房產(chǎn)如何策劃銷售方案？

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走,，如何宣傳造勢(shì)等

第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡(jiǎn)單而言,，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”,，銷售策劃則是“目”,，“綱”舉才能“目”張,。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目特性分析,、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu),、裝修和設(shè)備,、功能配置、物業(yè)管理,、發(fā)展商背景,、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式,、媒體選擇,、創(chuàng)意、表達(dá)方式,、

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī),、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題,、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn),、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位,、圍板等）,、印刷品（銷售文件、售樓書等）,、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

（四）房號(hào)銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評(píng)估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究,，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群,、接受價(jià)位,、購(gòu)買理由等。

二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解,，所謂“知己知彼,、百戰(zhàn)不殆”,。

三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,，并找出支持理由,。

四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn),，根據(jù)市場(chǎng)需求,，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性,。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來(lái),，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性,。在廣告宣傳上,，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題,。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的,。

（三）操作手法的連貫性,。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾,。其次是時(shí)間上不能斷,，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六：項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī),，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng),，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣,；是按部就班,、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉(cāng)促上馬,；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等,。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1,、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求,；

2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人,；

3,、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；

4,、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn),；

5,、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；

6,、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式,；

7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略,；

8,、制定合理的銷控表；

9,、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10,、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11,、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍,；

12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市,；

13,、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后,，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟,。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排,，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分,。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段,，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì),，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本,，一切為了銷售,！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力,、彈性與節(jié)奏,、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力,，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù),。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期,、強(qiáng)銷期,、保溫期；防范銷售階段性問(wèn)題——如工期,、質(zhì)量,、配套等,；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣,、稅費(fèi)變化等,。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求,，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向,。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看,，包括折讓,、有獎(jiǎng)銷售、先租后買,、降低利率等各類措施,，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng),，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意,，這為我們探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路,。

二：資源整合原則

整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上,，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目,，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型,、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金,、智能,、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理,、組合,，形成合力，高效運(yùn)作,，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制,，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式,，整合營(yíng)銷克服了一般營(yíng)銷模式"中間強(qiáng),、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政,、互不協(xié)調(diào)的局面,。整合營(yíng)銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作,，其優(yōu)勢(shì)在于：智能互補(bǔ),、利益共享,、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性,、系統(tǒng)性的工程,，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn),，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng),、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過(guò)程，其中心是顧客,。顧客的需求千差萬(wàn)別,，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵,。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起,。區(qū)域細(xì)分,、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入,，人本主義思想開始體現(xiàn),。重視綠化、增加智能化設(shè)施,、集中供熱和供飲用水,、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層,、大采光凸出窗臺(tái),、陽(yáng)光客廳、可移動(dòng)透光屋頂,、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù),、營(yíng)造知識(shí)家園．．．．．．可謂名目繁多,，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布,，就能掀起新一輪的熱銷,。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)：在買方市場(chǎng)下,，只有以人的需求為本,，深入市場(chǎng),、把握市場(chǎng)，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案,，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望,。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情,、民情和民風(fēng),，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施,。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度,，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃的成果

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展,，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售策劃的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響,，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況,，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位,。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰,、準(zhǔn)確地判斷,，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn),。因此,，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整,。要做到這點(diǎn),，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評(píng)估體系,，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài),。

怎樣策劃房屋銷售的營(yíng)銷方案？

首先說(shuō)明地段優(yōu)勢(shì),，然后是服務(wù),，再然后策劃購(gòu)買先后不同，優(yōu)惠力度不同的政策

列車百貨銷售策劃方案,？

花生瓜子烤魚片花生瓜子,，烤魚片，啤酒飲料,，水果先來(lái)一波

方便面自熱米飯火腿腸熟食再來(lái)一波

策劃方案和方案策劃區(qū)別,？

答，策劃方案是策劃一個(gè)方案的工作內(nèi)容,，方案策劃是指負(fù)責(zé)策劃方案的人的崗位名稱,，二者的關(guān)系是負(fù)責(zé)人和要負(fù)責(zé)的事的關(guān)系,。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)銷售說(shuō)辭？

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的銷售說(shuō)辭如,，某某又甜又脆,，好吃不貴，價(jià)廉物美……

