商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案？

　　北 奧 公 館　　營銷推廣策略報(bào)告　　2004年11月8日　　北京中原　　北奧公館專案組　　1,、項(xiàng)目SWOT分析　　1．1優(yōu)勢(shì)　　? 位于奧運(yùn)核心腹地　　? 純板樓居住型小社區(qū)　　? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫　　? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售　　? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施　　1．2劣勢(shì)　　? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高　　? 銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂　　? 目前周邊交通條件并不理想　　? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分離　　1．3機(jī)會(huì)　　? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來更大的升值空間　　? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大　　? 市政及配套設(shè)施將逐步完善　　1．4威脅　　? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定　　? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫　　以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析,，可以通過機(jī)會(huì)與劣勢(shì)，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃?！　?,、銷售周期　　2．1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期說明　　我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇,，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的,。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否,，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來實(shí)現(xiàn),，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期,，在具備較成熟的開盤條件下,，再切入市場(chǎng)?！　”本┦蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售周期走勢(shì)分析　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有明顯的季節(jié)性,，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售周期是從每年的5月份開始,，然后持續(xù)加溫,，直至11月份，而這段時(shí)間里,，又以5,、6月份和9、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁,?！　?．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說明　　? 2004年11月我司開始接觸本項(xiàng)目　　? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩　　? 樣板間及售樓處于11月底投入使用　　? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂,，對(duì)于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初　　? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善　　? 2004年底大屯路斷路整修　　? 2004年底科薈路通車交付使用　　? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距離　　2．3本項(xiàng)目銷售周期說明　　本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止,，共計(jì)18個(gè)月。根據(jù)以上推廣特點(diǎn),，綜合項(xiàng)目自身情況,，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開始銷售,，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表：　　銷售周期分布表　　銷售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)　　市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月　　第一強(qiáng)銷期 2005年3月至2005年6月　　第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月　　第二強(qiáng)銷期 2005年9月至2005年11月　　第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日　　尾盤期 2006年4月至2006年5月　　2．4本項(xiàng)目銷售任務(wù)說明　　本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表　　項(xiàng)目銷售任務(wù) 計(jì)劃完成　　可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)　　76561.84平方米 540套 486套　　銷售任務(wù)明細(xì)表　　周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注　　市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5　　本銷售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定,，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn),。　　2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成 15　　2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10　　強(qiáng)銷期 2005年3月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29　　2005年4月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35　　2005年5月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40　　2005年6月 外立面施工基本完成,，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50　　第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30　　2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30　　第二強(qiáng)銷期　　2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50　　2005年10月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40　　2005年11月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30　　第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14　　2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18　　2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10　　2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25　　尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25　　2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30　　總計(jì) 486　　3,、推廣策略　　3．1本項(xiàng)目客戶群特征　　? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活　　? 在中關(guān)村區(qū)域工作　　? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍　　? 部分客戶有二次置業(yè)的需求　　? 購房更加理性　　? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力　　? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力　　3．2項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理　　? 地處奧運(yùn)中央腹地,，新興富都市中心　　? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)　　10—14層板式小高層　　體量適中,，共540套　　純居住的居住舒適性　　現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所,、暖意融融　　蘇式庭院：內(nèi)外融合,，綠意盎然　　高端智能化配套：美國分戶式中央空調(diào)　　封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適　　停車管理：封閉立體車庫,，節(jié)省空間　　準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,，購買更有信心　　? 區(qū)域內(nèi)稀缺性　　? 項(xiàng)目較高的升值空間　　3．3賣點(diǎn)整合　　區(qū)域、產(chǎn)品,、稀缺性　　3．4推廣手段　　? 三板斧　　區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地,，新富都市中心”　　產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”　　稀缺性：“鉆石般稀有”　　? 七種武器　　“中等社區(qū)，舒適生活”　　“詮釋純居住空間,，私享大宅”　　“分戶式空調(diào),，高品質(zhì)享受”　　“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”　　“現(xiàn)代化暖色外立面,、國際化居所,、暖意盎然”　　“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”　　“封閉小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”　　? 一招制敵　　“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”　　3．5媒體選擇策略建議　　3．5．1媒體選擇策略原則　　結(jié)合項(xiàng)目五大銷售周期,，及不同周期推廣訴求點(diǎn),，合理選擇媒體，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力,?！　?．5．2媒體選擇　　報(bào)廣　　選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》,，以半版為主,、雙通為輔，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對(duì)性,?！　≥o助媒體　　由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《萬房》,、《樓市》,、《新地產(chǎn)》,、《安家》等雜志,，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣點(diǎn)的 宣傳,。　　3．5．1宣傳方式　　在媒體推廣過程中,，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和相對(duì)持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度,、立體、擇時(shí)投放,，高亮點(diǎn)頻率曝光方式,，建立市場(chǎng)知名度，加深市場(chǎng)認(rèn)知,。軟文炒作增加曝光密度,，例如：通過客戶通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷售期 ?！　?．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰　　為了讓市場(chǎng)充分了解本項(xiàng)目,，通過媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力,。使市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到本案較高的綜合品質(zhì),，打破以往信息不對(duì)稱的不利態(tài)勢(shì) 。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：　　市場(chǎng)推廣媒體選擇表　　周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額　　市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢(shì)明顯　　產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬　　2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢(shì)明顯　　產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬　　2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬　　強(qiáng)銷期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬　　2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬　　2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44　　2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬　　平銷期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬　　2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬　　第二強(qiáng)銷期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬　　200年10月、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《北京晚報(bào)》半版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬　　2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣　　《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合　　44萬　　第二調(diào)整期　　2005年12月 103.9電臺(tái)廣告5天　　《北京晚報(bào)》半版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年1月 103.9電臺(tái)廣告10天　　《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年2月 103.9電臺(tái)廣告6天　　《北京青年報(bào)》整版版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年3月 103.9電臺(tái)廣告6天　　《北京青年報(bào)》整版版硬廣　　《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　尾盤期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文　　《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　“現(xiàn)房入住私享豪邸”　　48萬　　2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《安家》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文　　《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”　　48萬　　總計(jì) 850萬　　3．