房產(chǎn)如何策劃銷售方案,？

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等

第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡單而言,，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”,，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張,。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場調(diào)查

項(xiàng)目特性分析,、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu),、裝修和設(shè)備,、功能配置、物業(yè)管理,、發(fā)展商背景,、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式,、媒體選擇,、創(chuàng)意,、表達(dá)方式、

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī),、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分,、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn),、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場包裝（營銷中心,、示范單位、圍板等）,、印刷品（銷售文件,、售樓書等）、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號(hào)銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評(píng)估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的研究,，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況,、購買人群,、接受價(jià)位,、購買理由等。

二：市場調(diào)研：對(duì)所有競爭對(duì)手的詳細(xì)了解,，所謂“知己知彼,、百戰(zhàn)不殆”。

三：項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,，并找出支持理由,。

四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn),，根據(jù)市場需求,，做項(xiàng)目市場定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性,。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來,，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性,。在廣告宣傳上,，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題,。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的,。

（三）操作手法的連貫性,。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾,。其次是時(shí)間上不能斷,，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長。

六：項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場,，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓,；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班,、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙,、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等,。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài),，一般應(yīng)具備：

1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求,；

2,、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3,、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶,；

4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn),；

5,、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；

6,、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式,；

7、已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略,；

8,、制定合理的銷控表；

9,、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10,、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11,、盡力完善現(xiàn)場氛圍,；

12、你的競爭對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市,；

13,、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后,，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟,。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排,，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分,。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn),，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì),，充分利用時(shí)效長而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源,，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售,！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng),，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏,、步驟與策略調(diào)整,，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù),。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期,、開盤期、強(qiáng)銷期,、保溫期,；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量,、配套等,；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣,、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展,，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求,，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實(shí)踐來看,，包括折讓,、有獎(jiǎng)銷售、先租后買,、降低利率等各類措施,，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng),，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意,，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路,。

二：資源整合原則

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上,，通過市場渠道，圍繞具體項(xiàng)目,，有多個(gè)專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型,、互利型的共同組織,，并由其對(duì)諸如資金、智能,、品牌,、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合,，形成合力,，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制,，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的,、市場化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強(qiáng),、兩頭弱"的缺陷,，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面,。整合營銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合,，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于：智能互補(bǔ),、利益共享,、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營銷策劃是一個(gè)綜合性,、系統(tǒng)性的工程,，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段、營銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn),，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場,、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客,。顧客的需求千差萬別,，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵,。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,，還要體現(xiàn)市場特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求,。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起,。區(qū)域細(xì)分,、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入,，人本主義思想開始體現(xiàn),。重視綠化,、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水,、建設(shè)底層架空,、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái),、陽光客廳,、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),、架設(shè)空中走廊,、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營造知識(shí)家園．．．．．．可謂名目繁多,，層出不窮,，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷,。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵,，也進(jìn)一步證實(shí)：在買方市場下，只有以人的需求為本,，深入市場,、把握市場，制定切實(shí)可行的營銷方案,，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望,。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國情,、民情和民風(fēng),，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施,。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率,。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃的成果

隨著市場競爭態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展,，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售策劃的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況,，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位,。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競爭態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰,、準(zhǔn)確地判斷,，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn),。因此,，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定,，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn),，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩,，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài),。

