商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案,？

　　北 奧 公 館　　營銷推廣策略報(bào)告　　2004年11月8日　　北京中原　　北奧公館專案組　　1,、項(xiàng)目SWOT分析　　1．1優(yōu)勢　　? 位于奧運(yùn)核心腹地　　? 純板樓居住型小社區(qū)　　? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫　　? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售　　? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施　　1．2劣勢　　? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高　　? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂　　? 目前周邊交通條件并不理想　　? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場分離　　1．3機(jī)會(huì)　　? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來更大的升值空間　　? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大　　? 市政及配套設(shè)施將逐步完善　　1．4威脅　　? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定　　? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫　　以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過機(jī)會(huì)與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),，提升產(chǎn)品市場競爭力,，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃,?！　?、銷售周期　　2．1北京市房地產(chǎn)市場銷售周期說明　　我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī),，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇,，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場環(huán)境所決定的。因此,，本項(xiàng)目推出的成功與否,，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善,，透徹了解時(shí)間段的市場經(jīng)濟(jì)周期,，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場?！　”本┦蟹康禺a(chǎn)市場銷售周期走勢分析　　北京房地產(chǎn)市場銷售有明顯的季節(jié)性,，根據(jù)我司對區(qū)域市場仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對北京房地產(chǎn)市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的5月份開始,，然后持續(xù)加溫，直至11月份,，而這段時(shí)間里,，又以5、6月份和9,、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁,。　　2．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說明　　? 2004年11月我司開始接觸本項(xiàng)目　　? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂,，工期使銷售刻不容緩　　? 樣板間及售樓處于11月底投入使用　　? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場情況混亂,，對于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初　　? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善　　? 2004年底大屯路斷路整修　　? 2004年底科薈路通車交付使用　　? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項(xiàng)目現(xiàn)場有一定的距離　　2．3本項(xiàng)目銷售周期說明　　本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月,。根據(jù)以上推廣特點(diǎn),，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場開始銷售,，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個(gè)階段,。各階段具體時(shí)間分布如下表：　　銷售周期分布表　　銷售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)　　市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月　　第一強(qiáng)銷期 2005年3月至2005年6月　　第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月　　第二強(qiáng)銷期 2005年9月至2005年11月　　第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日　　尾盤期 2006年4月至2006年5月　　2．4本項(xiàng)目銷售任務(wù)說明　　本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表　　項(xiàng)目銷售任務(wù) 計(jì)劃完成　　可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)　　76561.84平方米 540套 486套　　銷售任務(wù)明細(xì)表　　周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注　　市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5　　本銷售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn),?！　?005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15　　2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10　　強(qiáng)銷期 2005年3月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29　　2005年4月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35　　2005年5月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40　　2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50　　第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30　　2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30　　第二強(qiáng)銷期　　2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50　　2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40　　2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30　　第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14　　2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18　　2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10　　2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25　　尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25　　2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30　　總計(jì) 486　　3,、推廣策略　　3．1本項(xiàng)目客戶群特征　　? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活　　? 在中關(guān)村區(qū)域工作　　? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍　　? 部分客戶有二次置業(yè)的需求　　? 購房更加理性　　? 對奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同,，認(rèn)同區(qū)域升值潛力　　? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力　　3．2項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理　　? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心　　? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢　　10—14層板式小高層　　體量適中,，共540套　　純居住的居住舒適性　　現(xiàn)代化暖色外立面,、國際化居所、暖意融融　　蘇式庭院：內(nèi)外融合,，綠意盎然　　高端智能化配套：美國分戶式中央空調(diào)　　封閉式小區(qū)管理,，居住安全舒適　　停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間　　準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,，購買更有信心　　? 區(qū)域內(nèi)稀缺性　　? 項(xiàng)目較高的升值空間　　3．3賣點(diǎn)整合　　區(qū)域,、產(chǎn)品、稀缺性　　3．4推廣手段　　? 三板斧　　區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地,，新富都市中心”　　產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”　　稀缺性：“鉆石般稀有”　　? 