6價(jià)格策略　　3．6．1項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則　　? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā),；　　? 充分考慮開發(fā)商的利潤回報(bào),；　　? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度；　　? 結(jié)合項(xiàng)目銷售策略和項(xiàng)目的銷售預(yù)期,?！　?．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略　　? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷售階段，價(jià)格不斷攀升,，給客戶造成一定的壓力,，促成其盡快成交，對(duì)預(yù)先購房的客戶,，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用,。　　? 根據(jù)以上情況,，在開盤即認(rèn)購階段往往價(jià)格做出一定的讓步,，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間?！　? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期如果價(jià)格太高,，有挫傷市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者的購買信心、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響,，一旦不成功,，局面極難扭轉(zhuǎn)?！　? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性,，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略?！　? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作適度調(diào)整,。　　4,、推廣方案　　4．1推廣主線　　? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）　　本銷售周期意在將項(xiàng)目推向市場(chǎng),，提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注,，從而達(dá)到積累有效客戶的目的,。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢(shì)，即區(qū)域優(yōu)勢(shì)及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇,，為強(qiáng)銷期打下良好的基礎(chǔ)?！　≡诒句N售周期內(nèi),，主要將“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”,、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題,。通過這三個(gè)主題三管其下，引起人們的關(guān)注,，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),，讓本項(xiàng)目逐步在市場(chǎng)中樹立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意,。樹立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象,。　　? 第一強(qiáng)銷期（2005年3月—2005年6月）　　這一階段主要利用輔助媒體,，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn),，以此向市場(chǎng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，誘導(dǎo)客戶的購買欲,，本階段推廣主題以,、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶式空調(diào),，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模,、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì)，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過渡到產(chǎn)品訴求,?！　? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）　　進(jìn)入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱,，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展,，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)，通過推廣積累新客戶,，同時(shí)促成老客戶成交。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,，購買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面,、國際化居所、暖意盎然”　　? 第二強(qiáng)銷期（2005年9月—11月）　　這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)中有了較大的認(rèn)知度,，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場(chǎng)形象的改觀,，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理,，安心居住場(chǎng)所”　　? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）　　本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段,，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷售淡季,，此時(shí)降低推廣力度,，只要借入住一事在市場(chǎng)上造勢(shì)，維持樓盤的平穩(wěn)銷售,，同時(shí)順利完成入住的辦理,。　　? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）　　本階段前期銷售的部分應(yīng)該順利完成入住,，此時(shí)又迎來了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷期,，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場(chǎng)訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果。在掀起一個(gè)銷售高潮的同時(shí),，完成尾房階段的銷售任務(wù),，使項(xiàng)目順利結(jié)案?！　?．2各階段媒體推廣策略　　? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期　　廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場(chǎng)上沒有明確的市場(chǎng)形象,，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。項(xiàng)目在市場(chǎng)明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶,。2月份因進(jìn)入市場(chǎng)銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng),。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)?！　V告訴求： 地域性優(yōu)勢(shì)明顯,、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力,?！　? 強(qiáng)銷期　　廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期后，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段,。媒體將以報(bào)廣,，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方位的形式,，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷售熱潮,。　　廣告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性,。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）?！　? 調(diào)整期　　廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后,，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類媒體,，從而保持穩(wěn)定的銷售速度,。　　廣告訴求： 項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)成熟性的整合　　? 第二強(qiáng)銷期　　廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間,，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段,。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度,，加強(qiáng)廣告投放頻率,。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮?！　V告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”　　? 第二調(diào)整期　　廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間,，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi),，增加平面媒體的投放力度,，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮,?！　V告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”　　? 尾盤期　　廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售，對(duì)于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率,；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷活動(dòng),，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。　　4．3營銷推廣方面公關(guān)及促銷活動(dòng)　　? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期　　推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見面會(huì)　　推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,，在做市場(chǎng)準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí),，做客戶的積累工作?！　⊥茝V戰(zhàn)略：軟硬兼施　　預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月　　為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)上的知名度,；引起潛在客戶的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會(huì)”,。記者見面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或特定地點(diǎn)舉行,。　　本次記者見面會(huì)將準(zhǔn)備充分,，安排周密,，邀請(qǐng)京城主流媒體十余家，并達(dá)到共識(shí)：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn),，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷售高潮,。　　記者見面會(huì)后,，各大媒體對(duì)“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道，其間有包括《北京青年報(bào)》,、《北京晚報(bào)》,、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道,。同期硬廣的推出,，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度,?！　M參與報(bào)道的媒體名單如：　　《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》,、《北京青年報(bào)》,、《中國建設(shè)報(bào)中國樓市》、《精品購物指南》,、《北京晨報(bào)》,、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》,、《信報(bào)》,、《京華時(shí)報(bào)》、《雅虎網(wǎng)》,、《焦點(diǎn)網(wǎng)》,、《新浪網(wǎng)》、《中國消費(fèi)者報(bào)》等?！　☆A(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬元　　推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板,，抽家電”　　推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交,，提高銷售速度,。　　推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉　　預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月　　2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成,，并完全配備家電之時(shí),，對(duì)在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式,，配送家具或家用電器,。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出,，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上,，促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷售率,。