銷售和策劃的區(qū)別,？

　　營銷策劃，從字面上理解是為達(dá)到某種營利目的而采取的策略規(guī)劃與執(zhí)行的計(jì)劃,；銷售是將東西賣出去,，達(dá)到出售產(chǎn)品的目的。前者需要整體的規(guī)劃和計(jì)劃,，后者更多的是一種隨性的行為也比較單一,。如果從字面上理解，他們屬于完整與單一上的區(qū)別,，營銷策劃屬于完整的過程,，銷售屬于單一的過程?！　亩叩谋举|(zhì)上來說,，營銷策劃包含市場渠道的開拓、活動(dòng)的推廣,、媒體的投放,、團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)、銷售技巧的訓(xùn)練,、產(chǎn)品核心價(jià)值的界定,、產(chǎn)品的市場定位、價(jià)格定位,、消費(fèi)者定位等一系列的過程,，他涉足到產(chǎn)品的定位、人員的培訓(xùn)和媒體的投放等多個(gè)大范疇的工作,。而銷售則不同,，他屬于銷售者本身的行為，是執(zhí)行營銷整體計(jì)劃的一種行為,。所以,，從這個(gè)角度來看，營銷策劃是母體,，銷售是子體,。屬于母與子的關(guān)系。因?yàn)?，銷售如果建立在營銷策劃整體的規(guī)劃下,，會(huì)使得整個(gè)產(chǎn)品的訴求一致,，傳達(dá)的價(jià)值一致，更利于整體的銷售管理,。如果,，銷售與營銷策劃進(jìn)行完整的獨(dú)立，會(huì)出現(xiàn)銷售時(shí)五花八門的訴求,，很有可能會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品訴求不明確,，最終出現(xiàn)同一家公司的業(yè)務(wù)員介紹同一種產(chǎn)品時(shí)出現(xiàn)多種結(jié)果，他說他的特點(diǎn),，他說他的優(yōu)勢(shì),，最終導(dǎo)致產(chǎn)品四不像。而有了營銷策劃之后,，對(duì)產(chǎn)品的諸多內(nèi)容都可以進(jìn)行主體上的統(tǒng)一,，避免出現(xiàn)類似問題。

品牌策劃銷售掙錢嗎,？

品牌策劃銷售是為企業(yè)提供廣告宣傳,，提高企業(yè)知名度，銷售企業(yè)產(chǎn)品,，企業(yè)必須支付廣告費(fèi)用,，比較掙錢。

企業(yè)策劃原則方針,？

1,、全局性：營銷策劃要具有整體意識(shí)，從企業(yè)發(fā)展出發(fā),，明確重點(diǎn),，統(tǒng)籌兼顧，處理好局部利益與整體利益的關(guān)系,，酌情制訂出正確的營銷策劃方案,。

2、戰(zhàn)略性：營銷策劃是-種戰(zhàn)略決策,，將對(duì)未來一段時(shí)間的企業(yè) 營銷起指導(dǎo)作用,。

3、穩(wěn)定性：營銷策劃作為一種戰(zhàn)略行為,，應(yīng)具有相對(duì)的穩(wěn)定性，一般情況下不能隨意變動(dòng),。

4,、權(quán)宜性：任何一一個(gè)營銷策劃都是在一定的市場環(huán)境下制訂的，因而營銷方案與市場環(huán)境存在一定的相互對(duì)應(yīng)的關(guān)系,。

5,、可行性：無法在實(shí)際中操作執(zhí)行的營銷策劃方案沒有任何價(jià)值,。

企業(yè)策劃簡稱什么？

企業(yè)策劃是對(duì)企業(yè)主導(dǎo)人物思想的科學(xué)規(guī)范,，并轉(zhuǎn)化成可執(zhí)行的框架與流程,，類似于建筑業(yè)的建筑工程師工作。Enterprise planning企業(yè)策劃,，簡稱EP

銷售說辭是銷售寫還是策劃寫,？

如果是平時(shí)推銷給顧客的話術(shù)肯定是銷售自己寫的，如果是比較鄭重場合的致辭,，策劃有時(shí)會(huì)代寫

企業(yè)銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)是視同銷售嗎,？

企業(yè)銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)是視同銷售。視同銷售行為意為其不同于一般銷售,，是一種特殊的銷售行為,。關(guān)聯(lián)企業(yè)，是指與其他企業(yè)之間存在直接或間接控制關(guān)系或重大影響關(guān)系的企業(yè),。

相互之間具有聯(lián)系的各企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè),，關(guān)聯(lián)企業(yè)在法律上可表現(xiàn)為由控制公司和從屬公司構(gòu)成，而控制公司與從屬公司的形成主要在于關(guān)聯(lián)公司之間的統(tǒng)一管理關(guān)系的存在,。