七種武器　　“中等社區(qū),，舒適生活”　　“詮釋純居住空間，私享大宅”　　“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”　　“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,，購買更有信心”　　“現(xiàn)代化暖色外立面,、國際化居所、暖意盎然”　　“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”　　“封閉小區(qū)管理,，安心居住場所”　　? 一招制敵　　“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”　　3．5媒體選擇策略建議　　3．5．1媒體選擇策略原則　　結(jié)合項(xiàng)目五大銷售周期,，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體,，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力,。　　3．5．2媒體選擇　　報(bào)廣　　選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》,、《新京報(bào)》,，以半版為主、雙通為輔,，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對性,。　　輔助媒體　　由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成,，選擇新浪網(wǎng)和《萬房》,、《樓市》、《新地產(chǎn)》,、《安家》等雜志,，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣點(diǎn)的 宣傳?！　?．5．1宣傳方式　　在媒體推廣過程中,，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢和相對持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度、立體,、擇時(shí)投放,，高亮點(diǎn)頻率曝光方式，建立市場知名度,，加深市場認(rèn)知,。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷售期 ,?！　?．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰　　為了讓市場充分了解本項(xiàng)目，通過媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢,，展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力,。使市場認(rèn)識(shí)到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對稱的不利態(tài)勢 ,。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：　　市場推廣媒體選擇表　　周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額　　市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯　　產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬　　2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯　　產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬　　2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬　　強(qiáng)銷期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬　　2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬　　2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44　　2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬　　平銷期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬　　2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣　　《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文　　《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬　　第二強(qiáng)銷期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬　　200年10月、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣　　《北京晚報(bào)》半版硬廣　　《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬　　2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣　　《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對　　私密性的創(chuàng)意整合　　44萬　　第二調(diào)整期　　2005年12月 103.9電臺(tái)廣告5天　　《北京晚報(bào)》半版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年1月 103.9電臺(tái)廣告10天　　《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年2月 103.9電臺(tái)廣告6天　　《北京青年報(bào)》整版版硬廣　　《樓市》內(nèi)頁一版硬廣　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　2006年3月 103.9電臺(tái)廣告6天　　《北京青年報(bào)》整版版硬廣　　《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文　　現(xiàn)房發(fā)售與其相對　　私密性的創(chuàng)意整合 40萬　　尾盤期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文　　《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文　　“現(xiàn)房入住私享豪邸”　　48萬　　2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣　　《安家》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文　　《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”　　48萬　　總計(jì) 850萬　　3．6價(jià)格策略　　3．6．1項(xiàng)目價(jià)格制定原則　　? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā),；　　? 充分考慮開發(fā)商的利潤回報(bào),；　　? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度；　　? 結(jié)合項(xiàng)目銷售策略和項(xiàng)目的銷售預(yù)期,?！　?．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略　　? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷售階段，價(jià)格不斷攀升,，給客戶造成一定的壓力,，促成其盡快成交，對預(yù)先購房的客戶,，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用?！　? 根據(jù)以上情況,，在開盤即認(rèn)購階段往往價(jià)格做出一定的讓步，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間,?！　? 市場亮相及客戶積累期如果價(jià)格太高，有挫傷市場的潛在風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)對消費(fèi)者的購買信心,、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響，一旦不成功,，局面極難扭轉(zhuǎn),。　　? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性,，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略,。　　? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場實(shí)際情況作適度調(diào)整,?！　?、推廣方案　　4．1推廣主線　　? 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）　　本銷售周期意在將項(xiàng)目推向市場,，提升項(xiàng)目市場認(rèn)知度,，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，從而達(dá)到積累有效客戶的目的,。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢,，即區(qū)域優(yōu)勢及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇,，為強(qiáng)銷期打下良好的基礎(chǔ),?！　≡诒句N售周期內(nèi)，主要將“奧運(yùn)中央腹地,，新富都市中心”,、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題。通過這三個(gè)主題三管其下,，引起人們的關(guān)注,，宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢，讓本項(xiàng)目逐步在市場中樹立形象,，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意,。樹立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象?！　? 