市場調(diào)研在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性 在信息技術(shù)時代,，信息已與資金,、材料、設(shè)備,、人力并列為管理的五大資源,。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格競爭向非價格競爭發(fā)展,，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈,。市場調(diào)研是企業(yè)營銷活動中的重要組成部分。 市場調(diào)研是運用科學(xué)的方法,，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報,、信息和資料,，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。 市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息,，設(shè)計搜集信息的方法,，監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果,，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶,。 市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人,。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃,，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。 市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費者的意見,、觀念,、習(xí)慣、行為和態(tài)度等方面,。既可以是抽像的觀念,，如人們的理想、信念,、價值觀和人生觀等,。也可以是具體的習(xí)題或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣,、對商品品牌的喜好,、購物習(xí)慣與行為等。 市場調(diào)研的原則是遵循客觀性與科學(xué)性,?？陀^性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實狀態(tài)的準確切信息,，正視事實,，接受調(diào)研的結(jié)果。從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見,，也不應(yīng)受任何個人或管理部門的影響或“壓力”,。科學(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案,、定義問題,、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的,、相關(guān)的,、準確的,、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信息資料,。 市場調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過科學(xué)方法處理分析后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料,，可以用各種形式的調(diào)研報告向社會或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行,。）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題,、受到的啟示以及有關(guān)的建議都應(yīng)在調(diào)研報告中提示，以幫助管理決策部門利用這些信息并作出相應(yīng)的反應(yīng)或行為,。但必須強調(diào)指出：市場調(diào)研的結(jié)果只是用于幫助管理部門作出正確的決策,，其結(jié)果本身不是目的。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性 在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下,，企業(yè)的運營環(huán)境是不斷變化的,，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來了發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅,。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個方面： 首先,，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金輒上億元,，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴重的后果,。因此，通過市場調(diào)研,，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解,，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會,，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險,。 其次,，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調(diào)研可以掌握消費者的意向和動態(tài),。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”,，人們的需要是不斷變化的，如對住房的要求剛開始是保證遮風(fēng),、擋雨,、睡覺、休息,，而后隨著生活水平的提高,，經(jīng)濟條件的改善，又提出了一些功能要求,，包括廚房,、衛(wèi)生設(shè)備俱全,，房間布局合理，朝向位置較好等,。隨著科技的發(fā)展,、新材料的誕生以及人口、家庭結(jié)構(gòu)和人們活動范圍的變化,，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性,，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等,。房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過市場調(diào)研,，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見,，以尋找住房開發(fā)的最佳市場切入點,，從而不斷開拓市場，提高市場占有率,。 房地產(chǎn)與一般耐用消費品市場調(diào)研的區(qū)別 房地產(chǎn)市場調(diào)研不同于一般耐用消費品的調(diào)研,，它是以房地產(chǎn)為對象，對相關(guān)市場信息進行系統(tǒng)的搜集,、整理,、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測,，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法,。房地產(chǎn)市場調(diào)研與一般耐用消費品市場調(diào)研的不同之處主要表現(xiàn)在： 房地產(chǎn)市場調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個房地產(chǎn)市場營銷過程,，每個階段具有限性,，以訪問者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別,、計劃置業(yè)年限的甄別,、計劃置業(yè)面積的甄別、購買決策人甄別等,。還有訪問者的配合等問題,。經(jīng)常的情況是找到滿足條件的被訪問者，可能需要訪問的家庭是一般耐用消費品調(diào)研的數(shù)倍,，準確性仍難以保證,。房地產(chǎn)市場調(diào)研和處理都有較高的難度。房地產(chǎn)市場調(diào)研主體側(cè)重對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的調(diào)研,，如項目基地狀況,、交通信息和基本信息，一般耐用消費品的市場調(diào)研主體側(cè)重于消費者,。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點： 1,、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的 房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容,，如被調(diào)研者的性別、年齡,、文化程度等基本情況,，也包括像態(tài)度或愛好之類的復(fù)雜問題。有些問題被調(diào)研者可能不會回答,，或不知道該如何回答,，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費者的戶型和空間布局偏好調(diào)研,，消費者如不面對實際戶型空間,，一般很難回答調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識,、努力和智慧,。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的,。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階段,，各個階段的側(cè)重點也不一樣。 2,、房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性 房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同,，實施調(diào)研需要具體問題具體分析。一個調(diào)研項目可以只花幾千元,，也可以花幾十萬,、幾百萬?？梢栽谝惶熘畠?nèi)完成,，也可長達數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c點數(shù)據(jù),，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)研對時效性要求也很高,，如銷售率、價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研,，時間發(fā)生變化,，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。 3,、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的 調(diào)研研究的方案設(shè)計是多樣的,，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會,、面訪,、電話訪談或郵寄調(diào)研等方法,。