由于房地產與一般商品具有異質性,，如其資金投入巨大,、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能,、能夠半品銷售、品質基本不能提升,、入市價格低,、開盤多、競爭激烈等等,。隨著房地產競爭的日趨激烈,，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道,。對于房地產的營銷策劃,，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計,、提升產品價值,、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新,，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客,，其創(chuàng)新可以體現在創(chuàng)造一種新產品（如規(guī)劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業(yè)服務）,；倡導一種生活方式（如運動,、健康、休閑,、品位等）,；營造一種文化等等。
一,、未來發(fā)展趨勢
一方面是房地產已經進入品牌競爭時代,，房地產市場的競爭已從價格競爭,、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用,。因此應注重對品牌的不斷強化,，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略,；同時廣告意識要超前,，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念,。另一方面是消費市場日趨理性和個性化,，近年經濟持續(xù)放緩，居民收入（包括預期收入）持續(xù)下降,，實惠性的心理占據主導地位,；消費者經過長期的廣告浸yin，偶然性,、沖動性購買行為減弱,，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好,，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤,。隨著房地產市場競爭的加劇,，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點,；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗,，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代”開始回歸,，發(fā)展商更加重視產品的開發(fā),，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位,、多元化,，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地,。在未來的發(fā)展過程中,，將進一步追求境界（如歷史、人文,、文化等）,；追求近距離（如與商務區(qū)、高效,、車站等接近）,；追求潔凈（對光線,、綠化、天然氣配備等）,；追求寧靜（密度低,、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高,，而且對房地產開發(fā)商的品牌高要求,；不僅對設計有相應要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求,；不僅對樓盤的品牌有要求,，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下,，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值,，穩(wěn)定價格、吸引客
源,？如何根據目標消費群的理性購買需求,，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺,？如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性,，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風,？如何適應“個人置業(yè)時代”的新趨勢？這些都迫使開發(fā)商需要進行系統的全程營銷策劃,。 二,、房地產全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中,，從思維上應該策劃在先,，包括項目認證、風險評估,、資金渠道,、市場定位、規(guī)劃設計,、施工招標,、工程管理、材料選擇,、形象包裝,、開盤銷售、廣告宣傳,、營銷策略,、物業(yè)管理,、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃,，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上,，調查既可以是一手的資料，也可是二手的,，如包括政府統計口徑,、銀行統計口徑、統計局,、商業(yè)局,、房管局、國土局,、稅務局等部門的統計年鑒,，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調查,，如圍繞消費者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等,。
　　二是創(chuàng)新為贏,。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃,、戶型設計、整合營銷,、廣告宣傳,、公關活動、物業(yè)管理,、融資方式等等,，如在支付方式上，與金融有效結合,；在價格制定上,，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上,，利用消費者好奇,、虛偽等心理。如關注小孩教育,、與名人做鄰居,、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券,、妻子贈送美容禮券,、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等,。同時要全程為握,，房地產開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié),、每道工序,、每個細節(jié)都相當重要。如市場調研,、市場分析,、市場定位、市場形象,、市場促銷,。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢,，在房地產策劃過程中,，應在不同層面塑造差異，如建筑風格,、外立面,、風系設計、光系設計,、戶型設計,、布局空間設計、功能設計,、智能化設計,、逃生設計等等。在差異的塑造過程中,，應在價值提升、吸引眼球,、新穎性和成本方面權衡考慮,，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷,。一方面房地產企業(yè)在項目開發(fā)或經營中要體現人性化意識,，關注企業(yè)形象、項目形象,、員工形象,、產品用料、營銷方式等等,，另一方面要善于整合,，在定價方式,、開盤起價、價格策略,、付款方式,、營銷主題、廣告創(chuàng)意,、投放媒體,、投放時間、媒體選擇,、賣點營造,、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電,、組合廚房,；社區(qū)綜合配套，整合內外部資源等等,。在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型,；從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面,，根據消費形態(tài)和樓盤實際情況,，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌,。當然,，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成,，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在,，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感,，打動更加理性的消費群,，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象,，從而保持品牌的新鮮感,。
　　總之，未來的社區(qū)將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間,；間隔合理,、實用率高、采光好,、空氣流通,；樓距較大，有開敞的空間和視野,；完善的小區(qū)配套,，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理,；交通,、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子,，成為有創(chuàng)造力的房子,。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心,，在銷售策略,、廣告策略投其所好，促成他們購買,，同時根據目標消費群的特性,，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接,。一方面是組合利用軟文,、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為,，關注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動,。
　 這個比較費神 我當的