城市更新改造項(xiàng)目一般分為5個(gè)流程：意愿征集,、計(jì)劃立項(xiàng),、專(zhuān)規(guī)批復(fù)、實(shí)施主體確認(rèn)和報(bào)批報(bào)建,。每個(gè)流程都有相應(yīng)的政策要求,，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成相應(yīng)的工作。

1,、意愿征集階段

一般時(shí)長(zhǎng)1-2年,，工作要求：更新意愿征集是舊改入場(chǎng)券。涉及多個(gè)業(yè)主的更新項(xiàng)目,，需要超過(guò)2/3以上業(yè)主同意,，涉及城中村改造的要召開(kāi)股東大會(huì)表決；涉及舊住宅區(qū)100%業(yè)主同意,。

這個(gè)階段屬于雙方的一個(gè)摸底工作而已,，主要是征集業(yè)主簽署更新改造意愿委托書(shū)并完成現(xiàn)狀測(cè)繪查丈。這個(gè)委托公作為權(quán)利人同意將房產(chǎn)納入城市更新單元計(jì)劃的申報(bào)材料,，不涉及項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償方案等具體事項(xiàng),！個(gè)人物業(yè)及財(cái)產(chǎn)不會(huì)因?yàn)楸磉_(dá)這個(gè)意愿而受到任何損失！

主要風(fēng)險(xiǎn)：如果開(kāi)發(fā)商與相關(guān)村集體及村民溝通不暢,，村里不配合,，項(xiàng)目就會(huì)僵持。股份合作公司的股東人數(shù)較多,、年齡跨度較大,，不同派系訴求不同，組織召開(kāi)會(huì)議及決策有一定的難度,。

2,、計(jì)劃立項(xiàng)階段

一般時(shí)長(zhǎng)1-3年，工作要求：合法用地比例≥60%,；建筑要在2009年12月31日前建成,，舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)的建成時(shí)間要≥15年，舊住宅區(qū)要≥20年,；符合規(guī)劃條件（城總規(guī),、土總規(guī)、法定圖則,、區(qū)更新“十三五”,、城中村綜合整治、工業(yè)區(qū)塊線,、基本生態(tài)控制線等）,；更新意愿滿(mǎn)足要求。

需改造城中村所在的鎮(zhèn)政府向區(qū)舊改辦遞交“舊改申請(qǐng)”,。(當(dāng)然是一級(jí)報(bào)一級(jí),，最初是村單位開(kāi)始往上報(bào)的)；由區(qū)的更新局進(jìn)行初審,，進(jìn)而發(fā)文給區(qū)各個(gè)部門(mén)聯(lián)合審查,、提出意見(jiàn)，包括區(qū)規(guī)劃國(guó)土管理局,、教育局,、交通部門(mén)、產(chǎn)業(yè)部門(mén)等等,，再組織城市更新意愿公示，征詢(xún)公眾的意見(jiàn),。

如果這兩個(gè)都通過(guò)了,，就會(huì)上報(bào)到各區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審批，安排計(jì)劃草案公示,，并公布公眾意見(jiàn),、與公眾進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，取得大家的認(rèn)可,。通過(guò)之后就會(huì)納入到城市更新單元的計(jì)劃公告里,，這時(shí)候，項(xiàng)目的計(jì)劃立項(xiàng)就算完成了,。

主要風(fēng)險(xiǎn)：很多更新項(xiàng)目的合法用地比例存在問(wèn)題,，開(kāi)發(fā)商需要尋求各種解決辦法。如果無(wú)法解決,，政府就不會(huì)批準(zhǔn)更新計(jì)劃,。

3、專(zhuān)規(guī)批復(fù)階段

一般時(shí)長(zhǎng)2-3年,，工作要求：計(jì)劃立項(xiàng)通過(guò)后,，進(jìn)入土地建筑物的信息核查階段，并對(duì)一些出現(xiàn)歷史問(wèn)題的土地進(jìn)行處置，開(kāi)始編制城市更新單元專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃,，提交給政府審批,。經(jīng)過(guò)一系列的審批過(guò)程，政府會(huì)安排城市更新單元規(guī)劃草案進(jìn)行公示,，公示的預(yù)案內(nèi)容包括舊改規(guī)劃詳細(xì),，拆遷補(bǔ)償方案，安置回遷方案,。還要征詢(xún)公眾意見(jiàn),，需要90％以上村民同意區(qū)政府批復(fù)。

主要風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)劃需要滿(mǎn)足政府,、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主各方訴求,，博弈時(shí)間較長(zhǎng)。規(guī)劃需要在3年內(nèi)獲得審批,，否則調(diào)出更新計(jì)劃,。

4、實(shí)施主體確認(rèn)階段

一般時(shí)長(zhǎng)1-2年,，工作要求：規(guī)劃通過(guò)后政府通過(guò)招標(biāo)方式來(lái)確定開(kāi)發(fā)商,；開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)成功就要把資金落實(shí)，在銀行做一個(gè)資金監(jiān)管賬戶(hù),；資金到位了沒(méi)有問(wèn)題了區(qū)舊改辦就可以和開(kāi)發(fā)商簽署【城中村改造單位確認(rèn)書(shū)】,；開(kāi)發(fā)商確認(rèn)好了，國(guó)土局和舊改辦簽訂【土地出讓征用協(xié)議】,，同時(shí)開(kāi)發(fā)商拿到國(guó)土規(guī)劃單位的【土地選址意見(jiàn)書(shū)】和【建設(shè)用地規(guī)劃許可證】等,；辦完這些手續(xù)后，開(kāi)始進(jìn)入拆遷談判工作,；按照目前政策的要求,，必須達(dá)到95%業(yè)主同意搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議才能夠?qū)嵭胁疬w。

主要風(fēng)險(xiǎn)：需要與所有業(yè)主簽完拆遷補(bǔ)償協(xié)議是最難的,。而且業(yè)主越多,，簽約時(shí)間越長(zhǎng)，可能存在釘子戶(hù),。規(guī)劃批準(zhǔn)2年內(nèi),，項(xiàng)目首期要確認(rèn)實(shí)施主體，否則可能調(diào)出更新計(jì)劃,。

5,、報(bào)批報(bào)建階段

一般時(shí)長(zhǎng)3-5年，工作要求：拆除建筑物,，注銷(xiāo)原房地產(chǎn)證,；開(kāi)發(fā)商向區(qū)更新局申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，繳納地價(jià)，簽訂土地出讓合同,。開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》，動(dòng)工建設(shè),。

主要風(fēng)險(xiǎn)：如果開(kāi)發(fā)商自身沒(méi)有問(wèn)題,，項(xiàng)目在這個(gè)階段一般可正常建設(shè)。