答、這話可問到點子上了,。我開的就是時刻令人垂涎欲滴,，還天天隨意糟蹋，包吃包住額加補貼的優(yōu)質(zhì)家庭賓館,。它地標座落在溫瑞祥和的溫州,，占地面積共198平方。南北通透 ,， 一廚二廳三衛(wèi)六室,。四臥室四張2米寬大床。典娜溫馨,，設(shè)備齊全,。賓館里面擁有一個書種頗多，存量豐佳的全功能書庫,，這環(huán)境幽雅的書房吸睛誘球,。博覽群書。陶冶情操,。書房的鄰居是有條不紊的多功能儲存室,?？呻S意置放東西,。指紋解鎖 ，推門而入,，必須脫鞋,。迎面而來是垂簾聽政似的屏風。繞過屏風,，引人注目是一套整合高檔大氣上檔次的時尚沙發(fā),。

這大堂似的客廳。老小皆宜的項目活動不遜色,。整年不休假,，節(jié)日少打烊。依偎在大客廳后腦勺的是能按時解決溫飽問題的中式餐廳,。這溫暖心肺的家庭賓館,。從不挑膚色,，不嫌國籍，不論職位,，沒排輩分,，無需登記，只憑身份證,。也可出示健康碼或核酸檢測單,。想蹭吃蹭喝蹭住，來電來信均可,。如達標者冒然闖宅,，也沒人投訴。原本教師的女主人現(xiàn)身兼多職,，持之以恒,， 晝夜難分，一條龍做貼心暖身服務(wù),。唯一苛刻條件就是有姓氏特殊之分,。還得人臉識別。四個貴賓房 ,，優(yōu)先權(quán)屬于以程,、林 、蔡,、葉氏為主,， 其他姓氏入住客人得耐心等候為佳。

賓館暫時不掛牌,。 因級別還不算過高 ,。再加疫情期間， 特殊情況,，還無暇顧及去參評五星級,。凡是四姓氏外，來入住人員都得隔離十四天,。這是鐵打的釘,。沒得協(xié)商哦！隔離期后,，最終決定權(quán)歸納于家庭政協(xié)主席和人大代表通過為準,！經(jīng)營優(yōu)質(zhì)家庭賓館不易，必須嚴格把關(guān)才行,。

民宿是個什么行業(yè)與酒店有什么不同嗎,？？怎樣的運行模式,？有什么平臺銷售呢,？

民宿是我們利用自己空閑的樓房或者是租來別人空閑的樓房,，個體開辦的住宿類似酒店。酒店是集中在一座樓,。而民宿是單套的房間,，房間內(nèi)和酒店布置基本一樣。比酒店優(yōu)越的一點就是,，有廚房,，可以自己做飯。房價相對比酒店便宜,。住的時間長,，房價會有很大的優(yōu)惠。

民宿應(yīng)該如何經(jīng)營運作,？

經(jīng)營好一家民宿,，除了地理位置之外，首先宣傳很重要,，現(xiàn)在酒香也怕巷子深啊,。

現(xiàn)在是一個自媒體時代，信息流分散,，但這也為廣大民宿主提供了很好的宣傳渠道,。朋友在黃山開了一家民宿，從籌建開始,，每天定期更新抖音，微博,，公眾號,，目前已經(jīng)積累了幾十萬粉絲了,。這樣一家民宿很多人見證了它的籌建到營業(yè),，現(xiàn)在入住都需要提前預(yù)定了,，好多都是通過抖音，微博和公眾號知道的,，據(jù)說現(xiàn)在專門招了個人負責微博,，公眾號以及抖音。

其次入駐各大旅游網(wǎng)絡(luò)平臺,，比如說攜程，美團,，飛豬，藝龍等等,。在一個民宿交流群里聽幾個民宿老板說,，目前百分之七八十的訂單，都是通過各大網(wǎng)絡(luò)平臺預(yù)訂,。所以做好渠道也是很重要的。

