建筑市場的主體包括：發(fā)包工程的政府部門、企事業(yè)單位,、房地產(chǎn)開發(fā)公司和個人組成的發(fā)包人,，承擔工程的勘察設計、施工任務的建筑企業(yè)組成的承包人,，為市場主體服務的各種中介機構(gòu),。
一、發(fā)包人
發(fā)包人是既有進行某項工程建設的需求,，又具有該項工程建設相應的建設資金和各種準建手續(xù),，在建筑市場中發(fā)包工程建設的咨詢、設汁,、施工監(jiān)理任務,，并最終得到建筑產(chǎn)品的所有權(quán)的政府部門、企事業(yè)單位和個人,。他們可以是各級政府、專業(yè)部門,、政府委托的資產(chǎn)管理部門,，可以是學校、醫(yī)院,、工廠,、房地產(chǎn)開發(fā)公司等企事業(yè)單位，也可以是個人和個人合伙,。在我國工程建設中,，過去一般稱之為建設單位或甲方；國際工程承包中通常稱作業(yè)主(在以下論述中統(tǒng)一稱作發(fā)包人),。他們在發(fā)包工程和組織工程建設時進入建筑市場,，成為建筑市場的主體。
項目發(fā)包人是由投資方代表組成,，從建設項目的籌劃,、籌集、設計,、建設實施直至生產(chǎn)經(jīng)營,、歸還貸款及債券本息等全面負責并承擔風險的項目(企業(yè))管理班子,。這就是說，發(fā)包人首先必須承擔建設項目的全部責任和風險,，對建設過程中的各個環(huán)節(jié)進行統(tǒng)籌安排,，實行責、權(quán),、利的統(tǒng)一,。發(fā)包人是投資行為的主體，應形成企業(yè)法人,。
由于長期計劃經(jīng)濟體制的束縛,，絕大多數(shù)工程建設的發(fā)包人還不是合格的市場主體，主要表現(xiàn)在以下幾個方面,。
第一,，有的發(fā)包人不是完全的法人主體，對于建設資金的使用,、建筑物的標準和承包方的選擇方面,，沒有完全的自主權(quán)，經(jīng)常受到其行政主管部門的干預,，無法承擔發(fā)包方應當承擔的義務和責任,。
第二，有的發(fā)包人同時享有對承包方行為進行干預的行政權(quán)力,，缺少等價有償,、協(xié)商一致、平等互利的市場意識,，破壞了與承包方之間的平等交易關系,，也阻礙了市場機制作用的發(fā)揮。
第三,，投資責任機制不健全,，發(fā)包人對工程建設的投資效益不負責任，不能發(fā)揮對發(fā)包人的剛性約束作用,，造成其行為的不合理,，片面追求低造價、高標準,、短工期,，這些都損害了工程質(zhì)量，也給國家財產(chǎn)造成了損失,。國家資產(chǎn)管理體制的不完善和發(fā)包人內(nèi)部管理制度的薄弱,，使管理工程的發(fā)包人員追求個人或小集團的利益，造成了工程發(fā)包中不正之風和腐敗現(xiàn)象的泛濫。
第四,，現(xiàn)行的建筑管理體制使發(fā)包人在選擇承包商時受到各種干預,。目前，發(fā)包人和專業(yè)建筑隊伍大部分隸屬于各級行業(yè)管理部門和地方政府,，投資責任機制不健全,，投資效
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益對發(fā)包人缺少約束，承發(fā)包雙方的利益界定不明確,，因此市場難以通過利益激勵機制發(fā)揮作用,。同時，部門和地方互相割據(jù)封鎖,，從根本上阻礙了市場競爭的優(yōu)勝劣汰和資源的優(yōu)化配置,。
第五，有相當部分的發(fā)包人沒有相應的工程技術經(jīng)濟管理人員,，不具備承擔發(fā)包和組織工程建設的能力,，而各種咨詢、監(jiān)理等中介服務機構(gòu)的發(fā)展又遠遠不能滿足需要,，造成了工程發(fā)包和管理等工作中存在著不科學,、不合理、不完善等問題,。
