敬邀,！題主你好！你賣房,，讓我來(lái)給你找買房客戶,，把這么麻煩的事兒交給我，既操心又犯難,，朋友實(shí)話告訴你吧,，我給你找不著，因?yàn)楝F(xiàn)在我所屬的地方,，房子價(jià)格是有,，但是有價(jià)無(wú)市！要想市場(chǎng)價(jià)出售,，很難,，我家親戚現(xiàn)有樓房出售，都打算賣三年了，還沒(méi)有賣出去,，其中的原因很多,，所以想找買房的客戶不是件容易的事兒。如果到處都是買房人,，那售樓人員早發(fā)財(cái)了,，不好意思，我是無(wú)能為力,，幫不到你,，請(qǐng)見(jiàn)諒！我的回答完畢?。ㄖx悟空,！謝閱）??！

什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,？是什么樣的結(jié)構(gòu),？具體做什么？——請(qǐng)懂者用通俗易懂,，形象,，言簡(jiǎn)意賅的文字語(yǔ)言描述

房地產(chǎn)開(kāi)2113
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)5261一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(即開(kāi)發(fā)商),，以4102贏利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，從1653立項(xiàng)、規(guī)劃,、土地出讓或轉(zhuǎn)讓,、拆遷、建設(shè),、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為,。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有住宅,、別墅、商鋪,、寫(xiě)字樓等等,、現(xiàn)市場(chǎng)上提到的所謂商住兩用的物業(yè)其實(shí)是指開(kāi)發(fā)商以住宅為目的進(jìn)行立項(xiàng)，但在設(shè)計(jì)以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫(xiě)字樓出售的一種類型的物業(yè),。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序：
1,、 前期的準(zhǔn)備
前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批,，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工,，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán),。我們所說(shuō)的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個(gè)階段取得的,。而《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同,，取得的時(shí)間也不盡相同,。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段,，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓,。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用,，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金,，不允許作開(kāi)發(fā)利用,。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用,。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同,，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外,，都屬于這種方式,。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā),，也要交納土地出讓金,，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同,，土地的使用期限也不相同,。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年,，商業(yè)用地40年等,。
2、 建筑施工階段
建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段,。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段,。在本階段，為了更快的收回成本,，回籠資金,，實(shí)現(xiàn)贏利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售,。
3,、 銷售階段
銷售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段,。一個(gè)項(xiàng)目銷售的成敗決定著開(kāi)發(fā)商的根本利益,。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售,，現(xiàn)房銷售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售,。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷售方式,。
預(yù)售條件：
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書(shū);
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證;
(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的25%以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,。
第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,，應(yīng)當(dāng)向城市,、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》,。
商品房現(xiàn)售,，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件;
(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收;
(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
(六)供水、供電,、供熱,、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;
(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí),。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)并持有建筑主管部門(mén)頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》,?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)劃分為五個(gè)等級(jí)，其中一,、二、三,、四級(jí)企業(yè)能從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),，五級(jí)企業(yè)只能在本地區(qū)從事村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。