肥料營銷策劃方案案例,？

小弟不才,提些個(gè)人看法,供參考,希望能給你帶來幫助!祝你成功! 首先你自己不能著急,就是著急也不能表現(xiàn)出來,就是表現(xiàn)出來也不能情緒化!一旦情緒化好事也會(huì)變壞事!如果你要著急也要急人所急.就是你說的幫助其下游客戶門市部處理銷售和售后服務(wù)而著急!只有真心幫助他們渡過難關(guān),幫助他們得到切身利益,你才是真正的大贏家! 其次是關(guān)注自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,對(duì)手采用什么樣的心態(tài)和銷售方式.這一點(diǎn)很重要,只有知己知彼才百戰(zhàn)百勝.所以要對(duì)對(duì)手進(jìn)行全面分析如產(chǎn)品質(zhì)量,價(jià)格,公司實(shí)力,營銷模式等等.然后對(duì)比取長(zhǎng)補(bǔ)短! 最后就是策略.由于你產(chǎn)品的特殊性,在淡季和旺季有明顯的界限.所以也有充分的時(shí)間考慮這個(gè)問題.淡季時(shí)主要精力放在哪里?旺季時(shí)如何及時(shí)跟進(jìn)?這里可能涉及到幾個(gè)關(guān)鍵性的問題如:定位,策略,贏利模式,銷售方法,人員分配等等.但綜合起來也不外乎:天時(shí),地理,人和三點(diǎn)!天時(shí)既是順勢(shì),要順應(yīng)市場(chǎng)的需求,滿足市場(chǎng)的不足.站在最終端的消費(fèi)者立場(chǎng)來想問題:如他們很希望:用錢買的到是化肥,但買不到的是人情味.但很多銷售端只做到了前者,后者要么忽略,要么從沒想過.可你要知道,欠錢可以還清,欠個(gè)人情怕是一輩子到還不清的.再者就是地理,地理位置的特殊性也決定了銷售的方式和策略,要因地而議!最后是人和,人和既是和為貴,貴則達(dá),達(dá)則成,主要是說的人際關(guān)系,人際關(guān)系的主要關(guān)系到自己本人是否誠信?品德如何?公司信譽(yù)是否可靠?服務(wù)是否令人滿意?等等.這都關(guān)系到一個(gè)人或者是一個(gè)企業(yè)生死存亡問題,也是前兩者的最核心因素!所以一定要重視!

