城市更新改造項目一般分為5個流程：意愿征集,、計劃立項、專規(guī)批復(fù),、實施主體確認(rèn)和報批報建,。每個流程都有相應(yīng)的政策要求,，項目開發(fā)商需要在規(guī)定時間內(nèi)完成相應(yīng)的工作。

1,、意愿征集階段

一般時長1-2年,，工作要求：更新意愿征集是舊改入場券。涉及多個業(yè)主的更新項目,，需要超過2/3以上業(yè)主同意,，涉及城中村改造的要召開股東大會表決；涉及舊住宅區(qū)100%業(yè)主同意,。

這個階段屬于雙方的一個摸底工作而已,，主要是征集業(yè)主簽署更新改造意愿委托書并完成現(xiàn)狀測繪查丈。這個委托公作為權(quán)利人同意將房產(chǎn)納入城市更新單元計劃的申報材料,，不涉及項目拆遷補償方案等具體事項,！個人物業(yè)及財產(chǎn)不會因為表達這個意愿而受到任何損失！

主要風(fēng)險：如果開發(fā)商與相關(guān)村集體及村民溝通不暢,，村里不配合,，項目就會僵持。股份合作公司的股東人數(shù)較多,、年齡跨度較大,，不同派系訴求不同，組織召開會議及決策有一定的難度,。

2,、計劃立項階段

一般時長1-3年,，工作要求：合法用地比例≥60%；建筑要在2009年12月31日前建成,，舊商業(yè)區(qū),、舊工業(yè)區(qū)的建成時間要≥15年，舊住宅區(qū)要≥20年,；符合規(guī)劃條件（城總規(guī),、土總規(guī)、法定圖則,、區(qū)更新“十三五”,、城中村綜合整治、工業(yè)區(qū)塊線,、基本生態(tài)控制線等）,；更新意愿滿足要求。

需改造城中村所在的鎮(zhèn)政府向區(qū)舊改辦遞交“舊改申請”,。(當(dāng)然是一級報一級,，最初是村單位開始往上報的)；由區(qū)的更新局進行初審,，進而發(fā)文給區(qū)各個部門聯(lián)合審查,、提出意見，包括區(qū)規(guī)劃國土管理局,、教育局,、交通部門、產(chǎn)業(yè)部門等等,，再組織城市更新意愿公示,，征詢公眾的意見。

如果這兩個都通過了,，就會上報到各區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)小組會議審批,，安排計劃草案公示，并公布公眾意見,、與公眾進行溝通協(xié)調(diào),，取得大家的認(rèn)可。通過之后就會納入到城市更新單元的計劃公告里,，這時候,，項目的計劃立項就算完成了。

主要風(fēng)險：很多更新項目的合法用地比例存在問題,，開發(fā)商需要尋求各種解決辦法,。如果無法解決，政府就不會批準(zhǔn)更新計劃,。

3,、專規(guī)批復(fù)階段

一般時長2-3年,，工作要求：計劃立項通過后，進入土地建筑物的信息核查階段,，并對一些出現(xiàn)歷史問題的土地進行處置,，開始編制城市更新單元專項規(guī)劃，提交給政府審批,。經(jīng)過一系列的審批過程,，政府會安排城市更新單元規(guī)劃草案進行公示，公示的預(yù)案內(nèi)容包括舊改規(guī)劃詳細,，拆遷補償方案,，安置回遷方案。還要征詢公眾意見,，需要90％以上村民同意區(qū)政府批復(fù),。

主要風(fēng)險：規(guī)劃需要滿足政府、開發(fā)商和業(yè)主各方訴求,，博弈時間較長。規(guī)劃需要在3年內(nèi)獲得審批,，否則調(diào)出更新計劃,。

4、實施主體確認(rèn)階段

一般時長1-2年,，工作要求：規(guī)劃通過后政府通過招標(biāo)方式來確定開發(fā)商,；開發(fā)商競標(biāo)成功就要把資金落實，在銀行做一個資金監(jiān)管賬戶,；資金到位了沒有問題了區(qū)舊改辦就可以和開發(fā)商簽署【城中村改造單位確認(rèn)書】,；開發(fā)商確認(rèn)好了，國土局和舊改辦簽訂【土地出讓征用協(xié)議】,，同時開發(fā)商拿到國土規(guī)劃單位的【土地選址意見書】和【建設(shè)用地規(guī)劃許可證】等,；辦完這些手續(xù)后，開始進入拆遷談判工作,；按照目前政策的要求,，必須達到95%業(yè)主同意搬遷安置補償協(xié)議才能夠?qū)嵭胁疬w。

主要風(fēng)險：需要與所有業(yè)主簽完拆遷補償協(xié)議是最難的,。而且業(yè)主越多,，簽約時間越長，可能存在釘子戶,。規(guī)劃批準(zhǔn)2年內(nèi),，項目首期要確認(rèn)實施主體，否則可能調(diào)出更新計劃,。

5,、報批報建階段

一般時長3-5年,，工作要求：拆除建筑物，注銷原房地產(chǎn)證,；開發(fā)商向區(qū)更新局申請辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,，繳納地價，簽訂土地出讓合同,。開發(fā)商申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》，動工建設(shè),。

主要風(fēng)險：如果開發(fā)商自身沒有問題,，項目在這個階段一般可正常建設(shè)。