樓盤銷售方案就是房地產(chǎn)策劃人員擬定的針對某個項目的銷售執(zhí)行步驟。 一個好的樓盤銷售方案要包括房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研,、方案策劃、投融管理,、產(chǎn)品營銷,、項目運營和物業(yè)管理等各個方面,。房地產(chǎn)策劃人員從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研和咨詢策劃；整合設(shè)計,、建設(shè),、營銷、廣告,、服務(wù)等資源,，制定策劃方案；房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品營銷工作,；房地產(chǎn)項目的運營工作,。

項目開盤前，策劃都要做什么工作,？

開盤前的策劃主要有三個方面的工作： 1,、是針對開盤時間倒推制定項目的整體營銷工作計劃，這個計劃包括推廣計劃,、銷售認(rèn)籌計劃以及開盤當(dāng)天的組織計劃,。 2,、根據(jù)營銷工作計劃,，對開盤準(zhǔn)備物料制定計劃，有些需要報公司進(jìn)行招標(biāo)的需提前,，對整個物料的預(yù)算需詳細(xì)且充足,，有些物料制作需要一定時間，為保證開盤前物料充足盡量多準(zhǔn)備,，這就需要在預(yù)算時有一定余量,。 3、針對性的推廣計劃,，計劃分為兩個部分,，一個是項目的形象推廣計劃，這個計劃主要是針對項目定位的主題進(jìn)行推廣,，包括項目區(qū)域,、項目自身的價值以及針對性的賣點進(jìn)行推廣；另外一個是開盤信息推廣,，主要考慮在認(rèn)籌,、解籌、開盤當(dāng)天等信息的推廣,，注重項目賣點和開盤優(yōu)惠兩個方面,。

房地產(chǎn)開盤策劃方案

初步階段]
1,、 項目資源條件整合及判斷
負(fù)責(zé)部門： 策劃部、項目部,、銷售部,、工程部
報告名稱： 《**項目策劃大綱》
中心內(nèi)容： 資源條件整合
宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢,、基本行情,。
地段資料：規(guī)劃要點、坐標(biāo),。
周邊資料：交通,、配套、樓盤的規(guī)劃,、設(shè)計,、包裝、銷售,。
發(fā)展商資料：背景,、關(guān)系、資金,、技術(shù)等的實力情況,。
判斷內(nèi)容：優(yōu)勢、難點,、突破口,、把握度。
2,、 多方案初步規(guī)劃,、設(shè)計或調(diào)整建議
負(fù)責(zé)部門： 策劃部、項目部,、工程部,、設(shè)計院
報告名稱： 《會議紀(jì)要匯總》 《**項目概念設(shè)計提示》或《項目調(diào)整建議》
中心內(nèi)容： 草圖、立意,、說明,、交流記錄
[前期策劃階段]
3、 地塊內(nèi)在條件整合及價值分析
負(fù)責(zé)部門： 策劃部,、項目部,、財務(wù)部
報告名稱： 《**項目土地價值與分析報告》
中心內(nèi)容： 適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價值比較
4、 資源綜合及定位
負(fù)責(zé)部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目綜合定位報告》
中心內(nèi)容： 上述各內(nèi)容匯總,，初步定位或創(chuàng)意
5,、 依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查
負(fù)責(zé)部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目市場調(diào)查報告》
中心內(nèi)容：客戶群、消費觀念、價格水平,、推廣渠道和方式,、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)
6,、 經(jīng)濟(jì)可行性分析
負(fù)責(zé)部門： 策劃部,、項目部、財務(wù)部
報告名稱： 《**項目經(jīng)濟(jì)可行性分析報告》
中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價,、造價,、管理、財務(wù),、資金,、推廣、銷售,、稅金）收益率與銷售價格的分析,。
7、 初步營銷框架
負(fù)責(zé)部門： 策劃部,、銷售部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》
中心內(nèi)容：推廣主題,、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計立意和要求相互關(guān)系
8,、 規(guī)劃,、設(shè)計方案及跟蹤
負(fù)責(zé)部門： 策劃部、工程部,、銷售部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》 《**項目建筑概念設(shè)計》《**項目環(huán)藝概念設(shè)計》 或《**項目設(shè)計修改意見》《**項目設(shè)計要點》
中心內(nèi)容： 草圖,，設(shè)計創(chuàng)意、任務(wù)書,、設(shè)計交底,、指導(dǎo)
[營銷策劃階段]
9,、營銷整體規(guī)劃
負(fù)責(zé)部門： 策劃部,、銷售部
報告名稱： 《**項目營銷整體規(guī)劃》
中心內(nèi)容： VI，推廣的主題,。方式,、渠道、策略,、步驟,，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時機(jī),、節(jié)奏,、付款、策略、附加促銷手段,，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署,。
10、經(jīng)濟(jì)敏感性分析
負(fù)責(zé)部門：財務(wù)部
報告名稱： 《**項目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報告》
中心內(nèi)容： 造價,、進(jìn)度,、售價、回報率間的變量關(guān)系圖表,。
11,、價格策略執(zhí)行計劃
負(fù)責(zé)部門： 策劃部、銷售部
報告名稱： 《**項目價格策略報告》
中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對市場走勢的判斷,，進(jìn)行價格的高低,、提升、折率的編排和修整,。
12,、物業(yè)準(zhǔn)備工作計劃
負(fù)責(zé)部門： 物業(yè)公司
報告名稱： 《**項目的物業(yè)模型》
中心內(nèi)容：配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理模式的融合。
13,、銷售準(zhǔn)備工作計劃

