傳統(tǒng)營銷推廣方式,，最終將客戶導入到售樓處,、中介門店,；那么線上營銷，又該將客戶導入到何處,？

答案,，還是售樓、中介門店,。

但是需要以線上售樓處作為中轉,，在當前特殊情況下，將客戶導入到線上售樓處,，通過在線人工客服為客戶進行答疑講解,，將項目基本概況及價值點傳遞給客戶。但由于商品房為大宗交易,，一般情況下,，客戶在未實地接觸到樓盤的情況下，無法信任開發(fā)商,，不會輕易成交,，因此，如何在事后將客戶引導到實體售樓處當中,，成為該階段最重要的問題,。

既然無法直接實現(xiàn)線上成交，是否可以讓客戶在事后必須到達實體售樓處,？

建議考慮使用交納可退小額訂金,，客戶可于售樓處開放一周內到訪售樓處進行進一步的成交或退訂，為置業(yè)顧問爭取到與客戶面對面交流的機會,；或以線上活動兌換獎品的形式,，讓客戶擁有一個事后到達實體售樓處的理由。

房產市場營銷策劃的主要內容是什么,？

由于房地產與一般商品具有異質性,，如其資金投入巨大、生產周期短,、具有價值升值和貨幣功能,、能夠半品銷售、品質基本不能提升,、入市價格低,、開盤多、競爭激烈等等,。隨著房地產競爭的日趨激烈,，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道,。對于房地產的營銷策劃,，主要是圍繞消費者的消費行為,、生活方式在產品設計、提升產品價值,、營銷傳播,、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客,，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產品（如規(guī)劃設計方面的獨特性）,；提供一種服務模式（如管家式的物業(yè)服務）；倡導一種生活方式（如運動,、健康,、休閑、品位等）,；營造一種文化等等,。
一、未來發(fā)展趨勢
一方面是房地產已經進入品牌競爭時代,，房地產市場的競爭已從價格競爭,、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用,。因此應注重對品牌的不斷強化,，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略,；同時廣告意識要超前,，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念,。另一方面是消費市場日趨理性和個性化,，近年經濟持續(xù)放緩，居民收入（包括預期收入）持續(xù)下降,，實惠性的心理占據(jù)主導地位,；消費者經過長期的廣告浸yin，偶然性,、沖動性購買行為減弱,，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好,，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤,。隨著房地產市場競爭的加劇,，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點,；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗,，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代”開始回歸,，發(fā)展商更加重視產品的開發(fā),，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位,、多元化,，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地,。在未來的發(fā)展過程中,，將進一步追求境界（如歷史、人文,、文化等）,；追求近距離（如與商務區(qū)、高效,、車站等接近）,；追求潔凈（對光線、綠化,、天然氣配備等）,；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等,，不僅對配套設施的需求提高,，而且對房地產開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求,，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求,；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注,。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下,，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格,、吸引客
源,？如何根據(jù)目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點,，使目標消費群產生“物有所值”的感覺,？如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍,，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風,？如何適應“個人置業(yè)時代”的新趨勢？這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃,。 二,、房地產全程營銷策劃
一是策劃為先,。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先,，包括項目認證,、風險評估、資金渠道,、市場定位,、規(guī)劃設計、施工招標,、工程管理,、材料選擇、形象包裝,、開盤銷售,、廣告宣傳、營銷策略,、物業(yè)管理,、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上,，調查既可以是一手的資料，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計口徑,、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局,、商業(yè)局,、房管局、國土局,、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒,，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調查,，如圍繞消費者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等,。
　　二是創(chuàng)新為贏,。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃,、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳,、公關活動,、物業(yè)管理、融資方式等等,，如在支付方式上,，與金融有效結合,；在價格制定上,，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上,，利用消費者好奇,、虛偽等心理。如關注小孩教育,、與名人做鄰居,、零首付、組合銷售,、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券,、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門,、老人贈送全面身體檢查一次等等,。同時要全程為握，房地產開發(fā)的全程策劃,，每個環(huán)節(jié),、每道工序、每個細節(jié)都相當重要,。如市場調研,、市場分析、市場定位,、市場形象,、市場促銷。
三是塑造差異,。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢,，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異,，如建筑風格,、外立面、風系設計,、光系設計,、戶型設計、布局空間設計、功能設計,、智能化設計,、逃生設計等等。在差異的塑造過程中,，應在價值提升,、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮,，因為企業(yè)的目的是營利為本,。
四是整合營銷。一方面房地產企業(yè)在項目開發(fā)或經營中要體現(xiàn)人性化意識,，關注企業(yè)形象,、項目形象、員工形象,、產品用料,、營銷方式等等，另一方面要善于整合,，在定價方式,、開盤起價、價格策略,、付款方式,、營銷主題、廣告創(chuàng)意,、投放媒體,、投放時間、媒體選擇,、賣點營造,、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電,、組合廚房,；社區(qū)綜合配套，整合內外部資源等等,。在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型,；從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點,。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況,，尋找相應的目標消費群體,，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然,，對于房地產銷售力的實現(xiàn),，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在,，因此應輸出多元化的產品信息,，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群,，為產品注入一些新的元素,，賦予產品更加新鮮的形象,，從而保持品牌的新鮮感,。
　　總之，未來的社區(qū)將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好,，有較大的休閑活動空間,；間隔合理、實用率高,、采光好,、空氣流通；樓距較大,，有開敞的空間和視野,；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好,，最好是封閉式管理,；交通、購物方便,，使房子成為有文化氣息的房子,，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài),，務求直指人心,，在銷售策略、廣告策略投其所好,，促成他們購買,，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產品的特點,，使廣告投入針對性更強更直接,。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為,，關注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動,。