企業(yè)策劃和企業(yè)宣傳區(qū)別,？

策劃是提高市場占有率的有效行為，一份可執(zhí)行,、可操作,、創(chuàng)意突出的活動(dòng)策劃案，可有效提升企業(yè)的知名度及品牌美譽(yù)度,。策劃案是相對(duì)于市場策劃案而言,，嚴(yán)格說它們同屬市場策劃的兄弟分支，活動(dòng)策劃,、市場策劃是相輔相成,、相互聯(lián)系的。市場策劃和活動(dòng)策劃都從屬于企業(yè)的整體營銷思想,，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動(dòng)策劃案才兼具整體性和延續(xù)性,，也只有這樣，能夠有效的使受眾群體同意一個(gè)品牌的文化內(nèi)涵,。

　　策劃的特點(diǎn)：

　　1,、活動(dòng)策劃具有大眾傳播性；

　　2,、活動(dòng)策劃具有深層闡釋功能,；

　　3、活動(dòng)策劃具備公關(guān)職能；

　　4,、活動(dòng)策劃的經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢(shì),；

　　5、活動(dòng)策劃具有延時(shí)性,。

　　宣傳是一種專門為了服務(wù)特定議題(議事日程,，agenda)的訊息表現(xiàn)手法。在西方,，宣傳原本的含意是「散播哲學(xué)的論點(diǎn)或見解」,，但現(xiàn)在最常被放在政治脈絡(luò)（環(huán)境）中使用，特別是指政府或政治團(tuán)體支持的運(yùn)作,。同樣的手法用于企業(yè)或產(chǎn)品上時(shí),，通常則被稱為公關(guān)或廣告。運(yùn)用各種符號(hào)傳播一定的觀念以影響人們的思想和行動(dòng)的社會(huì)行為,。

　　宣傳的特點(diǎn)：

　?、倌康男浴Ｋ行麄髡叨贾荚谟绊懯鼙?力圖使受眾按宣傳者的意圖行動(dòng),。

　?、趦A向性。在意識(shí)形態(tài)領(lǐng)域,，宣傳的傾向性不僅表現(xiàn)在不同階級(jí),、階層和集團(tuán)的宣傳者所宣傳的內(nèi)容上，也表現(xiàn)在他們所運(yùn)用的手法上,。

　?、凵鐣?huì)性。一般說來,，宣傳都要面向社會(huì)各階級(jí),、各階層，以求影響最大多數(shù)的受眾,。

　?、墁F(xiàn)實(shí)性。表現(xiàn)在宣傳目標(biāo),、宣傳材料和宣傳效果等方面,，沒有現(xiàn)實(shí)的宣傳目標(biāo)和宣傳材料，就不能獲得現(xiàn)實(shí)的宣傳效果,。

　?、莞胶闲浴Ｐ麄魍栏接谄渌奈幕瘋鞑ヮI(lǐng)域,。

樓市策劃比銷售高級(jí)嗎,？

這個(gè)沒有可比性,，職位不一樣，工作性質(zhì)不一樣,，銷售還有總監(jiān)呢，不是有句老話嗎,，職業(yè)不分貴賤高低,，好好做好自己，做到極致,！

怎樣進(jìn)行豬飼料銷售策劃,？

　具體的步驟如下：　　（1）首先要對(duì)養(yǎng)豬飼料市場的辨識(shí),，包括市場調(diào)查,、市場分析、生產(chǎn)決策,、市場定位等,；　　（2）對(duì)養(yǎng)豬飼料新產(chǎn)品開發(fā),，包括新產(chǎn)品的研發(fā),、新產(chǎn)品的生產(chǎn)等；　?。?）對(duì)養(yǎng)殖場客戶的吸引策略,，包括營銷策劃、品牌推廣,、市場宣傳,、產(chǎn)品展示、洽談簽約等,；　?。?）訂單執(zhí)行，包括產(chǎn)品供應(yīng),、發(fā)貨運(yùn)輸,、貨款結(jié)算等；　?。?）對(duì)養(yǎng)殖場的客戶要,，培養(yǎng)忠誠，包括售后服務(wù),、定期回訪等,。