再就是環(huán)境,，這里的環(huán)境不僅是內(nèi)部的裝飾環(huán)境,，外部的周圍環(huán)境也很重要,，比如說鬧中取靜， 又或者門前有水,，屋后有山，門前大院,，屋后菜園,，等等這些。城市的快節(jié)奏生活讓人壓抑的喘不過氣來,，而呆這樣的環(huán)境過幾天慢節(jié)奏的田園生活，也是一種享受,。還有就是溫馨的服務(wù),，比如入住的旅客如果是當天生日或者這幾天生日，準備小蛋糕或者生日預(yù)?？ㄆ恍┬⌒〉募毠?jié)都讓人感動不已,。

開民宿前的考察分析

很多萌新們總會在想到開個民宿后就直接考慮選址,，殊不知不同的城市可能適合不同的住宿業(yè)態(tài)，民宿未必對于全部的城市都適用,。

民宿運營界老炮Even認為：對于民宿的考察分析,，主要有兩個方面，第一個方面是從全方位了解民宿這個行業(yè),，另一方面則是可行性的分析,。

一個民宿的好壞主要由：特點/亮點/吸引點,、交通,、大環(huán)境、周邊小環(huán)境,、商業(yè)氛圍、服務(wù),、配套設(shè)施,、室內(nèi)設(shè)計,、餐飲,、消費者反饋等構(gòu)成,，在考察的時候盡量去記錄這些信息,，學習模仿,，規(guī)避利害,。

民宿運營選址技巧

民宿運營選址一直都是民宿運營新手們最最頭疼的問題,，當然也是房東大大們最有心得的地方。

選房注意事項

七所民宿全部盈利的超級房東大大jack lau認為,，選房的三個注意事項是：空間大小、位置,、原始狀態(tài),。

空間大小決定了你的入住人數(shù),，會很大程度上影響預(yù)訂量,；位置不必說，商圈景點公園流量大的地方,；原始狀態(tài)的是否完善決定了你裝修翻新投入的成本,。

有些房東在選房時會考慮房源朝向,，其實這些都不太重要，因為房客只住幾天,，這種感覺是短暫的，都可以通過后期處理,，比如暖氣,、空調(diào),、燈來進行補救,。

元氣少女房東Lexy的觀點是：民宿的選址非常重要，地理位置,、交通都需要考慮在內(nèi),。其實核心就是便捷,，最好樓房有電梯，這樣游客拎行李也會輕松很多,。

民宿改造要點

曾參與《私人訂制》、《璀璨人生》拍攝所在會所設(shè)計的超級房東設(shè)計師范寧（三毛）認為：想要做好民宿,，就要挖掘它內(nèi)在的故事。

貼心房東Romy,，巧妙的將房源分為了三類,，他們有著不同的改造要點

核心地區(qū)的公寓，內(nèi)部硬性設(shè)計完備,，如何在有限的空間，創(chuàng)造出不同風格和區(qū)域,，擁有更大多樣性,，是她們思考的問題；

老舊小區(qū),，最關(guān)鍵的是電器設(shè)備的更新和電路改造,，以及區(qū)分功能區(qū)、茶區(qū)和餐區(qū),，讓整個家更溫馨完整,；

候鳥房最大的難點是房屋再利用，將原房東遺留下來的老物件實現(xiàn)舊物改造,，和后期軟裝完美融合,。

裝修與內(nèi)部設(shè)計

花仙子房東Jasmine認為，使用花卉裝扮民宿的時候,，可以考慮到布局花藝、季節(jié)搭配等要點,。

客廳之中的插花可以大些，放在大型臺面上,，會顯得十分熱烈。若想用插花點綴茶幾,、組合柜或墻上的格架等較小的地方,，就要用小而圓錐狀的插花。

臥室是最需要寧靜的,，插花不宜過多,，能在一個晶瑩剔透而精致的瓶中，插上一兩枝玫瑰或干花之類的,，則會起到既溫馨又不過分浮華的裝飾作用,。臥室插花的花材最好選擇沒有香味的花材,。

