樓盤(pán)銷售方案就是房地產(chǎn)策劃人員擬定的針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目的銷售執(zhí)行步驟,。 一個(gè)好的樓盤(pán)銷售方案要包括房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研,、方案策劃,、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷,、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等各個(gè)方面,。房地產(chǎn)策劃人員從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃；整合設(shè)計(jì),、建設(shè),、營(yíng)銷、廣告,、服務(wù)等資源,，制定策劃方案；房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷工作,；房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作,。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，策劃都要做什么工作,？

開(kāi)盤(pán)前的策劃主要有三個(gè)方面的工作： 1,、是針對(duì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間倒推制定項(xiàng)目的整體營(yíng)銷工作計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃包括推廣計(jì)劃,、銷售認(rèn)籌計(jì)劃以及開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的組織計(jì)劃,。 2、根據(jù)營(yíng)銷工作計(jì)劃,，對(duì)開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備物料制定計(jì)劃,，有些需要報(bào)公司進(jìn)行招標(biāo)的需提前，對(duì)整個(gè)物料的預(yù)算需詳細(xì)且充足,，有些物料制作需要一定時(shí)間，為保證開(kāi)盤(pán)前物料充足盡量多準(zhǔn)備,，這就需要在預(yù)算時(shí)有一定余量,。 3、針對(duì)性的推廣計(jì)劃,，計(jì)劃分為兩個(gè)部分,，一個(gè)是項(xiàng)目的形象推廣計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃主要是針對(duì)項(xiàng)目定位的主題進(jìn)行推廣,，包括項(xiàng)目區(qū)域,、項(xiàng)目自身的價(jià)值以及針對(duì)性的賣點(diǎn)進(jìn)行推廣；另外一個(gè)是開(kāi)盤(pán)信息推廣,，主要考慮在認(rèn)籌,、解籌、開(kāi)盤(pán)當(dāng)天等信息的推廣,，注重項(xiàng)目賣點(diǎn)和開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠兩個(gè)方面,。

房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)策劃方案

初步階段]
1,、 項(xiàng)目資源條件整合及判斷
負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、項(xiàng)目部,、銷售部,、工程部
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目策劃大綱》
中心內(nèi)容： 資源條件整合
宏觀資料：市場(chǎng)整體、片區(qū)趨勢(shì),、基本行情,。
地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo),。
周邊資料：交通,、配套、樓盤(pán)的規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、包裝、銷售,。
發(fā)展商資料：背景,、關(guān)系、資金,、技術(shù)等的實(shí)力情況,。
判斷內(nèi)容：優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn),、突破口,、把握度。
2,、 多方案初步規(guī)劃,、設(shè)計(jì)或調(diào)整建議
負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、項(xiàng)目部,、工程部,、設(shè)計(jì)院
報(bào)告名稱： 《會(huì)議紀(jì)要匯總》 《**項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)提示》或《項(xiàng)目調(diào)整建議》
中心內(nèi)容： 草圖、立意,、說(shuō)明,、交流記錄
[前期策劃階段]
3、 地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析
負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部,、項(xiàng)目部,、財(cái)務(wù)部
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目土地價(jià)值與分析報(bào)告》
中心內(nèi)容： 適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較
4、 資源綜合及定位
負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》
中心內(nèi)容： 上述各內(nèi)容匯總,，初步定位或創(chuàng)意
5,、 依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查
負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》
中心內(nèi)容：客戶群、消費(fèi)觀念,、價(jià)格水平,、推廣渠道和方式,、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù)
6,、 經(jīng)濟(jì)可行性分析
負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部,、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告》
中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價(jià),、造價(jià),、管理、財(cái)務(wù),、資金,、推廣、銷售,、稅金）收益率與銷售價(jià)格的分析,。
7、 初步營(yíng)銷框架
負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部,、銷售部
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷報(bào)告》
中心內(nèi)容：推廣主題,、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系
8,、 規(guī)劃,、設(shè)計(jì)方案及跟蹤
負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、工程部,、銷售部
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷報(bào)告》 《**項(xiàng)目建筑概念設(shè)計(jì)》《**項(xiàng)目環(huán)藝概念設(shè)計(jì)》 或《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)》《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》
中心內(nèi)容： 草圖,，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書(shū),、設(shè)計(jì)交底,、指導(dǎo)
[營(yíng)銷策劃階段]
9、營(yíng)銷整體規(guī)劃
負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部,、銷售部
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目營(yíng)銷整體規(guī)劃》
中心內(nèi)容： VI,，推廣的主題。方式,、渠道、策略,、步驟,，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時(shí)機(jī),、節(jié)奏,、付款、策略,、附加促銷手段,，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署,。
10、經(jīng)濟(jì)敏感性分析
負(fù)責(zé)部門(mén)：財(cái)務(wù)部
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報(bào)告》
中心內(nèi)容： 造價(jià),、進(jìn)度,、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表,。
11,、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷售部
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告》
中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷,，進(jìn)行價(jià)格的高低,、提升、折率的編排和修整,。
12,、物業(yè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門(mén)： 物業(yè)公司
報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目的物業(yè)模型》
中心內(nèi)容：配合營(yíng)銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理模式的融合。
13,、銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部,、銷售部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》
中心內(nèi)容：文件、合同,、票證,、禮品、用品等催辦,、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算

14,、項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、廣告公司

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》

中心內(nèi)容： VI設(shè)計(jì),、導(dǎo)視系統(tǒng),、銷售中心、樓書(shū),、展板,、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算,。

15,、廣告宣傳炒作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷售部,、廣告公司

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計(jì)劃》

中心內(nèi)容：戶外廣告,、報(bào)刊廣告、新聞炒作,、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算,。

16、銷售活動(dòng)規(guī)劃及策劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部,、銷售部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃報(bào)告》,、《**項(xiàng)目**活動(dòng)報(bào)告策劃書(shū)》

中心內(nèi)容：開(kāi)工,、開(kāi)盤(pán)、封頂,、竣工,、入伙等儀式，新聞發(fā)布會(huì),，展銷會(huì)等其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算,。

17、裝修套餐

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部,、裝修公司

報(bào)告名稱： 《裝修套餐服務(wù)計(jì)劃報(bào)告》

中心內(nèi)容： 售后裝修和裝修按揭服務(wù),。

[銷售實(shí)施階段]

18、銷售培訓(xùn)

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部,、銷售部

教材名稱： 《銷售基礎(chǔ)知識(shí)》《**項(xiàng)目銷售相關(guān)內(nèi)容》

中心內(nèi)容：建筑知識(shí),、樓盤(pán)背景、項(xiàng)目?jī)?yōu)勝,、對(duì)手比較,、付款方式、法律手續(xù),、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn),。

19、執(zhí)行修正

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部,、銷售部

往來(lái)文件： 《**項(xiàng)目銷售情況總結(jié)》 《**項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正安案》

中心內(nèi)容： 根據(jù)銷售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向的反饋,，適時(shí)調(diào)營(yíng)整營(yíng)銷計(jì)劃。

20,、置業(yè)錦囊

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部,、銷售部

報(bào)告總稱： 《置業(yè)錦囊》

中心內(nèi)容：根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)選編的購(gòu)樓、選房須知,，各階段項(xiàng)目賣點(diǎn)的序列,。

21、夸張和消費(fèi)者投資的可性報(bào)告