建筑市場的主體包括：發(fā)包工程的政府部門,、企事業(yè)單位,、房地產(chǎn)開發(fā)公司和個人組成的發(fā)包人,，承擔(dān)工程的勘察設(shè)計,、施工任務(wù)的建筑企業(yè)組成的承包人,，為市場主體服務(wù)的各種中介機(jī)構(gòu),。
一,、發(fā)包人
發(fā)包人是既有進(jìn)行某項工程建設(shè)的需求,，又具有該項工程建設(shè)相應(yīng)的建設(shè)資金和各種準(zhǔn)建手續(xù)，在建筑市場中發(fā)包工程建設(shè)的咨詢、設(shè)汁,、施工監(jiān)理任務(wù),，并最終得到建筑產(chǎn)品的所有權(quán)的政府部門、企事業(yè)單位和個人,。他們可以是各級政府,、專業(yè)部門、政府委托的資產(chǎn)管理部門,，可以是學(xué)校,、醫(yī)院、工廠,、房地產(chǎn)開發(fā)公司等企事業(yè)單位,，也可以是個人和個人合伙。在我國工程建設(shè)中,，過去一般稱之為建設(shè)單位或甲方,；國際工程承包中通常稱作業(yè)主(在以下論述中統(tǒng)一稱作發(fā)包人)。他們在發(fā)包工程和組織工程建設(shè)時進(jìn)入建筑市場,，成為建筑市場的主體,。
項目發(fā)包人是由投資方代表組成，從建設(shè)項目的籌劃,、籌集,、設(shè)計、建設(shè)實施直至生產(chǎn)經(jīng)營,、歸還貸款及債券本息等全面負(fù)責(zé)并承擔(dān)風(fēng)險的項目(企業(yè))管理班子,。這就是說，發(fā)包人首先必須承擔(dān)建設(shè)項目的全部責(zé)任和風(fēng)險,，對建設(shè)過程中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)籌安排,，實行責(zé)、權(quán),、利的統(tǒng)一,。發(fā)包人是投資行為的主體，應(yīng)形成企業(yè)法人,。
由于長期計劃經(jīng)濟(jì)體制的束縛,，絕大多數(shù)工程建設(shè)的發(fā)包人還不是合格的市場主體，主要表現(xiàn)在以下幾個方面,。
第一,，有的發(fā)包人不是完全的法人主體，對于建設(shè)資金的使用,、建筑物的標(biāo)準(zhǔn)和承包方的選擇方面,，沒有完全的自主權(quán),，經(jīng)常受到其行政主管部門的干預(yù)，無法承擔(dān)發(fā)包方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任,。
第二,，有的發(fā)包人同時享有對承包方行為進(jìn)行干預(yù)的行政權(quán)力，缺少等價有償,、協(xié)商一致,、平等互利的市場意識，破壞了與承包方之間的平等交易關(guān)系,，也阻礙了市場機(jī)制作用的發(fā)揮,。
第三，投資責(zé)任機(jī)制不健全,，發(fā)包人對工程建設(shè)的投資效益不負(fù)責(zé)任，不能發(fā)揮對發(fā)包人的剛性約束作用,，造成其行為的不合理,，片面追求低造價、高標(biāo)準(zhǔn),、短工期,，這些都損害了工程質(zhì)量，也給國家財產(chǎn)造成了損失,。國家資產(chǎn)管理體制的不完善和發(fā)包人內(nèi)部管理制度的薄弱,，使管理工程的發(fā)包人員追求個人或小集團(tuán)的利益，造成了工程發(fā)包中不正之風(fēng)和腐敗現(xiàn)象的泛濫,。
第四,，現(xiàn)行的建筑管理體制使發(fā)包人在選擇承包商時受到各種干預(yù)。目前,，發(fā)包人和專業(yè)建筑隊伍大部分隸屬于各級行業(yè)管理部門和地方政府,，投資責(zé)任機(jī)制不健全，投資效
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益對發(fā)包人缺少約束,，承發(fā)包雙方的利益界定不明確,，因此市場難以通過利益激勵機(jī)制發(fā)揮作用。同時,，部門和地方互相割據(jù)封鎖,，從根本上阻礙了市場競爭的優(yōu)勝劣汰和資源的優(yōu)化配置。
第五,，有相當(dāng)部分的發(fā)包人沒有相應(yīng)的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員,，不具備承擔(dān)發(fā)包和組織工程建設(shè)的能力，而各種咨詢,、監(jiān)理等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要,，造成了工程發(fā)包和管理等工作中存在著不科學(xué),、不合理、不完善等問題,。