房間的入口或過道一般都比較窄小，最好選用簡潔,、整齊,，帶有歡快色彩的插花，不宜過大,，以挺直型為宜,。

在季節(jié)上，春天應(yīng)選擇色彩鮮艷的材料,，給人以輕松活潑,、生機盎然的感受。夏天插花的色彩應(yīng)該要求清逸素淡,、明凈輕快,，可以適當選擇一些冷色調(diào)的花，給人以清涼之感,。秋天可選用紅,、黃等明艷的花作主景，與黃金季節(jié)溫和,，給人以興旺的遐想,。冬天應(yīng)以暖色調(diào)為主，可以給人以迎風破雪,、生機勃勃的感受,。

民宿改造的五個關(guān)鍵細節(jié)

具有多年酒店管理經(jīng)驗的Even認為，裝修時候一定要盯緊五個關(guān)乎經(jīng)營成敗的細節(jié)：

洗手間排水要快要好,、要有點坡度,，以免有臭味有積水

房間漏水,，就是裝修時防水做得不太好,。所以最好做雙層防水

裝修網(wǎng)絡(luò)配套要好,。好的電視機,、好的網(wǎng)絡(luò)wifi，預(yù)留足夠的電源插口

木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房子千萬要做好隔音,，要不以后麻煩超級大

如果民宿是大規(guī)?？蜅?，那在軟裝方面要注意下,，選用的所有燈具都要考慮用節(jié)能燈，要不等開業(yè)了看到電費很高的時候你就來不及了,。注意性價比,，有些可有可無的采購,，問下你的設(shè)計師能不能去掉,。

民宿運營成本管理

民宿正式運營前需要房東們投入大量的成本，這使得不少房東在運營前已經(jīng)有了不少的經(jīng)濟壓力,。如何控制裝修成本,，元氣少女房東Lexy認為自己動手安裝不失為一個好方法。

日常使用的智能門鎖,，如果聘用師傅安裝，往往安裝費就需要200元,，動手能力強的寶寶們自己看裝置視頻也可以輕松學會,。裝修過程中，一定要監(jiān)工,。比如刷墻，有些工人床板后面角落,，都沒有刷到,，還稱反正看不到,。很多細節(jié)都很重要,，都需要細心認真地去監(jiān)督。

超級房東大大jack lau認為,，在做一套房源的時候,，要做一份詳細的成本利潤測算,，估算產(chǎn)品價格（拿房價、日用品價格,、水電煤網(wǎng)）和入住率，從而算出可以花多少錢用到推廣和裝修,。

某種意義上來說,，拿房的價格決定了你的利潤空間大小，房源銷售價格決定了轉(zhuǎn)化率,；位置不必說，商圈景點公園流量大的地方,；配套設(shè)施的是否完善決定了你裝修翻新投入的成本，繼而也會影響到轉(zhuǎn)化率。

Even則提出了兩個要點：

成本預(yù)估分析：要從側(cè)面了解你所考察區(qū)域的租賃成本費用,，改造的費用全國是差不多的,，找懂設(shè)計的朋友是可以預(yù)估出來的，然后再測算一下運營的人員成本,，要清楚你開民宿需要投資多少錢,。

收入預(yù)估：收入預(yù)估實際上是好做的，房間價格是透明的,，平時和周六日多去幾趟就可以估出入住率的情況,，從而也就知道項目的收入情況。

做支出收入預(yù)估是十分有必要的,，只有算了賬才知道要花多少錢,，大概能掙多少錢，這是一切商業(yè)的根本,。如果并不能維持一個合理的收入或者甚至賠錢,，再多的情懷也會消磨殆盡。

民宿營銷定位

合理定位

加多寶涼茶曾因成功的“怕上火”定位,，一躍成為全國最受歡迎的飲料之一,。良好的定位顯然已經(jīng)很多企業(yè)成功的關(guān)鍵因素之一，運營老炮Even 在這個問題上,，同樣心得滿滿,。

