一同前往拜會這個“不通情理”的老板,。但是去之前鑒于該主管一向“主動出擊”的作風，我再三叮囑“今天你只當陪客,，不要說話,，讓我掌握對方情況再講”。見到該超市老板時,，發(fā)現(xiàn)對方三十不到,，已在該市開設3家中型超市，一臉的春風得意自是可以想象得到,。在銷售主管簡短的介紹后,，我用比較恭謙的態(tài)度表明今天只是來和他“聊聊”，“交個朋友”,，“向他學習和了解一下當?shù)氐氖袌銮闆r”,，而后長達3小時的談話中，我基本只是在說“對”,，“嗯”“了不起”,，這位老板將他的創(chuàng)業(yè)發(fā)家史統(tǒng)統(tǒng)倒了出來，到最后他說“和你聊的還真不錯”,。最后5分鐘我提到關于產(chǎn)品進入他賣場的事情,，他滿口應承?；剡^頭再來看銷售主管用的溝通方法,，見到對方只奔主題,，“我們是知名廠家,，知名品牌，你進我們的貨完全可以放心,?！边@套說白對一般店鋪或許有用，但是對于這個“年輕有為”的老板來說,，他可不認為這些名企,、名牌有什么了不得,。由此可以看出溝通能力在銷售過程中舉足輕重。

四,、觀察力

觀察不是簡單的看看,，很多銷售人員的第一堂課就是學會“看”市場，這個看不是隨意的瀏覽,，而是用專業(yè)的眼光和知識去細心的觀察,，通過觀察發(fā)現(xiàn)重要的信息。例如到賣場逛逛一般人可能知道什么產(chǎn)品在促銷,，什么產(chǎn)品多少錢,，而專業(yè)的銷售人員可以觀察出更多信息：

你有沒注意到別人的賣的好的產(chǎn)品是因為什么？價格,、贈品,、包裝……用的什么贈品？什么材料,？怎么制作的,？包裝做得很好，好在哪,？顏色,、造型、材質(zhì),、可以有別的用途（比如食品的包裝,，用完了可以當罐子）。競爭品牌又有哪些促銷活動,？具體的時間段,？活動的具體形式，有哪些參與方式,？賣場內(nèi)的競爭品牌的廠家從28家增加到29家,，增加的是哪個廠家，是否對我們有潛在的威脅,？它的主要產(chǎn)品和價格定位如何,？……太多的信息需要你仔細的觀察，很多銷售人員在對其培訓了很久以后,，要他去“看”市場,，仍然不能得到有用的信息，那我只能說,，你不適合銷售這個工作,。

銷售人員也是每個企業(yè)的信息反饋員，通過觀察獲取大量準確的信息反饋是銷售人員的一大職責。

五,、分析力

分析與觀察密不可分,，觀察得到信息，分析得出結(jié)論,?？簇浖艿漠a(chǎn)品分布你能分析出什么？放在最好的陳列位置上的要么就是銷售最好的品種,，要么就是該廠家此時的主推產(chǎn)品,；通過生產(chǎn)日期進行分析，生產(chǎn)日期越近說明該產(chǎn)品的銷售與流轉(zhuǎn)越正常,，生產(chǎn)日期過久說明該產(chǎn)品屬于滯銷狀態(tài),；通過價格進行分析，價格較以前下調(diào)幅度較大說明該產(chǎn)品受到競爭產(chǎn)品的壓力過大,，銷售狀況不理想,，價格上浮較大，該產(chǎn)品的原材料市場整體價格上揚,，導致產(chǎn)品成本驟增,，或者該產(chǎn)品市場屬于供不應求的狀態(tài)。這些間接信息必須通過慎密的分析才能得到,。

同樣在與客戶的談判當中你是從對方言談舉止流露出的信息分析對方的“底牌”和心態(tài),，例如進場談判，買手給你報了個價,，作為銷售人員肯定不是一口答應,，分析對方說話的神情語調(diào)，用話語刺探,，然后分析出是否有壓低價格的可能,，空間幅度多大等。

六,、執(zhí)行力

執(zhí)行能力體現(xiàn)的是銷售人員的綜合素質(zhì),，更是一種不達目標不罷休的精神。銷售人員在執(zhí)行計劃時常常會遇到困難,，這時你如果只會說“經(jīng)理這個事太難了,，做不了?！蹦敲茨愕念I導也只能說“好,，那我找能夠完成的人來做”。沒有困難事情稱不上任務,，人人都可以完成的事也體現(xiàn)不出你的價值,。

某市有家大型連鎖A賣場，A賣場在全市有十幾個賣場,，對于占領該市的終端市場極為重要,，B公司決定讓銷售人員張某搞定這件事，在張某接手先已經(jīng)幾個優(yōu)秀的銷售人員敗下陣來,，原因是該賣場在當?shù)厥橇闶蹣I(yè)老大,，所以一向霸道，沒有熟人關系進場費用開價很高,，而且不給還價的機會,。但公司要求在“合理”的費用下進場，如何把這個命令執(zhí)行下去,？張某接到任務寢食難安,，如果該任務完成，升遷是順理成章的事,，但完不成任務公司同樣會覺得他“能力不夠,，無法執(zhí)行公司的計劃”。接下來,，張某去拜訪A賣場的采購經(jīng)理黃某幾次,，等了很長時間連面都沒見到，他知道這是對方故意不給他任何壓價的機會,，逼迫他同意苛刻的條件,。張某此時轉(zhuǎn)而從黃某下屬了解到黃某的妻子在一家銀行工作，他找到一個做保險的朋友以推銷保險為由主動認識黃某的妻子,，再介紹張某與黃某妻子認識,，然后通過給小孩子買禮物等手段拉近距離，時機成熟后才由黃某妻子引薦給黃某,，黃某深感張某的用心良苦,，最后張某順利完成任務。

這種例子在銷售工作中并不鮮見,。因此執(zhí)行不是要銷售人員去找到事情的原因,，而是要你想盡辦法達到結(jié)果。結(jié)果才是你的領導們最關心的,，也是你能力的體現(xiàn),。

七、學習力

作為銷售人員所需要接觸的知識甚為廣泛,，從營銷知識到財務,、管理以及相關行業(yè)知識等等，可以說銷售絕對是“綜合素質(zhì)”的競爭,，面對如此多的知識和信息沒有極強的學習能力是無法參與競爭的,。僅以銷售技巧為例，從引導式銷售到傾聽式銷售，繼而提問式銷售只至顧問式銷售……銷售技巧不斷變化翻新,，作為優(yōu)秀的銷售人員只有要掌握各種銷售技巧才能在競爭中勝出,。當然銷售人員需要學習的遠不止銷售技巧，并且還必須具有舉一反三的能力,，因此沒有良好的學習能力,，在速度決定勝負、速度決定前途的今天勢必會被淘汰