由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性,，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能,、能夠半品銷售,、品質(zhì)基本不能提升,、入市價格低、開盤多,、競爭激烈等等,。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴,，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道,。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為,、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計,、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播,、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新,，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）,；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）,；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動,、健康、休閑,、品位等）,；營造一種文化等等。
一,、未來發(fā)展趨勢
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代,，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段,，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用,。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價值,，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略,；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強(qiáng),，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念,。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩,，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降,，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費者經(jīng)過長期的廣告浸yin,，偶然性,、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強(qiáng),；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好,，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求,，尋找更加適合自己的樓盤,。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化,、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點,；針對不同消費者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群,；“設(shè)計時代”開始回歸,，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視,。競爭手段將會全方位,、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢,，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地,。在未來的發(fā)展過程中,，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文,、文化等）,；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效,、車站等接近）,；追求潔凈（對光線、綠化,、天然氣配備等）,；追求寧靜（密度低,、生態(tài)景觀臺等）等等,，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求,；不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求,，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對樓盤的品牌有要求,，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注,。在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價值,，穩(wěn)定價格,、吸引客
源？如何根據(jù)目標(biāo)消費群的理性購買需求,，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點,，使目標(biāo)消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性,，突破強(qiáng)勁對手的包圍,，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢,？這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃,。 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃
一是策劃為先,。在整個項目開發(fā)過程中,，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證,、風(fēng)險評估,、資金渠道、市場定位,、規(guī)劃設(shè)計,、施工招標(biāo),、工程管理、材料選擇,、形象包裝,、開盤銷售、廣告宣傳,、營銷策略,、物業(yè)管理、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料,，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑,、統(tǒng)計局,、商業(yè)局、房管局,、國土局,、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等,。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查,，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況,，圍繞促銷策略等等,。
　　二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新,，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計,、整合營銷,、廣告宣傳、公關(guān)活動,、物業(yè)管理,、融資方式等等，如在支付方式上,，與金融有效結(jié)合,；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上,，利用消費者好奇,、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育,、與名人做鄰居,、零首付、組合銷售,、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券,、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門,、老人贈送全面身體檢查一次等等,。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,，每個環(huán)節(jié),、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要,。如市場調(diào)研,、市場分析、市場定位,、市場形象、市場促銷,。
三是塑造差異,。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中,，應(yīng)在不同層面塑造差異,，如建筑風(fēng)格、外立面,、風(fēng)系設(shè)計,、光系設(shè)計、戶型設(shè)計,、布局空間設(shè)計,、功能設(shè)計、智能化設(shè)計,、逃生設(shè)計等等,。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升,、吸引眼球,、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷,。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識,，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象,、員工形象,、產(chǎn)品用料、營銷方式等等,，另一方面要善于整合,，在定價方式、開盤起價,、價格策略,、付款方式、營銷主題,、廣告創(chuàng)意,、投放媒體、投放時間,、媒體選擇,、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合,。如引進(jìn)組合家電,、組合廚房；社區(qū)綜合配套,，整合內(nèi)外部資源等等,。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力,，從炒概念到炒設(shè)計和戶型,；從軟文到單葉，從電視廣告到車體,、廣播和戶外廣告等,，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點,。在品牌定位方面,，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體,，同時要善于培育樓盤的子品牌,。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn),，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成,，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在,，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感,，打動更加理性的消費群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象,，從而保持品牌的新鮮感,。
　　總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好,，有較大的休閑活動空間,；間隔合理、實用率高,、采光好,、空氣流通；樓距較大,，有開敞的空間和視野,；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好,，最好是封閉式管理,；交通、購物方便,，使房子成為有文化氣息的房子,，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài),，務(wù)求直指人心,，在銷售策略、廣告策略投其所好,，促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費群的特性,，配合產(chǎn)品的特點,，使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文,、公關(guān)和不同形式的廣告,，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為,，關(guān)注其消費形態(tài),，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。
　 這個比較費神 我當(dāng)?shù)?/p>