市場調(diào)研在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性 在信息技術(shù)時代,，信息已與資金,、材料、設(shè)備,、人力并列為管理的五大資源,。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變,，房地產(chǎn)市場競爭由價(jià)格競爭向非價(jià)格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強(qiáng)烈。市場調(diào)研是企業(yè)營銷活動中的重要組成部分,。 市場調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法,，有目的、有計(jì)劃地搜集,、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報(bào),、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動,。 市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息,，設(shè)計(jì)搜集信息的方法，監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程,，分析結(jié)果,，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶。 市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù),。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人,。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù),。 市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費(fèi)者的意見,、觀念、習(xí)慣,、行為和態(tài)度等方面,。既可以是抽像的觀念，如人們的理想,、信念,、價(jià)值觀和人生觀等。也可以是具體的習(xí)題或行為,，如人們接觸媒介的習(xí)慣,、對商品品牌的喜好、購物習(xí)慣與行為等,。 市場調(diào)研的原則是遵循客觀性與科學(xué)性,。客觀性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德,，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實(shí)狀態(tài)的準(zhǔn)確切信息,，正視事實(shí)，接受調(diào)研的結(jié)果,。從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見,，也不應(yīng)受任何個人或管理部門的影響或“壓力”?？茖W(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計(jì)方案,、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的,、相關(guān)的,、準(zhǔn)確的、可靠的,、有代表性的當(dāng)前的信息資料,。 市場調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過科學(xué)方法處理分析后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種形式的調(diào)研報(bào)告向社會或委托人公布（如有協(xié)議或合同,，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行,。）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題、受到的啟示以及有關(guān)的建議都應(yīng)在調(diào)研報(bào)告中提示,，以幫助管理決策部門利用這些信息并作出相應(yīng)的反應(yīng)或行為,。但必須強(qiáng)調(diào)指出：市場調(diào)研的結(jié)果只是用于幫助管理部門作出正確的決策，其結(jié)果本身不是目的,。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性 在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下,，企業(yè)的運(yùn)營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來了發(fā)展的機(jī)遇,，也帶來生存的威脅,。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個方面： 首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè),，項(xiàng)目運(yùn)作資金輒上億元,，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果,。因此,，通過市場調(diào)研，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解,，對產(chǎn)品及營銷策略進(jìn)行評估,，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，解決面臨的問題,，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn),。 其次，消費(fèi)者的需求是不斷變化的,，通過及時的市場調(diào)研可以掌握消費(fèi)者的意向和動態(tài),。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的,，如對住房的要求剛開始是保證遮風(fēng),、擋雨、睡覺,、休息,，而后隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，又提出了一些功能要求,，包括廚房,、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理,，朝向位置較好等,。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口,、家庭結(jié)構(gòu)和人們活動范圍的變化,，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家具,、裝修的和諧一體化等,。房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過市場調(diào)研，了解消費(fèi)者對住房的需求,，以及對現(xiàn)有住房的意見,，以尋找住房開發(fā)的最佳市場切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場,，提高市場占有率,。 房地產(chǎn)與一般耐用消費(fèi)品市場調(diào)研的區(qū)別 房地產(chǎn)市場調(diào)研不同于一般耐用消費(fèi)品的調(diào)研，它是以房地產(chǎn)為對象,，對相關(guān)市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的搜集,、整理、記錄和分析,，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測,，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研與一般耐用消費(fèi)品市場調(diào)研的不同之處主要表現(xiàn)在： 房地產(chǎn)市場調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性,，貫穿整個房地產(chǎn)市場營銷過程,，每個階段具有限性，以訪問者需要甄別的難度高,，如收入水平的甄別,、計(jì)劃置業(yè)年限的甄別、計(jì)劃置業(yè)面積的甄別,、購買決策人甄別等,。還有訪問者的配合等問題。經(jīng)常的情況是找到滿足條件的被訪問者,，可能需要訪問的家庭是一般耐用消費(fèi)品調(diào)研的數(shù)倍,，準(zhǔn)確性仍難以保證。房地產(chǎn)市場調(diào)研和處理都有較高的難度,。房地產(chǎn)市場調(diào)研主體側(cè)重對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的調(diào)研,，如項(xiàng)目基地狀況,、交通信息和基本信息，一般耐用消費(fèi)品的市場調(diào)研主體側(cè)重于消費(fèi)者,。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點(diǎn)： 1,、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的 房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別,、年齡,、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復(fù)雜問題,。有些問題被調(diào)研者可能不會回答,，或不知道該如何回答，也可能是因?yàn)閱栴}太敏感而不愿回答,。例如消費(fèi)者的戶型和空間布局偏好調(diào)研,，消費(fèi)者如不面對實(shí)際戶型空間，一般很難回答調(diào)研者的問題,。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識,、努力和智慧。僅靠一般的調(diào)研,，就想得到所需的信息是不可能的,。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階段，各個階段的側(cè)重點(diǎn)也不一樣,。 2,、房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強(qiáng)的針對性 房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析,。一個調(diào)研項(xiàng)目可以只花幾千元,，也可以花幾十萬、幾百萬,?？梢栽谝惶熘畠?nèi)完成,，也可長達(dá)數(shù)月,。可以只提供小范圍的一點(diǎn)點(diǎn)數(shù)據(jù),，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息,。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率,、價(jià)格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研,，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變,。 3,、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的 調(diào)研研究的方案設(shè)計(jì)是多樣的,，搜集數(shù)據(jù)可以采用實(shí)地調(diào)研、座談會,、面訪,、電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的,。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復(fù)雜程度是可以選擇的,，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費(fèi)。