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復(fù)雜程度是可以選擇的,，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費,。簡單的調(diào)研可以設(shè)計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結(jié)果也就是幾頁報告,。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機,、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理,、計算并生成大量精確的信息,。 4、房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性 房地產(chǎn)市場調(diào)研的結(jié)論不是完美無缺的,。就像任何其他工作一樣,，房地產(chǎn)市場調(diào)研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽,。對方案的縝密設(shè)計和細心實施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽,。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴重損害，細小的錯誤應(yīng)當(dāng)容忍,。如果在調(diào)研或結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細小的錯誤,，就應(yīng)當(dāng)考察它們對調(diào)研信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結(jié)果是不合適的,。應(yīng)當(dāng)按照錯誤的具體情況進行修正處理,，這樣可能需要在解釋結(jié)果時作些修改，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動,。房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果不能直接指示決定,。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設(shè)計的方案進行,，結(jié)果也不是完全確定的,，不能指示或決定最終答案。調(diào)研結(jié)果只應(yīng)被當(dāng)成是另外一種證據(jù),。必須參考一般經(jīng)驗,、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類的感性和判斷總是必要的,。對調(diào)研的結(jié)果要認真思考,、理解，看與我們對問題的感性認識是否基本吻合,，如果不相符,，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研和分析,。調(diào)研結(jié)果是重要的決策參考依據(jù),，但并不等于準確地給出了決策答案,。 為了使市場調(diào)研工作順利進行，保證質(zhì)量,，在進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時,，應(yīng)按一定程序進行。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的,、搜集資料信息,、制定調(diào)研計劃、初步調(diào)研,、調(diào)研設(shè)計,、資料分析、做出結(jié)論和提出建議,。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛,，涉及到房地產(chǎn)市場需求和供給的各個方面。但由于調(diào)研目的不同．調(diào)研時間限制,，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全相同,。通常，房地產(chǎn)市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研．房地產(chǎn)市場需求調(diào)研．房地產(chǎn)市場供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容,。 一,、 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為產(chǎn)提的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說,，市場環(huán)境大多是不可控制因素,，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營銷活動必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng)。盡管企業(yè)在市場活動中擁有充分的自主權(quán),，但它的經(jīng)營活動受到社會法律環(huán)境的約束,，受到行業(yè)慣例和準則的規(guī)定與制約，而社會經(jīng)濟,、文化的發(fā)展等都對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有制約和影響作用,。 (一) 政治法律環(huán)境調(diào)研 政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策,、有關(guān)法律法規(guī),，包括：（1）、各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策,。如房改政策,、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策,、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策,、土地定級及地價政策,、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等,。（2）、各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃,、發(fā)展規(guī)劃,、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等,。（3）,、政府有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護法,、土地管理法,、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法,、反不正當(dāng)競爭法等,。（4）、政府有關(guān)方針和政策,，如產(chǎn)業(yè)政策,、金融政策、稅收政策,、財政政策,、物價政策、就業(yè)政策等,。（5）,、政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢,、政府的重大人事變動等,。 (二) 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研主要是了解財政、金融,、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和趨勢等因素,，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是,，該地區(qū)的居民收入,、消費水平、消費結(jié)構(gòu),、物價水平,、物價指數(shù)高低，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生根本性的影響,。經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研應(yīng)把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟發(fā)展前景,。一般來說，對于經(jīng)濟發(fā)展快的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前影也將十分廣闊,，市場機會相對多,。具體包括：（1）、國家,、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性,，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，趨勢,、速度和效益,。（2）、項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu),、人口及其就業(yè)狀況,、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況,、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域,、同類競爭物業(yè)的供給情況。（3）,、一般利率水平,、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貸膨脹率。（4）,、 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),。（5）、居民收入水平,、消費結(jié)構(gòu)和消費水平,。（6）、物價水平及通貸膨脹率,。（7）,、項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況,。（8）,、與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)研。 (三) 社會文化環(huán)境調(diào)研 社會文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣,、生活方式,、消費觀念、消費心理及對生活的態(tài)度,、對人生的價值取向等,。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此它影響著房地產(chǎn)消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機,、種類,、方式,。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價值觀念具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須了解當(dāng)?shù)叵M者的文化和傳統(tǒng)習(xí)慣,，才能為當(dāng)?shù)叵M者所接受,。而一些價值觀，是比較容易變化的,，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的產(chǎn)品引進新的經(jīng)營思路創(chuàng)造了條件。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：（1）,、居民職業(yè)構(gòu)成,、教育程度、文化水平等,。（2）,、家庭人口規(guī)模及構(gòu)成。（3）,、居民家庭生活習(xí)慣,、審美觀念及價值取向等。