第一強(qiáng)銷期（2005年3月—2005年6月）　　這一階段主要利用輔助媒體,，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，以此向市場充分展現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢,，誘導(dǎo)客戶的購買欲,，本階段推廣主題以、“中等社區(qū),，舒適生活”和“詮釋純居住空間,，私享大宅”以及“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模,、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì),，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過渡到產(chǎn)品訴求?！　? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）　　進(jìn)入調(diào)整期,，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展,，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn),，通過推廣積累新客戶，同時(shí)促成老客戶成交,。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售,，購買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所,、暖意盎然”　　? 第二強(qiáng)銷期（2005年9月—11月）　　這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場中有了較大的認(rèn)知度,，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰,。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理,，安心居住場所”　　? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）　　本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上,，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷售淡季,，此時(shí)降低推廣力度,，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩(wěn)銷售,，同時(shí)順利完成入住的辦理,。　　? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）　　本階段前期銷售的部分應(yīng)該順利完成入住,，此時(shí)又迎來了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷期,，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果。在掀起一個(gè)銷售高潮的同時(shí),，完成尾房階段的銷售任務(wù),，使項(xiàng)目順利結(jié)案?！　?．2各階段媒體推廣策略　　? 市場亮相及客戶積累期　　廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場上沒有明確的市場形象,，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場。項(xiàng)目在市場明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶,。2月份因進(jìn)入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng),。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢和賣點(diǎn),。　　廣告訴求： 地域性優(yōu)勢明顯,、產(chǎn)品稀缺性,、升值潛力?！　? 強(qiáng)銷期　　廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期后,，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段。媒體將以報(bào)廣,，雜志廣告,，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷售熱潮,?！　V告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面,，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）,。　　? 調(diào)整期　　廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后,，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào),，選擇針對性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度,?！　V告訴求： 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合　　? 第二強(qiáng)銷期　　廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間,，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi),，增加平面媒體的投放力度,，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮,?！　V告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”　　? 第二調(diào)整期　　廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段,。在第二熱銷期內(nèi),，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率,。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮,。　　廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”　　? 尾盤期　　廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售,，對于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率,；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度,?！　?．3營銷推廣方面公關(guān)及促銷活動(dòng)　　? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期　　推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見面會(huì)　　推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在做市場準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí),，做客戶的積累工作,。　　推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施　　預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月　　為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場上的知名度,；引起潛在客戶的關(guān)注,，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會(huì)”。記者見面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場或特定地點(diǎn)舉行,?！　”敬斡浾咭娒鏁?huì)將準(zhǔn)備充分，安排周密,，邀請京城主流媒體十余家,，并達(dá)到共識(shí)：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷售高潮,?！　∮浾咭娒鏁?huì)后，各大媒體對“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道,，其間有包括《北京青年報(bào)》,、《北京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體,，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道,。同期硬廣的推出,，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度,?！　M參與報(bào)道的媒體名單如：　　《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》,、《北京青年報(bào)》,、《中國建設(shè)報(bào)中國樓市》、《精品購物指南》,、《北京晨報(bào)》,、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》,、《信報(bào)》,、《京華時(shí)報(bào)》、《雅虎網(wǎng)》,、《焦點(diǎn)網(wǎng)》,、《新浪網(wǎng)》、《中國消費(fèi)者報(bào)》等,?！　☆A(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬元　　推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板，抽家電”　　推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期,，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交,，提高銷售速度?！　⊥茝V戰(zhàn)略：拋磚引玉　　預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月　　2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時(shí),，對在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi),，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式，配送家具或家用電器,。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下,，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上,，促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交,，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷售率。