如何寫營銷策劃案例？

營銷策劃方案這樣寫：

第一部分營銷目標(biāo),，希望通過營銷活動(dòng)解決什么問題,，獲得什么成果。

第二部分營銷背景分析大環(huán)境,，消費(fèi)者,，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及自身分析，為何提出這個(gè)目標(biāo),，背景是什么,，優(yōu)勢(shì)是什么障礙困難是什么。

第三部分營銷策略,。怎樣實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo),。

第四部分營銷主題以及傳播策略。

第五部分,，具體創(chuàng)意以及示例,，傳播時(shí)間表。

第六部分,，KPI以及效果預(yù)估,。

第七部分，預(yù)算,。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營說說,？

在商業(yè)的地產(chǎn)當(dāng)中,，要想發(fā)揮出來最大的價(jià)值，就要去聯(lián)系人脈,。

商業(yè)地產(chǎn)理論意義,？

所謂商業(yè)地產(chǎn),就是各種具有零售、餐飲,、娛樂,、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,它在經(jīng)營模式,、功能和用途上有別于普通住宅,、公寓、寫字樓,、別墅等房地產(chǎn)形式,。簡(jiǎn)單來說,具有商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn),都可以稱為商業(yè)地產(chǎn)。

這是一個(gè)具有地產(chǎn),、商業(yè)和投資三重特性的綜合性行業(yè),這三個(gè)特性

既相互獨(dú)立又相互輔助,它們共同構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的明顯特征一環(huán)環(huán)相扣,具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性,。

(1)它是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合體,兼具不動(dòng)產(chǎn)和商業(yè)兩個(gè)行業(yè)的不同特性

(2)它是商務(wù)辦公和住宅的結(jié)合體,符合人們快節(jié)奏生活的時(shí)代要求

(3)它是商業(yè)零售和傳統(tǒng)百貨的結(jié)合體,開發(fā)運(yùn)營商通過引進(jìn)大型百貨商店和世界知名連鎖超市,帶動(dòng)其他小商業(yè)零售店,這種商業(yè)運(yùn)作模式已經(jīng)被世界各國普遍采用。

(4)它是貸款和融資的結(jié)合體,。大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,不僅依靠銀

行貸款,還需要良好的資金鏈條,這一點(diǎn)至關(guān)重要,。

(5)它是旅游、體閑,、娛樂的結(jié)合體,。一站式的生活配套滿足了人們

的不同需求,讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目變成了一個(gè)個(gè)附屬于城市的衛(wèi)星城。

北京商業(yè)地產(chǎn)限購,？

限購政策：對(duì)于已經(jīng)在北京擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、持有北京市有效暫住證在北京沒有住房但連續(xù)5年或5年以上在北京繳納社?；騻€(gè)人所得稅的非北京市戶籍居民家庭,，限購買一套住房。該套住房或?yàn)樾路炕驗(yàn)槎址俊?/p>

商業(yè)地產(chǎn)策劃定位－商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告,？

　　崗位職責(zé)：　　

1,、撰寫全程策劃報(bào)告、定位報(bào)告,、規(guī)劃建議,、執(zhí)行報(bào)告；全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷策劃工作,，進(jìn)行項(xiàng)目的相關(guān)營銷,、定位策劃，市場(chǎng)策劃方案,、廣告方案的撰寫與編制,，項(xiàng)目銷售方案的制定與實(shí)施,，項(xiàng)目可行性研究，完成項(xiàng)目投資測(cè)算,、產(chǎn)品策劃定位報(bào)告,。　　

2,、負(fù)責(zé)公司的企業(yè)文化建設(shè)及品牌推廣,，負(fù)責(zé)公司形象宣傳、推廣及形象監(jiān)控,；負(fù)責(zé)公司VI形象的設(shè)計(jì),、策劃、應(yīng)用,、推廣和規(guī)范管理,。　　

