房產(chǎn)如何策劃銷售方案？

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等

第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別

簡單而言，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”,，銷售策劃則是“目”,，“綱”舉才能“目”張。

一：項目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場調(diào)查

項目特性分析,、建筑規(guī)模與風(fēng)格,、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備,、功能配置,、物業(yè)管理、發(fā)展商背景,、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司,、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇,、創(chuàng)意,、表達方式、

（三）價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機,、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分,、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn),、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

（七）推廣費用

現(xiàn)場包裝（營銷中心,、示范單位、圍板等）,、印刷品（銷售文件,、售樓書等）、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評估

（六）客戶跟進服務(wù)

（七）階段性營銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究,，詳細分析項目的銷售狀況,、購買人群、接受價位,、購買理由等,。

二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼,、百戰(zhàn)不殆”,。

三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由,。

四：項目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析,，重新整合所有賣點，根據(jù)市場需求,，做項目市場定位的調(diào)整,。

五：項目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性,。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng),。

（二）主題思想的統(tǒng)一性,。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝,，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題,。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣,，但都是為說明大主題服務(wù)的,。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷,、前后不能自相矛盾,。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長,。

六：項目銷售策略：

（一）項目入市時機選擇

理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機,，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓,；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣,；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙,、倉促上馬,；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓(xùn)一個項目理想的入市姿態(tài),，一般應(yīng)具備：

1,、開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應(yīng)達到可售的基本要求；

2,、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人,；

3、你知道你的價格適合的目標(biāo)客戶,；

4,、你已經(jīng)找出項目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點；

5,、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題,；

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式,；

7,、已制定出具競爭力的入市價格策略；

8,、制定合理的銷控表,；

9,、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃,；

11,、盡力完善現(xiàn)場氛圍；

12,、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13,、其他外部條件也很合適,。

二）項目廣告宣傳計劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟,。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排,，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分,。推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點,，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢,，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源,，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售,！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強,，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏,、步驟與策略調(diào)整,，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負,。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期,、開盤期、強銷期,、保溫期,；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量,、配套等,；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣,、稅費變化等,。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求,，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向,。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看,，包括折讓、有獎銷售,、先租后買,、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強烈,、更快速的反應(yīng),，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論,，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路,。

二：資源整合原則

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道,，圍繞具體項目,，有多個專業(yè)性營銷機構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織,，并由其對諸如資金,、智能、品牌,、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進行整理,、組合，形成合力,，高效運作,，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進而實現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的,、市場化的房地產(chǎn)營銷模式,，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷,，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政,、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合,，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作,，其優(yōu)勢在于：智能互補、利益共享,、風(fēng)險共擔(dān),。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程,，需要在先進的營銷理論指導(dǎo)下運用各種營銷手段,、營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)，實質(zhì)上是一個從了解時市場,、熟知市場到推廣市場的過程,，其中心是顧客,。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化,，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵,。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費習(xí)慣及發(fā)展要求,，體現(xiàn)市場的要求,。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起,，從滿足消費者的需求做起,。區(qū)域細分、客戶細分,、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn),。重視綠化,、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水,、建設(shè)底層架空,、錯層、大采光凸出窗臺,、陽光客廳,、可移動透光屋頂、自動報警系統(tǒng),、架設(shè)空中走廊,、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多,，層出不窮,，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的"賣點"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷,。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵,，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本,，深入市場,、把握市場，制定切實可行的營銷方案,，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望,。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會現(xiàn)實。策劃時一定要考慮國情,、民情和民風(fēng),，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難,，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度,，提高策劃成功率,。

第五節(jié)：檢驗銷售策劃的成果

隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃的進行都會產(chǎn)生影響,，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實狀況,，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握,，同時對于消費需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰,、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn),。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定,，動態(tài)調(diào)整,。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動蕩,，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系,，盡量使項目保持健康的銷售狀態(tài)。

新年策劃活動方案,？

新年策劃,，玉兔賜福，福壽雙全,，新年伊始,，全面布局，科學(xué)應(yīng)對,，精心策劃,。新年策劃，兔年吉祥,，喜事連連,，重新設(shè)計，立意深遠,，豪華升級,。