牙膏營銷策劃方案,？

1）市場細(xì)分　　

現(xiàn)在的牙膏市場細(xì)分化已經(jīng)非常復(fù)雜,。主流市場專家的觀點(diǎn)認(rèn)為，牙膏已經(jīng)形成了以下七大細(xì)分市場——美白類,、茶類,、防蛀類,、防脫敏類、天然草本類,、口氣清新類,、兒童類。美白類是中國高端市場中最大的細(xì)分市場,，超過總體20％,；而防敏感市場一直有穩(wěn)定的消費(fèi)者人群?！　?/p>

（2）目標(biāo)市場的選擇　　黑人牙膏主要定位于美白,、口氣清新。然后對美白和口氣清新系列進(jìn)行進(jìn)一步開發(fā),。

1688營銷策劃方案,？

方案一：錯(cuò)覺折扣——給顧客不一樣的感覺

人們普遍認(rèn)為打折的東西質(zhì)量會(huì)差一些，而我們換一種敘述方式：注重強(qiáng)調(diào)商品的原價(jià)值,，讓買家覺得花了更少的錢,，買到了更超值的商品，效果往往大不同,。

舉例說明：比如“花100元,，換購價(jià)值130元商品”和“全場7.7折，99元任選!”這兩種描述,，實(shí)際上都是在價(jià)格上的讓利,，但是給買家的感覺是完全不一樣的，如果你把130元的商品77折后100元銷售,，那買家就會(huì)感覺這個(gè)商品就值100塊,。但是如果你把方案改成“花100元換購價(jià)值130元商品”，買家就會(huì)覺得這個(gè)商品的價(jià)值還是130元,，而他只要花100塊錢就得到了,，他從中賺到了。

產(chǎn)品營銷策劃方案,？

基本上會(huì)包含以下內(nèi)容：

1)營銷目標(biāo)

營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo),，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售量為×××萬件,，預(yù)計(jì)毛利×××萬元,，市場占有率實(shí)現(xiàn)××。

2)營銷戰(zhàn)略(具體行銷方案)

①營銷宗旨,，一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場,，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略;以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營銷重點(diǎn);建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道,，不斷拓寬銷售區(qū)域等,。

②產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議,，形成有效的4P組合,，達(dá)到最佳效果。

產(chǎn)品定位,。產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場;

產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場生命,。企業(yè)對產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系;

產(chǎn)品品牌,。要形成一定知名度，,、美譽(yù)度,，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí);

產(chǎn)品包裝,。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象,，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略;

產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式,、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高,。

③價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：

拉大批零差價(jià),，調(diào)動(dòng)批發(fā)商,、中間商積極性;給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購;以成本為基礎(chǔ),，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考,。使產(chǎn)品價(jià)格更具競爭力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營銷優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂,。

④銷售渠道,。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商,、代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。

⑤廣告宣傳,。

A,、原則：服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象,，同時(shí)注重樹立公司形象;長期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來變?nèi)?，變多功能了，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識(shí)商品，反而使老主顧也覺得陌生,，所以,，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳;廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式;不定期的配合階段性的促銷活動(dòng),，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī),，及時(shí)、靈活的進(jìn)行,，如重大節(jié)假日,，公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。

B,、實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告;銷后適時(shí)推出誠征代理商廣告;節(jié)假日,、重大活動(dòng)前推出促銷廣告;把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者;積極利用新聞媒介,，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度,。

⑥具體行動(dòng)方案。

根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn),，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案,。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密,，操作性強(qiáng)又不乏靈活性,。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行,，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則,。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側(cè)重點(diǎn),，抓住旺季營銷優(yōu)勢,。

3)策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。這一部分記載的是整個(gè)營銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入,，包括營銷過程中的總費(fèi)用,、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等,，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果,。費(fèi)用預(yù)算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn),，具體分析制定,。

4)方案調(diào)整。

這一部分是作為策劃方案的補(bǔ)充部分,。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)情況不相適應(yīng)的地方,，因此方案貫徹必須隨時(shí)根據(jù)市場的反饋及時(shí)對方案進(jìn)行調(diào)整。

營銷策劃書的編制一般由以上幾項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。企業(yè)產(chǎn)品不同,，營銷目標(biāo)不同則所側(cè)重的各項(xiàng)內(nèi)容在編制上也可有詳略取舍

5）結(jié)束語,。

餐廳營銷策劃方案？

　在小區(qū)內(nèi)把餐廳做火,，有三招制勝：以小區(qū)內(nèi)的老年群體為突破點(diǎn),，以“孝文化”做主題打動(dòng)他們;用“千島湖燉菜”做明檔，既打出了江南菜的特色,，又提高了出菜速度;讓高檔酒店菜成功空降到居民小區(qū),，而且銷售火爆?！　?/p>

餐廳開業(yè)營銷策劃：大打“孝順”牌開店一定要有主題,，不管是大店小店。將餐廳主題確定為“孝文化”,，是由選址決定的,。由于店址選在了居民小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的“留守老人”就成了突破口,，這個(gè)群體是個(gè)快速的傳播渠道和有效的傳播對象,。

首先，年輕人白天上班,，平時(shí)也碰不到一塊,，而老年人則會(huì)經(jīng)常碰面拉家常，通過他們的口口相傳,，可以使餐廳的名字最快地讓更多人知道,。其次，大型小區(qū)的用餐多是由老人的子女請客舉家闔歡,，至于到哪里去吃,，老人的口碑和意見是舉家會(huì)餐的第一選擇?！　?/p>