簡單的調(diào)研可以設(shè)計(jì)得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計(jì)算器,，結(jié)果也就是幾頁報(bào)告,。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng),，用于處理,、計(jì)算并生成大量精確的信息。 4,、房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性 房地產(chǎn)市場調(diào)研的結(jié)論不是完美無缺的,。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場調(diào)研也不可避免地會有錯誤,、誤差和疏忽,。對方案的縝密設(shè)計(jì)和細(xì)心實(shí)施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價(jià)值沒有嚴(yán)重?fù)p害,，細(xì)小的錯誤應(yīng)當(dāng)容忍,。如果在調(diào)研或結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細(xì)小的錯誤，就應(yīng)當(dāng)考察它們對調(diào)研信息有什么影響,。僅僅因?yàn)橐恍┘?xì)小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結(jié)果是不合適的,。應(yīng)當(dāng)按照錯誤的具體情況進(jìn)行修正處理，這樣可能需要在解釋結(jié)果時作些修改,，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動,。房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果不能直接指示決定。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽,，調(diào)研完全按所設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行,，結(jié)果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案,。調(diào)研結(jié)果只應(yīng)被當(dāng)成是另外一種證據(jù),。必須參考一般經(jīng)驗(yàn)、普通的道理和其他信息來對它進(jìn)行評價(jià),。人類的感性和判斷總是必要的,。對調(diào)研的結(jié)果要認(rèn)真思考、理解,，看與我們對問題的感性認(rèn)識是否基本吻合,，如果不相符,，原因何在，必要時需作進(jìn)一步的調(diào)研和分析,。調(diào)研結(jié)果是重要的決策參考依據(jù),，但并不等于準(zhǔn)確地給出了決策答案。 為了使市場調(diào)研工作順利進(jìn)行,，保證質(zhì)量,，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，應(yīng)按一定程序進(jìn)行,。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的,、搜集資料信息、制定調(diào)研計(jì)劃,、初步調(diào)研,、調(diào)研設(shè)計(jì)、資料分析,、做出結(jié)論和提出建議,。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場需求和供給的各個方面,。但由于調(diào)研目的不同．調(diào)研時間限制,，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全相同。通常,，房地產(chǎn)市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研．房地產(chǎn)市場需求調(diào)研．房地產(chǎn)市場供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容,。 一、 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為產(chǎn)提的,，對房地產(chǎn)企業(yè)來說,，市場環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營銷活動必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng),。盡管企業(yè)在市場活動中擁有充分的自主權(quán),，但它的經(jīng)營活動受到社會法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準(zhǔn)則的規(guī)定與制約,，而社會經(jīng)濟(jì),、文化的發(fā)展等都對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有制約和影響作用。 (一) 政治法律環(huán)境調(diào)研 政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢,、國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策,、有關(guān)法律法規(guī),，包括：（1）,、各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房改政策,、開發(fā)區(qū)政策,、房地產(chǎn)價(jià)格政策,、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策,、土地定級及地價(jià)政策,、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。（2）,、各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃,、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃,、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等,。（3）、政府有關(guān)法律法規(guī),，如環(huán)境保護(hù)法,、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法,、廣告法,、反不正當(dāng)競爭法等。（4）,、政府有關(guān)方針和政策,，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策,、稅收政策,、財(cái)政政策、物價(jià)政策,、就業(yè)政策等,。（5）、政局的變化,，包括國際和國內(nèi)政治形勢,、政府的重大人事變動等。 (二) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解財(cái)政,、金融,、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候,。更重要的是,，該地區(qū)的居民收入、消費(fèi)水平,、消費(fèi)結(jié)構(gòu),、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)高低,，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生根本性的影響,。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研應(yīng)把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景,。一般來說，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的地區(qū),，房地產(chǎn)市場的前影也將十分廣闊,，市場機(jī)會相對多。具體包括：（1）,、國家,、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模,，趨勢,、速度和效益。（2）,、項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件,、基礎(chǔ)設(shè)施情況,、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況,。（3）,、一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貸膨脹率,。（4）,、 國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。（5）,、居民收入水平,、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。（6）,、物價(jià)水平及通貸膨脹率,。（7）、項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況,，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況,。（8）、與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)研,。 (三) 社會文化環(huán)境調(diào)研 社會文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣,、生活方式、消費(fèi)觀念,、消費(fèi)心理及對生活的態(tài)度,、對人生的價(jià)值取向等。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購買行為，因此它影響著房地產(chǎn)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機(jī),、種類,、方式,。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價(jià)值觀念具有高度的持續(xù)性,，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，才能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受,。而一些價(jià)值觀,，是比較容易變化的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的產(chǎn)品引進(jìn)新的經(jīng)營思路創(chuàng)造了條件,。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：（1）,、居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度,、文化水平等,。（2）、家庭人口規(guī)模及構(gòu)成,。（3）,、居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等,。（4）,、消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會風(fēng)俗等,。 (四) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格,，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境,，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能,，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度,、購物條件,、文化氛圍、居民素質(zhì),、交通和教育的便利,、安全保障程度、衛(wèi)生,、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面,。 二、 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 房地產(chǎn)市場需求既可以是特定房地產(chǎn)市場需求的總和,，也可以是專指對某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量,。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成,。購買者是需求的主體,，是需求行為的實(shí)施者；購買欲望是需求的動力,，是產(chǎn)生需求行為的源泉,；購買能力是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障,。三者共同構(gòu)成了需求的實(shí)體,。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷對路，必須事先了解消費(fèi)者的構(gòu)成,、購買動力和購買行為特征,，真正做到按照消費(fèi)者的實(shí)際需求來進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。對此,，房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括如下方面： (一) 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)市場容量調(diào)研,，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括：(1)消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn),、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢,；(2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū),、年齡,、民族特征、性別,、文化背景,、職業(yè)、宗教信仰等,；(3)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來源和經(jīng)濟(jì)收入水平,；(4)消費(fèi)者的實(shí)際支付能力；(5)消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量,、價(jià)格,、服務(wù)等方面的要求和意見等。 (二) 房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)就是為滿足一定的需要,，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念,。房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)是激勵房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為的內(nèi)在原因。主要包括消費(fèi)者的購買意向,，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素,，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等。 (三) 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)者購買模式和習(xí)慣的調(diào)研,，主要是要調(diào)研：(1)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類,；(2)消費(fèi)者對房屋設(shè)計(jì),、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求,；(3)消費(fèi)者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象,；(4)房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。 三,、 房地產(chǎn)市場供給調(diào)研 房地產(chǎn)市場的供給是指在某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量,。它主要調(diào)研以下幾個方面： （1）. 行情調(diào)研。即整個地區(qū)市場,，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量,、供給變化趨勢,、市場占有率,；房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期,；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度,、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場空隙,；有關(guān)同類產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢,，最適合于客戶接受的價(jià)格策略；新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動幅度等,。 （2）. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境,、功能、格局售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度,。 （3）. 新技術(shù),、新產(chǎn)品、新工藝,、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況,。 （4）. 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 四,、 房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研 房地產(chǎn)市場營銷活動是一系列活動的組合,，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷,、廣告等活動,。因此房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研應(yīng)圍繞這些營銷組合要素展開。 (一) 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩方面內(nèi)容,。 對競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括(1)競爭企業(yè)的數(shù)量,、規(guī)模、實(shí)力狀況,；(2)競爭企業(yè)的生產(chǎn)能力,、技術(shù)裝備水平和社會信譽(yù)；(3)競爭企業(yè)所采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況；(4)對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的分析,、預(yù)測等,。 對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：(1)競爭產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu),、質(zhì)量,、服務(wù)狀況；(2)競爭產(chǎn)品的市場定價(jià)及反應(yīng)狀況,；(3)競爭產(chǎn)品的市場占有率,；(4)消費(fèi)者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。 (二) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研 房地產(chǎn)價(jià)格的大小對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)研的內(nèi)容包括：(1)影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素,，特別是國家價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響,； (2)房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢；(3)房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大??；(4)開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響；(5)國際,、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格,；(6)開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。 (三) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 廣告促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段,，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個問題,。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括：(1)房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較,、選擇,；(2)房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；(3)房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研,；(4)房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算的擬定,；(5)房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；(6)人員促銷的配備狀況,；(7)各種營業(yè)推廣活動的租售績效,。 (四) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研 主要包括：(1)房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況,；(2)房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況,、發(fā)展趨勢及其原因；(3)租售代理商的數(shù)量,、素質(zhì)及其租售代理的情況,；(4)房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)。

作用：握市場現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢,，以便有針對性的制定營銷策略,，取得良好的營銷效益 過程：①確定調(diào)研目標(biāo)②制定調(diào)研計(jì)劃③手機(jī)信息資料④分析信息資料⑤報(bào)告調(diào)研結(jié)果