退休活動策劃方案？

我還有一年多就要退休了,，為此我根據(jù)個人愛好策劃了許經(jīng)多退休活動的方案,。

第一個方案，待我退休后，七十歲前要游歷祖國的大好河山,。例黃山,，泰山，華山,，廬山,，峨眉山等名山。

第二個方案,，因為我喜歡釣魚,。所以待我退休后，要專心研制一套能釣到魚的方法,。

第三個方案,，因為我頗愛書法，所以待我退休后,，要參與書法培訓(xùn),，讓自己的書法更上一層樓！

團建活動策劃方案,？

團建活動策劃的方案：

1,、大家熟知的拓展訓(xùn)練。最經(jīng)典的團建形式,，同時也是被吐槽得最多的一種。簡單地說,，就是把你帶到拓展基地去做各種項目,。對于傳統(tǒng)拓展來說，好處是效果是可控的,。畢竟拓展項目都是經(jīng)典的項目,，形式和流程都很規(guī)范，能夠確保會得到相應(yīng)的效果,。

2,、效果主要還是看培訓(xùn)師水平，能不能引導(dǎo)團隊去思考,。而不是玩玩就過了,，更不是洗腦打雞血。拓展各種被吐槽,，但拓展項目本身并沒什么錯,。主要還是因為行業(yè)參差不齊，想“掙快錢”的培訓(xùn)機構(gòu)太多了,。

插花活動策劃方案,？

插花活動策劃的方案：

?1、藝術(shù)主題

??這類作品主題的體現(xiàn)非常廣闊且自在，作者可以或盲目抒情,，或指鹿為馬,，或托物言志，或縱情花木,，不受環(huán)境條件約束,，表達方式極為寬泛。

??2,、喜慶主題

??為了歡慶各種生日,、節(jié)日、慶典,、婚禮,、及招待親朋好友等而創(chuàng)作的這類作品，主題思想比較簡單明郎,，主要是以慶祝福喜慶,、生意興隆，友誼萬歲等意思為主,。表達方式也非?；顫姸嘣模仨氁员憩F(xiàn)幸福,、熱情,、歡快的氣氛為前提。

??3,、裝飾主題

??如在飯店,、賓館、客廳,、臥室,、書房等處擺放的作品，由于它們的根本作用是裝飾環(huán)境,，因此比較強調(diào)作品的審美價值及其與環(huán)境的協(xié)調(diào)程度,，不過主題表現(xiàn)的條條框框就少了很多，可以大致根據(jù)具體的環(huán)境而自由發(fā)揮,。如賓館內(nèi)的插花,，多以熱情、溫馨為主題,，表現(xiàn)賓至如歸的氣氛;而書房中的插花,，則可圍繞著修身養(yǎng)性，寧靜致遠,，堅忍不跋等意思進行構(gòu)思

春節(jié)活動策劃方案,？

,、活動目標(biāo)：

1、通過與同伴,、老師和家長的共同慶新年活動,，體驗親情、友情和師生情,。

2,。感受過新年的快樂。

3,、知道新年是我們的傳統(tǒng)佳節(jié),，過了一年我們又長大了一歲，體驗成長的快樂,。

二,、活動準(zhǔn)備：

1、召開班級家委會,、布置教室環(huán)境等,。

2、音樂和制作卡片材料,。

3,、餃子皮、餃子餡,、碗,、筷子、電磁爐等,。

4,、新年小禮物

5、幼兒自帶水彩筆

三,、活動時間：

冬季活動策劃方案？

活動目標(biāo)：

　　1,、認識我們常用的取暖工具,，了解冬季的取暖方式。

　　2,、知道取暖用具的使用方法,，懂得安全取暖。

　　活動準(zhǔn)備：

　　取暖圖,、取暖設(shè)備

　　活動過程：

　　一,、談話導(dǎo)入

　　師：孩子們，現(xiàn)在是什么季節(jié),？天氣怎么樣,？（冬天，天氣很冷）我們的活動室內(nèi)暖和嗎？（暖和）我們是怎樣取暖的,？今天,，我們就來了解這些內(nèi)容。

