萱咖啡工作室的創(chuàng)始人Jerry,，是一個(gè)開(kāi)店十多年的老司機(jī),，曾先后在寫(xiě)字樓,、購(gòu)物中心開(kāi)過(guò)好幾家咖啡館,，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐,，他總結(jié)出了一套自己的選址秘籍,。

01

選址前,，首先要理清思路

我們剛剛提到咖啡館也分很多類(lèi)型,，不同類(lèi)型的咖啡館代表不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),，對(duì)選址的需求自然也不同。如果像開(kāi)頭我們說(shuō)到的想實(shí)現(xiàn)個(gè)人情懷和夢(mèng)想,，適合精品小館,；盈利的話(huà)還是外帶型和復(fù)合型存活率更高，外帶咖啡館對(duì)租金和人員成本的要求相對(duì)較低,，對(duì)于小本經(jīng)營(yíng)者或許更合適,，復(fù)合型對(duì)資金要求更高些,，面積大租金高，同時(shí)客單價(jià)也較高,。

確定好類(lèi)型后,，根據(jù)類(lèi)型再做選址規(guī)劃。我們都知道,，城市會(huì)劃分為各個(gè)不同的區(qū)域,，包括商業(yè)區(qū)、中心區(qū),、商務(wù)中心區(qū),、居民區(qū)、大學(xué)周邊等等,。

不同類(lèi)型的咖啡館可對(duì)應(yīng)到不同城市區(qū)域,。如商業(yè)區(qū)，適合外帶型或復(fù)合型,、餐飲型,；商務(wù)中心區(qū)面對(duì)的是職場(chǎng)人士，一個(gè)作用是提神,，二是商務(wù)會(huì)談,；大學(xué)周邊，為了方便學(xué)生們讀書(shū)學(xué)習(xí)或是戀愛(ài),、聚會(huì)等,，適合開(kāi)帶空間節(jié)奏慢又文藝范的咖啡館，如雕刻時(shí)光,；社區(qū)咖啡館就像是客廳的延伸,，也是見(jiàn)客會(huì)友的好去處，但在社區(qū)盡量不要開(kāi)成餐飲型咖啡館,，因?yàn)榭Х瑞^的餐品一定競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)周邊的小飯館,，便利店+咖啡館倒是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

02

投入行動(dòng),，綜合評(píng)估

行動(dòng)前還是先要掂量一下自己手中的資金,，有多少錢(qián)辦多大事兒，切記不可盲目自信選擇跟自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力不匹配的行動(dòng),。找到租金和預(yù)算相匹配的區(qū)域后會(huì)發(fā)現(xiàn),，城市雖大，留給自己可選擇的余地并不多,。先把和自己經(jīng)營(yíng)類(lèi)型,、租金預(yù)算相匹配的區(qū)域劃分出來(lái)，然后有目的性,、高效地去進(jìn)行掃街行動(dòng),，選在不同時(shí)期的不同時(shí)段到這些不同的選址區(qū)域去觀察，直到找到合適的,。

但在最終確定之前,，在備選的幾個(gè)方案中還要重點(diǎn)考察一下幾點(diǎn)：

1. 要看店鋪的結(jié)構(gòu)

看門(mén)頭是否夠大、結(jié)構(gòu)能否放下吧臺(tái),、門(mén)前有無(wú)小廣場(chǎng),、空間利用率如何以及倉(cāng)庫(kù)等等，都要一一細(xì)致考察,。

2. 看物業(yè)條件如何

轉(zhuǎn)讓費(fèi),、交通是否方便，有無(wú)停車(chē)位,，租給你房子的到底是不是房東本人一定要弄清楚,，這點(diǎn)非常非常重要！此外,，簽合同時(shí),，每年租金的上調(diào)比例也要注意一下。

3. 問(wèn)清楚這一帶是否有拆遷計(jì)劃

其實(shí)有不少這樣的例子,，剛剛將門(mén)店經(jīng)營(yíng)起色就不行遭遇了拆遷,，導(dǎo)致賠了不少錢(qián)。

03

蹲守人流,，預(yù)估購(gòu)買(mǎi)力

蹲點(diǎn)數(shù)人流是個(gè)笨功夫,，但這也是想要選址成功必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。舉個(gè)例子,，假如店鋪80平,，租金5000元/月，客單價(jià)25左右,，要做經(jīng)營(yíng)分析使用一下這個(gè)公式：預(yù)估月租金+水電費(fèi)+員工工資+機(jī)器損耗+原材料=一個(gè)月的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,。用這個(gè)費(fèi)用/25元=一個(gè)月的出杯量，假設(shè)出杯量是500杯,，那這個(gè)地方必須有3倍以上的有效人流,，才能支撐咖啡館的基本營(yíng)收。

關(guān)于人流也要注意：

1,、人流量≠客流量

如果周邊多是老人小孩,，人的數(shù)量再多也屬于無(wú)效人流。有效流量指的是那些會(huì)去購(gòu)買(mǎi)咖啡的人們,。

2,、對(duì)蹲點(diǎn)數(shù)人流也要理解到位

一般以月為單位，但并不是說(shuō)從早到晚不間斷地在那數(shù),。

比如在商場(chǎng)咖啡館,，一般周末人比平日多,，晚上人比白天多。那就將蹲點(diǎn)時(shí)間設(shè)置在晚餐時(shí)段,、周末時(shí)段,、節(jié)假日中餐晚餐及下午茶等有效時(shí)間里。

同時(shí),，注意對(duì)周邊人們的購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行預(yù)估,。比如社區(qū)咖啡館就可以到停車(chē)場(chǎng)出口進(jìn)行了解，看早上多少車(chē)出去,，晚上多少人回來(lái),，中午飯點(diǎn)出來(lái)吃飯的人多不多，推斷出本區(qū)域是一家人居住還是年輕人租住多,?？隙ㄊ擒?chē)多、人們有外出用餐習(xí)慣,、獨(dú)身年輕人多的社區(qū)是首選,，這些人購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)高些，更重要的是會(huì)有消費(fèi)咖啡的需求,。

當(dāng)然,，在這個(gè)過(guò)程中順帶著還要看一下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。了解一下這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手活的怎么樣,？和我未來(lái)開(kāi)的店相比,，我又有哪些優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)及差異是什么？

04

結(jié)語(yǔ)

選址本是就是個(gè)大命題,，根本就用不得公式,，也不能死守20%甚至其他的完美租金比例?？Х瑞^的選址同樣彈性大,，也沒(méi)有絕對(duì)的好與壞。比如,，很多人選址時(shí)都喜歡門(mén)前有塊小空地的,，但有了空地視野是開(kāi)闊了，但同樣可能距離道路又遠(yuǎn)了,，別人看不到你的店也不行,。根據(jù)文中提供的參考思路，能夠綜合考慮多種因素選出備選方案中最佳者即可,，大可不必追求“十全十美”,。