二,、承包人
承包人是指有一定生產(chǎn)能力、機械裝備,、流動資金,，具有承包工程建設任務的營業(yè)資格，在建筑市場中能夠按照發(fā)包人的要求,，提供不同形態(tài)的建筑產(chǎn)品,，并最終得到相應的工程價款的建筑業(yè)企業(yè)。按照生產(chǎn)的主要形式,，他們主要分為勘察、設計單位,，建筑安裝
企業(yè),，混凝土構(gòu)配件及非標準預制件等生產(chǎn)廠家，商品混凝土供應站,，建筑機械租賃單位以及專門提供建筑勞務的企業(yè)等,。他們的生產(chǎn)經(jīng)營活動是在建筑市場中進行的，他們是建筑市場主體中的主要成分,。
三,、中介服務組織
中介服務組織是指具有相應的專業(yè)服務能力，在建筑市場中受承包方、發(fā)包方或政府管理機構(gòu)的委托,，對工程建設進行估算測量,、咨詢代理、建設監(jiān)理等高智能服務,，并取得服務費用的咨詢服務機構(gòu)和其他建設專業(yè)中介服務組織,。在市場經(jīng)濟運行中，中介組織作
為政府,、市場,、企業(yè)之間聯(lián)系的紐帶，具有政府行政管理不可替代的作用,。而發(fā)達的市場中介組織又是市場體系成熟和市場經(jīng)濟發(fā)達的重要表現(xiàn),。
從市場中介組織的工作內(nèi)容和作用來看，建筑市場的中介組織主要可以分為以下五種類型,。
(一)協(xié)調(diào)和約束市場主體行為的自律性組織
自律性組織包括建筑業(yè)協(xié)會及其下屬的設備安裝,、機械施工、裝飾,、產(chǎn)品廠商等專業(yè)分會,，建設監(jiān)理協(xié)會等。他們在政府和企業(yè)之間發(fā)揮紐帶作用,，協(xié)助政府進行行業(yè)管理,。其主要任務包括：調(diào)查收集行業(yè)發(fā)展中存在的問題和情況、企業(yè)的愿望和要求,，并及時向政府反映,，作為政府制定政策和法規(guī)的依據(jù)，保護行業(yè)的合法權(quán)益,；貫徹傳達國家政策和方針,，加強對企業(yè)的引導，實現(xiàn)政府的管理意圖,；制定行規(guī),，規(guī)范約束企業(yè)行為，協(xié)調(diào)企業(yè)間的關系,，調(diào)解處理企業(yè)的爭議和糾紛,，維護市場正常秩序；收集發(fā)布行業(yè)動態(tài)及市場信息,，促進交流,；積極開展教育培訓，促進企業(yè)人員素質(zhì)的提高和先進管理方法,、高新技術的推廣采用,。
(二)為保證公平交易、 公平競爭的公證機構(gòu)
公證機構(gòu)包括為工程建設服務的專業(yè)會計師事務所、審計師事務所,、律師事務所,、資產(chǎn)和資信評估機構(gòu)、公證機構(gòu),、合同糾紛的調(diào)解仲裁機構(gòu)等,。由于這些機構(gòu)獨立于承發(fā)包雙方之外，其人員大部分受過較高的教育,，有長期從事專業(yè)工作的經(jīng)歷,，行為受到行業(yè)紀律和法規(guī)的約束，從而保證了他們行為的科學性,、權(quán)威性和相對的公正性,。因此，計劃經(jīng)濟體制下政府部門承擔的一些微觀管理職能,，可以由他們以有償服務的形式承擔,，有利于政府職能的轉(zhuǎn)換，這些服務的有償性和社會性,，也有利于改善服務的態(tài)度,，保證服務的質(zhì)量，提高服務的效率,，完善服務的責任機制,。中介機構(gòu)通過技術服務，使企業(yè)了解自己的權(quán)力,，幫助企業(yè)落實和使用好這些權(quán)力,，幫助企業(yè)追究侵權(quán)者的責任，保障企業(yè)的合法權(quán)