3,、負(fù)責(zé)辦理方案的報(bào)批并辦理領(lǐng)取執(zhí)照的手續(xù),，向政府申報(bào)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，辦理征用土地的相關(guān)手續(xù),?！　?/p>

4、負(fù)責(zé)對(duì)銷售及策劃進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)掌控,。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)政府關(guān)系及手續(xù)的辦理,、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷工作,、市政實(shí)施及客戶入住等工作,。　　

5,、組織對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,，準(zhǔn)確把握消費(fèi)者的消費(fèi)需求和消費(fèi)傾向（產(chǎn)品類型、價(jià)格,、熱銷戶型等信息）,，撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)意見,?！　?/p>

6、負(fù)責(zé)與相關(guān)媒體對(duì)接,具體實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌及文化建設(shè)的推廣,、宣傳,，做好活動(dòng)的策劃、包裝,、宣傳,、跟進(jìn)等實(shí)施工作,。　　任職資格：　　1,、房地產(chǎn)或市場(chǎng)營銷等相關(guān)專業(yè),，大專及以上學(xué)歷，28歲以上,?！　?、3年以上地產(chǎn)公司或代理公司營銷策劃經(jīng)驗(yàn),，有較強(qiáng)的現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行能力和計(jì)劃編制能力,，有咨詢公司工作背景或成功策劃案例者優(yōu)先?！　?,、具備從市場(chǎng)到投資、土地,、產(chǎn)品,、客群、營銷,、推廣等房地產(chǎn)全程調(diào)研,、分析與策劃服務(wù)能力，能獨(dú)立組織撰寫各類項(xiàng)目策劃報(bào)告,、獨(dú)立提案,、獨(dú)立操盤?！　?,、精通房地產(chǎn)營銷策劃推廣全過程，擁有獨(dú)立制定,、編寫項(xiàng)目前期及營銷執(zhí)行策略方案的能力,，熟悉商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作者優(yōu)先?！　?、熟悉城市建設(shè),、房地產(chǎn)行業(yè),，熟悉房地產(chǎn)國家相關(guān)法律法規(guī)，及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài),，具有敏銳的市場(chǎng)洞察力,、判斷力?！　?,、具備敏銳的市場(chǎng)判斷以及優(yōu)秀的開拓創(chuàng)新,、溝通協(xié)調(diào)、組織推動(dòng)能力,；具有很強(qiáng)的組織營銷商務(wù)活動(dòng),、良好的公關(guān)能力和客戶關(guān)系建立能力、良好的心理素質(zhì)和抗壓能力,?！　?/p>

7、具備很強(qiáng)的語言,、文字表達(dá)能力,、計(jì)算機(jī)操作能力以及豐富的團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)可以落戶嗎,？

沒有辦法落戶的,。

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一般不到70年，只有40年或50年,。

商業(yè)地產(chǎn)無法落戶,，無法滿足部分投資客要求。

商業(yè)地產(chǎn)雖然可以辦理貸款,，但只能辦理按揭貸款,，且要求首付五成、貸款期限最長(zhǎng)10年,，貸款利率還要上浮10%-20%,。

投資商業(yè)地產(chǎn)的好處：長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)好處,，是有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào),。

除了長(zhǎng)期穩(wěn)定、逐年增長(zhǎng)的現(xiàn)金流回報(bào)外,，商業(yè)地產(chǎn)還能享受到資產(chǎn)升值的好處,。

除了以上兩點(diǎn)好處，商業(yè)地產(chǎn)還不容易受經(jīng)濟(jì)周期的影響,。經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)候,，住宅、汽車就賣不動(dòng)了,。

商業(yè)地產(chǎn)怎樣成功招商,？

商業(yè)地產(chǎn)成功招商的方法:

1、前期規(guī)劃是成功招商的基礎(chǔ)：商業(yè)項(xiàng)目的招商必須以精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ),，項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)包括主題定位,、商業(yè)建筑物情景營造、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局,、主力店,、品牌店,、特色商鋪區(qū)域設(shè)計(jì)等，并形成清晰招商規(guī)劃系統(tǒng),。

2,、項(xiàng)目招商必須充分整合與借助外腦：商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)?，F(xiàn)實(shí)中地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)零售商業(yè)專業(yè)運(yùn)營并不充分了解,，且多數(shù)屬半路出家，住宅地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否取得后成功,，資金并不是 的因素。