二,、承包人
承包人是指有一定生產(chǎn)能力、機(jī)械裝備,、流動資金,，具有承包工程建設(shè)任務(wù)的營業(yè)資格，在建筑市場中能夠按照發(fā)包人的要求,，提供不同形態(tài)的建筑產(chǎn)品,，并最終得到相應(yīng)的工程價款的建筑業(yè)企業(yè)。按照生產(chǎn)的主要形式,，他們主要分為勘察,、設(shè)計單位，建筑安裝
企業(yè),，混凝土構(gòu)配件及非標(biāo)準(zhǔn)預(yù)制件等生產(chǎn)廠家,，商品混凝土供應(yīng)站，建筑機(jī)械租賃單位以及專門提供建筑勞務(wù)的企業(yè)等,。他們的生產(chǎn)經(jīng)營活動是在建筑市場中進(jìn)行的,，他們是建筑市場主體中的主要成分。
三,、中介服務(wù)組織
中介服務(wù)組織是指具有相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)能力,，在建筑市場中受承包方、發(fā)包方或政府管理機(jī)構(gòu)的委托,，對工程建設(shè)進(jìn)行估算測量,、咨詢代理、建設(shè)監(jiān)理等高智能服務(wù),，并取得服務(wù)費(fèi)用的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)和其他建設(shè)專業(yè)中介服務(wù)組織,。在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，中介組織作
為政府,、市場,、企業(yè)之間聯(lián)系的紐帶，具有政府行政管理不可替代的作用,。而發(fā)達(dá)的市場中介組織又是市場體系成熟和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的重要表現(xiàn),。
從市場中介組織的工作內(nèi)容和作用來看，建筑市場的中介組織主要可以分為以下五種類型,。
(一)協(xié)調(diào)和約束市場主體行為的自律性組織
自律性組織包括建筑業(yè)協(xié)會及其下屬的設(shè)備安裝,、機(jī)械施工、裝飾,、產(chǎn)品廠商等專業(yè)分會,，建設(shè)監(jiān)理協(xié)會等,。他們在政府和企業(yè)之間發(fā)揮紐帶作用，協(xié)助政府進(jìn)行行業(yè)管理,。其主要任務(wù)包括：調(diào)查收集行業(yè)發(fā)展中存在的問題和情況,、企業(yè)的愿望和要求，并及時向政府反映,，作為政府制定政策和法規(guī)的依據(jù),，保護(hù)行業(yè)的合法權(quán)益；貫徹傳達(dá)國家政策和方針,，加強(qiáng)對企業(yè)的引導(dǎo),，實現(xiàn)政府的管理意圖；制定行規(guī),，規(guī)范約束企業(yè)行為,，協(xié)調(diào)企業(yè)間的關(guān)系，調(diào)解處理企業(yè)的爭議和糾紛,，維護(hù)市場正常秩序,；收集發(fā)布行業(yè)動態(tài)及市場信息，促進(jìn)交流,；積極開展教育培訓(xùn)，促進(jìn)企業(yè)人員素質(zhì)的提高和先進(jìn)管理方法,、高新技術(shù)的推廣采用,。
(二)為保證公平交易、 公平競爭的公證機(jī)構(gòu)
公證機(jī)構(gòu)包括為工程建設(shè)服務(wù)的專業(yè)會計師事務(wù)所,、審計師事務(wù)所,、律師事務(wù)所、資產(chǎn)和資信評估機(jī)構(gòu),、公證機(jī)構(gòu),、合同糾紛的調(diào)解仲裁機(jī)構(gòu)等。由于這些機(jī)構(gòu)獨(dú)立于承發(fā)包雙方之外,，其人員大部分受過較高的教育,，有長期從事專業(yè)工作的經(jīng)歷，行為受到行業(yè)紀(jì)律和法規(guī)的約束,，從而保證了他們行為的科學(xué)性,、權(quán)威性和相對的公正性。因此,，計劃經(jīng)濟(jì)體制下政府部門承擔(dān)的一些微觀管理職能,，可以由他們以有償服務(wù)的形式承擔(dān)，有利于政府職能的轉(zhuǎn)換,，這些服務(wù)的有償性和社會性,，也有利于改善服務(wù)的態(tài)度,，保證服務(wù)的質(zhì)量，提高服務(wù)的效率,，完善服務(wù)的責(zé)任機(jī)制,。中介機(jī)構(gòu)通過技術(shù)服務(wù)，使企業(yè)了解自己的權(quán)力,，幫助企業(yè)落實和使用好這些權(quán)力,，幫助企業(yè)追究侵權(quán)者的責(zé)任，保障企業(yè)的合法權(quán)