主題確定了,，開店后的幾項(xiàng)營銷措施就緊扣這個(gè)主題展開。策劃1 只要是老人來的都有獎(jiǎng),。中秋節(jié),，餐廳推出了針對老年人的抽獎(jiǎng)優(yōu)惠活動(dòng)?；顒?dòng)時(shí)間為9月30日-10月26日(重陽節(jié))晚8點(diǎn)整,，凡在活動(dòng)期間帶60歲以上老人來魅力廚娘餐廳就餐的，每桌滿199元抽取一張獎(jiǎng)券,，滿398元抽取兩張獎(jiǎng)券，以此類推。獎(jiǎng)券分為正,、副兩部分,，正券由顧客保留，副券上印有顧客地址,、電話,、身份證號(hào)碼等，由顧客寫清楚后投入前廳抽獎(jiǎng)箱,。10月26日晚8點(diǎn)19分舉行幸運(yùn)老人抽獎(jiǎng)儀式,，當(dāng)晚將由六位現(xiàn)場就餐的老人抽出本次活動(dòng)的幸運(yùn)老人，其中“福如東海獎(jiǎng)”10名,、“壽比南山獎(jiǎng)”20名,，共計(jì)30名幸運(yùn)老人(本次參加抽取獎(jiǎng)號(hào)的六位老人將會(huì)得到精美禮品一份)。參加本次抽獎(jiǎng)活動(dòng)的老人百分之百有獎(jiǎng),，凡是沒有抽到“福如東?！薄ⅰ皦郾饶仙健豹?jiǎng)項(xiàng)的老年人,，將會(huì)得到魅力廚娘餐廳送出的“健康快樂”獎(jiǎng)(餐廳特色菜“杭州醬板鴨”一份),。　　

策劃2 九九重陽節(jié)為老人開流水席 10月17日-10月26日(重陽節(jié)),，這十天內(nèi),，每天請六桌60歲以上的老人來店免費(fèi)就餐。酒店提前跟小區(qū)居委會(huì)聯(lián)系好,，由居委會(huì)將60歲以上的老人通知到并排好順序,，一天六桌，十天就是60桌,，共600位老人,，這樣一來，必然在小區(qū)的老年群體中引起轟動(dòng),。每桌的成本約在200-300元之間,，但一定要精做成800元一桌的標(biāo)準(zhǔn)，烹調(diào)過程比平時(shí)還要用心,，在菜品搭配時(shí)要注重養(yǎng)生,，適合老年人食用?！　?/p>

策劃3 老人來就餐菜金打九折 餐廳對外宣稱是“無折扣店”,，所有菜品不打折，但對60歲以上的老人例外,，一桌10個(gè)人里有一個(gè)老人滿60歲,，整桌菜金就可以享受優(yōu)惠10%;為了讓行動(dòng)不方便的老人也能享受酒店的美味,，魅力廚娘餐廳的外賣不用打包盒盛裝，出品與酒店一模一樣,，直接送到客人家中,。目前，免費(fèi)送餐活動(dòng)只有60歲以上老人才可以享受,?！?/p>

樓盤尾盤推廣方案？

　　一,、對于尾盤銷售,，我個(gè)人建議不要采取不同戶型不同價(jià)格的策略，我認(rèn)為對于項(xiàng)目銷售進(jìn)展到現(xiàn)在想在短的時(shí)間內(nèi)消化掉項(xiàng)目應(yīng)該要有吸引力,。

