萱咖啡工作室的創(chuàng)始人Jerry,，是一個開店十多年的老司機,，曾先后在寫字樓,、購物中心開過好幾家咖啡館，經(jīng)過多年的實踐,，他總結(jié)出了一套自己的選址秘籍,。

01

選址前，首先要理清思路

我們剛剛提到咖啡館也分很多類型,，不同類型的咖啡館代表不同的經(jīng)營業(yè)態(tài),，對選址的需求自然也不同。如果像開頭我們說到的想實現(xiàn)個人情懷和夢想,，適合精品小館,；盈利的話還是外帶型和復(fù)合型存活率更高，外帶咖啡館對租金和人員成本的要求相對較低,，對于小本經(jīng)營者或許更合適,，復(fù)合型對資金要求更高些，面積大租金高,，同時客單價也較高。

確定好類型后,，根據(jù)類型再做選址規(guī)劃,。我們都知道，城市會劃分為各個不同的區(qū)域,，包括商業(yè)區(qū),、中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū),、居民區(qū),、大學(xué)周邊等等。

不同類型的咖啡館可對應(yīng)到不同城市區(qū)域。如商業(yè)區(qū),，適合外帶型或復(fù)合型,、餐飲型；商務(wù)中心區(qū)面對的是職場人士,，一個作用是提神,，二是商務(wù)會談；大學(xué)周邊,，為了方便學(xué)生們讀書學(xué)習(xí)或是戀愛,、聚會等，適合開帶空間節(jié)奏慢又文藝范的咖啡館,，如雕刻時光,；社區(qū)咖啡館就像是客廳的延伸，也是見客會友的好去處,，但在社區(qū)盡量不要開成餐飲型咖啡館,，因為咖啡館的餐品一定競爭不過周邊的小飯館，便利店+咖啡館倒是個不錯的選擇,。

02

投入行動,，綜合評估

行動前還是先要掂量一下自己手中的資金，有多少錢辦多大事兒,，切記不可盲目自信選擇跟自己經(jīng)濟實力不匹配的行動,。找到租金和預(yù)算相匹配的區(qū)域后會發(fā)現(xiàn)，城市雖大,，留給自己可選擇的余地并不多,。先把和自己經(jīng)營類型、租金預(yù)算相匹配的區(qū)域劃分出來,，然后有目的性,、高效地去進(jìn)行掃街行動，選在不同時期的不同時段到這些不同的選址區(qū)域去觀察,，直到找到合適的,。

但在最終確定之前，在備選的幾個方案中還要重點考察一下幾點：

1. 要看店鋪的結(jié)構(gòu)

看門頭是否夠大,、結(jié)構(gòu)能否放下吧臺,、門前有無小廣場、空間利用率如何以及倉庫等等,，都要一一細(xì)致考察,。

2. 看物業(yè)條件如何

轉(zhuǎn)讓費、交通是否方便,，有無停車位,，租給你房子的到底是不是房東本人一定要弄清楚，這點非常非常重要！此外,，簽合同時,，每年租金的上調(diào)比例也要注意一下。

3. 問清楚這一帶是否有拆遷計劃

其實有不少這樣的例子,，剛剛將門店經(jīng)營起色就不行遭遇了拆遷,，導(dǎo)致賠了不少錢。

03

蹲守人流,，預(yù)估購買力

蹲點數(shù)人流是個笨功夫,，但這也是想要選址成功必不可少的一個環(huán)節(jié)。舉個例子,，假如店鋪80平,，租金5000元/月，客單價25左右,，要做經(jīng)營分析使用一下這個公式：預(yù)估月租金+水電費+員工工資+機器損耗+原材料=一個月的運營費用,。用這個費用/25元=一個月的出杯量，假設(shè)出杯量是500杯,，那這個地方必須有3倍以上的有效人流,，才能支撐咖啡館的基本營收。

關(guān)于人流也要注意：

1,、人流量≠客流量

如果周邊多是老人小孩,，人的數(shù)量再多也屬于無效人流。有效流量指的是那些會去購買咖啡的人們,。

2,、對蹲點數(shù)人流也要理解到位

一般以月為單位，但并不是說從早到晚不間斷地在那數(shù),。

比如在商場咖啡館,，一般周末人比平日多，晚上人比白天多,。那就將蹲點時間設(shè)置在晚餐時段,、周末時段、節(jié)假日中餐晚餐及下午茶等有效時間里,。

同時,，注意對周邊人們的購買力進(jìn)行預(yù)估。比如社區(qū)咖啡館就可以到停車場出口進(jìn)行了解,，看早上多少車出去，晚上多少人回來,，中午飯點出來吃飯的人多不多,，推斷出本區(qū)域是一家人居住還是年輕人租住多。肯定是車多,、人們有外出用餐習(xí)慣,、獨身年輕人多的社區(qū)是首選，這些人購買力相對高些,，更重要的是會有消費咖啡的需求,。

當(dāng)然，在這個過程中順帶著還要看一下競爭對手的情況,。了解一下這些競爭對手活的怎么樣,？和我未來開的店相比，我又有哪些優(yōu)勢劣勢及差異是什么,？

04

結(jié)語

選址本是就是個大命題,，根本就用不得公式，也不能死守20%甚至其他的完美租金比例,?？Х瑞^的選址同樣彈性大，也沒有絕對的好與壞,。比如,，很多人選址時都喜歡門前有塊小空地的，但有了空地視野是開闊了,，但同樣可能距離道路又遠(yuǎn)了,，別人看不到你的店也不行。根據(jù)文中提供的參考思路,，能夠綜合考慮多種因素選出備選方案中最佳者即可,，大可不必追求“十全十美”。