（4）,、消費者民族與宗教信仰,、社會風(fēng)俗等。 (四) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格,，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性,。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能,，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用,。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購物條件,、文化氛圍,、居民素質(zhì)、交通和教育的便利,、安全保障程度,、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面,。 二,、 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 房地產(chǎn)市場需求既可以是特定房地產(chǎn)市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量,。市場需求由購買者,、購買欲望、購買能力組成,。購買者是需求的主體,，是需求行為的實施者,；購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉,；購買能力是需求的實現(xiàn)條件,，是需求行為的物質(zhì)保障。三者共同構(gòu)成了需求的實體,。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷對路,，必須事先了解消費者的構(gòu)成、購買動力和購買行為特征,，真正做到按照消費者的實際需求來進行企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動,。對此，房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括如下方面： (一) 房地產(chǎn)消費者調(diào)研 房地產(chǎn)消費市場容量調(diào)研,，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構(gòu)成,。主要包括：(1)消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢,；(2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者數(shù)量與結(jié)構(gòu),，如地區(qū)、年齡,、民族特征,、性別、文化背景,、職業(yè),、宗教信仰等；(3)消費者的經(jīng)濟來源和經(jīng)濟收入水平,；(4)消費者的實際支付能力,；(5)消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價格,、服務(wù)等方面的要求和意見等,。 (二) 房地產(chǎn)消費動機調(diào)研 房地產(chǎn)消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念,。房地產(chǎn)消費動機是激勵房地產(chǎn)消費者產(chǎn)生消費行為的內(nèi)在原因,。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素,，消費者購買動機的類型等,。 (三) 房地產(chǎn)消費行為調(diào)研 房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費者在實際房地產(chǎn)消費者購買模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研：(1)消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類,；(2)消費者對房屋設(shè)計,、價格、質(zhì)量及位置的要求,；(3)消費者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象,；(4)房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等,。 三、 房地產(chǎn)市場供給調(diào)研 房地產(chǎn)市場的供給是指在某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量,。它主要調(diào)研以下幾個方面： （1）. 行情調(diào)研,。即整個地區(qū)市場，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量,、供給變化趨勢,、市場占有率；房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力,；房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期,；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量,、是否存在著市場空隙；有關(guān)同類產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢,，最適合于客戶接受的價格策略,；新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。 （2）. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境,、功能,、格局售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 （3）. 新技術(shù),、新產(chǎn)品,、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況,。 （4）. 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況,。 四、 房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研 房地產(chǎn)市場營銷活動是一系列活動的組合,，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價格,、促銷、廣告等活動,。因此房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研應(yīng)圍繞這些營銷組合要素展開,。 (一) 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。 對競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括(1)競爭企業(yè)的數(shù)量,、規(guī)模,、實力狀況；(2)競爭企業(yè)的生產(chǎn)能力,、技術(shù)裝備水平和社會信譽,；(3)競爭企業(yè)所采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況；(4)對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的分析,、預(yù)測等,。 對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：(1)競爭產(chǎn)品的設(shè)計,、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量,、服務(wù)狀況,；(2)競爭產(chǎn)品的市場定價及反應(yīng)狀況；(3)競爭產(chǎn)品的市場占有率,；(4)消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等,。 (二) 房地產(chǎn)價格調(diào)研 房地產(chǎn)價格的大小對房地產(chǎn)價格的調(diào)研的內(nèi)容包括：(1)影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是國家價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響,； (2)房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢,；(3)房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小,；(4)開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響,；(5)國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格,；(6)開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格,。 (三) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 廣告促進房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個問題,。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括：(1)房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式,，廣告媒介的比較、選擇,；(2)房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定,；(3)房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研；(4)房地產(chǎn)商品廣告計劃和預(yù)算的擬定,；(5)房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇,；(6)人員促銷的配備狀況；(7)各種營業(yè)推廣活動的租售績效,。 (四) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研 主要包括：(1)房地產(chǎn)營銷渠道的選擇,、控制與調(diào)整情況；(2)房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況,、發(fā)展趨勢及其原因,；(3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況,；(4)房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價,。

作用：握市場現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢，以便有針對性的制定營銷策略,，取得良好的營銷效益 過程：①確定調(diào)研目標②制定調(diào)研計劃③手機信息資料④分析信息資料⑤報告調(diào)研結(jié)果