多數(shù)人認(rèn)為尾盤就是垃圾戶型,，在各方面都是別人挑剩下的。其實(shí)完全可以通過媒體說明尾盤的優(yōu)點(diǎn),。例如：是完整的現(xiàn)房,，不用擔(dān)心后期的工程質(zhì)量和遺留問題，對小區(qū)的綠化,、物業(yè)管理等方面也可以直接看到,。況且每個(gè)人的喜好不一，說不定可以摘到最后的金蘋果,?！　∧壳暗匿N售抗性是產(chǎn)品戶型的本身和價(jià)格。要想解決這2方面的問題,，第一應(yīng)該在價(jià)格上要有吸引力,，而且要一步到位，另外就是保持戶型的吸引性,，如果這個(gè)階段好的好戶型沒有吸引,，不好戶型抗性依然存在，那么此次策略就失敗了,，讓好一點(diǎn)的戶型帶動(dòng)吸引力,，所以清盤銷售所有戶型成本價(jià)+100元，具體價(jià)格根據(jù)實(shí)際情況,，根據(jù)其它樓盤價(jià)格情況具體再定,，目的是要有很大的吸引性?！　【唧w操作 　　1,、紙煤支持，不間斷的報(bào)紙廣告 　　2,、在自己項(xiàng)目周邊的大型樓體戶外廣告上掛巨型條幅 　　3,、電話回訪,，對于登記的客戶有著重的電話回訪，強(qiáng)調(diào)戶型和現(xiàn)場的氣氛,?！　?、回饋老客戶,，讓老客戶帶動(dòng)銷售?！　《?、代理尾盤相當(dāng)也要有代理費(fèi)，這可以由雙方協(xié)商,。一般是在代理方銷售金額的2%-3%,。　　三,、那要看哪個(gè)方案可行,，不過既然開發(fā)商要找代理，那他的老方案我想一定是達(dá)不到效果的,。還是自己出一個(gè)比較好,。　　四,、當(dāng)然要對這個(gè)項(xiàng)目及其周邊項(xiàng)目做一個(gè)詳細(xì)的市場調(diào)研,，看看是否有利可圖。不過代理銷售是雙方都要看銷售額,，也就是說你只要銷售的好,，你才能掙出代理期間的各種費(fèi)用。開發(fā)商更是等著你的銷售來清盤,。所以如果銷售的不好,，誰都挺不下去。

裝修公司營銷策劃方案,？

裝修公司的營銷策劃方案應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：

1. 定位目標(biāo)客戶：首先,，裝修公司需要明確自己的目標(biāo)客戶，例如年齡,、性別,、收入水平、居住區(qū)域等,，以便更好地制定營銷策略,。

2. 建立品牌形象：裝修公司需要建立自己的品牌形象，包括公司名稱,、標(biāo)志,、宣傳口號(hào)等,，以增強(qiáng)品牌認(rèn)知度和美譽(yù)度。

3. 創(chuàng)造差異化競爭優(yōu)勢：裝修公司需要通過創(chuàng)新設(shè)計(jì),、高品質(zhì)施工,、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等方面，創(chuàng)造差異化競爭優(yōu)勢,，以吸引更多客戶,。

4. 制定營銷計(jì)劃：裝修公司需要制定詳細(xì)的營銷計(jì)劃，包括宣傳渠道,、推廣方式,、促銷活動(dòng)等，以提高品牌知名度和銷售額,。

5. 利用社交媒體：裝修公司可以利用社交媒體平臺(tái),，如微信、微博,、抖音等,，發(fā)布裝修案例、客戶評(píng)價(jià),、公司動(dòng)態(tài)等內(nèi)容,，以吸引更多潛在客戶。

6. 開展口碑營銷：裝修公司可以通過客戶口碑營銷,，例如邀請滿意客戶參與推薦,、發(fā)布客戶評(píng)價(jià)等方式，增強(qiáng)品牌信譽(yù)度和口碑,。

7. 建立客戶關(guān)系：裝修公司需要建立良好的客戶關(guān)系,，例如提供售后服務(wù)、定期關(guān)懷客戶等方式,，以增強(qiáng)客戶滿意度和忠誠度,。

