傳統(tǒng)營銷推廣方式,，最終將客戶導(dǎo)入到售樓處、中介門店,；那么線上營銷,，又該將客戶導(dǎo)入到何處,？

答案，還是售樓,、中介門店,。

但是需要以線上售樓處作為中轉(zhuǎn)，在當(dāng)前特殊情況下,，將客戶導(dǎo)入到線上售樓處,，通過在線人工客服為客戶進(jìn)行答疑講解，將項目基本概況及價值點傳遞給客戶,。但由于商品房為大宗交易,，一般情況下，客戶在未實地接觸到樓盤的情況下,，無法信任開發(fā)商,，不會輕易成交，因此,，如何在事后將客戶引導(dǎo)到實體售樓處當(dāng)中,，成為該階段最重要的問題。

既然無法直接實現(xiàn)線上成交,，是否可以讓客戶在事后必須到達(dá)實體售樓處,？

建議考慮使用交納可退小額訂金，客戶可于售樓處開放一周內(nèi)到訪售樓處進(jìn)行進(jìn)一步的成交或退訂,，為置業(yè)顧問爭取到與客戶面對面交流的機會,；或以線上活動兌換獎品的形式，讓客戶擁有一個事后到達(dá)實體售樓處的理由,。

房產(chǎn)市場營銷策劃的主要內(nèi)容是什么,？

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短,、具有價值升值和貨幣功能,、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升,、入市價格低,、開盤多、競爭激烈等等,。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道,。對于房地產(chǎn)的營銷策劃,，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計,、提升產(chǎn)品價值,、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新,，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客,，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）,；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動,、健康、休閑,、品位等）,；營造一種文化等等。
一,、未來發(fā)展趨勢
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代,，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段,，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用,。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值,，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略,；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強,，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念,。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩,，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降,，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費者經(jīng)過長期的廣告浸yin,，偶然性,、沖動性購買行為減弱,，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好,，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤,。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇,，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點,；針對不同消費者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗,，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設(shè)計時代”開始回歸,，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視,。競爭手段將會全方位,、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢,，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地,。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史,、人文,、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū),、高效,、車站等接近）；追求潔凈（對光線,、綠化,、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低,、生態(tài)景觀臺等）等等,，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求,；不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求,，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對樓盤的品牌有要求,，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注,。在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價值,，穩(wěn)定價格,、吸引客
源,？如何根據(jù)目標(biāo)消費群的理性購買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點,，使目標(biāo)消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺,？如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍,，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng),？如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢？這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃,。 二,、房地產(chǎn)全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中,，從思維上應(yīng)該策劃在先,，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估,、資金渠道,、市場定位、規(guī)劃設(shè)計,、施工招標(biāo),、工程管理、材料選擇,、形象包裝,、開盤銷售、廣告宣傳,、營銷策略,、物業(yè)管理、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料,，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑,、統(tǒng)計局,、商業(yè)局、房管局,、國土局,、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查,，如圍繞消費者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等,。
　　二是創(chuàng)新為贏,。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃,、戶型設(shè)計、整合營銷,、廣告宣傳,、公關(guān)活動、物業(yè)管理,、融資方式等等,，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合,；在價格制定上,，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上,，利用消費者好奇,、虛偽等心理,。如關(guān)注小孩教育,、與名人做鄰居、零首付,、組合銷售,、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券,、兒女贈送少年宮課程一門,、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握,，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,，每個環(huán)節(jié)、每道工序,、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要,。如市場調(diào)研、市場分析,、市場定位,、市場形象、市場促銷,。
三是塑造差異,。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢,，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異,，如建筑風(fēng)格,、外立面、風(fēng)系設(shè)計,、光系設(shè)計,、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計,、功能設(shè)計,、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等,。在差異的塑造過程中,，應(yīng)在價值提升、吸引眼球,、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮,，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷,。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識,，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象,、員工形象,、產(chǎn)品用料、營銷方式等等,，另一方面要善于整合,，在定價方式、開盤起價,、價格策略,、付款方式、營銷主題,、廣告創(chuàng)意,、投放媒體、投放時間,、媒體選擇,、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合,。如引進(jìn)組合家電,、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等,。在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型,；從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面,，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況,，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌,。當(dāng)然,，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成,，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在,，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感,，打動更加理性的消費群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象,，從而保持品牌的新鮮感,。
　　總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好,，有較大的休閑活動空間,；間隔合理,、實用率高,、采光好、空氣流通,；樓距較大,，有開敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套,，物業(yè)管理好,，最好是封閉式管理；交通,、購物方便,，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài),，務(wù)求直指人心,，在銷售策略、廣告策略投其所好,，促成他們購買,，同時根據(jù)目標(biāo)消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點,，使廣告投入針對性更強更直接,。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告,，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài),，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動,。