樓盤銷售方案就是房地產(chǎn)策劃人員擬定的針對某個項目的銷售執(zhí)行步驟。 一個好的樓盤銷售方案要包括房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研,、方案策劃,、投融管理、產(chǎn)品營銷,、項目運營和物業(yè)管理等各個方面,。房地產(chǎn)策劃人員從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研和咨詢策劃；整合設(shè)計、建設(shè),、營銷,、廣告、服務(wù)等資源,，制定策劃方案,；房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品營銷工作；房地產(chǎn)項目的運營工作,。

項目開盤前,，策劃都要做什么工作？

開盤前的策劃主要有三個方面的工作： 1,、是針對開盤時間倒推制定項目的整體營銷工作計劃,，這個計劃包括推廣計劃、銷售認籌計劃以及開盤當(dāng)天的組織計劃,。 2,、根據(jù)營銷工作計劃，對開盤準(zhǔn)備物料制定計劃,，有些需要報公司進行招標(biāo)的需提前,，對整個物料的預(yù)算需詳細且充足，有些物料制作需要一定時間,，為保證開盤前物料充足盡量多準(zhǔn)備,，這就需要在預(yù)算時有一定余量。 3,、針對性的推廣計劃,，計劃分為兩個部分，一個是項目的形象推廣計劃,，這個計劃主要是針對項目定位的主題進行推廣,，包括項目區(qū)域、項目自身的價值以及針對性的賣點進行推廣,；另外一個是開盤信息推廣,，主要考慮在認籌、解籌,、開盤當(dāng)天等信息的推廣，注重項目賣點和開盤優(yōu)惠兩個方面,。

房地產(chǎn)開盤策劃方案

初步階段]
1,、 項目資源條件整合及判斷
負責(zé)部門： 策劃部、項目部,、銷售部,、工程部
報告名稱： 《**項目策劃大綱》
中心內(nèi)容： 資源條件整合
宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情,。
地段資料：規(guī)劃要點,、坐標(biāo)。
周邊資料：交通,、配套,、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計,、包裝,、銷售。
發(fā)展商資料：背景,、關(guān)系,、資金、技術(shù)等的實力情況,。
判斷內(nèi)容：優(yōu)勢,、難點、突破口,、把握度,。
2、 多方案初步規(guī)劃,、設(shè)計或調(diào)整建議
負責(zé)部門： 策劃部,、項目部、工程部,、設(shè)計院
報告名稱： 《會議紀要匯總》 《**項目概念設(shè)計提示》或《項目調(diào)整建議》
中心內(nèi)容： 草圖,、立意、說明,、交流記錄
[前期策劃階段]
3,、 地塊內(nèi)在條件整合及價值分析
負責(zé)部門： 策劃部、項目部,、財務(wù)部
報告名稱： 《**項目土地價值與分析報告》
中心內(nèi)容： 適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價值比較
4,、 資源綜合及定位
負責(zé)部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目綜合定位報告》
中心內(nèi)容： 上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意
5,、 依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查
負責(zé)部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目市場調(diào)查報告》
中心內(nèi)容：客戶群,、消費觀念、價格水平,、推廣渠道和方式,、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)
6,、 經(jīng)濟可行性分析
負責(zé)部門： 策劃部,、項目部,、財務(wù)部
報告名稱： 《**項目經(jīng)濟可行性分析報告》
中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價、造價,、管理,、財務(wù)、資金,、推廣,、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析,。
7,、 初步營銷框架
負責(zé)部門： 策劃部、銷售部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》
中心內(nèi)容：推廣主題,、通道,、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計立意和要求相互關(guān)系
8、 規(guī)劃,、設(shè)計方案及跟蹤
負責(zé)部門： 策劃部,、工程部、銷售部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》 《**項目建筑概念設(shè)計》《**項目環(huán)藝概念設(shè)計》 或《**項目設(shè)計修改意見》《**項目設(shè)計要點》
中心內(nèi)容： 草圖,，設(shè)計創(chuàng)意,、任務(wù)書、設(shè)計交底,、指導(dǎo)
[營銷策劃階段]
9,、營銷整體規(guī)劃
負責(zé)部門： 策劃部、銷售部
報告名稱： 《**項目營銷整體規(guī)劃》
中心內(nèi)容： VI,，推廣的主題,。方式、渠道,、策略,、步驟，包裝的類型,、風(fēng)格和銷售的入市時機,、節(jié)奏、付款,、策略,、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署,。
10,、經(jīng)濟敏感性分析
負責(zé)部門：財務(wù)部
報告名稱： 《**項目經(jīng)濟敏感性分析報告》
中心內(nèi)容： 造價、進度,、售價,、回報率間的變量關(guān)系圖表。
11,、價格策略執(zhí)行計劃
負責(zé)部門： 策劃部,、銷售部
報告名稱： 《**項目價格策略報告》
中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟敏感性分析結(jié)合對市場走勢的判斷，進行價格的高低,、提升,、折率的編排和修整。
12,、物業(yè)準(zhǔn)備工作計劃
負責(zé)部門： 物業(yè)公司
報告名稱： 《**項目的物業(yè)模型》
中心內(nèi)容：配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理模式的融合,。
13、銷售準(zhǔn)備工作計劃

負責(zé)部門：策劃部,、銷售部

報告名稱： 《**項目前期工作計劃表》
中心內(nèi)容：文件,、合同、票證,、禮品,、用品等催辦、設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算

14,、項目包裝執(zhí)行計劃

負責(zé)部門： 策劃部,、廣告公司

報告名稱： 《**項目包裝概念設(shè)計》

中心內(nèi)容： VI設(shè)計、導(dǎo)視系統(tǒng),、銷售中心,、樓書、展板,、模型,、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算。

15,、廣告宣傳炒作計劃

負責(zé)部門： 策劃部,、銷售部、廣告公司

報告名稱： 《**項目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計劃》

中心內(nèi)容：戶外廣告,、報刊廣告,、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計劃安排及費用預(yù)算,。

16,、銷售活動規(guī)劃及策劃

負責(zé)部門： 策劃部、銷售部

報告名稱：《**項目公關(guān)活動計劃報告》,、《**項目**活動報告策劃書》

中心內(nèi)容：開工,、開盤、封頂,、竣工,、入伙等儀式,，新聞發(fā)布會，展銷會等其他公關(guān)活動的計劃安排及費用預(yù)算,。

17,、裝修套餐

負責(zé)部門： 策劃部、裝修公司

報告名稱： 《裝修套餐服務(wù)計劃報告》

中心內(nèi)容： 售后裝修和裝修按揭服務(wù),。

[銷售實施階段]

18,、銷售培訓(xùn)

負責(zé)部門：策劃部、銷售部

教材名稱： 《銷售基礎(chǔ)知識》《**項目銷售相關(guān)內(nèi)容》

中心內(nèi)容：建筑知識,、樓盤背景,、項目優(yōu)勝、對手比較,、付款方式,、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn),。

19,、執(zhí)行修正

負責(zé)部門：策劃部、銷售部

往來文件： 《**項目銷售情況總結(jié)》 《**項目策劃執(zhí)行修正安案》

中心內(nèi)容： 根據(jù)銷售狀況和市場動向的反饋,，適時調(diào)營整營銷計劃,。

20、置業(yè)錦囊

負責(zé)部門： 策劃部,、銷售部

報告總稱： 《置業(yè)錦囊》

中心內(nèi)容：根據(jù)項目優(yōu)勢選編的購樓,、選房須知，各階段項目賣點的序列,。

21,、夸張和消費者投資的可性報告