3,、借勢(shì)品牌資本或品牌同盟是成功招商的保證：全新商業(yè)模式或城市綜合體等帶來全新的消費(fèi)體驗(yàn),。商業(yè)建筑物內(nèi)百貨、超市,、名店坊,、會(huì)所、特色商鋪區(qū)域等功能團(tuán),，使業(yè)態(tài)的復(fù)合性對(duì)成功招商更具挑戰(zhàn)性,，項(xiàng)目運(yùn)營商的品牌資本、品牌同盟系統(tǒng)成為招商的保證,。

4,、成功招商的關(guān)鍵在于良好的溝通：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)大的區(qū)別在于服務(wù)對(duì)象不同：住宅開發(fā)主要面對(duì)終端用戶群體；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對(duì)的不僅是商鋪者,、主要的是個(gè)人和機(jī)構(gòu)經(jīng)營者,，重要的是系關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營的數(shù)以萬計(jì)的消費(fèi)者。

5,、高效的執(zhí)行力是成功招商的保障：我們現(xiàn)許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不重視招商執(zhí)行案,，不重視如何制定 的招商細(xì)節(jié)讓招商團(tuán)隊(duì)去有效執(zhí)行，卻只重視從其它企業(yè)如萬達(dá)或?qū)汖埖雀咝酵诮?，認(rèn)為這種方法是立竿見影的,，卻是大錯(cuò)特錯(cuò)了。

商業(yè)地產(chǎn)招商工作流程:

1,、市場(chǎng)調(diào)研（大多由專業(yè)市調(diào)公司和公司內(nèi)部招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行,，市調(diào)方向不同）；

2,、項(xiàng)目定位（市調(diào)數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)，主力店一般這個(gè)時(shí)候已定）,；

3,、經(jīng)營測(cè)算（測(cè)算項(xiàng)目預(yù)期 ,， 等）；

4,、前期招商企劃（推廣,、宣傳、招商發(fā)布會(huì)等）,；

5,、招商經(jīng)理正式與其余商家談判（視項(xiàng)目體量，周期不同）,；

6,、簽正式合同--包括物業(yè)管理公約，經(jīng)營管理協(xié)議,，消防協(xié)議等,；

7、商家進(jìn)場(chǎng)裝修（視項(xiàng)目體量,、業(yè)態(tài)不同,，周期不同）；

8,、開業(yè)（企劃部和營業(yè)部共同制定開業(yè)推廣,、促銷等活動(dòng)）。

商業(yè)地產(chǎn)拿地流程,？

1,、房地產(chǎn)項(xiàng)目不在政府制定的土地劃撥目錄范圍之內(nèi)，所以拿地只能通過招拍掛的形式來購買土地使用權(quán),。

2,、土地招拍掛會(huì)涉及很多行政部門，主要涉及規(guī)劃局,，國土局,，財(cái)政局，當(dāng)?shù)卣呐鷱?fù),。過程比較復(fù)雜,，占用的時(shí)間比較長(zhǎng)。

3,、房地產(chǎn)項(xiàng)目首先完成立項(xiàng),，使項(xiàng)目以合法化的身份出現(xiàn)，明確項(xiàng)目的建設(shè)單位,，投資規(guī)模,，建設(shè)規(guī)模，建設(shè)用地的獲取方式等。

4,、國土局發(fā)起拍賣

國土局首先對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行勘測(cè)定界,，勘測(cè)出目標(biāo)地塊的面積，坐標(biāo)等信息,，形成勘測(cè)丁潔報(bào)告,。

5、辦理規(guī)劃手續(xù)

國土局將立項(xiàng)材料,，勘測(cè)定界圖等進(jìn)行匯總后,，提交給規(guī)劃局相關(guān)部門，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,。

6,、同時(shí)國土局上報(bào)財(cái)務(wù)局，申請(qǐng)招拍掛的相關(guān)費(fèi)用,。財(cái)政局審批通過后,，還需要將土地招拍掛的相關(guān)材料上交給當(dāng)?shù)卣畬徟?/p>

7、審批以后,，開始掛網(wǎng)公告,，公告期為40天，公告期間,，買家需要到當(dāng)?shù)貒辆滞恋厥褂脵?quán)購買報(bào)名及繳納投標(biāo)保證金等手續(xù),。

8、公告期結(jié)束后,，到制定的地點(diǎn)參與土地招拍掛,，進(jìn)行土地摘牌。摘牌結(jié)束后,，到當(dāng)?shù)貒辆洲k理土地本,。