8. 分析市場競爭：裝修公司需要分析市場競爭情況，了解競爭對手的營銷策略和優(yōu)劣勢,，以便更好地制定自己的營銷計(jì)劃,。

飛豬營銷策劃方案？

1.飛豬做為線上旅游平臺(tái),，其營銷策劃可以采用平臺(tái)自行補(bǔ)貼,，提高平臺(tái)流量方案。

2.可以采取平臺(tái)與特定營銷方聯(lián)合促銷方案,。

肥料營銷策劃方案案例,？

小弟不才,提些個(gè)人看法,供參考,希望能給你帶來幫助!祝你成功! 首先你自己不能著急,就是著急也不能表現(xiàn)出來,就是表現(xiàn)出來也不能情緒化!一旦情緒化好事也會(huì)變壞事!如果你要著急也要急人所急.就是你說的幫助其下游客戶門市部處理銷售和售后服務(wù)而著急!只有真心幫助他們渡過難關(guān),幫助他們得到切身利益,你才是真正的大贏家! 其次是關(guān)注自己的競爭對手,對手采用什么樣的心態(tài)和銷售方式.這一點(diǎn)很重要,只有知己知彼才百戰(zhàn)百勝.所以要對對手進(jìn)行全面分析如產(chǎn)品質(zhì)量,價(jià)格,公司實(shí)力,營銷模式等等.然后對比取長補(bǔ)短! 最后就是策略.由于你產(chǎn)品的特殊性,在淡季和旺季有明顯的界限.所以也有充分的時(shí)間考慮這個(gè)問題.淡季時(shí)主要精力放在哪里?旺季時(shí)如何及時(shí)跟進(jìn)?這里可能涉及到幾個(gè)關(guān)鍵性的問題如:定位,策略,贏利模式,銷售方法,人員分配等等.但綜合起來也不外乎:天時(shí),地理,人和三點(diǎn)!天時(shí)既是順勢,要順應(yīng)市場的需求,滿足市場的不足.站在最終端的消費(fèi)者立場來想問題:如他們很希望:用錢買的到是化肥,但買不到的是人情味.但很多銷售端只做到了前者,后者要么忽略,要么從沒想過.可你要知道,欠錢可以還清,欠個(gè)人情怕是一輩子到還不清的.再者就是地理,地理位置的特殊性也決定了銷售的方式和策略,要因地而議!最后是人和,人和既是和為貴,貴則達(dá),達(dá)則成,主要是說的人際關(guān)系,人際關(guān)系的主要關(guān)系到自己本人是否誠信?品德如何?公司信譽(yù)是否可靠?服務(wù)是否令人滿意?等等.這都關(guān)系到一個(gè)人或者是一個(gè)企業(yè)生死存亡問題,也是前兩者的最核心因素!所以一定要重視!

內(nèi)衣營銷策劃方案swot？

內(nèi)衣銷售分析及方案

一． 市場現(xiàn)狀：

據(jù)調(diào)查,， 60%的女性不知道內(nèi)衣的型號(hào),，有些連自己的胸圍尺寸也不清楚,；90%以上的人認(rèn)為內(nèi)衣太貴是一種浪費(fèi)；而關(guān)于內(nèi)衣款式只有15%的女性選擇性感,。這一調(diào)查結(jié)果雖然未必全面,，卻也說明了內(nèi)衣市場還有待開發(fā)，需要一些方法等去打開更好的市場,。

二． 內(nèi)衣店所在位置及現(xiàn)狀

1.位置狀況

東莞市是一個(gè)以工業(yè)區(qū)為主的城市,，我司內(nèi)衣店分布為，莞城,，橫瀝,，黃江，東坑,，后街，茶山 ,，人群的消費(fèi)能力并不太高,，對內(nèi)衣了解及理念模糊；私人內(nèi)衣店較多,，價(jià)格和款式不亞于品牌店和連鎖店,。以上情況會(huì)給公司在市場流失不少客戶。

2．人員狀況

銷售人員流動(dòng)大,，培養(yǎng)一位合格的員人需要一定的時(shí)間和物質(zhì),。

銷售人員銷售技巧及專業(yè)知識(shí)不夠扎實(shí)，會(huì)導(dǎo)入客戶對新產(chǎn)品的信任度,。 店長對公司的系統(tǒng)流程認(rèn)識(shí)不夠,。

3.店面形象

店面形象也是一個(gè)產(chǎn)品的形象。產(chǎn)品的類型,，款式和陳列,，根據(jù)消費(fèi)者的

不同來進(jìn)行調(diào)配。現(xiàn)在很多私人的也主意到店面形象,，形象好會(huì)更吸引有消費(fèi)能力的或年輕人來購買產(chǎn)品,。

4.促銷活動(dòng)

活動(dòng)期間可以更快的消化不良庫存或帶動(dòng)其它產(chǎn)品的消化。

5.庫存的管理

需計(jì)劃和執(zhí)行補(bǔ)充庫存,，更好的確定進(jìn)貨和出貨多少,，何時(shí)定貨。減少