定位民宿如何定位？三個客觀依據(jù),，缺一不可。首先,，民宿做多大規(guī)模,，大概投入多少錢？這直接決定了該民宿的檔次和客單價,。

另一方面,，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是什么,？就是民宿的主人,。在做定位之前，民宿主人需要詳細分析自身有哪些優(yōu)勢,，哪些特長,，哪些可以落地在民宿中行為一個特色。

最后一個方面,，在做定位之前需要深入了解一下目標人群的消費習慣和消費特點,，他們的青睞方向也是考慮的重要因素。包含：

品牌核心競爭力/品牌特色

品牌消費定位/客單價

表現(xiàn)風格定位

品牌文化/精神

民宿起名字的學問

很多房東已經(jīng)笑稱自己是幾個房東的“媽”了,，那么該如何給自己的民宿寶寶們起名字,，是他們非常關(guān)心的要點,。Even 認為，給民宿起名字要堅持三個基本原則：

識別度高,，印象深刻,，最好易記：這個是起好名字的第一要點，店名基本上是給消費者的第一印象,，讓自家民宿在預(yù)訂平臺中脫穎而出,。

能注冊商標：很多人在起名字的時候都會忽略這個問題，用一些通用詞匯做店名,，或者起一個已經(jīng)被別人注冊商標的品牌名,。但如果民宿做大做強，名字就成了給別人做嫁衣了,，建議在命名的時候最好去“國家工商行政管理總局商標局”的網(wǎng)站查詢一下,。

表現(xiàn)品牌風格：品牌名能夠反饋出民宿主的性格，或者和民宿的氣質(zhì)相符,，因為有一種東西叫“吸引力法則”,，不同品牌名一定會吸引不同志趣的房客。

民宿推廣宣傳

具有互聯(lián)網(wǎng)運營經(jīng)驗的jack lau認為,，想要提高曝光率和瀏覽量,，可以從以下幾個方面入手：

標題的關(guān)鍵詞；

積極參與平臺的各項主題活動,；

更多的涵蓋平臺標簽,，例如實拍、優(yōu)選,、超贊房東等,，滿足系統(tǒng)需求，也就是滿足客戶的需求,。

說到房源名稱涉及到的關(guān)鍵詞,，可以分為易搜詞和轉(zhuǎn)化詞。

易搜詞就好比你找北京故宮周圍的房,，你就會去搜“故宮”,，這類詞還有“長城”、“王府井”,、“火車站”,、“機場”等商圈、景點,、公園關(guān)鍵詞,；轉(zhuǎn)化詞會最終影響你的成交，這些需是可以打動人的點，例如“精致裝修”,、“慢生活”,、“海景房”等標簽詞。

所有這些房源名稱,、房源圖片,、房源介紹、房源評價,、地理位置,、成交單數(shù)等，都會直接影響到你房源的綜合排名,。

民宿清潔妙招

小仙女房東May和Aki在管理民宿的過程中,，整理了一些民宿清理的小妙招：用檸檬酸泡熱水可以清除水垢，浴室噴頭擦一擦就干凈了,；氧凈清除油污一級棒,；神器克林擦擦，外觀如同海綿,，在清理時體積會慢慢變小,，搭配威猛先生簡直無敵，沒有去不掉的污漬,。

民宿問題

Even認為,，在民宿進行設(shè)計改造的時候，千萬不要忘了在這個時間段,，合理的安排這兩項工作,，可以最大化節(jié)省時間。

租賃合同簽署以后便可以去申請工商核名的事情,，另外當設(shè)計圖紙確定以后,，就可以開始著手去辦理很多證件了，例如消防,、環(huán)評、食品安全等（各地政策會有所不同）,。

一般來說,，在施工前消防的許可是必須辦下來的，否則是不讓動工的,。辦證是一個周期很長的事,，但是一定要提前去操作，把時間節(jié)點了解清楚,，不要等著明天就要開業(yè)了,，環(huán)評、公安和食藥監(jiān)局來找麻煩，再補辦可能需要更長的時間,，不僅影響生意還影響心情,。