負(fù)責(zé)部門：策劃部,、銷售部

報告名稱： 《**項目前期工作計劃表》
中心內(nèi)容：文件、合同,、票證,、禮品、用品等催辦,、設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算

14,、項目包裝執(zhí)行計劃

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、廣告公司

報告名稱： 《**項目包裝概念設(shè)計》

中心內(nèi)容： VI設(shè)計,、導(dǎo)視系統(tǒng),、銷售中心、樓書,、展板,、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算,。

15,、廣告宣傳炒作計劃

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、銷售部,、廣告公司

報告名稱： 《**項目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計劃》

中心內(nèi)容：戶外廣告,、報刊廣告、新聞炒作,、網(wǎng)上廣告和炒作的計劃安排及費用預(yù)算,。

16、銷售活動規(guī)劃及策劃

負(fù)責(zé)部門： 策劃部、銷售部

報告名稱：《**項目公關(guān)活動計劃報告》,、《**項目**活動報告策劃書》

中心內(nèi)容：開工,、開盤、封頂,、竣工,、入伙等儀式，新聞發(fā)布會,，展銷會等其他公關(guān)活動的計劃安排及費用預(yù)算,。

17、裝修套餐

負(fù)責(zé)部門： 策劃部,、裝修公司

報告名稱： 《裝修套餐服務(wù)計劃報告》

中心內(nèi)容： 售后裝修和裝修按揭服務(wù),。

[銷售實施階段]

18、銷售培訓(xùn)

負(fù)責(zé)部門：策劃部,、銷售部

教材名稱： 《銷售基礎(chǔ)知識》《**項目銷售相關(guān)內(nèi)容》

中心內(nèi)容：建筑知識,、樓盤背景、項目優(yōu)勝,、對手比較,、付款方式、法律手續(xù),、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn),。

19、執(zhí)行修正

負(fù)責(zé)部門：策劃部,、銷售部

往來文件： 《**項目銷售情況總結(jié)》 《**項目策劃執(zhí)行修正安案》

中心內(nèi)容： 根據(jù)銷售狀況和市場動向的反饋,，適時調(diào)營整營銷計劃。

20,、置業(yè)錦囊

負(fù)責(zé)部門： 策劃部,、銷售部

報告總稱： 《置業(yè)錦囊》

中心內(nèi)容：根據(jù)項目優(yōu)勢選編的購樓、選房須知,，各階段項目賣點的序列,。

21、夸張和消費者投資的可性報告