　　二,、討論,、感知

618活動策劃方案？

轉(zhuǎn)眼間就到了6月,，對廣大商家來說,，一年一度的618已經(jīng)正式拉開帷幕。近在咫尺了,。

依稀記得去年備戰(zhàn)雙十一,，全公司50多號人一刻沒敢休息，才干到289W的成交額,，今年618更得提前預(yù)熱了,。

預(yù)熱活動布局好了，中年大促必將引爆你的店鋪流量,，話不多說,，開講。

第一,，做好筆記

今年天貓對外宣布預(yù)售不熬夜,，折扣持續(xù)20天。我悄悄告訴你個秘密：618活動炒作一般5-15號最為火熱,，真等到6月18號了,，流量高轉(zhuǎn)化率反而下去了。

第二,、做好產(chǎn)品定位

包括但不限于四點：產(chǎn)品市場定位,、產(chǎn)品受眾定位、產(chǎn)品價格定位,、產(chǎn)品營銷定位,。

產(chǎn)品市場定位：分析產(chǎn)品類目，找出細分空白市場,，在細節(jié)上做優(yōu)化,。對產(chǎn)品故事、調(diào)性,、slgan做全新設(shè)計,，總之就是塑造產(chǎn)品價值。

產(chǎn)品受眾定位：分析目標(biāo)人群,，分析用戶的習(xí)慣偏向,、消費方式,、購物方式等，有針對性地完善產(chǎn)品的包裝,、價格,、銷售通路。

產(chǎn)品價格定位：分析同行競品價格,，劃分價格區(qū)間,，再計算自身產(chǎn)品成本、運營成本競品,，保證競品價格優(yōu)勢,。

產(chǎn)品營銷定位：分析主流產(chǎn)品不同價格區(qū)間的產(chǎn)品特征，根據(jù)市場需求,，調(diào)整營銷架構(gòu),。

第三、活動策劃

收藏加購有禮,、買滿包郵,、滿減等活動需要提前模擬，確保618活動期間,，店鋪優(yōu)惠活動不會沖突,。

第四、美工配合

活動預(yù)熱,、大促開始,、詳情頁、鉆展圖,、售罄等各個頁面的優(yōu)化,，營造搶購氛圍，突出產(chǎn)品特征,，鉆展圖建議直接放優(yōu)惠政策,。

第五、客服,、運營安排

統(tǒng)一制定輪班24小時工作制,，以保證活動平穩(wěn)進行，運營隨時關(guān)注直通車,、鉆展的的流量轉(zhuǎn)化情況,，及時優(yōu)化,。

客服制定好售后問題處理話術(shù),、催單話術(shù)以及已購客戶的維護，目的為了達成二次轉(zhuǎn)化,，提高復(fù)購率,。

除上面以外,，今年多了兩個營銷途徑。

淘寶客推廣計入搜索權(quán)重,，這點一定利用好,，提前與合作的淘客團隊溝通好，不要再為了那相差無幾的傭金討價還價了,，今年的淘客是飛上枝頭變了鳳凰,，打出最好的推廣效果是主要的。

其次短視頻推廣,，短視頻帶貨做好了流量真的相當(dāng)可觀,，淘寶內(nèi)部的公域流量有限，從外部導(dǎo)流才有希望突破瓶頸,。

最主要的,，你能從其他平臺導(dǎo)流到淘寶，官方還會給你額外的流量補貼,，講道理,，官方也缺流量嘛!

總之一句話，祝各位電商人生意興隆通四海,，財源茂盛達三江!

瓷磚銷售活動方案,？

利用部份瓷磚低價促銷活動，來帶動其它瓷磚銷售,。一般都是利用這種方案,。

春節(jié)活動策劃方案創(chuàng)意？

4,、互動游戲 ：心有靈犀,，將志愿者與老人兩人一組配對，在屏幕上出現(xiàn)成詞語,，由一人用語言和肢體動作比劃,，不能出現(xiàn)所給詞匯中的字，另一人猜測,，3分鐘內(nèi)猜對詞語最多的組勝出,。(5組，評出一二三等獎各一組,，發(fā)放獎品)

　　5,、紅歌排舞《山丹丹花開紅艷艷》

　　6、歌曲《最好的歌唱給媽媽聽》

　　7,、知識問答：將老人與志愿者進行分組,，進行有關(guān)人防、垃圾分類問題搶答(20題,，答對既有小獎品)

　　8,、《柔力球》,。