如何策劃婚禮流程策劃方案,？

1 首先需要確定婚禮的時(shí)間和地點(diǎn),，這是整個(gè)策劃方案的基礎(chǔ)。2 根據(jù)新人的喜好和個(gè)性,，確定婚禮的主題和風(fēng)格,，從而確定婚禮的整體氛圍和色彩搭配。3 制定婚禮流程,，包括儀式,、婚禮拍照、宴會(huì)環(huán)節(jié)等,，需要考慮到時(shí)間的安排和各個(gè)環(huán)節(jié)的順序,。4 確定婚禮預(yù)算，根據(jù)預(yù)算來(lái)制定細(xì)節(jié)方案,，如婚車,、鮮花、音樂(lè),、化妝等,。5 根據(jù)策劃方案的制定，與相關(guān)的婚慶公司,、攝影師,、化妝師等進(jìn)行溝通和協(xié)商，確?；槎Y順利進(jìn)行,。6 最后需要對(duì)整個(gè)策劃方案進(jìn)行評(píng)估和總結(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行改進(jìn),，為新人提供更加貼心的服務(wù),。

怎樣做關(guān)于燈飾銷售方面的營(yíng)銷策劃方案？

要想做好市場(chǎng)營(yíng)銷策劃,，首先要了解燈具市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),，市場(chǎng)上燈具的流行趨勢(shì)，以及自己所要營(yíng)銷產(chǎn)品的市場(chǎng)定位,，自己所要營(yíng)銷的產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，掌握對(duì)手的長(zhǎng)處與短處，了解對(duì)手才能找到自己手上產(chǎn)品在市場(chǎng)上的定位。

策劃方案和概念方案區(qū)別,？

策劃方案是已經(jīng)規(guī)劃好的方案,，而概念方案是策劃師，在原有的方案加入了一些自己的想法,，也叫補(bǔ)充協(xié)議,。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)電表管理方案？

一,、凡進(jìn)入本市場(chǎng)的商家用電進(jìn)行單獨(dú)核算,，實(shí)行一戶一表制；

二,、所有電表的安裝都必須由管理處統(tǒng)一安裝,，不允許商家私自安裝電表；如發(fā)現(xiàn)私自安裝電表者,，一律拆除,，并承擔(dān)拆除費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用；

三,、如電表出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或商家對(duì)電表有異議的情況,，請(qǐng)直接向管理處反應(yīng)，由管理處理,；

四,、安裝電表安照市場(chǎng)統(tǒng)一價(jià)格，為XX元/戶,；

五、電表安裝好后,，統(tǒng)一配裝掛鎖,，由管理處統(tǒng)一管理，未經(jīng)管理處同意,，任何商家不得更換或打開掛鎖,；

六、電表內(nèi)外不得私自亂接電線,，凡發(fā)現(xiàn)者,，每次給予XX處罰；

七,、每月固定XX日期電表,，XX日期上交電費(fèi)，請(qǐng)商家做好用電記錄,，如有異議,，請(qǐng)及時(shí)反應(yīng)；

八,、如有商家在用電方面有特殊要求,，請(qǐng)與管理處溝通,，由雙方協(xié)商解決。

鄉(xiāng)村美化策劃方案,？

1.因地制宜,、突出特色。根據(jù)鄉(xiāng)村地理位置,、自然稟賦,、生態(tài)環(huán)境狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求等不同情況,，因地制宜,，因勢(shì)利導(dǎo)，瞄準(zhǔn)鄉(xiāng)村綠化突出短板,，一村一策,，缺什么補(bǔ)什么。避免發(fā)展模式趨同化,、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”,。

2.保護(hù)優(yōu)先、留住鄉(xiāng)愁,。保護(hù)鄉(xiāng)村地形地貌,、水系水體、林草植被等自然生態(tài)資源,，慎砍樹,、禁挖山、不填湖,、少拆房,。注重鄉(xiāng)土味道，保護(hù)鄉(xiāng)情美景,，維護(hù)自然生態(tài)的原真性和完整性,，綜合提升鄉(xiāng)村山水林田湖草自然風(fēng)貌，突出鄉(xiāng)村特色和田園風(fēng)光,。

3.量力而行,、循序漸進(jìn)。充分考慮鄉(xiāng)村發(fā)展基礎(chǔ),，尊重村民意愿,，按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)律，先易后難,、先點(diǎn)后面,，分步有序推進(jìn)鄉(xiāng)村綠化美化。量力而行、盡力而為,，科學(xué)合理確定鄉(xiāng)村綠化美化的目標(biāo),、重點(diǎn)、任務(wù)和標(biāo)準(zhǔn),。